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Amélioration aux frais de certains copropriétaires  ; rachat postérieur du droit d’utilisation ou d’une quote-part

 

 

I.          réalisation de l’amélioration

II.        utilisation de l’amélioration par les autres copropriétaires (rachat d’une quote-part)

III.       Calcul du prix de rachat

A.           Les modalités classiques du calcul du prix de rachat

B.            Modernisation éventuelle de la formule

IV.       statut juridique de l’installation nouvelle

V.        nature juridique de l’opération

A.           cession d’une quote-part de la propriété de l’installation

B.            avance de fonds par les réalisateurs initiaux ; intérêts

C.            opposabilité aux acquéreurs de la décision de l’assemblée

VI.       Cas particulier de l’extension de la course d’un ascenseur

 

 

Les travaux d’amélioration, - par exemple l’installation d’un ascenseur -, sont généralement effectués par le syndicat, en vertu d’une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article L 26. Tous les copropriétaires de lots pour lesquels le nouvel équipement présente potentiellement un avantage sont alors tenus de contribuer aux frais d’installation de l’appareil.

I.          réalisation de l’amélioration

Lorsqu’il apparaît que la majorité nécessaire ne pourra pas être réunie, il est possible à certains copropriétaires de se grouper pour réaliser l’installation. Ils doivent alors obtenir l’autorisation de l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article L 25 b.

Si l’autorisation est refusée par l’assemblée générale, ils peuvent avoir recours aux dispositions de l’article L 30 alinéa 4 ainsi conçu :

«  Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

 

Dans ce texte, les travaux d'amélioration visés « à l'alinéa 1er ci-dessus » sont ceux d’une amélioration « conforme à la destination de l'immeuble, […] telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. »

 

II.         utilisation de l’amélioration par les autres copropriétaires (rachat d’une quote-part)

 

La loi ne traite de la possibilité d’utilisation de l’installation nouvelle par les copropriétaires n’ayant pas participé à l’opération initiale que dans l’hypothèse d’une autorisation judiciaire après refus de l’assemblée générale (article 30 in fine). Le texte distingue deux hypothèses :

- Dans certains cas, l’usage de la nouvelle installation, par sa nature, ne peut pas être réservé aux copropriétaires réalisateurs. Le tribunal fixe alors « les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ».

- Dans d’autres cas,  il est possible de réserver l’usage de la nouvelle installation à ses réalisateurs. Mais l’article 30 crée au profit des autres copropriétaires, utilisateurs potentiels, un droit de rachat d’une quote-part de l’installation, moyennant le versement de « leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. » 

 

Ces deux mécanismes peuvent être utilisés lorsque l'autorisation est donnée par l'assemblée en vertu de l’article L 25 b. On doit même considérer que le bon sens commande de généraliser l’institution du droit de rachat d’une quote-part de l’installation.

La prise en considération de l’éventualité de rachats futurs impose quelques précautions importantes :

 

La première concerne les caractéristiques techniques de l’installation à créer.

Si nous prenons l’exemple d’un immeuble de six étages (2 lots par étage) et de l’installation d’un ascenseur aux frais des quatre propriétaires des lots des 4e et 5e étages, il faut néanmoins prévoir une installation conçue pour desservir tous les appartements. Il s’agit non seulement de l’extension au 6e étage de la course de l’appareil, mais on peut aussi penser à la création de portes d’accès aux étages 1 à 3, seraient-elles condamnées dans un premier temps. L’autorisation de l’assemblée doit comporter mention de cette condition. On note alors l’existence d’un surcoût évident supporté dès l’origine par les bénéficiaires de l’autorisation. Il faut en tenir compte dans le calcul du prix d’un rachat ultérieur.

 

La seconde est de fixer dès l’origine de l’opération

- 1) Les quotes-parts de propriété indivise de l’installation susceptibles d’être affectées à tous les lots susceptibles d’être desservis

- 2) Les quotes-parts contributives aux différentes charges liées à la propriété et à l’usage de l’installation.

- 3) Les modalités financières de rachat de l’installation ;

Les points 1 et 2 doivent être traitées comme dans le cas d’une amélioration aux frais de tous les propriétaires concernés.

