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L’emprunt du syndicat de copropriétaires Proposition de
loi de M. Warsmann (28 juillet 2011) Mise à jour du 05/12/2011 L’article 80 de la proposition de loi n° 3706 de M. WARSMANN a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 18 octobre 2011. Il est reconnu que l’article 80 du projet de loi a pour objet de combler le vide juridique de la loi du 10 juillet 1965 pour ce qui est des emprunts du syndicat de copropriétaires. Il restera à déterminer la différence existant entre un emprunt du syndicat et une avance remboursable sans intérêt abstraction faite de l’existence ou non d’un intérêt. La Proposition de Loi relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives, présentée par M. Jean-Luc WARSMANN député et enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 28 juillet 2011 comporte en son article 80 une importante disposition relative au statut de la copropriété. Il s’agit de préciser le régime des emprunts du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux ou d’opérations exceptionnelles. En outre cette proposition précise le régime de la participation différée au coût des travaux d’amélioration, fixé par l’article L 33. Nos commentaires figurent à la suite de la reproduction
de l’article 80 de la proposition. Chapitre VI Simplification du droit
du logement, de l’aménagement Article 80 I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Après l’article 26-3, sont insérés des articles 26-4 à 26-8 ainsi rédigés : « Art. 26-4. – L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés. « Toutefois, par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle
nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou
d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition
conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire
au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires
décidant d’y participer. « Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. À peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants, et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale. « Art. 26-5. – Le contrat de prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42. « Art. 26-6. – Le montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. « Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer : « – à son remboursement au syndicat en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt, et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; « – au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires. « Art. 26-7. – Le syndicat des copropriétaires est garanti, en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires. « Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. « Au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. « Art. 26-8. – Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation au paiement de ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords. » ; 2° Après la première phrase du premier alinéa de l’article 33, il est inséré une phrase ainsi rédigée : « Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. » ; II. – Les modalités d’application des articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont fixées par décret en Conseil d’État. III. – Le I est applicable à l’expiration d’un délai de deux mois suivant l’entrée en vigueur du décret en Conseil d’État prévu au II. Commentaires : L’article 26-4 nouveau aurait le mérite de compléter la
loi du 10 juillet 1965 sur un point primordial. Un « emprunt du
syndicat » ne peut décidé qu’à l’unanimité des copropriétaires. Pour le surplus, la proposition de loi
substituerait un dispositif lourd et complexe à l’excellente et ancienne
pratique des groupements d’emprunts individuels de type COPRO
100.
Il était suffisant d’en retenir le principe et de lui
apporter quelques retouches. Mais surtout la proposition de loi de M. Warsmann
présente la particularité étonnante de présenter une solution qui étonnera
les juristes : « l’assemblée générale
peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux […] voter
la souscription d’un emprunt bancaire au nom du
syndicat des copropriétaires au bénéfice des
seuls copropriétaires décidant d’y participer. » La pratique actuelle est extrêmement simple : Une ou plusieurs propositions de groupement d’emprunts
individuels est jointe à la convocation. Il est seulement demandé à l’assemblée générale d’autoriser
le syndic à recenser les copropriétaires désirant participer à ce type
d’opération et à collecter les demandes de souscription. Cette décision, qui
ne présente aucun risque pour le syndicat, peut être adoptée à la majorité de
l’article 24. Il est possible d’effectuer le recensement des demandeurs
et la constitution des dossiers assez rapidement, et même de joindre le
dossier d’un retardataire éventuel. La mise en route du chantier n’est pas retardée par la
mise en place des emprunts. Le mécanisme de type COPRO 100 assure la sécurité
financière de tous les copropriétaires en cas de défaillance d’un emprunteur.
