Le conseil syndical vu par l’’Institut national de la consommation

 

L’institut national de la consommation a publié récemment une fiche J 235/08-06  « copropriété : le conseil syndical ». Au sujet de certaines indications figurant dans cette fiche, nous avons adressé à l’INC  le message suivant :

 

« Dans la fiche J 235/08-06  « copropriété : le conseil syndical », votre collaboratrice Mme C. M.  indique que peuvent faire partie du conseil syndical  les copropriétaires et leurs conjoints et assimilés (concubins notoires ou partenaires de Pacs)

« L’article 21 de la loi de 1965 énonce bien les conjoints mais ne mentionne pas les assimilés. En l’état de la législation, cette indication est donc inexacte. Cela est confirmé pour les concubins par la RM du 03/10/1990 (JO p. 5543)

« Dans la mesure ou, s’agissant des conjoints non-copropriétaires, le texte édicte une dérogation, il doit être interprété de manière restrictive. C’est d’ailleurs le cas pour les conjoints puisque la jurisprudence exige alors une autorisation spéciale de l’autre conjoint (celui qui est copropriétaire)

 

« Il est indiqué par ailleurs : « Il est prévu que le conseil puisse se faire assister selon ses besoins … ».

« Or le mot « assister » a disparu de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 lors de sa modification récente. Cette modification,  que l’on peut juger opportune ou mal venue, n’e résulte pas d’une erreur involontaire puisque le Ministère a précisé qu’à l’occasion d’un contrôle de comptabilité chez le syndic, l’assistance du conseil syndical par un expert comptable doit être « négociée » avec le syndic.

« Sauf élément nouveau venant à l’appui de vos indications, il serait souhaitable de rectifier la fiche afin d’éviter à des personnes participant à des assemblées, munies de votre documentation, de se heurter à des difficultés.

« Avec l’expression de mes meilleurs sentiments. »

 

Nous avons reçu dans un délai très bref la réponse suivante :

 

« Toute formulation doit être interprétée dans le sens voulu par celui qui a tenu la plume, puis ensuite le texte mène sa propre vie.

« Pour la première information, c’est la position du ministère.

« Pour la seconde, l’intention du rédacteur était de mettre fin à la tentative d’interprétation restrictive des professionnels. Comme nos fiches sont destinées à des particuliers non-spécialistes, je ne pense pas que le terme se faire assister puisse prêter à confusion.

« Merci néanmoins pour votre relecture attentive. Meilleures salutations.

 

 

Nous ne sommes pas du tout choqué [1] par  « Toute formulation doit être interprétée dans le sens voulu par celui qui a tenu la plume, puis ensuite le texte mène sa propre vie. »

Il est exact que tout auteur peut ainsi lancer un avis comme une graine qui a une chance de germer et se développer. L’expérience montre que des revirements de doctrine ou de jurisprudence trouvent leur origine dans une idée semée au vent.

Mais la situation est un peu différente lorsque l’avis figure dans une brochure d’information destinée à des particuliers non-spécialistes. Ils ont besoin de renseignements aussi précis que possible.

Pour la candidature du concubin d’une copropriétaire, la réponse négative nous semble s’imposer en l’état.

Pour la candidature d’un partenaire de PACS, la légalité de la situation juridique du partenaire permet de concevoir une dérogation. Il ne semble pas qu’elle ait été évoquée jusqu’à présent. De plus on ne peut négliger les restrictions imposées par la jurisprudence à la candidature de l’époux non-copropriétaire (nécessité d’une autorisation de l’époux copropriétaire).

 

Pour l’assistance au conseil syndical, ce n’est pas dans l’esprit des copropriétaires non-spécialistes qu’il y a lieu de rechercher la confusion mais bien dans celui des spécialistes. Quelques-uns uns se sont interrogés à propos de la disparition du terme « assistance » dans l’article D 27. Beaucoup ne l’ont pas remarqué ou ne s’en sont pas émus.

On peut le comprendre à la lecture de la réponse du Ministre du logement et da la ville  faite à M. Jeanjean (Q. n° 49706 et réponse publiée le 18/01/2005) reproduite ci dessous. Le Ministre note d’une part que la nouvelle rédaction de l’article D 26 ne modifie pas l’état antérieur du droit, mais indique d’autre part, que « la participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic »

 

Question

M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer sur la modification de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 qui a substitué la notion de « conseil » à celle « d'assistance » au conseil syndical de copropriété. Certains syndics s'apprêtent à refuser aux conseils syndicaux le droit de se faire assister par un tiers dans les opérations de contrôle des comptes de leur copropriété au sein du cabinet. Il lui demande s'il lui semble bien légitime qu'un syndic refuse l'accès à ses locaux (en compagnie du conseil syndical) à une personne assurant une mission de conseil auprès du conseil syndical, dès lors que cette personne et le conseil syndical estiment que la mission de conseil ne peut efficacement être remplie que dans la mesure où l'accès à certains documents originaux est possible. - Question transmise à M. le ministre délégué au logement et à la ville.

Réponse

Selon le dernier alinéa de l'article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article non modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004), la consultation et la copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, sont réservées à un ou plusieurs membres du conseil syndical habilités par ce dernier. La consultation se fait au bureau du syndic ou au lieu arrêté en accord avec lui. L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, selon des modalités définies par l'assemblée générale. De ces deux articles, il ressort que l'accès aux documents originaux détenus par le syndic dans son cabinet est un droit des copropriétaires. La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic. La substitution du terme « conseil » à celle d'« assistance » dans l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas modifié l'état antérieur du droit.

 

Les conclusions pratiques semblent évidentes :

L’intervention d’un spécialiste est souvent une solution heureuse pour toutes les parties intéressées. Il va plus vite. Il explique aux conseillers syndicaux pourquoi telle écriture apparemment douteuse est parfaitement régulière, et au syndic pourquoi une autre écriture est mal passée ;

Il n’en est autrement que lorsque le spécialiste tente de faire valoir l’importance, de son intervention en relevant des vétilles présentées comme des fautes lourdes. On constate souvent dans ces cas que des points importants de la vérification ont été négligés, en particulier le contrôle efficace des dossiers de recouvrement.

Les syndics ne doivent pas écarter a priori l’assistance d’un spécialiste.

Les spécialistes ne doivent pas se présenter avec le souci impératif de trouver des anomalies. Cela ne leur interdit pas de les relever lorsqu’il y en a.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/09/2006

 

 



[1] Il n’est pas inutile de signaler qu’utilisé par un auteur, « nous » est un pluriel dit de majesté qui laisse subsister le singulier par ailleurs !