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Pour la suppression du remboursement des avances

en cas de mutation de la propriété du lot

 

Les modifications apportées à l’article initial sont en caractères rouges

 

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 comporte notamment les dispositions suivantes :

« - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

« Les avances sont remboursables. »

 

Dans la pratique, sont des avances :

L’avance de trésorerie, connue dans le passé sous les appellations successives de fonds de roulement puis d’avance permanente de trésorerie. Elle est effectivement caractérisée par sa permanence, dans la mesure où les fonds sont conservés par le syndicat sans remboursement en fin d’exercice. L’avance de trésorerie peut seulement être réduite ou augmentée sans pouvoir excéder le plafonnement fixé à 1/6 du montant du budget prévisionnel.

Les avances pour travaux futurs prévues par l’article 18 alinéa 6 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Les « emprunts du syndicat auprès des copropriétaires » décidés par l’assemblée générale pour couvrir une insuffisance de trésorerie générée par le défaut de paiement des provisions et charges par un ou plusieurs copropriétaires.

 

L’arrêté du 14 mars 2005 crée en outre un compte 1033 pour les « autres avances », sans préciser ce qu’il faut entendre par-là. Une avance doit toutefois avoir pour objet la constitution d’une réserve.

En comptabilité classique, les réserves des sociétés sont des prélèvements effectués sur les bénéfices pour demeurer à la disposition de la société sans incorporation au capital, à toutes fins utiles.

La notion est la même mais, s’agissant du syndicat de copropriétaires, qui ne réalise pas de bénéfice, les réserves sont constituées par des cotisations. Elles restent pareillement à la disposition du syndicat. Elles peuvent faire l’objet d’une affectation déterminée. C’est le cas des provisions pour travaux futurs.

Dans l’article 45-1 du décret, il y a confusion entre les notions d’avances, de provisions et de réserves.

L’article 35 4° du décret évoque les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale. On peut penser avec M. Picault qu’il s’agit en réalité de « l’appel successif de provisions pour travaux ».

L’assemblée générale peut décider la constitution d’une avance pour la réalisation d’une opération exceptionnelle comme une acquisition immobilière en vue de création d’une conciergerie par exemple.

Elle peut également constituer une avance pour le paiement prévisible d’une indemnité de départ à la retraite d’un salarié du syndicat.

 

L’article 45-1 du décret précise sommairement que les avances sont remboursables.

Il exprime ainsi le droit pour tout copropriétaire cédant d’une manière ou d’une autre la propriété de son lot d’obtenir la restitution des sommes versées au syndicat au titre de différentes avances.

Le principe du droit à restitution n’est pas contestable dans la pratique.

Il comporte une exception notable : l’emploi effectif de certaines avances avant la date de la cession du lot interdit leur restitution. C’est le cas notamment pour une provision sur travaux futurs lorsque l’assemblée a décidé d’une part l’exécution des travaux pour la réalisation desquels elle a été constituée et, d’autre part, l’emploi de la provision pour le préfinancement du chantier. Dans ce cas le cédant ne peut plus exiger le remboursement des versements qu’il a effectués, du moins jusqu’à concurrence de sa quote-part dans le crédit voté.

On doit admettre qu’en principe c’est le syndicat qui doit restituer les avances puisqu’il détient les fonds avancés. Notons ici que les avances spécifiquement affectées sont généralement placées. Il est difficile techniquement d’effectuer un prélèvement temporaire sur un compte de placement.

On ne trouve trace du droit qu’a le syndicat d’obtenir la reconstitution de l’avance restituée qu’implicitement dans l’article 5 du décret qui impose au syndic d’indiquer dans l’état daté établi avant la réalisation de l’acte de cession « les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre […] de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 » (article 5 3° a ).

 

Le remboursement des avances en cas de vente d’un lot (ou autre type de transfert de propriété) s’accompagne donc de l’obligation faite à l’acquéreur de les reconstituer.

Ce mécanisme ne présenterait pas d’inconvénient s’il était impérativement réalisé à la diligence du notaire lors de la réalisation de l’acte de vente.

