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2 / 3.3 Les attributs de la personnalité morale du syndicat C. immatriculations du syndicat A. Théorie générale du patrimoine 1. Le patrimoine des personnes morales et la
transparence juridique 2. La consistance du patrimoine B. Le patrimoine du syndicat des
copropriétaires 2. La trésorerie courante et les fonds de
réserve 4. patrimoine et comptabilité du syndicat A. Représentation en justice par le syndic B. necessité d’un intérêt collectif C. autorisation d’agir en justice (art d. 55) D. actions conjointes et actions « ut
singuli » IV. Responsabilité
du syndicat V. Le
syndicat est-il un consommateur ? La reconnaissance de la personnalité morale s’accompagne de prérogatives importantes. Elles présentent des aspects particuliers dans le cas d’un syndicat de copropriétaires du fait de la transparence juridique de cette institution. Les syndicats de copropriétaires sont habituellement identifiés par le nom et le numéro de la voie : syndicat des copropriétaires du 24 rue des Fleurs. Les promoteurs ont pris l’habitude de donner aux ensembles immobiliers un nom de résidence. Le rattachement du nom à une particularité du terrain d'assiette peut justifier sa protection. Des raisons pratiques commandent d’éviter une homonymie entre deux immeubles voisins, voire dans une même commune. On peut songer à la protection juridique du nom d’une résidence. Elle serait certainement admissible dès le début de la construction et de la commercialisation d’une nouvelle résidence empruntant la désignation d’une résidence antérieure. Administrativement, c’est la fiche cadastrale qui constitue en quelque sorte la carte d’identité de chaque immeuble. Juridiquement, ce sont pourtant les documents de publicité foncière qui l’emportent. On trouve sur la fiche générale de l’immeuble les renseignements les plus complets et les plus fiables et notamment la date et la nature des actes constitutifs ou modificatifs de la copropriété. Lorsqu’il a été attribué dès la construction de l’immeuble, le nom de la résidence figure généralement sur la fiche de publicité foncière. C. immatriculations du syndicat Les syndicats de copropriétaires sont dotés d’un code APE (activité principale exercée) : 8110Z. Il correspond aux « activités combinées de soutien lié aux bâtiments ». Cette qualification est absconse ! L’ancienne codification était 9110. La nomenclature d’activités française (NAF) a été révisée à compter du 1er janvier 2008 en application du règlement (CE) n° 1893/2006 du Parlement européen et du Conseil du 20 décembre 2006. La nouvelle nomenclature a été publiée par décret n° 2007-1888 du 26 décembre 2007. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires est obligatoirement doté d’un numéro SIRET attribué par l’URSSAF lorsqu’il emploie des salariés. L’attribution de ce numéro peut être demandée à l’Urssaf même en l’absence de salariés. Le numéro SIRET est un identifiant d'établissement. Cet identifiant numérique de 14 chiffres est articulé en
deux parties : la première est le numéro SIREN de l'entreprise (ou unité
légale ou personne juridique) à laquelle appartient l'unité SIRET ; la
seconde, habituellement appelée NIC (Numéro Interne de Classement), se
compose d'un numéro d'ordre à quatre chiffres attribué à l'établissement et
d'un chiffre de contrôle, qui permet de vérifier la validité de l'ensemble du
numéro SIRET. Le numéro SIREN est un
identifiant de neuf chiffres attribué à chaque entreprise. Les huit premiers chiffres n'ont aucune
signification, excepté pour les organismes publics (communes,...) dont le
numéro SIREN commence obligatoirement par 1 ou 2. Le neuvième chiffre est un
chiffre de contrôle de validité du numéro. Ce numéro est non significatif ; il n'a aucun lien avec les caractéristiques de l'entreprise. Il n'est attribué qu'une seule fois et n'est supprimé du répertoire qu'au moment de la disparition de la personne juridique (décès ou cessation de toute activité pour une personne physique, dissolution pour une personne morale). Dans la base de données
SIRENE, l'unité SIRET est l'établissement, défini comme un lieu
géographiquement distinct où s'exerce tout ou partie de l'activité d'une
unité SIREN. Tout établissement reçoit un
SIRET, même pour une entreprise qui exploite un établissement unique. Un
numéro attribué à l'établissement d'une entreprise donnée n'est plus jamais
utilisé au profit d'un autre établissement de cette entreprise. L'unité SIRET est liée à la
personne (au sens juridique). Si plusieurs unités SIREN exercent leur
activité dans un même lieu, elles y exploitent autant d'unités SIRET
différentes. L'unité SIRET est localisée. Une unité SIREN est constituée d'autant d'unités SIRET qu'il y a de lieux différents où elle exerce son activité. Notons que le n° SIRET est fréquemment exigé par les banques pour l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat. Nous rappellerons en premier lieu les traits principaux de la théorie générale du patrimoine pour déterminer ensuite les modalités de son application au cas particulier du syndicat de copropriétaires. A. Théorie générale du patrimoine La détermination de l’existence et de la consistance du patrimoine du syndicat est l’une des difficultés du droit de la copropriété. Cette question ne relève pas seulement de la dissertation juridique. Ses aspects pratiques sont importants. Toute personne physique est dotée, en droit français [1], d’un patrimoine unique, défini comme « l’ensemble des rapports de droit appréciables en argent, qui ont pour sujet actif ou passif, une même personne et qui sont envisagés comme formant une universalité juridique » [2]. Le patrimoine comporte un actif et un passif. L’actif est le gage général des créanciers de la personne en vertu de l’article 2092 du Code civil. La consistance du patrimoine varie en fonction des actes juridiques réalisés par le sujet et des faits juridiques le concernant. En dépit du principe de l’unicité du patrimoine, il existe d’autres universalités juridiques qui ont pour effet d’isoler certains rapports de droit, actifs ou passifs. C’est le cas du fonds de commerce exploité personnellement. Cette pratique est courante dans le droit allemand qui permet la constitution de patrimoines d’affectation. Ce mécanisme présente des avantages incontestables dans la vie des affaires. La pratique française a contourné les obstacles créés par la théorie du patrimoine unique en constituant des personnes morales dont la personne concernée conserve le contrôle effectif par différents moyens. 1.
