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Manifeste 2007 de la CNAB Propositions et commentaires La Confédération Nationale des Administrateurs de Biens, doyenne des organisations professionnelles de l’immobilier, a publié au début de l’année 2007 un « Manifeste » présentant un certain nombre de réformes susceptibles d’améliorer le fonctionnement du secteur immobilier et la vie des propriétaires et locataires. Nous reproduisons ci-dessous les propositions se rapportant plus particulièrement aux syndicats de copropriétaires. Nous y ajoutons quelques observations. PROPOSITION 1 : L’article 15 du décret du 17 mars 1967 doit être modifié pour permettre au syndic de présider l’assemblée générale, si celle-ci le souhaite. Le rôle d’animateur du syndic doit être reconnu tant il est indispensable au bon déroulement des assemblées générales. Tout le monde sait que, de fait,
les syndics « animent » un assez grand nombre d’assemblées
générales. L’interdiction édictée par l’article 15 est donc hypocrite et se
présente comme une mesure dirigiste faisant bon marché de la liberté qu’ont
les copropriétaires de s’organiser comme ils l’entendent. Pour défendre cette
mesure, les organisations de consommateurs n’ont d’autre solution que d’invoquer
l’incapacité des copropriétaires face au syndic. La voie à suivre est celle
de la formation objective des copropriétaires. La formation tendancieuse est
une plaie de la copropriété. Il semble opportun de permettre
aux copropriétaires aussi bien de choisir comme président aussi bien le
syndic qu’un copropriétaire. PROPOSITION 2 : Le rôle social du syndic doit être mis en avant. Le syndic joue de fait au quotidien un rôle de soutien et de médiation sociale et règle une somme de conflits individuels non négligeable. Il est donc logique et légitime que celui-ci soit investi de pouvoirs et surtout de moyens beaucoup plus appropriés à ce phénomène social. Actuellement, les textes ne permettent pas la communication entre le locataire et le syndic. Or les locataires, en tant qu’occupants de l’immeuble, sont intéressés naturellement aux décisions concernant la vie quotidienne, le confort des équipements et la maîtrise des charges. Environ 30 % des occupants des copropriétés sont des locataires. Le syndic ne les connaît pas, rien n’étant prévu pour les identifier. La CNAB considère que le locataire doit avoir des relations plus simples et organisées avec la copropriété et le syndic, afin : • qu’il puisse participer à certaines décisions ; • qu’il soit tenu de respecter de manière effective le règlement de copropriété. Le syndic doit avoir connaissance de l’existence des locataires. À cet effet, le bailleur informera le syndic lors de l’entrée dans les lieux du locataire et à chaque changement. Il est sans doute présomptueux, en
l’état actuel, d’évoquer le rôle social du syndic. Mais il faut incorporer
les locataires à la communauté immobilière, sans aller jusqu’aux dispositions
audacieuses du régime algérien de la copropriété. Il n’est plus tolérable
qu’un locataire soit considéré juridiquement comme un étranger dans une
copropriété. Il n’y a pas d’argument juridique propre à justifier cette situation ! PROPOSITION 3 : Actuellement, le syndic n’est contractuellement et légalement lié qu’avec le syndicat des copropriétaires, et non avec chacun des copropriétaires (ou locataires) pris individuellement. En pratique, il est évident que le syndic est en relation avec les copropriétaires personnes physiques, ainsi qu’avec tout occupant. La CNAB propose de consacrer ces liens. À cette fin, il s’agit de reconnaître que les prestations effectuées par le syndic bénéficient alternativement : • au syndicat des copropriétaires ; • à un ou plusieurs copropriétaires ; • aux locataires. Le syndic doit être autorisé à remplir des missions pour le compte d’un copropriétaire. Les frais et honoraires correspondant à ces missions seront directement imputés sur le compte de ce copropriétaire. Dans le même esprit, la
transparence juridique du syndicat des copropriétaires doit être reconnue. Il
est incohérent de prétendre que les dispositions du contrat de syndic sont
