Exploitation des relevés de compteurs au cours de l’exercice comptable

 

 

Lorsqu’un immeuble est équipé de compteurs d’eau chaude, une pratique courante est de faire procéder trimestriellement (ou semestriellement) au relevé des indications de consommation fournies par ces compteurs.

Avant la réforme SRU, les relevés de compteurs étaient exploités par le syndic avec la même périodicité. Les consommations réelles étaient immédiatement décomptées aux copropriétaires. Par ailleurs les opérations comptables usuelles étaient effectuées en même temps :

- Crédit de la consommation d’eau froide réchauffée au compte général de consommation d’eau froide

- Crédit de l’énergie ou du combustible consommé pour la fourniture d’eau chaude au compte général d’énergie ou de combustible

- Régularisation des forfaits de consommation débités en cas d’impossibilité d’accès aux compteurs lors d’un relevé

 

La fréquence de ces opérations permettait un suivi régulier des consommations, une régularisation constante des différents postes de charges concernés et, plus généralement une information satisfaisante des copropriétaires, des locataires et des acquéreurs. On peut ajouter que les avis d’incidents (compteur bloqué, robinets défectueux) étaient exploités ponctuellement.

 

L’annualisation imposée des comptes de charges a apporté de sérieuses perturbations à ces pratiques. Certains syndicats ont décidé de modifier les contrats de relevés de compteurs qui ne prévoient plus qu’un seul passage par an. Dans les autres cas les syndics traitent les relevés trimestriels ou semestriels au cours de l’exercice mais les résultats ne sont diffusés qu’en fin d’exercice.

 

Il ne semble pas impossible techniquement de procéder en cours d’exercice à la répartition des charges de consommation d’eau chaude. Les données seraient fournies aux copropriétaires dans les appels provisionnels (avis) et les soldes périodiques seraient régularisés par la même occasion, soit par compensation en cas de trop perçu, soit par paiement effectif en cas d’insuffisance.

Ce mécanisme imposerait seulement l’établissement d’une ligne particulière dans le budget prévisionnel, affectée à l’estimation des charges de fournitures d’eau chaude, et une organisation appropriée du plan comptable du syndicat.

La création d’une avance de trésorerie spéciale pourrait, dans certains cas, faciliter le fonctionnement du mécanisme.

 

En fin d’exercice, il resterait seulement à traiter le dernier trimestre. L’établissement d’une synthèse comptable des opérations de l’exercice entier ne poserait pas de problème particulier.

 

Ce système réduirait à notre avis le nombre des incidents qui va présentement en croissant. Il permettrait la régularisation périodique des comptes de charges récupérables, celle des comptes à faire entre vendeurs et acquéreurs, hors la vue du syndic et le traitement des incidents dans les mêmes conditions qu’avant la réforme.

 

Quel argument pourrait s’opposer juridiquement à la mise en œuvre de ce système, dès lors qu’il serait conçu de manière à éviter tout cumul entre les provisions sur charges du budget prévisionnel et les charges de consommation d’eau chaude réparties en cours d’exercice ?

On peut songer au défaut d’exigibilité d’une créance syndicale avant approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale. Pour éviter cet obstacle il serait possible de considérer que les coûts de consommation résultant des relevés des compteurs se substitueraient aux provisions calculées en fonction des quotes-parts de charges communes générales, tout en conservant leur caractère provisionnel. Elles resteraient alors contestables.

 

Le système pourrait bien entendu être utilisé pour d’autres comptages, notamment celui des consommations d’eau froide.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/04/2007