Le patrimoine des
personnes morales et la transparence juridique Les groupements sociaux dotés de la personnalité morale sont dotés d’un patrimoine social dans les mêmes conditions qu’une personne physique. Dans la plupart des cas ce patrimoine social est indépendant des patrimoines des personnes physiques qui en sont membres [3] Dans d’autres cas l’opacité de l’écran constitué par la personne morale n’est pas absolue. S’agissant des sociétés civiles, l’article 1857 du Code civil dispose : « à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou le jour de la cessation des paiements ». C’est le phénomène de la transparence juridique. Le syndicat des copropriétaires est, parmi les groupements sociaux, l’un des plus affectés par la transparence juridique. Les créanciers du syndicat peuvent agir en paiement contre les copropriétaires. A l’inverse ceux ci peuvent exercer des actions judiciaires qui paraissent au profane réservées au syndicat. On doit alors admettre que les rapports de droit appréciables en argent, actifs ou passifs, qui se trouvent dans le patrimoine du syndicat se trouvent également dans les patrimoines respectifs de tous les copropriétaires. Nous sommes en présence d’une relation constante des patrimoines qui fonctionnent comme un système de vases communicants. 2.
La consistance du
patrimoine Le patrimoine comporte en premier lieu des droits patrimoniaux appréciables en argent qui sont des biens au sens propre du terme. Ils sont cessibles (vente entre vifs), transmissibles (à cause de mort), saisissables et prescriptibles. Il peut s’agir de droits réels, meubles ou immeubles, ou de droits personnels (dits de créance). Au passif du patrimoine figurent les obligations, réelles ou personnelles, pesant sur la tête de la personne (obligations de donner, de faire ou de ne pas faire). Les droits extrapatrimoniaux, fortement liés à la personnalité, non appréciables en argent, sont exclus du patrimoine. On citera les droits civiques et politiques, les droits de famille et les droits de la personnalité comme le droit à l’honneur. Le domaine des droits et obligations patrimoniaux est quasiment identique pour les personnes physiques et morales. Ces dernières, sur le plan extrapatrimonial, ont la possibilité de faire sanctionner tout atteinte illicite à leur réputation. B. Le patrimoine du syndicat des copropriétaires Peut-on parler d’un patrimoine du syndicat des copropriétaires ? La réponse est affirmative puisque toute personne, même morale, en est dotée. La détermination de son contenu, comme celle de son statut, appellent des précisions. Le syndicat n’est propriétaire ni des parties communes ni des éléments d’équipement commun qui sont la propriété indivise des copropriétaires. Il n’est pas titulaire des droits accessoires aux parties communes. Investi de l’exercice de ces droits et des obligations liées il n’est qu’un propriétaire apparent aux yeux des tiers et des pouvoirs publics. L’illusion est si forte que la Cour de Cassation elle-même s’y est laissée prendre en le qualifiant de « propriétaire du fonds » à propos de troubles de voisinage dont les auteurs demeuraient anonymes [4] Les obligations mises à la charge de « tout propriétaire d’un immeuble » par un texte de portée générale pèsent sur le syndicat dès lors que l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété. La situation est rendue plus complexe encore par la possibilité légalement ouverte au syndicat d’effectuer des acquisitions ou des aliénations. a)
Acquisitions
du syndicat En vertu de l’article L 16 Tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur caractère privatif.. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, an assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. Pour MM. Lafond et Stemmer, ce texte consacre la possibilité pour le syndicat d’avoir en tant que personne morale un patrimoine propre [5]. L’existence du patrimoine n’est pas contestable. Faut-il pour autant y intégrer ces acquisitions ? Le syndicat est certes considéré comme un propriétaire normal par le régime de la publicité foncière. L’argument n’est pas péremptoire car il s’agit d’un accommodement procédural parfaitement compréhensible. L’assujettissement de la revente d’une partie privative acquise par le syndicat aux conditions fixées par l’alinéa premier qui vise les acquisitions et