Les décisions prises sur ces trois points doivent être insérées dans le règlement de copropriété. La modification doit être publiée pour être opposable à tout acquéreur futur dont l’auteur (son vendeur) n’aurait pas participé à l’origine ou n’aurait pas encore racheté une quote-part de l’installation.

 

 

III.        Calcul du prix de rachat

Nous indiquons en premier lieu les modalités de calcul classiquement utilisées depuis 1970. Nous formulons ensuite quelques observations sur les modifications qui pourraient être apportées à ces modalités.

A.        Les modalités classiques du calcul du prix de rachat

Les données à prendre en considération sont les suivantes :  :

 

T

Coût initial de l'installation

REV

Taux de révision (INDn    INDa ) / (INDa /100 )

INDa

Indice initial de révision (Ici BT48a)  = 550

INDn

Indice final de révision   (Ici BT48n)  = 562

N

Nombre d'années entre la date de mise en service de l'installation nouvelle et celle de  l'exercice du droit de rachat. .

TI

Taux d'intérêt retenu. En principe le taux d'intérêt légal en matière civile.

TA

Taux d'amortissement (Ici 2% par an)

QP1 QP2

Quotes-parts stipulées initialement des copropriétaires installateurs d'origine.

QP3

Quote-part stipulée initialement, à défaut convenue, du copropriétaire demandeur (1)

 

Soit un ascenseur mis en service en avril 2000 racheté en juin 2006.

Délai  N = 6 ans .

Le coût total d'installation T a été de 68 600 €

Il a été financé par deux des trois utilisateurs potentiels pour

QP1 = 350 tantièmes, soit 68 600/ 650 x 350                                36 940

QP2 = 300 tantièmes, soit68 600 / 650 x 300                                31 660

QP3 = 350 tantièmes, fixé dès l’origine en prévision d’un rachat éventuel (1)

Le taux moyen annuel de l'intérêt légal  a été de 6 %..          Soit TI = 0,36 (2)

L'indice de révision est passé de 550 à 562.                          Soit REV = 2,18 %)

L’amortissement sur 6 années échues est 6 x 0,02                 Soit TA = 0,12   (3)

 

Le prix de rachat s’établit comme suit  :

 

Prix de rachat brut    T x (QP3 / (QP1 + QP2 + QP3))                    24 011

Prix révisé                 24011  x          (562 / 550)                             24 535

Amortissement         24535  -           (24 535 x 0,12)                       2 944

Prix après amortissement                                                                 21 590

Intérêts                     21.590 x 0,36                                                   7.773

Valeur de rachat                                                                           29.363

 

Le prix est réparti entre les installateurs d'origine au prorata de leurs quotes-parts  (4).

 

Soit pour QP1           29 363 / 650 x 350       =   15 811  ( capital = 11 625  intérêts = 4 186 )

Soit pour QP2           29 363 / 650 x 300       =   13 552   ( capital =  9 965  intérêts = 3 587 )

 

On constate qu’exclusion faite des intérêts, le coût de l’installation est ainsi réparti :

 

Pour QP1 36 940 – 11 625  =        25 315

Pour QP2 31 660 –   9 965  =       21 725

Pour QP3                                        21 590

    Soit au total (5)                        68 600

 

 

Ce décompte appelle quelques précisions :

(1) Dans une opération de ce type, il est prudent de déterminer dès le départ les quotes-parts susceptibles d’être attribuées à tous les lots pour lesquels l’équipement nouveau peut présenter une utilité. De cette manière, un cadre précis s’impose à tout nouveau participant.

(2) Nous utilisons ici le taux moyen de l’intérêt légal pour simplifier la présentation de l’exemple. Cette pratique est utilisable dans le cas d’un rachat tardif. Mais un calcul correct sur une période inférieure à dix années exige un calcul année civile par année civile. Voir l’exemple ci-dessous.

(3) L’amortissement d’un ascenseur était calculé classiquement en fonction d’une durée de vie de 50 ans. Actuellement, la durée prévisible de vie théorique dépend de différents éléments et notamment de l’importance de l’immeuble et des conditions d’utilisation. Elle est généralement plus courte.

