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L’obligation de conseil du
notaire et l’article D 6-2 L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 est ainsi conçu : « A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot : « 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; « 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; « 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. » L’article 6-3 précise en outre : « Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux. » Quelles sont les modalités d’application de ce texte ? Prenons l’exemple d’un lot vendu le 16 juillet 2008. Au titre des charges ordinaires (du budget prévisionnel), le lot doit supporter, pour l’exercice 2008, quatre appels provisionnels de 450 € chacun. Une assemblée réunie le 30 janvier 2008 a décidé l’exécution en septembre 2008 de travaux d’étanchéité. Elle a décidé que le financement de ces travaux serait assuré par trois appels de 8000 € chacun, exigibles respectivement le 1er mai, le 1er juillet et le 1er septembre 2008. Le syndic a établi le 20 juin 2008 un état daté qui comporte toutes les indications exigées par le statut de la copropriété. Les dispositions de l’article D 6-2 ont, dans ce cas, les effets suivants, en ce qui concerne les rapports entre le syndicat et les parties à la vente : En vertu du 1°, l’appel provisionnel exigible le 1er juillet 2008 est intégralement dû par le vendeur. Le notaire, le cas échéant, doit donc demander au vendeur l’autorisation d’en prélever le montant sur le prix. Les appels suivants seront à la charge de l’acquéreur ? En vertu du 2°, les appels provisionnels du 1er mai et du 1er juillet 2008 pour les travaux sont dus par le vendeur, s’ils n’ont pas été payés à la date d’exigibilité. Le notaire doit donc également demander au vendeur d’en effectuer le prélèvement. Le troisième appel devra être payé par l’acquéreur. Il devra également payer, s’il y a lieu le solde débiteur final, après approbation du compte des travaux par l’assemblée générale. Pour ce qui est du 3° : l’assemblée générale se réunira en mars 2009 pour délibérer sur les comptes de l’exercice 2009. Cette approbation fera apparaître, pour le lot, une différence entre le montant des charges ordinaires et celui des provisions appelées en 2008. Ce solde, soit débiteur (insuffisance des provisions), soit créditeur (trop-perçu sur provisions), sera porté au compte de l’acquéreur. Il devra le payer au syndic s’il s’agit d’une insuffisance. Il en bénéficiera, par imputation sur une provision future, s’il s’agit d’un trop-perçu. Ce mécanisme est d’ordre public pour ce qui est des rapports entre le syndicat et les parties. Il peut paraître brutal et inéquitable. Nous voyons ici que le vendeur supporte en principe la totalité de l’appel effectué au titre de la provision sur charges ordinaires du troisième trimestre alors qu’il vend le 16 juillet. Mais ce mécanisme a l’avantage d’être clair et de permettre la clôture rapide des dossiers de mutation gérés par le syndic. Sa rigueur peut être corrigée par une convention entre les parties qui doit être insérée dans l’acte de vente. Elle sera inopposable au syndicat en vertu de l’article D 6-3. L’obligation de conseil impose au notaire de suggérer l’établissement d’une telle convention. Il doit alors tenir compte des indications fournies par le syndic et des particularités du mécanisme décrit ci dessus. La solution de principe est pour les parties d’envisager, après la validation des comptes de l’exercice, l’établissement d’un décompte prorata temporis des charges. Après imputation des provisions versées par chaque partie, il est facile de déterminer le montant et le sens d’une régularisation financière. Ce système présente l’inconvénient d’un délai de plusieurs mois pour l’établissement d’un arrêté définitif des comptes. La pratique actuelle de certains notaires est tout autre. Dans le cas pris ici comme exemple, le notaire invite l’acquéreur à rembourser au vendeur les cinq-sixièmes de la provision exigible au 1er juillet 2008 et la clause prévoit que, s’agissant des charges ordinaires, le compte entre les parties est ainsi clôturé. Cette pratique est très contestable car il arrive fréquemment que l’acquéreur constate en 2009 qu’il a été gravement lésé. Voici par exemple les dispositions fréquemment insérées dans une promesse de vente : Convention
des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve A - Charges courantes : il est convenu entre les parties que le PROMETTANT supportera les charges jusqu'à la date de l’acte authentique de vente. B - Travaux : Le PROMETTANT supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’à la date de l’acte authentique de vente, exécutés ou non ou en cours d’exécution à ladite date. Le BÉNÉFICIAIRE supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. - Application de ces
conventions au jour de l’acte authentique de vente Compte tenu des dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret sus-visé et de la convention qui vient d’être conclue quant à la répartition du coût des travaux et charges, les parties conviennent ce qui suit : - Règlement effectué par le PROMETTANT : . le PROMETTANT réglera au syndic par prélèvement sur le prix de la vente : . l’ensemble des provisions exigibles, que celles-ci correspondent au budget prévisionnel ou à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel tels que les travaux votés antérieurement, selon la convention arrêtée ci-dessus ; . tout arriéré de provisions ou avances sur ces mêmes charges exigibles antérieurement au jour de l’acte authentique de vente ; . et plus généralement toute somme devenue exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires du fait de la vente ; . sans omettre les honoraires de mutation incombant au vendeur tels que ceux-ci seront indiqués dans