cessions de parties communes impose en revanche un avis contraire. Le texte de l’article 16 laisse croire que le syndicat peut acquérir des parties communes existantes, ce qui serait absurde. Il peut acquérir une parcelle voisine et le bâtiment qu’elle supporte, appartenant à un tiers, pour en faire une partie commune comme une salle de réunion. Il peut acquérir également un lot privatif pour en faire une loge de concierge. Dans les deux cas le but de l’acquisition doit être conforme à l’objet du syndicat et trouver sa justification dans la satisfaction d’un besoin collectif. Le statut particulier du lot privatif acquis est justifié par la nécessaire cohérence du système de publicité foncière. Il permet d’éviter une modification du règlement de copropriété lors de l’acquisition puis lors d’une éventuelle revente. Il n’en reste pas moins que, dans l’un et l’autre cas, les biens acquis tombent dans l’indivision générale. En cas de revente le prix devra être immédiatement réparti entre les copropriétaires ou affecté au financement d’une dépense commune. b)
saisissabilité
d’une acquisition du syndicat Un créancier du syndicat peut-il faire procéder à la saisie immobilière d’un lot privatif acquis par le syndicat ?. Une décision du TGI de Paris en date du 02/11/1970 semble l’admettre [6]. Nous partageons pourtant les doutes de Mme Kischinewsky Broquisse sur le statut qui serait ainsi octroyé à une partie privative acquise par le syndicat [7] Pour cet auteur « l’acquisition par le syndicat de droits immobiliers constitue un paradoxe. Alors qu’il n’est pas propriétaire des parties communes ordinaires, possédées en indivision par les copropriétaires sous un régime spécial, il peut en acquérir ou en aliéner ». Elle estime logique « de convenir que les parties communes acquises auront le même régime juridique que celles possédées déjà en indivision par les copropriétaires » MM. Givord et Giverdon [8] admettent au contraire « une dualité de régime juridique entre le patrimoine propre du syndicat et les parties communes, qui appartiennent aux copropriétaires ». Ils reconnaissent toutefois que « le droit des copropriétaires sur les parties communes s’exerce également sur le patrimoine du syndicat ». Ces controverses doctrinales sur une question dont les incidences pratiques ne sont pas négligeables appellent une proposition de solution c)
Unité
ou dualité des parties communes La dualité de régime des « différentes » parties communes serait contraire aux principes élémentaires de la copropriété. Chaque lot comporte une partie privative et une quote-part des parties communes. Toute partie commune acquise vient donc en accroissement des parties communes d’origine, sans modification des quotes-parts relatives. Il importe peu qu’il s’agisse d’une partie privative par nature, affectée à un usage commun. La loi a prévenu les inconvénients de cette particularité en neutralisant les voix délibératives attachées au lot acquis par le syndicat. Quant aux charges afférentes à un tel lot, elles sont réparties entre les copropriétaires sans même qu’il y ait lieu de modifier leurs quotes-parts contributives. Mme Kischinewsky Broquisse a justement évoqué le régime des parties communes, « possédées en indivision par les copropriétaires sous un régime spécial ». La copropriété est bien une indivision organisée dont le syndicat des copropriétaires est l’image juridique. A tout instant, son patrimoine se confond avec celui des indivisaires. Il présente au monde extérieur la réalité globale des droits virtuels qu’ils tiennent de la propriété des lots. On peut déduire de cette constatation l’assujettissement de toutes les parties communes, quelle que soit leur origine, aux dispositions de l’article L 6 : « les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée ». Nous n’approuvons donc pas la décision du TGI de Paris en date du 02/11/1970 citée plus haut. d)
Cas
de l’acquisition forcée d’un lot par le syndicat Le syndicat peut également devenir propriétaire d’un lot privatif de manière passive en l’absence d’enchérisseur à l’occasion de la vente par adjudication du lot d’un débiteur à sa requête. Ce cas exceptionnel ne peut être négligé mais on se bornera ici à noter qu’il s’agit des effets du droit des voies d’exécution sur lesquels nous reviendrons à propos du recouvrement des charges. 2.