(3) Le coût initial a été réparti entre QP1 et QP2 en base 650. Le prix de rachat est réparti entre eux dans les mêmes proportions, de même que les intérêts.

(5) QP3 a déboursé au total 21 590 +  7 773 =  29 363 €. On peut se demander ici ce que viennent faire des intérêts dans cette opération. Nous donnons des indications sur ce point ci dessous.

 

Voici un exemple de calcul du prix de rachat :

 

Dans ce cas, l’ascenseur a été mis en service le 1er avril 2004. Le rachat a eu lieu le 1er avril 2009. Le tableau comporte donc un prorata de  9/12 pour 2004 et un autre de 3/12 pour 2009.

Le tableau de répartition opposable à l’acquéreur indique une quote-part de 50 /520 pour le lot dont il est propriétaire.

En 2005 le coût initial est réduit en fonction de l’amortissement et majoré en fonction de l’évolution de l’indice BT 48. En 2006 : même opération sur la base des éléments de 2005, et ainsi de suite …

Le coût final actualisé est de 103 671,54 €.

Les intérêts sont calculés période par période avec un prorata pour la première et la dernière.

Pour simplifier, le montant des intérêts est calculé à raison de 50/520 du total de 15 350,86.

L’indemnité de rachat est de 11 444,46 €

 

An

Coût

Amort

Base

BT 48

Cumul

Assiette

Taux

Intérêts

Après

BT 48

légal

prorata

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2004

91421

1,00

91421

721,00

1,00

91421,00

0,0227

2075,26

1556,46

2005

0,98

89592

756,70

1,05

94028,11

0,0205

1927,58

1927,58

2006

0,96

87764

827,80

1,15

100764,27

0,0295

2972,55

2972,55

2007

0,94

85935

853,90

1,18

101775,17

0,0399

4060,83

4060,83

2008

0,92

84107

905,00

1,26

105571,20

0,0379

4001,15

4001,15

2009

0,90

82279

1,26

103671,54

0,0379

3329.15

832,29

18381,37

15350,86

Q/part

50/520

Coût

9968,42

50/520

Intérêts

1476,04

Total

11444,46

 

La colonne 2 indique le coût initial de l’installation

La colonne 3 indique les taux d’amortissement

La colonne 4 indique le coût initial après amortissement

La colonne 5 indique les index du BT 48 pris en référence

La colonne 6 indique pour chaque année, le cumul de l’augmentation de l’indice BT 48

La colonne 7 indique pour chaque année la base après amortissement et indexation

La colonne 8 indique le taux d’intérêt légal pour chaque période

La colonne 9 indique le montant global des intérêts pour les années pleines

La colonne 10 reprend la 9 avec des prorata temporis pour 2004 et 2009.

Au pied du tableau figurent les quotes-parts pour 50/520.

 

B.        Modernisation éventuelle de la formule

Le calcul de l’amortissement est classiquement fondé sur une durée de vie de l’appareil estimée à 50 ans. L’expérience montre que désormais des adaptations techniques importantes doivent être effectuées périodiquement. On ne peut plus parler alors du remplacement pur et simple de l’appareil, ni donc de sa durée de vie. Il serait justifié alors de porter à 0,3 le coefficient annuel d’amortissement.

 

En contrepartie de l’amortissement, et pour respecter le critère légal de l’estimation du coût de l’installation « à la date où cette faculté [de rachat] est exercée », on a recours à une indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 48 (spécifique aux ascenseurs).

Il nous semble justifié de tenir compte également des travaux importants, nécessaires et non somptuaires, parfois même imposés réglementairement comme c’est le cas présentement, réalisés depuis l’installation et avant le rachat.

Dans ce cas il convient, à notre avis, de calculer une valeur intermédiaire de rachat à la date d’exécution de ces travaux, et d’effectuer un second calcul pour la période postérieure aux travaux, tenant compte de leur coût, d’un amortissement et d’une indexation calculés depuis cette même date.

