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La copropriété à deux

 

 

I.         Légalité de la copropriété à deux ?

II.        Régime actuel des copropriétés à deux

 

 

Par « copropriété à deux », on entend classiquement un bâtiment dont la structure et la consistance ne permettent la division qu’en deux lots principaux, assortis ou non de lots accessoires, et de parties ayant vocation éventuelle à la qualification de parties communes. Le cas particulier d’un immeuble de dix lots dont quatre appartiennent à Dupont et six à Durand est donc écarté.

On connaît suffisamment le nombre et la complexité des litiges attachés à ces ensembles bizarres pour devoir admettre qu’en l’état de la jurisprudence ils sont assujettis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 même en l’absence de tout règlement de copropriété [1]. C’est la solution de droit positif qui prévaut actuellement.

 

Il semblerait pourtant nécessaire, - et, pour le moins, opportun -, de faire exception à ce principe lorsque l’immeuble ne comporte que deux lots.

I.          Légalité de la copropriété à deux ?

Deux raisons militent en faveur de cette exception :

·      L’incompatibilité d’un élément essentiel du régime de la copropriété ( le mécanisme majoritaire) avec la nature et la consistance de l’immeuble, et, de toute manière, la division qui a été faite de sa propriété.

·      Le texte même de l’article 1er de la loi qui exige l’existence de trois lots au moins, « deux » ne faisant pas « plusieurs ».

 

La première raison est que l’on ne peut imposer à un bien un régime juridique dont une disposition essentielle ne peut trouver application compte tenu de la consistance du bien en question.

Le mécanisme majoritaire est un élément essentiel du statut de la copropriété. A ce propos, l’article 22 de la loi dispose que « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires ».

La jurisprudence applique l’article L 22 aux « copropriétés à deux » [2] . Force est de constater qu’à défaut d’accord parfait et unanime des deux copropriétaires sur toutes les décisions à prendre pour l’administration du syndicat et la gestion des parties communes, la gestion du bien dans les conditions prévues par le statut de la copropriété est impossible puisque chacun des deux copropriétaires en désaccord dispose d’un même nombre de voix. Un scrutin ne peut faire apparaître aucune majorité.

On ne peut admettre l’application d’un régime juridique spécifique à un bien dont la nature exclut a priori la mise en œuvre d’une disposition essentielle de ce régime. Dans la pratique on se retrouve dans la situation d’une indivision dont les membres sont en désaccord.

 

A cet argument déjà péremptoire à nos yeux, il faut ajouter un autre tiré des textes eux-mêmes.

Pour soumettre une « copropriété à deux » au statut de la copropriété on invoque le texte de l’article 1er de la loi : « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots … ». On admet alors que la répartition entre deux personnes suffit à satisfaire la condition.

Cette interprétation nous semble contestable.

Le terme « plusieurs » nous vient du latin plures et de ses dérivés. Ce terme désignait un assez grand nombre et, de toute manière, « plus de deux »[3] Le Trésor de la langue française nous indique pareillement pour « plusieurs » : un certain nombre, le plus souvent peu élevé, plus de deux (parfois plus d’un).

Le Code civil va dans le même sens à propos de la définition de la société qui peut sans conteste exister entre deux personnes seulement. L’article 1832 énonce : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat … ». On retrouve la même mention dans l’article 1584 relatif à la vente qui « peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives ». L’expression « deux ou plusieurs » marque bien que « deux » n’est pas « plusieurs ».

Pour satisfaire à l’objectivité, il faut citer un texte dans lequel « plusieurs » est opposé explicitement à un. L’article 40 a été abrogé et remplacé par le décret n° 62-921 du 3 août 1962 dont l’article 1er  indique : « Les actes de l’état-civil sont inscrits dans chaque commune sur un ou plusieurs registres tenus en double ». On peut en dire autant des procès-verbaux d’assemblées de copropriétaires. Il y a dans ce cas opposition explicite à un dès lors qu’il n’y a qu’un registre légalement obligatoire mais que le nombre des inscriptions à réaliser rend nécessaire de l’établir en plusieurs tomes successifs. Le « tome » lui-même est une division d’un ensemble unique. On peut aussi bien parler d’une ou plusieurs personnes quand elles sont de même qualité : un ou plusieurs chalands d’un commerçant, un ou plusieurs patients d’un médecin. Tous sont des clients.

Il faut donc admettre que, dans l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 la division de la propriété doit être effectuée entre plus de deux personnes, d’où l’impossibilité d’une « copropriété à deux ».

 

 

Que faire alors des « copropriétés à deux » existantes ? Il faut les considérer comme des copropriétés indivises avec attribution de jouissance privative d’une fraction déterminée de l’immeuble, par dérogation au principe de la jouissance d’une quote-part idéale du bien indivis. On ne fera pas ainsi disparaître les vaines querelles que l’on trouve souvent dans les « copropriétés à deux ».

Mais on ferait au moins disparaître la mystification critiquable qui consiste à les soumettre à un régime majoritaire qui ne peut être qu’injuste ou illusoire.

Les querelles entre indivisaires sont connues depuis des siècles. Les juristes en ont la pratique habituelle.

II.         Régime actuel des copropriétés à deux

Un trait commun à de nombreuses copropriétés à deux est qu’elles « vivent » dans un état d’inorganisation déplorable.

Il n’existe fréquemment qu’un état descriptif de division parfois assorti d’un règlement de copropriété embryonnaire. Les copropriétaires ignorent tout du fonctionnement élémentaire de l’institution : pas de syndic, pas d’assemblée générale. Les parties communes ne sont pas sérieusement assurées. Certains courtiers d’assurance bricolent des garanties complémentaires insérées dans les polices individuelles des copropriétaires. On ne trouve même pas les pratiques courantes des copropriétés anciennement régies par l’article 664 du Code civil.

Tout se passe à peu près bien quand les deux copropriétaires s’entendent. Ce n’est pas toujours le cas et ils découvrent alors effarement l’obligation d’avoir recours à la Justice pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.

 

Le statut de la copropriété s’applique en effet à ces copropriétés dans toute sa rigueur. Les travaux doivent être décidés en assemblée générale. L’accord écrit d’un copropriétaire pour l’exécution de travaux par l’autre est sans valeur.

Par contre, lorsque le propriétaire unique d’une maison en a vendu une partie pour constituer une copropriétaire en stipulant dans l’acte de vente qu’il était autorisé à réaliser ultérieurement des travaux déterminés, l’acquéreur ne peut dénier le principe de cette autorisation car il s’agit d’une clause de la vente.

 

On est surpris de constater que l’un des lots peut être vendu en l’absence de toute information préalable puisqu’il n’y a pas de syndic. Dans bien des cas, ce sont les modalités de la mise en copropriété initiale qui sont surprenantes.

 

Tout cela justifie la mise en garde insérée par les auteurs du Code de la copropriété sous l’article 1er de la loi :

Conseil pratique : Il est fermement déconseillé de créer des copropriétés ne comprenant que deux lots, ou composées de deux copropriétaires seulement. L’acquéreur d’un lot dans une copropriété de ce type doit être averti par ses conseils des inconvénients résultant de ce type de situation

 

 

 

Mise à jour

29/03/2011

 



[1] Cass. 3e civ. 11/03/1987 RL 1987 283

[2] Cass. 3e civ. 19/06/1996 RDI 1993 p. 613 note Capoulade

[3] Voir les dictionnaires de Quicherat et Chatelainplures et plusieurs.