La trésorerie
courante et les fonds de réserve Le syndicat a la maîtrise réelle de sa trésorerie lorsqu’il est titulaire d’un compte bancaire ou postal ouvert à son nom. Sa situation est plus fragile lorsque les fonds sont détenus par un syndic professionnel gérant par compte unique. Dans les deux cas pourtant le syndicat est titulaire de créances (sur la banque ou le syndic) qui ont vocation à entrer dans la composition de son patrimoine. Le syndicat est-il propriétaire des fonds qu’il détient d’une manière ou d’une autre ? Chaque membre du syndicat conserve, idéalement et à tout instant, un droit sur sa quote-part du solde global disponible. La passation régulière des écritures et le jeu de la répartition immédiate des charges et produits assurent la liquidité permanente de cette créance. Les règles du statut assurent sa certitude. Elles s’opposent par contre à son exigibilité car les fonds, spécialement affectés au financement des prestations et opérations collectives, demeurent indisponibles. Cette indisponibilité ne disparaît qu’à l’occasion d’une vente de lot ou d’une opération assimilée. Mathématiquement, le contenu financier du patrimoine syndical est donc perpétuellement nul. Son solde positif par principe est à tout instant compensé par un ensemble de dettes à l’égard soit des copropriétaires, soit des fournisseurs et autres correspondants divers. Cette constance du zéro financier doit, dans le cadre d’une gestion normale, être vérifiée par le « bilan » syndical. Elle n’autorise pas l’abandon de notre recherche. D’une part la conformité du résultat comptable n’écarte pas la vérification des facteurs. D’autre par les vicissitudes de la gestion peuvent perturber sa normalité. Un créancier du syndicat peut pratiquer saisie attribution sur ces fonds quel que soit le mode de leur gestion. La saisie affecte le solde disponible du compte sans autre considération. Il importe peu en particulier que le syndic ait omis d’établir et diffuser l’appel de fonds destiné au financement des prestations dont le paiement est demandé. Dans ce cas, le solde disponible peut être insuffisant pour régler le créancier. Il peut alors agir en paiement contre les copropriétaires. La Cour de Cassation, par un arrêt [9] du 13/07/1999, a consacré la recevabilité de l’action directe du créancier du syndicat contre les copropriétaires en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt qui proclamait « que le créancier pouvait poursuivre directement le paiement des sommes dues au titre des charges communes sur chacun des copropriétaires dans les proportions prévues au règlement de copropriété ». Cette décision parachève une construction juridique fondée sur la théorie de la répartition immédiate formulée dès 1968 [10]. Elle met un terme à une controverse tenant au caractère oblique ou direct de l’action en paiement dirigée par un créancier du syndicat contre les copropriétaires. Certains créanciers demandeurs ont eux-mêmes avancé maladroitement qu’ils exerçaient une action oblique mais la jurisprudence a toujours retenu, outre l’obligation de division des poursuites, l’inopposabilité des exceptions que pouvait avoir le copropriétaire « sous-débiteur » contre le syndicat « débiteur principal », au premier rang desquelles figure le paiement déjà effectué de l’appel de fonds dédié. Autant dire que la division des poursuites demeurait la seule caractéristique de l’action du créancier à l’égard de qui le syndicat et les copropriétaires restent des débiteurs de qualité identique. Le créancier ayant obtenu condamnation d’un copropriétaire a pour gage de l’exécution de la décision l’entier patrimoine de ce copropriétaire. On ne peut, malgré la spécificité du bénéfice de division établi par l’article 2026 du Code civil avancer l’idée d’un cautionnement présumé du syndicat par chacun des copropriétaires. La pratique commande ces solutions mais la dualité des régimes de ces procédures confirme nos observations précédentes. Le créancier ne peut avoir pour gage qu’un seul patrimoine, celui d’une indivision organisée, qui se présente sous deux formes. Faute d’obtenir paiement régulier par le représentant de la collectivité, il agit contre chacun de ses membres, sans pouvoir invoquer à l’égard de l’un d’entre eux une quelconque solidarité qui obligerait celui ci à payer la totalité de la créance sauf à exercer ensuite ses recours. L’organisation de l’indivision est fondamentalement affectée par le principe de la contribution aux charges et la règle de proportionnalité des droits et obligations qu’il comporte. Ces observations conduisent à admettre, d’une part, que la trésorerie syndicale entre bien dans son patrimoine puisqu’elle constitue le gage de ses créanciers mais aussi, d’autre part, que ce patrimoine n’est pas distinct des patrimoines des copropriétaires puisqu’ils constituent également le gage des créanciers. Le patrimoine syndical comporte les actions judiciaires. L’article L 15 confère au syndicat la qualité nécessaire pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. On retrouve, ici encore, la confusion des patrimoines et la délimitation des pouvoirs ou obligations individuels en fonction des caractéristiques du lot. Si la demande tend à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, un ou plusieurs copropriétaires peuvent agir conjointement avec le syndicat. Mais, en outre, tout copropriétaire peut exercer seul les actions relatives à la propriété ou la jouissance de son lot. La maîtrise des actions judiciaires collectives que détient le syndicat n’exclut pas la nécessaire intervention du syndic pour les exercer. Nous verrons ci dessous qu’il ne peut exercer ces exceptions qu’après en avoir reçu l’autorisation. 4.