 

Enfin l’intégration des intérêts laisse toujours perplexe ! En cas vente d’un bien, mobilier ou immobilier, le prix de vente est déterminé par sa valeur de marché. Il importe peu que le vendeur ait à l’origine emprunté pour acquérir ce bien. Il est vrai qu’en l’espèce, il n’y a pas de valeur de marché. Mais le cumul des intérêts avec l’indexation sur le BT 48 nous paraît injustifié. C’est plus vrai encore lorsque les initiateurs de l’amélioration n’ont pas emprunté pour le réaliser. Nous pensons donc qu’il y aurait lieu d’éliminer les intérêts dans le calcul du prix de rachat.

 

Les travaux d’amélioration ne sont pas limités à l’installation d’un ascenseur. Il peut être nécessaire d’adapter les indications qui précèdent en fonction de la nature de l’amélioration projetée.

 

IV.       statut juridique de l’installation nouvelle

Le statut juridique de l’installation nouvelle n’est pas défini par le statut de la copropriété. On admet par facilité que l’ascenseur est la propriété indivise des « réalisateurs » initiaux QP1 et QP2 ,dans un premier temps. QP3 devient lui aussi propriétaire indivis par son acquisition.

Il faut pousser plus loin le raisonnement et dire que l’ascenseur est un élément d’équipement spécial attaché aux trois lots pour lesquels il présente une utilité. C’est également la solution proposée par Me Lafond dans le Code de la copropriété. L’opération doit alors faire l’objet d’une modification du règlement de copropriété comportant notamment l’inclusion du tableau de répartition des charges d’ascenseur. On doit en tirer aussi d’autres conséquences :

·         la gestion de l’ascenseur est incombe au syndic

·         la police d’assurance du syndicat doit faire l’objet d’un avenant couvrant les risques liés à l’appareil.

A ce jour le statut d’une amélioration aux frais de certains copropriétaires reste à élaborer.

V.        nature juridique de l’opération

En second lieu, la nature juridique de l’opération reste incertaine.

A.        cession d’une quote-part de la propriété de l’installation

On parle classiquement d’un rachat du droit d’utilisation de l’appareil. Or, dans tous les cas de figure, l’appareil est indivis entre les propriétaires des trois lots concernés. Le droit de propriété indivise passe sur la tête de tout acquéreur de l’un de ces lots. L’opération ne se limite pas au rachat d’un droit d’utilisation. C’est une cession d’une quote-part de la propriété de l’appareil.

L’expérience montre qu’il est rarement fait état d’une telle opération dans l’acte de vente d’un lot concerné. Au mieux, lorsque la possibilité de rachat n’a pas été exercée, il est fait état de son existence. Ce n’est pas toujours le cas.

B.        avance de fonds par les réalisateurs initiaux ; intérêts

Il faut encore s’interroger sur le paiement d’intérêts par le copropriétaire exerçant la faculté de rachat, au profit des « promoteurs » de l’opération. Il faut considérer que ceux-ci ont consenti une avance de fonds au profit du troisième copropriétaire ou de tout ayant droit futur.

C.        opposabilité aux acquéreurs de la décision de l’assemblée

Plus généralement, la détermination initiale de la répartition du coût d’installation et des charges d’entretien et de fonctionnement et des modalités du rachat, par l’assemblée générale, engage les propriétaires des lots pouvant être desservis, qui n’ont pas souhaité participer à l’opération. Elle engage, le cas échéant, les acquéreurs de ces lots dès lors qu’elle a été publiée.

Les droits et obligations liés à la présence d’une installation créée dans ces conditions passent, en cas de vente des différents lots, sur la tête de l’acquéreur. Si le vendeur du lot n’a pas participé à la création de l’installation ni racheté une quote-part, l’acquéreur est investi du droit de rachat avec obligation de payer une quote-part. De même le vendeur de lot ayant participé à l’installation cède de plano à l’acquéreur le droit de percevoir une quote-part du prix de rachat par un autre copropriétaire.

 

On constate ici encore que les praticiens ont remédié aux lacunes de la loi du 10 juillet 1965. Mais il faut reconnaître à la loi le mérite d’avoir créé un mécanisme subsidiaire favorisant l’amélioration des immeubles en copropriété.