inopposables aux copropriétaires, membres du syndicat. Ce dernier n’a aucune
activité propre. Les effets juridiques de la transparence auraient d’ailleurs
une portée beaucoup plus étendue. PROPOSITION 6 : Le plan de développement des services à la personne pourrait s’étendre à toutes les copropriétés d’habitation, et non pas uniquement aux résidences-services. PROPOSITION 7 : La CNAB propose la création d’un 21e métier dans la chaîne des services à la personne. Cela correspondrait aux évolutions et aux besoins en copropriété. Ce métier serait celui d’intermédiaire entre les opérateurs et les personnes. Permettre aux syndics de copropriété, pierres angulaires de ces ensembles immobiliers, d’être considérés comme « plate-forme multiservices » à travers une structure dédiée à cette activité. Les propositions 6 et 7 tendent à
la reconnaissance d’une forme d’exercice de l’activité de syndic d’un genre
nouveau. Des observations à cet égard dépasseraient le cadre de ce bref
commentaire. PROPOSITION 8 : Les instruments de prêts proposant un endettement à long terme pour l’achat d’un bien immobilier doivent prévoir un financement des charges d’entretien de l’immeuble. Cette proposition n’est concevable
que dans le cadre des frais de conservation du gage hypothécaire. PROPOSITION 9 : L’entretien du logement doit s’inscrire dans une démarche pérenne. La CNAB propose l’institution dans chaque immeuble d’un plan prévisionnel d’entretien, d’une durée de 5 ans. Il pourra s’appuyer : • sur des dispositifs fiscaux significatifs et pérennes ; • sur le rétablissement de l’abattement fiscal des gros travaux (crédit d’impôt de 20 %) ; • sur la possibilité, pour le copropriétaire occupant, de déduire de leurs revenus, un pourcentage des charges et frais de fonctionnement de leur immeuble, comme le fait le propriétaire bailleur ; • sur l’institution d’un fonds de réserve obligatoire (amortissable fiscalement). Toutes ces aides fiscales seront largement compensées par la relance des travaux d’entretien, générant des recettes fiscales supplémentaires et la création d’emplois. Le principe de la gestion
prévisionnelle des copropriétés s’impose. Un consensus semble apparaître au
sujet du fonds de réserve obligatoire, déjà en vigueur au Québec. Il faut
concentrer les efforts sur cette première mesure. La gestion prévisionnelle
est déjà pratiquée par certaines copropriétés. Des incitations fiscales
seraient les bienvenues. PROPOSITION 10 : • Faire une pause : le diagnostic unique en cas de vente et de location est désormais sur les rails. • La CNAB suggère que d’une manière générale les textes créant de nouvelles obligations sur les immeubles existants fassent l’objet d’une réflexion globale, et non de textes disparates, successifs, parfois décidés dans l’urgence. • Utiliser des plans d’entretien permettra de lisser les travaux requis. On ne peut qu’approuver la
proposition 10. PROPOSITION 11 : Augmenter et généraliser le crédit d’impôt pour les travaux et équipements s’intégrant dans une démarche de qualité environnementale et de développement durable de l’immeuble. Pour un coût à peine supérieur, la copropriété doit pouvoir choisir des travaux et équipements plus respectueux de l’environnement et économiques en énergie. Ce n’est possible qu’à travers des prêts verts, de nouveaux systèmes de financement, de subventions et d’incitations fiscales. La proposition 11 peut être jointe
à la proposition 9, d’une certaine manière. PROPOSITION 12 : Favoriser la signature d’accords locaux, par syndicats de copropriété, pour permettre aux locataires d’accepter la prise en charge d’investissements dont les économies induites leur bénéficient. La présence des locataires doit être mieux prise en compte. Certains investissements destinés à économiser l’énergie ne peuvent être décidés, car le bailleur supporte le coût de l’investissement qui profite au locataire. Il serait déjà satisfaisant que le
régime des charges locatives récupérables soit modernisé ! L’abandon du
rapport Pelletier a été une faute de l’ancien règne. On voit mal comment les locataires
pourraient « accepter la prise en charge d’investissements », sauf