patrimoine et comptabilité
du syndicat Le régime comptable des syndicats de copropriétaires récemment mis en place écarte les tentatives anciennes d’assimiler le syndicat à une entreprise. Les syndicats de copropriétaires ne sont pas astreints aux obligations des entités comptables traditionnelles. Le régime comptable ne prévoit pas l’établissement d’un « bilan » du syndicat. On ne trouve aucune trace de son patrimoine dans les documents de synthèse établis en fin d’exercice. Il a pour objet d’assurer · la collecte par le syndic des fonds nécessaires au fonctionnement du syndicat et de ses services collectifs et à la maintenance des parties communes et des éléments d’équipement communs ; · le paiement des fournisseurs et autres partenaires du syndicat · la répartition des dépenses entre les copropriétaires conformément aux dispositions du règlement de copropriété · et la reddition annuelle des comptes aux copropriétaires. La notion d’amortissement et la pratique de la gestion prévisionnelle ne sont prises en considération que sur le plan technique, réserve faite de la constitution éventuelle de provisions pour le préfinancement de travaux prévisibles pour la conservation du bâtiment et de ses équipements. Le lecteur aura compris l’importance d’un examen attentif des aspects théorique et pratique de la notion de patrimoine du syndicat. Le syndicat des copropriétaires, comme toute personne morale, a un patrimoine. Il ne présente pas l’autonomie qui caractérise, dans la plupart des cas, le patrimoine des personnes morales et justifie souvent son utilisation juridique et économique pour assurer la protection et l’isolement des patrimoines de leurs membres. Dans tous les domaines du patrimoine syndical nous trouvons trace d’une confusion plus ou moins étendue avec les patrimoines des copropriétaires. Elle constitue une caractéristique remarquable de la nature et de la fonction du syndicat et plus largement du statut de la copropriété qui présente à cet égard une singulière originalité dans le monde juridique nouveau que sont les institutions collectives. Le droit d’agir en justice est un attribut essentiel de la personnalité morale. Il détermine les modalités d’exercice des actions et consacre l’autonomie de la personne morale par rapport à ses membres, même si elle se trouve atténuée dans le cas de la copropriété. Les propriétaires indivis d’un bien, malgré une relative organisation de l’indivision, doivent être en personnes parties à une instance mettant en cause leurs intérêts communs. Les copropriétaires sont au contraire représentés par le syndicat. A. Représentation en justice par le syndic La représentation en justice du syndicat doit être assurée par le syndic ou toute personne régulièrement désignée pour exercer temporairement la fonction syndicale dans les cas prévus par la loi. Le particularisme de l’institution justifie la possibilité ouverte par l’article L 15 à tout copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic. A cette fin l’article D 51 dispose : Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (al. 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est regrettable que l’omission de cette notification, qui incombe à l’huissier, ne soit pas sanctionnée. On ne saurait, certes, accorder au défendeur la possibilité d’invoquer l’irrecevabilité de l’action [11] car c’est dans le seul intérêt du syndicat que l’obligation est imposée mais le syndicat doit pouvoir s’en prévaloir même en l’absence d’un grief immédiat car l’omission constitue une faute disciplinaire. B. necessité d’un intérêt collectif Le syndicat demandeur ne peut agir que dans la limite de son objet. Aux termes de l’article L 15 il s’agit notamment de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Le syndicat ne peut donc agir pour la sauvegarde des intérêts particuliers de certains copropriétaires. Une telle demande ne peut même pas être jointe à une demande principale concernant tous les copropriétaires. Mais il est admis qu’il peut agir pour la sauvegarde de droits individuels dès lors que les griefs invoqués affectent tous les lots. Le syndicat défendeur se trouve obligé de défendre à toute demande dirigée contre lui. Il peut toutefois soulever l’irrecevabilité d’une demande qui s’avérerait fondée sur les agissements fautifs de certains copropriétaires. La victime doit alors diriger son action contre ceux-ci exclusivement. S’il est assigné conjointement avec les copropriétaires responsables, il peut demander sa mise hors de cause. C. autorisation d’agir en justice (art d. 55) Rappelons enfin que le syndicat demandeur doit, en vertu de l’article D 55, habiliter le syndic pour lui conférer pouvoir et qualité d’exercer l’action. Cette autorisation d’agir est donnée par décision de l’assemblée prise à la majorité de l’article L 24 doit préciser la nature de l’action, la demande formulée et les personnes à mettre en cause. L’application de cette disposition est à l’origine de nombreuses difficultés que nous examinerons dans le cadre de l’étude consacrée au contentieux de la copropriété. L’article D 55 énumère les cas dans lesquels, par exception, l’habilitation préalable du syndic n’est pas nécessaire. De son côté, la jurisprudence, par interprétation du texte, a reconnu l’inutilité de l’habilitation préalable pour la régularisation de certains actes de procédure qui constituent la suite normale de l’action autorisée. C’est le cas notamment pour l’appel d’une décision défavorable au syndicat. D. actions conjointes et actions « ut singuli » Le pouvoir qu’a le syndicat d’exercer les actions collectives n’est pas exclusif. Dans certains cas un copropriétaire peut agir « ut singuli » pour assurer la sauvegarde des intérêts communs.