00043608 CHARTE Ne sont
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Pour la suppression du remboursement des avances en cas de mutation de la propriété du lot Les
modifications apportées à l’article initial sont en caractères
rouges L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 comporte
notamment les dispositions suivantes : « - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de
copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des
réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des
copropriétaires ou de certains d’entre eux. « Les avances sont remboursables. » Dans la pratique, sont des avances : L’avance de trésorerie, connue dans le passé sous
les appellations successives de fonds de roulement puis d’avance permanente
de trésorerie. Elle est effectivement caractérisée par sa permanence, dans la
mesure où les fonds sont conservés par le syndicat sans remboursement en fin
d’exercice. L’avance de trésorerie peut seulement être réduite ou augmentée
sans pouvoir excéder le plafonnement fixé à 1/6 du montant du budget
prévisionnel. Les avances pour travaux futurs
prévues par l’article 18 alinéa 6 de l’article 18 de la loi du 10 juillet
1965 Les « emprunts du syndicat auprès des
copropriétaires » décidés par l’assemblée
générale pour couvrir une insuffisance de trésorerie générée par le défaut de
paiement des provisions et charges par un ou plusieurs copropriétaires. L’arrêté du 14 mars 2005 crée en outre un compte 1033
pour les « autres avances », sans préciser ce qu’il faut
entendre par-là. Une avance doit toutefois avoir pour
objet la constitution d’une réserve. En
comptabilité classique, les réserves des sociétés sont des prélèvements
effectués sur les bénéfices pour demeurer à la disposition de la société sans
incorporation au capital, à toutes fins utiles. La
notion est la même mais, s’agissant du syndicat de copropriétaires, qui ne
réalise pas de bénéfice, les réserves sont constituées par des cotisations.
Elles restent pareillement à la disposition du syndicat. Elles peuvent faire
l’objet d’une affectation déterminée. C’est le cas des provisions pour
travaux futurs. Dans l’article
45-1 du décret, il y a confusion entre les notions d’avances, de provisions
et de réserves. L’article 35 4° du décret évoque les avances
correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux
adopté par l’assemblée générale. On peut penser avec M. Picault qu’il s’agit
en réalité de « l’appel successif de provisions pour travaux ». L’assemblée générale peut décider la constitution d’une avance
pour la réalisation d’une opération exceptionnelle comme une acquisition
immobilière en vue de création d’une conciergerie par exemple. Elle peut également constituer une avance pour le
paiement prévisible d’une indemnité de départ à la retraite d’un salarié
du syndicat. L’article 45-1 du décret précise sommairement
que les avances sont remboursables. Il exprime ainsi le droit pour tout
copropriétaire cédant d’une manière ou d’une autre la propriété de son lot
d’obtenir la restitution des sommes versées au syndicat au titre de
différentes avances. Le principe du droit à restitution n’est pas
contestable dans la pratique. Il comporte une exception notable : l’emploi
effectif de certaines avances avant la date de la cession du lot interdit
leur restitution. C’est le cas notamment pour une provision sur travaux
futurs lorsque l’assemblée a décidé d’une part l’exécution des travaux pour
la réalisation desquels elle a été constituée et, d’autre part, l’emploi de
la provision pour le préfinancement du chantier. Dans ce cas le cédant ne
peut plus exiger le remboursement des versements qu’il a effectués, du moins
jusqu’à concurrence de sa quote-part dans le crédit voté. On doit admettre qu’en principe c’est le
syndicat qui doit restituer les avances puisqu’il détient les fonds avancés.
