|
00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
UFC-QUE CHOISIR : Désinformation par ignardise ** **Le terme « ignardise » est classé comme inusité par le
dictionnaire historique Robert. Nous le reprenons parce que dans les rares
occurrences connues, il est associé au parti-pris. Nous préparons
un commentaire du numéro spécial 100 (Juin 2014) de Que Choisir titré
« Copropriété sans souci ». Nous
réservons un sort particulier à la rubrique « Contrat de syndic et
rémunération, des sujets qui fâchent ». à propos des deux catégories de prestations on peut lire en
page 49 : La postérité n'a pas retenu son nom. Dommage. L'auteur de cette trouvaille a fait preuve d'une inventivité qui a fait le bonheur de nombreux cabinets de syndic.
On parle
bien sûr de la question des prestations particulières. Pour schématiser, disons
que le contrat du syndic fixe généralement un tarif
forfaitaire assez raisonnable. Sauf qu'au
moment de payer l'addition, on vous dit en gros «pour ce prix-là, t'as plus rien! ». Les copropriétaires découvrent alors que le prix annoncé
au contrat couvre seulement quelques prestations et que des
honoraires supplémentaires leur
seront réclamés pour chaque mission « particulière». Là où le bât blesse, c'est que le particulier devient la règle
générale. Il existe bien un arrêté,
publié il y
a quatre
ans, qui énumère la liste
minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Cette liste fait la part
belle aux professionnels, en accordant
la place la plus large aux prestations
particulières. Résultat, rien n'a changé, au grand dam des associations de consommateurs. Les fameuses prestations particulières facturées en plus
continuent de susciter l'ire des copropriétaires. Quel est
donc cet homme qui a fait le bonheur de nombreux cabinets de syndics ? C’est le Général de Gaulle ! Au temps de
son premier Gouvernement après la fin de la seconde Guerre mondiale,
l’Ordonnance sur les prix du 30 Juin 1945 a eu pour effet la taxation des
honoraires des administrateurs de biens
dans certaines villes. A Paris les honoraires sont établis par arrêté du
Préfet de Police. Pour les
syndics de copropriété, ce régime n’est significatif qu’à partir des années
soixante. L’arrêté
préfectoral du 8 octobre 1969 précise en son article 11 que « les
honoraires plafonnés « rémunèrent les services rendus par les syndics pour l’administration normale des
immeubles, administration comportant notamment une assemblée générale
annuelle des copropriétaires précédée à l’occasion d’une réunion du conseil
syndical » L’arrêté
comporte une liste des « opérations effectuées par les syndics
d’immeubles en copropriété entrant dans le cadre d’une administration normale
de ces immeubles ». ANNEXE
Opérations effectuées par les syndics d'immeubles en copropriété
entrant dans le cadre d'une administration normale de ces immeubles. L'administration normale comprend les
opérations se renouvelant
régulièrement pour gestion courante des parties communes, mais non des parties privatives. Elle comporte, pour le syndic, les obligations ci-après: Assemblée générale ordinaire annuelle et conseil de
gérance éventuel la précédant - envoi des convocations; - présence à l'assemblée générale, et éventuellement au conseil de gérance; - présentation des comptes
de gestion; - exécution des décisions correspondant à une gestion habituelle; - tenue du registre des procès-verbaux et rédaction de ces procès-verbaux. Compte des charges courantes - tenue de la comptabilité; - frais de papeterie (timbres exclus); - appel de fonds; - paiement des factures habituelles. Assurances - souscription des polices et déclarations des sinistres afférents à ces polices, Conservation de toutes les parties communes - souscription des contrats
avec les entreprises spécialisées; - visite des locaux communs; - veiller à l'exécution des réparations d'entretien ou présentant un caractère d'urgence. Concierges - engagement des concierges; - tenue du livre de salaires et établissements des bulletins de paie; - déclaration à la Sécurité sociale et aux contributions. La
rémunération au titre de la gestion courante comporte : Des
honoraires fixes annuels déterminés en fonction de la catégorie de l’immeuble
(loi du 1er septembre 1948) et du nombre de lots dans différentes
tranches (1 à 50, 51 à 75, 76 à 100, etc. …) Des
honoraires proportionnels en fonction du nombre exact des lots principaux et
de la catégorie de l’immeuble Des
honoraires annuels de gestion concernant les lots non accessoires d’un lot
principal (garage, chambre de service, cave, emplacement de stationnement Des
honoraires pour gestion du chauffage et de la production d’eau chaude aux
pourcentages de 4,50 %, 3,60 % et 2,70 % par tranches sur le montant des
fournitures de combustible et de la rémunération de la main d’œuvre. Le
montant ainsi déterminé peut être majoré de 15 % dans le cas d’immeubles sans
concierge Il
peut être également majoré de 15 % pendant la période de mise en place d’un
immeuble neuf, pour un temps de 18 mois au maximum. L’arrêté
comporte par ailleurs Des honoraires pour les travaux
exceptionnels, décidés en assemblée générale, calculés aux pourcentages de
2%, 1,5% et 1% par tranches sur le montant des devis. Et des honoraires pour « toutes autres prestations de service assurées à
titre collectif ou individuel, par le syndic, pour le compte des
copropriétaires, qui donnent lieu à des honoraires supplémentaires librement
débattus entre les parties ». Beaucoup de
visiteurs pourront vérifier l’extraordinaire vanité des controverses qui paralysent
la sérénité des copropriétés depuis plus de vingt ans. L’ARC
réclame une distinction entre les tâches de gestion courante et les tâches
exceptionnelles, qui existe depuis un demi-siècle. Elle réclame une liste des
tâches de gestion courante qui existe également, sauf à avoir été affinée
périodiquement. Et UFC Que
Choisir semble au contraire contester l’existence de prestations
particulières alors que le principe s’impose fatalement. On peut seulement
reprocher à certains syndics d’avoir voulu créer des tâches supplémentaires
qui ne présentent pas grand intérêt. Nous ne
poursuivrons pas l’étude des arrêtes préfectoraux ultérieurs mais nous
signalons qu’elle pourrait être fructueuse car les principes et les modalités
de calcul de la rémunération ont été affinés jusqu’à 1982. Nous avons déjà
insisté sur les critères reconnus pour le classement des tâches entre les
deux catégories. A noter
quand même que, fort logiquement, la rémunération au titre du chauffage a été
intégré à la rémunération forfaitaire de base, en
contrepartie d’une modification du classement des immeubles en fonction des
équipements. En
conclusion, force est de constater qu’UFC Que Choisir traite des matières
qu’elle ne maîtrise pas, s’obstine à considérer que la copropriété est née en
2000 avec la loi SRU, et fournit à ses adhérents des informations
inappropriées. Une meilleure connaissance de l’histoire du droit de la
copropriété lui aurait sans doute évité quelques mécomptes judiciaires. Le bon
fonctionnement des instances qui accueillent cette Association paraît exiger
quelques efforts.Il n’est pas question pour nous de contester l’utilité des
associations de consommateurs. Il importe peu à cet égard que les syndicats
de copropriétaires n’entrent plus dans cette classe. |
Mise à jour |