 

VI.       Cas particulier de l’extension de la course d’un ascenseur

La question se pose dans les conditions suivantes :

Un immeuble en copropriété est doté d’un ascenseur desservant six étages (appartements). La propriété de l’installation et les charges qu’elle génère sont réparties en mille neuf centièmes.

Un copropriétaire demande l’autorisation de procéder à ses frais à l’exhaussement de l’installation pour qu’elle puisse desservir le dernier étage comportant 12 chambres individuelles ; il précise que la porte palière de l’ascenseur au 7e étage sera dotée d’une serrure et que les autres copropriétaires pourront obtenir une clef s’ils acceptent de « racheter » le droit d’utilisation de l’appareil. Cette demande entre dans le cadre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. En cas de refus de l’assemblée, le demandeur peut solliciter une autorisation judiciaire dans les conditions prévues par l’article 30. Ce recours présente l’inconvénient de provoquer souvent de graves dissensions au sein d’une copropriété.

Comment doit-on alors procéder à la modification de la répartition des charges de l’ascenseur et organiser les éventuelles opérations de « rachat d’utilisation » ?

 

En l’état initial, l’ascenseur est un élément d’équipement indivis entre 12 copropriétaires (deux lots à chaque étage). L’installation doit rester une élément d’équipement homogène. L’opération se présente comme un accroissement de la consistance du bien indivis sans modification de la qualité des indivisaires.

Lorsque l’installation d’ascenseur a reçu dans le règlement de copropriété la qualification de partie commune spéciale, la consistance du bien indivis s’entend du volume d’espace vertical comportant la machinerie en cave et la gaine de l’appareil jusqu’à la hauteur des poulies et de l’ensemble du matériel. Cette pratique est courante en Alsace. Lorsque l’ascenseur est insérée dans le limon rampant de l’escalier, son volume, dans les étages d’appartements, s’insère pareillement dans le volume de la cage d’escalier.

 

Les propriétaires d’une chambre ont, seuls, vocation au rachat d’un droit d’utilisation. Il s’agit généralement d’une fraction accessoire à un appartement mais il peut aussi bien s’agir d’une chambre autonome et isolée. C’est le cas lorsqu’un copropriétaire a vendu son appartement et la cave en conservant la chambre. Ce copropriétaire et les acquéreurs successifs de la chambre ont vocation à exercer le droit de rachat d’utilisation.

Cette solution est pourtant contestable lorsque l’ascenseur, dans son état initial, est qualifié de partie commune spéciale dans le règlement de copropriété. Le demandeur ne peut invoquer l’article 25 b que lorsqu’il a la qualité de copropriétaire de la partie commune affectée par l’amélioration. Le propriétaire d’une chambre isolée desservie seulement par l’escalier de service n’a pas cette qualité.

 

Le nombre des tantièmes de propriété et de contribution aux charges doit être augmenté à due concurrence de l’intérêt que présente potentiellement l’exhaussement pour l’ensemble des fractions concernées (les chambres individuelles).

 

Dans un premier temps, l’augmentation des tantièmes pèse intégralement sur la tête du copropriétaire demandeur. Cette charge supplémentaire a pour contrepartie la faculté de céder des quotes-parts à d’autres copropriétaires et les créances virtuelles au titre de ces cessions. Elles se matérialiseront au fur et à mesure des demandes de rachat d’utilisation. Mais le demandeur court le risque de ne pas enregistrer de demande pendant un certain temps.

Si le demandeur établit un tableau fixant à vingt tantièmes pour chaque chambre la part d’intérêt liée à l’utilisation de l’ascenseur. Le nombre total des tantièmes est ainsi porté à 2140. Le demandeur est propriétaire pour 240 / 2140e et participera aux charges dans la même proportion. Après une première cession, sa quote-part sera réduite à 220 /2140e .

La décision d’autorisation doit être accompagnée d’une décision d’approbation du tableau. Nous considérons que les deux décisions peuvent être liées. L’assemblée peut en effet accepter l’extension mais contester le tableau.

Il va de soi que les éléments techniques ajoutés sont intégrés à l’installation d’origine qui demeure administrée par le syndic. Il ne faut pas oublier d’informer l’assureur du syndicat de la modification réalisée.

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/12/2009