l’état daté qui sera délivré par le syndic préalablement à l’acte authentique de vente. Le BÉNÉFICIAIRE remboursera le jour de la signature de l’acte authentique de vente, au PROMETTANT le prorata des charges du trimestre en cours dont le paiement a été demandé en intégralité par le syndic au vendeur ainsi qu’il vient d’être expliqué. (Voir remarque 1) - Règlement effectué par le BÉNÉFICIAIRE : le ’BÉNÉFICIAIRE supportera : . les provisions de budget prévisionnel exigibles postérieurement à la vente ainsi que toutes provisions non comprises dans le budget prévisionnel exigibles postérieurement à cette celle-ci ; . et plus généralement toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires postérieurement à la vente. Pour ce qui concerne les travaux incombant au PROMETTANT dont le règlement, total ou partiel, pourrait ne pas être intervenu au jour de l’acte authentique de vente et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic au BÉNÉFICIAIRE, les parties déclarent dès à présent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues. (Voir remarque 2) - Fonds de roulement et fonds de réserve : le BÉNÉFICIAIRE remboursera au PROMETTANT, au jour de la vente, le montant de sa part dans le fonds de roulement, s’il en existe, selon les modalités qui seront précisées par le syndic dans l’état daté qu’il sera amené à délivrer préalablement à la signature de celle-ci. (Voir remarque 3) Il en sera de même de
toute provision versée par le PROMETTANT et comptabilisée dans ses
livres par le syndic et notamment du fonds de réserve (pour travaux, procès,
acquisitions...) tel que prévu notamment par l’article 35-4° du décret du 17
mars 1967. (Voir remarque 3) - Caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède : Compte tenu des règlements qui seront opérés par les parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le vendeur se désistera alors en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens et droits immobiliers objets des présentes, et corrélativement l'acquéreur fera son profit ou sa perte exclusifs de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. Par suite, l'acquéreur renoncera en faveur du vendeur à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant la période antérieure à la vente. (Voir remarque 4) Remarque 1 : l’expression « prorata des charges du trimestre en cours » est inappropriée. Il ne peut s’agir que du prorata de la provision appelée au titre du titre du trimestre en cours. Remarque 2 : on ne voit pas pourquoi la convention entre les parties ne serait pas établie à la date de signature de l’acte authentique et insérée dans celui-ci. C’est le meilleur moyen d’éviter un litige ultérieur. Si le coût des travaux est totalement pris en charge par le vendeur, il convient de permettre à l’acquéreur de retenir sur le prix une somme correspondant au montant des provisions non encore appelées à la date de la vente. Il est de plus nécessaire de vérifier le montant du crédit global ouvert par l’assemblée, qui peut être supérieur au total des provisions dont l’appel a été décidé. Si le coût des travaux est totalement pris en charge par l’acquéreur, il doit rembourser au vendeur les appels du 1er mai et du 1er juillet 2008 s’ils ont été effectivement payés. Le notaire doit à cet égard vérifier les indications données par le syndic et provoquer un complément d’information s’il y a lieu. Une bonne solution est de consigner les fonds chez le notaire en attendant de savoir quelle doit être le destinataire du paiement effectué par l’acquéreur. Remarque 3 : le régime légal met à la charge du syndicat le remboursement des avances versées par le vendeur. Il met à la charge de l’acquéreur la reconstitution de ces avances. Il s’agit donc en principe de mouvements de fonds - 1) entre le syndicat et le vendeur, d’une part, pour le remboursement - 2) entre le syndicat et l’acquéreur, d’autre part pour la reconstitution Si le vendeur est débiteur de provisions ou charges, le syndicat peut faire jouer la compensation. Le remboursement direct chez le notaire par l’acquéreur au vendeur porte alors préjudice au syndicat. Il est d’usage de laisser au seul syndic le choix du mécanisme. A cet effet, les formules d’état daté comportent habituellement une rubrique permettant au syndic de faire connaître son choix. Le notaire doit veiller au respect de ce choix. Remarque 4 : la clause prévoyant le caractère définitif entre les parties des opérations prévues dans le modèle reproduit est susceptible de nuire gravement à l’une ou l’autre des parties. La victime est généralement le bénéficiaire acquéreur. Il est assez fréquent en effet que la clôture des comptes laisse apparaître une insuffisance importante des provisions sur charges courantes. Il convient donc de prévoir l’établissement d’un décompte définitif entre les parties après établissement et diffusion des comptes de l’exercice. Au titre de son obligation de conseil, le notaire doit conseiller aux parties, avant la signature de l’acte, d’effectuer un relevé contradictoire des compteurs d’eau. Les acquéreurs ont fréquemment de mauvaises surprises en se voyant imputer des consommations d’eau chaude importantes qui sont manifestement antérieures à la date de la vente. Ce conseil peut être donné dans un fascicule d’information remis aux parties dès l’ouverture du dossier. Les précautions sus-indiquées doivent être prises dès l’établissement de l’acte préparatoire. C’est à ce moment, en effet, que les parties se trouvent définitivement liées. L’agent immobilier doit donc également apporter son concours à l’information suffisante des parties qui sont présumées profanes. Les syndics, de leur côté, doivent veiller à remplir convenablement les états datés et notes d’information destinées aux notaires. |
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