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Les abus tarifaires de certains syndics professionnels Il n’est pas question de faire ici concurrence à la célèbre chronique de l’ARC. D’une part, vous ne trouverez aucune identification dans cette courte note. D’autre part, nous avons dénoncé à plusieurs reprises l’origine historique de la « course aux honoraires exceptionnels » qui est la taxation administrative des honoraires jusqu’à 1982 et ses causes plus récentes dont la principale est le défaut de normalisation des modalités de gestion des fonds de mandants. Certaines dérives sont donc explicables. Elles sont de plus validées lorsque les contrats de syndic où elles figurent explicitement sont approuvés, - souvent avec une large majorité -, par les assemblées de copropriétaires. Encore faut-il ne pas dépasser la ligne jaune ! C’est le cas pour certains syndics professionnels qui contrarient les efforts de leurs confrères pour rétablir la transparence des rapports entre les syndics et les copropriétaires. Une nouvelle mode est de débiter d’emblée des honoraires (de l’ordre de 50 € en général), pour des prestations qui relèvent sans nul doute de la gestion courante et qui figurent d’ailleurs sous cette rubrique dans le contrat du syndic. On trouve ainsi : des frais de paiement des fournisseurs ( !!!) des honoraires de déclaration pour des sinistres affectant les parties communes des frais de « main d’œuvre » pour la convocation des assemblées générales des frais de garantie financière ( !!!) Dans d’autres cas, on veut croire que c’est l’automatisation excessive du travail qui est en cause. Un syndic a oublié de régler une indemnité accordée judiciairement à un tiers. La lettre de relance d’un huissier reste aussi vaine et le syndicat se retrouve finalement avec des frais de saisie attribution alors que la trésorerie syndicale permettait le paiement immédiat. Le conseil syndical n’a pas été informé de l’incident mais retrouve dans les dépenses de l’exercice présentées à son contrôle aussi bien l’indemnité que les frais de recouvrement. Nous refusons toujours de donner des avis sur les tarifs pratiqués. Ces tarifs sont libres et peuvent être négociés entre le syndic et le conseil syndical. Encore faut-il que les copropriétaires soient suffisamment informés du contenu réel de la prestation et de la responsabilité encourue par le syndic. On constate ainsi que maints copropriétaires estiment à tort que l’établissement d’un état daté avant une vente est une formalité simple exigeant seulement l’appui d’un doigt sur une touche de clavier. La réalité est tout autre et l’on peut estimer qu’il faut de une à trois heures pour effectuer les prestations exigées par une vente classique, jusques et y compris l’immatriculation de l’acquéreur et les opérations comptables. L’opération exige l’intervention d’une personne de bonne compétence. Les incidents peuvent donner lieu à rémunération complémentaire (nécessité d’une opposition par exemple) Force est de constater qu’on trouve parfois dans les barèmes d’honoraires des montants incongrus. Il en est de même pour les prestations du syndic en cas d’ouverture d’un compte de placement pour des provisions sur travaux futurs. Dans ce cas la proportionnalité de la rémunération au nombre de lots, ou au montant des intérêts perçus, n’est pas de mise, surtout lorsque le taux atteint ou dépasse le tiers ! On peut d’ailleurs affirmer que ce mode de détermination des honoraires est trop fréquemment utilisé pour des prestations dont la rémunération décente doit être calculée au temps passé. La rémunération au pourcentage reste admise pour les prestations relatives aux travaux de l’article 14-2 en vertu d’une longue tradition et pour la bonne raison qu’on n'a trouvé aucun autre mode de calcul. Dans tous ces cas, on trouve immanquablement des honoraires de gestion courante très insuffisants, compensés par les pièges et embuscades signalés plus haut. Cependant, d’autres confrères s’efforcent de présenter des conventions claires et raisonnables, et se trouvent souvent fort marris d’avoir été devancés, à l’occasion d’une offre de reprise d’un mandat, par un corsaire. |
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