[12] Il a été admis dans un premier temps que la qualité de propriétaire indivis des parties communes suffisait à donner à tout copropriétaire la possibilité d’agir individuellement pour faire sanctionner une atteinte aux parties communes, même s’il n’en subissait directement aucun préjudice individuel. Cette solution, certainement conforme aux principes généraux de la copropriété, a généré des abus. Certains copropriétaires se transformaient en justiciers. Une sélection jurisprudentielle plus restrictive de la recevabilité des demandes s’en est suivie, générant d’autres abus dans la mesure ou le laxisme de certaines copropriétés a permis à certains copropriétaires peu scrupuleux la réalisation d’infractions manifestes. Il était simple de revenir à la solution initiale et de sanctionner les actions abusives. La Cour de Cassation l’a clairement fait dans le domaine voisin des actions fondées sur une violation du règlement de copropriété dans deux arrêts du 22/03/2000 concernant un même litige [13]. Sa motivation est fondée sur la nature « contractuelle » du règlement de copropriété justifiant la recevabilité de l’action des demandeurs « sans qu’ils soient astreints à prouver qu’ils subissaient un préjudice personnel et distinct de celui dont souffrait la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété ». Dans le domaine des actions fondées sur l’article L 15, relatives à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, la jurisprudence demeure moins cohérente. La Cour de Cassation a maintenu le critère du préjudice personnel dans un arrêt du 23/02/2000 concernant un litige ne mettant pas en cause un copropriétaire mais les constructeurs [14]. Quelques arrêts antérieurs laissent espérer l’unification du statut de l’action individuelle [15]. Par ailleurs il est jugé classiquement qu’un copropriétaire peut exercer les actions possessoires relatives à ses parties privatives ou aux parties communes sous réserve que l’auteur du trouble soit un tiers. Si l’auteur est un autre copropriétaire, le fondement de l’action est contractuel (infraction au règlement de copropriété) d’où l’exclusion du régime particulier des actions possessoires. S’agissant des actions pétitoires, un copropriétaire est recevable à exercer certaines d’entre elles. Ainsi pour l’action en contestation d’une servitude de passage grevant les parties communes [16] . IV. Responsabilité du syndicat La disposition particulière de l’article L 14 précisant que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires a occulté dans un premier temps le principe évident de son assujettissement au droit commun de la responsabilité. La disposition de l’article L 14 avait seulement pour but d’interdire au syndicat la possibilité de s’exonérer de la responsabilité du fait des bâtiments prévue par l’article 1386 du Code civil en faisant valoir qu’il n’est pas « propriétaire » du bâtiment. Il eut été plus judicieux d’indiquer de manière générale que dans toute disposition législative ou réglementaire l’expression « propriétaire du bâtiment » s’entend du syndicat des copropriétaires lorsque le bâtiment est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat est donc responsable En vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil, de ses fautes. Dans la réalité, il s’agit essentiellement de fautes du syndic ou de fautes imputables à l’assemblée, comme un abus de majorité, si le dommage est dû à l’inexécution de travaux du fait d’un refus majoritaire [17]. En vertu de l’article 1384 alinéa 1 du fait des choses qu’il a sous sa garde. La jurisprudence admet que le syndicat est le gardien de l’immeuble. C’est en sa qualité de mandataire du syndicat que le syndic est chargé de la conservation, de la garde et de l’entretien de l’immeuble par l’article L 18. On ne saurait voir là un transfert de la garde exonérant le syndicat. Un tel transfert est rarement admis, même lorsqu’une entreprise spécialisée est chargée de la surveillance de l’immeuble et de ses installations [18] Toutefois certains contrats de fourniture, d’entretien et d’exploitation de chaufferie peuvent comporter un transfert de la garde dans la mesure où l’exploitant se réserve la maîtrise absolue de l’installation dont il reste parfois propriétaire. En vertu de l’article 1384 alinéa 5 du fait de ses préposés et notamment des gardiens ou concierges. Le syndicat peut être responsable d’une faute de la gardienne. Il peut s’agir d’un défaut caractérisé de surveillance. L’évolution de la fonction et des tâches qu’elle comporte ne va toutefois pas dans le sens d’une extension de ce type de responsabilité. En vertu des articles L 14 du statut et 1386 du Code civil, du fait du bâtiment pour vice de construction ou défaut d’entretien. Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix a écarté l’application de l’article 1386 à l’effondrement d’un immeuble en copropriété du fait de la ruine d’un mur de refend pour retenir uniquement celle de l’article 1384 al. 1er au motif sus indiqué que le syndicat n’avait pas la qualité de propriétaire. La Cour de Cassation a cassé cette décision [19] pour retenir que l’article 1386 était parfaitement applicable. En l’espèce le syndicat devait être exonéré de toute responsabilité car n’était établi ni un défaut d’entretien ni un vice de construction ! L’article 1386 vise le dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le défaut d’entretien. L’article L 14 vise les dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes L’article 1384 alinéa 1 vise le dommage causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. En cas de dommage causé par le bâtiment, les trois textes peuvent être invoqués par les victimes, le recours à l’article 1386 étant peu fréquent. Il vise la « ruine » du bâtiment et l’article L 14 présente l’avantage d’ouvrir sans contestation possible un recours aux copropriétaires qui sont