Notons ici que les avances spécifiquement affectées sont généralement
placées. Il est difficile techniquement d’effectuer un prélèvement temporaire
sur un compte de placement. On ne trouve trace du droit qu’a le syndicat
d’obtenir la reconstitution de l’avance restituée qu’implicitement
dans l’article 5 du décret qui impose au syndic d’indiquer dans l’état daté
établi avant la réalisation de l’acte de cession « les sommes qui
devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre […] de la reconstitution
des avances mentionnées à l’article 45-1 » (article 5 3° a ). Le remboursement des avances en cas de vente d’un lot (ou
autre type de transfert de propriété) s’accompagne donc
de l’obligation faite à l’acquéreur de les reconstituer. Ce mécanisme ne
présenterait pas d’inconvénient s’il était impérativement réalisé à la
diligence du notaire lors de la réalisation de l’acte de vente. Ce n’est pas le cas
dans la pratique. D’une part le syndic doit rembourser au vendeur les avances
qu’il a effectuées dès réception de l’avis de mutation. D’autre part, il doit
souvent attendre plus ou moins longtemps le paiement de l’acquéreur au titre
de la reconstitution. Cet inconvénient porte atteinte à la maintenance de la
trésorerie syndicale. Une raison
fréquente de ce retard est que l’acquéreur n’a appris que tardivement
l’existence des avances. Ce retard lui est préjudiciable
lorsqu’il existe d’autres avances que celle relative au « fonds de
roulement », seule prévisible. Dans bien des cas, l’acquéreur n’a pas
tenu compte des avances sur travaux pour déterminer l’importance de son
emprunt et, au moment d’une opération patrimoniale importante, il ne dispose
pas toujours des fonds nécessaires pour la reconstitution. Il est donc souhaitable d’élaborer un mécanisme permettant
d’éviter ces inconvénients et de cumuler au contraire des avantages pour
toutes les parties intéressées : 1 -
Assurer dès le moment des pourparlers préparatoires l’information de l’acquéreur
sur son obligation de reconstitution des avances 2 - Permettre au cédant de
récupérer le montant de ses avances 3 - Éviter au syndicat la
restitution effective des avances et tout ponction dans sa trésorerie. 4 - Prévoir un dispositif approprié pour assurer au
syndicat le recouvrement des sommes restant dues par le vendeur à la date de
la vente. Nous suggérons donc la suppression pure et simple de
l’obligation de restitution des avances, quelle qu’en soit la nature. Dans le même esprit, certains praticiens suggèrent que
certaines avances soient considérées comme attachées au lot, ou, d’une autre
manière, acquises au syndicat. Ces suggestions peuvent se heurter à des
considérations juridiques diverses. Le syndicat n’est pas propriétaire de la
trésorerie syndicale. Il suffit d’admettre le principe du transfert de plein droit à l’acquéreur des fonds
avancés par le vendeur. D’une certaine manière on obtient un résultat
identique à celui du rattachement au lot des avances ou provisions, sans
avoir à proclamer ce rattachement. Les dispositions pratiques seraient les suivantes : 1 -
Le vendeur précise à tout acquéreur potentiel le prix de vente, d’une part,
le montant des avances à lui rembourser, d’autre part. Cette distinction est
impérative. L’acquéreur peut alors prendre ses dispositions pour assumer l’intégralité
de ses obligations financières au jour de la réalisation de la vente. Il peut
en particulier calculer le montant de son emprunt en fonctions des
indications recueillies. 2 -
L’acquéreur rembourse les avances au vendeur directement le jour de la
signature de l’acte. A ce sujet, les parties peuvent adopter des dispositions
différentes inopposables au syndicat. 3 -
A réception de l’avis de transfert de propriété, le syndic clôture le compte
du vendeur et ouvre le compte de l’acquéreur. Il vire de plein droit les
avances ou provisions au crédit de l’acquéreur. Il apure le compte du vendeur
et lui restitue s’il y a lieu tout solde créditeur subsistant. 4 –
Le mécanisme doit comporter un dispositif propre à assurer la sauvegarde des
intérêts du syndicat pour le cas où, au contraire, le compte du vendeur demeurerait
débiteur. Ce dispositif doit être cohérent avec les dispositions de l’article
20, la procédure d’opposition et même la mise en œuvre du privilège spécial
du syndicat. Les fonds provenant du
remboursement des avances par l’acquéreur ne constituent pas le gage des
créanciers inscrits éventuels. Dans le système actuel le syndicat peut
conserver tout ou partie des avances pour se payer par compensation tout en
respectant son obligation de restitution. Il faut donc prescrire que le
remboursement des avances profitera par priorité au syndicat. Cette solution
ne pose pas de problème majeur. Pour le surplus éventuel de la créance du
syndicat le syndic devra recourir à l’opposition. Ce mécanisme simplifierait considérablement les
formalités de toute mutation du lot. |
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