Ce n’est pas le cas dans la pratique. D’une part le syndic doit rembourser au vendeur les avances qu’il a effectuées dès réception de l’avis de mutation. D’autre part, il doit souvent attendre plus ou moins longtemps le paiement de l’acquéreur au titre de la reconstitution. Cet inconvénient porte atteinte à la maintenance de la trésorerie syndicale.

Une raison fréquente de ce retard est que l’acquéreur n’a appris que tardivement l’existence des avances. Ce retard lui est préjudiciable lorsqu’il existe d’autres avances que celle relative au « fonds de roulement », seule prévisible. Dans bien des cas, l’acquéreur n’a pas tenu compte des avances sur travaux pour déterminer l’importance de son emprunt et, au moment d’une opération patrimoniale importante, il ne dispose pas toujours des fonds nécessaires pour la reconstitution.

 

Il est donc souhaitable d’élaborer un mécanisme permettant d’éviter ces inconvénients et de cumuler au contraire des avantages pour toutes les parties intéressées :

1 - Assurer dès le moment des pourparlers préparatoires l’information de l’acquéreur sur son obligation de reconstitution des avances

2 - Permettre au cédant de récupérer le montant de ses avances

3 - Éviter au syndicat la restitution effective des avances et tout ponction dans sa trésorerie.

4 - Prévoir un dispositif approprié pour assurer au syndicat le recouvrement des sommes restant dues par le vendeur à la date de la vente.

 

Nous suggérons donc la suppression pure et simple de l’obligation de restitution des avances, quelle qu’en soit la nature.

Dans le même esprit, certains praticiens suggèrent que certaines avances soient considérées comme attachées au lot, ou, d’une autre manière, acquises au syndicat. Ces suggestions peuvent se heurter à des considérations juridiques diverses. Le syndicat n’est pas propriétaire de la trésorerie syndicale.

Il suffit d’admettre  le principe du transfert de plein droit à l’acquéreur des fonds avancés par le vendeur. D’une certaine manière on obtient un résultat identique à celui du rattachement au lot des avances ou provisions, sans avoir à proclamer ce rattachement.

 

Les dispositions pratiques seraient les suivantes :

1 - Le vendeur précise à tout acquéreur potentiel le prix de vente, d’une part, le montant des avances à lui rembourser, d’autre part. Cette distinction est impérative. L’acquéreur peut alors prendre ses dispositions pour assumer l’intégralité de ses obligations financières au jour de la réalisation de la vente. Il peut en particulier calculer le montant de son emprunt en fonctions des indications recueillies.

2 - L’acquéreur rembourse les avances au vendeur directement le jour de la signature de l’acte. A ce sujet, les parties peuvent adopter des dispositions différentes inopposables au syndicat.

3 - A réception de l’avis de transfert de propriété, le syndic clôture le compte du vendeur et ouvre le compte de l’acquéreur. Il vire de plein droit les avances ou provisions au crédit de l’acquéreur. Il apure le compte du vendeur et lui restitue s’il y a lieu tout solde créditeur subsistant.

4 – Le mécanisme doit comporter un dispositif propre à assurer la sauvegarde des intérêts du syndicat pour le cas où, au contraire, le compte du vendeur demeurerait débiteur. Ce dispositif doit être cohérent avec les dispositions de l’article 20, la procédure d’opposition et même la mise en œuvre du privilège spécial du syndicat.

Les fonds provenant du remboursement des avances par l’acquéreur ne constituent pas le gage des créanciers inscrits éventuels. Dans le système actuel le syndicat peut conserver tout ou partie des avances pour se payer par compensation tout en respectant son obligation de restitution. Il faut donc prescrire que le remboursement des avances profitera par priorité au syndicat. Cette solution ne pose pas de problème majeur. Pour le surplus éventuel de la créance du syndicat le syndic devra recourir à l’opposition.

 

Ce mécanisme simplifierait considérablement les formalités de toute mutation du lot.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

25/06/2011