propriétaires indivis du bien qui est à l’origine du dommage. On trouve ici un exemple frappant de l’autonomie juridique du syndicat excluant logiquement sa transparence. Le syndicat est responsable des fautes commises par son syndic. La possibilité récente de mise en cause directe de la responsabilité du syndic ne peut occulter la responsabilité du syndicat « du fait du syndic ». Lorsque le représentant légal d’une société commet une faute, c’est bien la société qui est mise en cause. Ce principe a été admis dans un premier temps [20]. Ce n’est qu’en cas de faute détachable de sa fonction (agression d’un copropriétaire) que sa responsabilité délictuelle personnelle pouvait être invoquée. Cette position a fait l’objet d’un revirement radical dans un arrêt de la Cour de Cassation du 06/03/1991 énonçant que toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic pouvait engager sa responsabilité directe à l’égard des copropriétaires « sans qu’il y ait à recherche si cette faute était ou non détachable de ses fonctions » [21] La solution doit être, en l’état, reconnue comme une règle de droit. Elle est contestable car elle semble fondée sur une conception vicieuse de l’organisation de l’institution. Motivée par l’inexistence d’un quelconque mandat entre les copropriétaires, pris individuellement, et le syndic elle heurte le principe fondamental du mécanisme majoritaire qui fait de la décision d’assemblée celle de la collectivité tout entière. On a vu plus haut que le syndicat, dans le cadre de son objet, représente tous les copropriétaires. Comment peut-on prétendre ensuite qu’ils sont sans lien avec son mandataire ? On a fait valoir qu’elle évite la multiplication des procédures en n’exigeant pas du syndicat une action récursoire contre son syndic fautif. Or, dans certains cas, c’est le syndic assigné directement qui se retourne contre le syndicat en invoquant une insuffisance de trésorerie ou un avis du conseil syndical justifiant, à son avis, le retard apporté à l’exécution de travaux urgents. Sur l’ensemble de la question, il faut admettre que le syndic ayant commis une faute caractérisée est responsable du dommage, serait-il individuel, qui en est la conséquence. Il n’en est pas moins vrai que l’action de la victime contre le syndicat, accompagnée s’il y a lieu de l’appel en garantie du syndic, demeure la voie normale de la réparation du préjudice. Nous reprendrons l’étude détaillée de la responsabilité du syndicat dans la partie consacrée à la responsabilité dans le droit de la copropriété. V. Le syndicat est-il un consommateur ? Cette question s’inscrit parfaitement dans le cadre de cette étude sur la personnalité morale du syndicat. Il y a en effet controverse sur l’application aux syndicats de copropriétaires des mesures protectrices figurant dans le Code de la consommation. Elle vient d’une décision de la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE) lui déniant cette protection alors que la jurisprudence française la lui accord. Statuant sur trois questions préjudicielles soumises par le Giudice di pace di Vidana (tribunal de première instance, Italie), la CJCE [22] a dit pour droit que « la notion de "consommateur", telle que définie à l'article 2, sous b, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement les personnes physiques. » C’est au contraire par la négative qu’a répondu la Cour d’Appel de Paris en 1997 [23]. En effet l’exclusion de l’application des dispositions protectrices du Code de la Consommation est fondée, comme on l’a indiqué ci dessus, sur une présomption d’équilibre des connaissances. Il est donc nécessaire que le contrat litigieux soit passé entre des professionnels de la même branche, même s’ils ont des activités différentes (fabricant et revendeur). Le syndicat des copropriétaires doit donc être considéré comme un consommateur. Il bénéficie des dispositions de l’article L 114-1 du Code de la consommation. Mise à jour 05/07/2011 Mais la controverse porte plus spécialement sur l’exclusion des personnes morales décide par le jurisprudence européenne. A propos d’un Comité d’entreprise la Première Chambre de la Cour de cassation s’est alignée sur la position européenne en 2009 (Cassation civile 1e 2 avril 2009 08-11231) Voir l’arrêt « Qu’en statuant ainsi, alors que le texte susvisé, qui s’applique exclusivement au consommateur, ne concerne que les personnes physiques, le juge a violé le texte susvisé par fausse application » C’est à propos d’un syndicat de copropriétaires que la même Première chambre civile vient de modifier sa position (Cassation civile 1e 23 juin 2011 10-30645) Voir l’arrêt. On lit dans l’arrêt : « Qu’en se déterminant ainsi alors que les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant des dispositions susvisées, applicables à la reconduction des contrats concernés,… » On peut donc considérer présentement que le syndicat des copropriétaires est bien un « consommateur » et peut notamment se prévaloir des disposition de la loi Chatel relatives aux contrats tacitement reconductibles. Force est de constater que le Code de la consommation énonce un certain nombre de règles de protection du consommateur sans jamais définir ce terme. Dans une réponse [24] à M. Jeanjean (JO 7/06/2005), le Ministre des PME, du commerce et de l’artisanat rappelle que la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur renvoie explicitement à la notion de consommateur, en visant les contrats [25] passés entre les consommateurs et les prestataires de services. Nous ne sommes gère plus avancés. Pour notre part, nous préférons trouver dans l’article L 132-1 de ce Code, traitant des clauses abusives, une définition un peu plus précise du domaine d’application de texte en ce qui concerne les personnes concernées : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. » La