L’établissement financier assure lui-même le recouvrement des annuités de
remboursement. Le syndicat des copropriétaires est seulement tenu
d’aviser l’établissement financier de certains évènements (mutations la
propriété d’un lot concerné, difficultés affectant le syndicat lui-même,
etc…) Au final il s’agit bien d’un ensemble d’emprunts
individuels souscrits avec le concours du syndicat des copropriétaires et de
son syndic. Le mécanisme proposé est, dans la pratique, très complexe Sur le plan pratique, on doit noter d’emblée que la
décision d’emprunter au nom du syndicat pourrait faire l’objet d’une
contestation dans les termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce
qui paralyserait sans doute la réalisation du chantier nonobstant le
caractère immédiatement exécutoire de la décision. Nous verrons ci dessous
qu’outre une évidente singularité juridique, le mécanisme engage le syndicat
sans que le cautionnement prévu lui assure une totale sécurité financière. Ce risque n’est pas encouru dans le cas de la simple
autorisation donnée au syndic de recenser les emprunteurs. Elle ne peut faire
l’objet d’une contestation dès lors qu’elle ne peut porter préjudice à aucun
copropriétaire. On peut aussi se demander pourquoi la décision devrait
être prise « à la même majorité que celle nécessaire au vote des
travaux ». Dans certains cas l’exigence d’une majorité qualifiée ou
renforcée pourrait aboutir à l’échec de la proposition. En admettant à la
rigueur la majorité de l’article 25, rien ne peut justifier que la majorité
nécessaire pour une décision d’emprunter soit fixée en fonction de la nature
des travaux ou opérations à réaliser. Les copropriétaires désirant participer à l’emprunt
doivent notifier leur décision au syndic dans un délai de deux mois - à compter de la tenue de
l’assemblée pour ceux ni opposants ni défaillants - à compter de la
notification du procès verbal pour les opposants ou défaillants L’ouverture du chantier serait retardée de trois ou
quatre mois en moyenne. Les copropriétaires pour souscrire à l’emprunt pour la
totalité ou une partie seulement de leur contribution. Le montant du prêt est versé au syndic. Les emprunteurs contribuent au remboursement de l’emprunt
selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts
de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 au paiement au syndicat des
intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant
pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie
pour la répartition des accessoires Les intérêts sont dus à l’établissement et non pas à la
banque. La grille spécifique établie pour la
répartition des accessoires est une innovation !! La gestion de l’emprunt serait assurée par le syndic.
D’où les observations suivantes : Il serait nécessaire de
modifier le régime de la comptabilité des syndicats de copropriétaires qui comporte
présentement des dispositions incompatibles avec ce type d’emprunt. La gestion de l’emprunt
serait délicate dans la mesure où les sommes empruntées ne seraient pas
forcément égales au montant des contributions incombant respectivement à
chaque copropriétaire. Le syndic ne pourrait se contenter de traiter une
masse à répartir. Il devrait traiter distinctement chaque dossier lors de
chacune des échéances. Le syndicat des copropriétaires est garanti par un
cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un copropriétaire
bénéficiant de l’emprunt. Le cautionnement solidaire ne peut résulter que
d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement
agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à
l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. Ce cautionnement impose au syndicat des formalités et
frais supplémentaires. Pour l’ensemble de la gestion
de l’emprunt, le syndic pourrait légitimement prétendre à une rémunération
relativement importante même si elle était calculée raisonnablement. La proposition néglige de
préciser les modalités à respecter à l’occasion des procédures de
recouvrement des sommes impayées. Il importe de ne pas laisser aux
établissements garants la possibilité de les fixer contractuellement. Elle néglige également les
modalités de la subrogation du garant dans les droits du syndicat. La solution d’un
cautionnement n’est d’ailleurs pas très satisfaisante. Voir ci-dessous. Un rayon de soleil dans cette grisaille : l’article 26-7 préciserait que « au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. » Il s’agit de remédier à la solution, - juridiquement correctement mais effarante dans la pratique -, de la Cour de cassation qui a refusé le bénéfice du privilège spécial aux sommes dues au titre des annuités de remboursement d’emprunt et des intérêts. Ici encore le problème de la subrogation est négligé. Il a été juge qu’ « En cas de vente du lot d’un débiteur, le notaire n’est pas tenu de notifier l’avis art. 20 à l’assureur « paiement des charges » subrogé dans les droits du syndicat. Celui ci est déchu du privilège spécial en cas de tardiveté de son opposition. Voir Cass. 03-03-2004-2 On peut d’ailleurs penser qu’il
serait préférable de recourir à une assurance « paiement des
charges » plutôt qu’à une caution. L’article 26-8 aurait l’avantage de préciser clairement
le régime de l’emprunt à l’occasion d’une mutation entre vifs d’un lot.