dans le cas de baux de longue durée. PROPOSITION 13 : Abaisser en copropriété la majorité nécessaire à la prise de décision d’effectuer des travaux et investissements en faveur du développement durable. Ces décisions pourront être prises dans les conditions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il serait ici souhaitable de mieux
préciser ce que peuvent être des travaux et investissements en faveur du
développement durable. La notion de « développement durable »
demeure elle-même confuse. On ne peut méconnaître l’œuvre assez satisfaisante
de la jurisprudence postérieure à 1965 pour ce qui est de l’incorporation aux
travaux d’entretien des « améliorations » exclusivement liées à
l’évolution des techniques. PROPOSITION 14 : La CNAB propose que la durée du mandat du syndic et du conseil syndical soit portée à 5 ans renouvelables, le conseil syndical étant investi de pouvoirs de contrôle accrus. Cette proposition semble devoir
contrarier les efforts tendant à la généralisation des mandats d’une durée de
trois années. PROPOSITION 15 : Les infractions aux clauses du règlement de copropriété et du règlement intérieur constituent des contraventions qui, dès lors qu’elles sont constatées par les gardes assermentés et transmises au procureur de la République, doivent être suivies d’effet et sanctionnées. Le syndic doit faire respecter le
règlement de copropriété mais se trouve dépourvu des moyens nécessaires. La
proposition est en fait à destination des Parquets. Il faudrait y ajouter une
autre proposition : permettre à l’assemblée de donner a priori
l’autorisation au syndic de poursuivre certaines infractions déterminées. PROPOSITION 16 : Sortir la copropriété du champ d’application de la loi sur le surendettement des ménages. Contrairement aux établissements de crédit par exemple, la copropriété ne choisit pas ses copropriétaires, qui s’imposent à lui. À ce titre, il n’est pas normal de faire supporter à la collectivité les difficultés financières d’un copropriétaire. Il est bien certain que
l’opposabilité aux copropriétés de la procédure de surendettement est un réel
problème. Il est non moins vrai que la promotion incontrôlée de l’accession à
la propriété, - et en particulier à la copropriété -, ne peut qu’aggraver la
situation. PROPOSITION 17 : Appliquer un dispositif de « portage » pour les copropriétaires : En cas de difficulté de recouvrement de la quote-part de travaux nécessaires à la conservation du patrimoine, après autorisation de l’assemblée d’engager la procédure de saisie immobilière, le syndic peut demander à la commune de se substituer au copropriétaire défaillant jusqu’au retour à meilleure fortune de ce copropriétaire. En cas d’arrêté de péril, il est donné à la commune la faculté de se substituer au copropriétaire défaillant pour la prise en charge de sa quote-part des travaux non exécutés. Il s’agit là d’intervenir en amont, avant que l’immeuble ne bascule en état d’insalubrité, et ainsi d’éviter des remèdes tardifs. Ce qui est dit à propos de la
copropriété vaut pour la commune ! Les dispositions du décret n°
2006-1359 du 08/11/2006 relatif à la lutte contre l’habitat insalubre ou
dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d’habitation imposent
déjà à la commune le financement des quotes-parts impayées par certains
copropriétaires. PROPOSITION 18 : Améliorer encore les procédures de recouvrement de charges : La procédure de recouvrement simplifiée prévue à l’article 19-2 de la loi de 1965 devrait pouvoir s’appliquer à toutes les charges exigibles, et non pas simplement à celles relatives au budget prévisionnel. La mise en œuvre de cette
proposition demeurerait sans effet pratique car le Juge n’est pas tenu de
prononcer la sanction. La bonne solution est pour le syndic de ne pas traîner
pour mettre en œuvre les garanties du syndicat et engager les procédures de
recouvrement. Il faut également généraliser l’utilisation des procédures peu
coûteuses, former le personnel des syndics (constitution des dossiers) et assurer
la promotion de l’injonction de payer auprès des magistrats compétents. |
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