protection contre les clauses abusives profite aux « non-professionnels ou consommateurs ». Encore faudrait-il savoir ce que contient le « ou » ! s’agit-il d’une équivalence entre non-professionnels et consommateurs ou au contraire d’une différenciation entre deux catégories distinctes ? Reste que le Ministre reconnaît que les consommateurs en tant que personnes physiques sont donc les principaux bénéficiaires de ces dispositions ». Mais il ajoute : « Toutefois, tant la jurisprudence de la Cour de cassation que la notion de consommateur contenue dans les différents textes consuméristes autorisent une acception plus large de la notion de consommateur lorsqu'une personne morale, par référence à l'absence d'un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique » On ne peut admettre plus clairement l’évidente insuffisance de la loi. D’une part, il est vrai qu’intuitivement on penche en faveur de la solution proposée. D’autre part, on frémit en pensant au nombre des dispositions claires et précises de la loi française qui sont gommées par les dispositions ou décisions européennes. La discussion n’est pas oiseuse car de forts intérêts y sont attachés. Notons qu’à côté des litiges classiques en la matière, l’effet des recommandations de la Commission des clauses abusives relatives aux contrats de syndic serait réduit à néant. Des dispositions de l’article 1147 du Code civil la jurisprudence avait su tirer une règle de portée générale : le professionnel est tenu envers son cocontractant non professionnel d’une obligation de renseignement et de conseil fondée sur le déséquilibre des connaissances spécifiques entre les deux partenaires. Elle avait ainsi maintenu et renforcé les dispositions protectrices issues du droit des foires. Ce déséquilibre peut être compensé par l’assistance du non-professionnel par un technicien compétent et rémunéré à ce titre. Dans ce cas l’obligation d’information et de conseil est reportée sur la tête du technicien dont la mission est précisément de fournir au non-professionnel les informations susceptibles de lui permettre de contracter dans les meilleures conditions. Ce mécanisme compensateur peut a fortiori être admis lorsque le client est une personne morale et le technicien-conseil son mandataire social et représentant légal. Le syndic professionnel, représentant légal et mandataire rémunéré du syndicat, peut-il être ainsi considéré à ce titre comme un technicien polyvalent susceptible d’endosser la charge d’une obligation d’information et de conseil de portée générale dans toutes les négociations contractuelles menées pour l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble ? C’est par la négative qu’a répondu la Cour d’Appel de Paris dans l’arrêt cité plus haut. En effet l’exclusion de l’application des dispositions protectrices du Code de la Consommation est fondée sur une présomption d’équilibre des connaissances. Il est donc nécessaire que le contrat litigieux soit passé entre des professionnels de la même branche, même s’ils ont des activités différentes (fabricant et revendeur). Le syndic professionnel ne peut être réputé suffisamment compétent dans toutes les branches liées aux fournitures et prestations de services du domaine de l’immobilier. Son obligation de conseil est donc limitée au domaine particulier de la législation, de la réglementation et de la pratique immobilières. Elle peut être étendue aux connaissances élémentaires que peut et doit avoir un professionnel immobilier dans les secteurs liés à son activité mais cette extension ne peut être que très limitée. C’est bien le spécialiste qui demeure en ce cas tenu de l’obligation d’information et de conseil. Rejeter cette obligation reviendrait à vider le contrat de son contenu essentiel. Le syndic doit en outre exercer son obligation de conseil avec prudence, sauf à être soupçonné d’influencer la décision de l’assemblée en faveur de telle ou telle entreprise. Il lui appartient d’apporter aux copropriétaires des éléments d’information aussi précis et accessibles que possibles et de les inciter à consulter un technicien conseil indépendant pour être éclairés sur les éléments importants de la décision à prendre. Le syndicat des copropriétaires doit donc être considéré comme un consommateur. Il bénéficie des dispositions de l’article L 114-1 du Code de la consommation. La confiance apportée par un syndicat, et par son syndic, à un fournisseur ou prestataire de services se prévalant de qualités professionnelles justifiant l’intérêt de sa proposition ne saurait, être assimilée à une faute qu’en présence d’éléments particuliers de nature à éveiller la méfiance de tout consommateur normalement avisé. Ajoutons que la présence au sein du conseil syndical d’un « spécialiste » ne saurait modifier cette solution. Il peut, certes, apporter ses connaissances mais sa responsabilité ne saurait être engagée qu’en cas d’immixtion abusive dans l’opération. On ne peut que déconseiller ce genre d’intervention. Il reste que ces arguments pourraient tomber en présence de l’insistance des organisations européennes. Le Ministre reconnaît aussi que la solution ‘dite pour droit » par le CJCE « recueille l’approbation d’une bonne partie de la doctrine et a la faveur de nombreux praticiens du droit qui mettent en corrélation la finalité consumériste de ces textes et leurs destinataires naturels ». Il conclut en indiquant que la loi du 28 janvier 2005 a vocation à s’appliquer aux contrats passés par les syndicats de copropriété, mandatés par des propriétaires, au demeurant personnes physiques, avec les professionnels prestataires de services. Autant dire que le Ministre reconnaît explicitement la transparence juridique du syndicat des copropriétaires.. |
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