Encore faudrait-il traiter la difficulté constatée dans l’espèce qui a donné
lieu à l’arrêt de la Cour de cassation évoqué ci-dessus. Il s’agit de la
possibilité d’étendre à l’assureur subrogé le bénéfice de l’opposition à
paiement du prix régularisée par le syndic
ou de prévoir un dispositif différent dans le cas d’un emprunt. Le mécanisme proposé comporte une singularité juridique. On peut en premier lieu s’interroger sur la nature juridique exacte d’une décision de souscrire un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer. On songe d’emblée à la stipulation pour autrui au sens de
l’article 1121 du Code civil ainsi conçu « On peut pareillement
stipuler au profit d'un tiers lorsque telle est la condition d'une
stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un
autre. Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la révoquer si le
tiers a déclaré vouloir en profiter. » La
stipulation pour autrui est l’opération par laquelle une personne (le
stipulant) convient avec une autre personne (le promettant) que celle ci
exécutera une prestation au profit d’un tiers, (le bénéficiaire). Mais la solution n’est pas satisfaisante car c’est bien
le syndicat des copropriétaires qui emprunte et qui devra ensuite rembourser.
Il est seul lié à l’établissement financier. Dans le cas de la stipulation pour autrui, la convention
entre le syndicat (stipulant) et l’établissement financier (promettant) aurait pour objet d’obliger
l’établissement financier à consentir des prêts à un certain nombre de
copropriétaires désignés. Cette recherche met en lumière les inconvénients du
mécanisme. Les copropriétaires Dupont et Durand votent l’exécution
des travaux mais doivent emprunter respectivement 5000 et 7000 €. Le syndicat
emprunte 12 000 € et crédite les comptes de Dupont et Durand. Par la suite il
doit assurer le paiement des annuités de remboursement. Les copropriétaires
emprunteurs doivent, chacun pour sa part, lui rembourser ces annuités. En cas de défaillance de Durand à cet égard, le syndicat doit
néanmoins payer l’intégralité de l’annuité. Il doit ensuite se retourner vers
la caution. L’article 26-7 prévoit clairement que c’est le syndicat
qui est garanti par la caution et non pas l’établissement financier. Il
existe donc deux opérations juridiquement distinctes : 1) le syndicat emprunte pour
financer les quotes-parts des copropriétaires 2) le syndicat conserve les
fonds reçus qui doivent être affectés au paiement des provisions
successivement demandées aux copropriétaires en question, et, en fin de
compte au paiement des entrepreneurs. Le paiement des provisions résulterait
d’un simple jeu d’écritures. Le paiement des entrepreneurs, seul,
entraînerait une sortie de fonds. Un tel trafic n’entre pas dans l’objet du syndicat des
copropriétaires, a fortiori s’il est accompagné d’un placement temporaire des
fonds empruntés avant leur emploi effectif pour le paiement des
entrepreneurs. On doit noter que les fonds ainsi détenus par le syndicat
seraient le gage de ses créanciers. Dans une copropriété dont la trésorerie
n’est pas solide, ils pourraient faire l’objet d’une saisie-attribution au
profit d’un créancier ancien sans lien avec le chantier à réaliser.
