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L’obligation de conseil du notaire et l’article D 6-2 L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 est ainsi conçu : « A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot : « 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; « 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; « 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. » L’article 6-3 précise en outre : « Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux. » Quelles sont les modalités d’application de ce texte ? Prenons l’exemple d’un lot vendu le 16 juillet 2007. Au titre des charges ordinaires (du budget prévisionnel), le lot doit supporter, pour l’exercice 2007, quatre appels provisionnels de 450 € chacun. Par ailleurs une assemblée réunie le 30 janvier 2007 a décidé l’exécution en septembre 2007 de travaux d’étanchéité. Elle a décidé que le financement de ces travaux serait assuré par trois appels de 8000 € chacun, exigibles respectivement le 1er mai, le 1er juillet et le 1er septembre 2007. Le syndic a établi le 20 juin 2007 un état daté qui comporte toutes les indications exigées par le statut de la copropriété. Les dispositions de l’article D 6-2 ont, dans ce cas, les effets suivants^, en ce qui concerne les rapports entre le syndicat et les parties à la vente : En vertu du 1°, l’appel provisionnel exigible le 1er juillet 2007 est intégralement dû par le vendeur. Le notaire, le cas échéant, devra donc demander au vendeur l’autorisation d’en prélever le montant sur le prix. Les appels suivants seront à la charge de l’acquéreur ? En vertu du 2°, les appels provisionnels du 1er mai et du 1er juillet 2007 pour les travaux sont dus par le vendeur, s’ils n’ont pas été payés à la date d’exigibilité. Le notaire devra donc également demander au vendeur d’en effectuer le prélèvement. Le troisième appel devra être payé par l’acquéreur. Il devra également payer, s’il y a lieu le solde débiteur final, après approbation du compte des travaux par l’assemblée général. Pour ce qui est du 3° : l’assemblée générale se réunira en mars 2008 pour délibérer notamment sur les comptes de l’exercice 2008. Cette approbation fera apparaître, pour le lot, une différence entre le montant des charges ordinaires et celui des provisions appelées en 2007. Ce solde, soit débiteur (insuffisance des provisions), soit créditeur (trop-perçu sur provisions), sera porté au compte de l’acquéreur. Il devra le payer au syndic s’il s’agit d’une insuffisance. Il en bénéficiera, par imputation sur une provision future, s’il s’agit d’un trop-perçu. Ce mécanisme est d’ordre public pour ce qui est des rapports entre le syndicat et les parties. Il peut paraître brutal et inéquitable. Nous voyons ici que le vendeur supporte en principe la totalité de l’appel effectué au titre de la provision sur charges ordinaires du troisième trimestre alors qu’il vend le 16 juillet. Mais ce mécanisme a l’avantage d’être clair et de permettre la clôture rapide des dossiers de mutation gérés par le syndic. Au demeurant, sa rigueur peut être corrigée par une convention entre les parties qui devra être insérée dans l’acte de vente. Elle sera inopposable au syndicat, comme le prévoit l’article D 6-3. L’obligation de conseil impose au notaire de suggérer l’établissement d’une telle convention. Il doit alors tenir compte des indications fournies par le syndic et des particularités du mécanisme décrit ci dessus. La solution de principe est pour les parties d’envisager, après la validation des comptes de l’exercice, l’établissement d’un décompte prorata temporis des charges. Après imputation des provisions versées par chaque partie, il sera facile de déterminer le montant et le sens d’une régularisation financière. Ce système présente l’inconvénient d’un délai de plusieurs mois pour l’établissement d’un arrêté de compte. La pratique actuelle de certains notaires est tout autre. Dans le cas pris ici comme exemple, le notaire invite l’acquéreur à rembourser au vendeur les cinq-sixièmes de la provision exigible au 1er juillet 2007 et la clause prévoit que, s’agissant des charges ordinaires, le compte entre les parties est ainsi clôturé. Cette pratique est très contestable car il arrive fréquemment que l’acquéreur constate en 2008 qu’il a été gravement lésé. Nous conseillons donc aux acquéreurs de s’en tenir aux dispositions de l’article D 6-2 et de refuser tout remboursement partiel au titre de la provision du trimestre en cours. Pour ce qui est des travaux votés avant la vente, il est assez fréquent que la convention préparatoire (promesse de vente par exemple) contienne une clause relative à la prise en charge du coût des travaux. Il est alors nécessaire de veiller à la cohérence entre cette clause et le mécanisme de l’article D 6-2. Si le coût des travaux est totalement pris en charge par le vendeur, il convient de permettre à l’acquéreur de retenir sur le prix une somme correspondant au montant des provisions non encore appelées à la date de la vente. Il est de plus nécessaire de vérifier le montant du crédit global ouvert par l’assemblée, qui peut être supérieur au total des provisions dont l’appel a été décidé. Si le coût des travaux est totalement pris en charge par l’acquéreur, il doit rembourser au vendeur les appels du 1er mai et du 1er juillet 2007 s’ils ont été effectivement payés. Le notaire doit à cet égard vérifier les indications données par le syndic et provoquer un complément d’information s’il y a lieu. Une bonne solution est de consigner les fonds chez le notaire en attendant de savoir quelle doit être le destinataire du paiement effectué par l’acquéreur. Au titre de son obligation de conseil, le notaire doit conseiller aux parties, avant la signature de l’acte, d’effectuer un relevé contradictoire des compteurs d’eau. Les acquéreurs ont fréquemment de mauvaises surprises en se voyant imputer des consommations d’eau chaude importantes qui sont manifestement antérieures à la date de la vente. Ce conseil peut être donné dans un fascicule d’information remis aux parties dès l’ouverture du dossier. Les précautions sus-indiquées doivent être prises dès l’établissement de l’acte préparatoire. C’est à ce moment, en effet, que les parties se trouvent définitivement liées. L’agent immobilier doit donc également apporter son concours à l’information suffisante des parties qui sont présumées profanes. Les syndics, de leur côté, doivent veiller à remplir convenablement les états datés et notes d’information destinées aux notaires. |
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