Prévoir leur insaisissabilité
conduirait à une extraordinaire complexification du mécanisme. L’établissement financier préteur ne manquera pas de
demander une garantie au syndicat ! Que deviendrait une telle opération
si le syndicat est lacé sous le régime des copropriétés en difficulté ? Une dernière observation nous semble plus déterminante
encore pour rejeter le mécanisme proposé. C’est peu de dire que l’intrusion des groupes financiers
dans le secteur de la gestion des copropriétés suscite encore des mouvements
divers. Même si l’on écarte des réactions aussi abusives
qu’inconsidérées, le développement phagocytaire de ces groupes se présente
finalement comme préjudiciable à la sérénité de ce secteur économique. A cet égard, on peut craindre que la proposition de loi
ne reçoive un accueil mitigé des organisations consuméristes et des
copropriétaires eux-mêmes. Il est bien évident que les emprunts ne peuvent être
sollicités qu’auprès des établissements financiers. Mais le régime proposé se
traduirait par une augmentation très sensible des frais liés aux emprunts
sans qu’on puisse faire valoir la moindre contrepartie au profit des
copropriétaires. Comme par ailleurs le projet de réforme du régime des
syndics professionnels se trouve enlisé avec les espoirs de généralisation du
compte bancaire séparé, l’horizon de notre monde se trouverait très assombri
par l’adoption de l’article 80 d’une proposition de loi qui comporte par
ailleurs d’excellentes dispositions. On prétendrait alors qu’il s’agit de la nième rustine
collée sur le statut de la copropriété plus qu’une simplification du droit. Il est hautement souhaitable de conserver l’essentiel du
régime des groupements d’emprunts individuels et de le doter d’une
consécration législative. PROPOSITION DE LOI ADOPTÉE PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE APRÈS ENGAGEMENT DE LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE, relative à la simplification du droit et à
l'allègement des démarches administratives Proposition de loi n° 3706 de M. Warsmann CHAPITRE VI Simplification du droit du logement, de
l'aménagement Article 80 I. - La loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi
modifiée : 1° Après l'article 26-3, sont insérés des articles
26-4 à 26-8 ainsi rédigés : « Art. 26-4. - L'assemblée
générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la
souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires
pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les
parties communes ou d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des
actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés. « Toutefois, par dérogation au premier alinéa,
l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote
soit des travaux concernant les parties communes ou d'intérêt collectif sur
parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du
syndicat, voter la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des
copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y
participer. « Les copropriétaires qui décident de participer à
l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de
l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des
dépenses. À peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir
dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et,
pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée
générale. « Art. 26-5. - Le contrat
de prêt conclu en application de l'article 26-4, conforme aux conditions
générales et particulières du contrat de prêt jointes à l'ordre du jour de
l'assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du
délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l'article 42. « Art. 26-6. - Le montant
de l'emprunt mentionné à l'article 26-4, qui ne peut excéder le montant
total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y
participer, est versé par l'établissement bancaire au syndicat des
copropriétaires, représenté par le syndic. « Seuls les copropriétaires bénéficiant de
l'emprunt sont tenus de contribuer : « 1° À son remboursement au syndicat, en
fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la
grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses
selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; « 2° Au paiement au syndicat des intérêts,
des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel
ils participent à l'emprunt et selon la grille spécifique établie pour la
répartition des accessoires. « Art. 26-7. - Le syndicat
des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de
carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d'un
copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné à l'article 26-4 pour
les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires. « Le cautionnement solidaire ne peut résulter que
d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement
agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à
l'article L. 518-1 du code monétaire et financier. « Au regard du privilège prévu au 1° bis
de l'article 2374 du code civil, les sommes correspondant au
remboursement de l'emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires sont
assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en oeuvre de la
caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice du privilège du
syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. « Art. 26-8. - Lors d'une
mutation entre vifs du lot d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt
mentionné à l'article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie
d'apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre
du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires
deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de
la caution, l'obligation au paiement de ces sommes peut être transmise au
nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces
accords. » ; 2° Après la première phrase du premier alinéa de
l'article 33, il est inséré une phrase ainsi rédigée : « Les copropriétaires qui entendent bénéficier de
cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au
syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal
d'assemblée générale. » II. - Les modalités d'application des
articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis sont fixées par décret en Conseil d'État. III. - Le I est applicable à
l'expiration d'un délai de deux mois suivant l'entrée en vigueur du décret en
Conseil d'État prévu au II. |
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