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Fondements juridiques de la copropriété divise

 

 

I.         PROPRIÉTÉ ET DROIT DE PROPRIÉTÉ

II.        copropriété indivise et copropriété divise

III.       THÉORIE DE L'INSTITUTION

IV.      LA PERSONNALITÉ MORALE

V.       L’OBLIGATION RÉELLE

VI.      CONTRATS ET CONVENTIONS

VII.     ACTE JURIDIQUE COLLECTIF

VIII.    L'ORDRE PUBLIC

IX.      le volume immobilier : notion et modalités d’exploitation

A.       le « dessus » et le « dessous » dans le code civil

B.       le volume d’espace, bien immobilier banal

1.        les ensembles immobiliers complexes

2.        la notion de volume d’espace dans les copropriétés classiques

 

 

 

Nous avançons que le statut de la copropriété présente un caractère institutionnel. Nous rappellerons donc les caractères principaux de la notion d'Institution, tels qu’ils résultent notamment des travaux du Doyen Savatier.

La notion de personnalité morale reste l'objet de nombreuses controverses doctrinales. Nous les évoquerons et tenterons d’en réaliser la synthèse objective.

La définition du droit de propriété lui-même a fait l'objet de nombreux travaux tenant compte de l'évolution économique et sociologique de ce concept. On ne peut préciser la place de la copropriété dans l'organisation des droits réels sans déterminer préalablement la nature du droit  qui en constitue le support essentiel.

Au droit réel correspond, pour une partie de la doctrine, sa réciproque, l'obligation réelle. Mme Kischinesky-Broquisse a consacré une importante étude à cette question dans la première édition de son Traité de la copropriété. Les auteurs ont délaissé, depuis lors, cette question dont l'importance nous paraît primordiale.

A la classification traditionnelle des actes juridiques en actes unilatéraux et actes synallagmatiques, des auteurs récents ont ajouté, tenant compte du droit des institutions plurales, l'acte juridique collectif dont deux exemples sont la constitution des personnes morales et les décisions collectives des assemblées générales. Les principes dégagés en cette matière expliquent le mécanisme du jeu  majoritaire et justifient l’autonomie de l’institution.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont pour la plupart, d'ordre public. Cette notion demeure incertaine. Il convient d'en préciser les contours dans le domaine particulier de la copropriété. Nous constaterons au long de notre étude l’importance de ses incidences pratiques sur la vie des copropriétés.

Nous rappellerons enfin la nécessité de distinguer les contrats des conventions et les inconvénients qui résultent, à cet égard, de certaines confusions terminologiques dans la pratique juridique et dans le Code civil lui-même.

 

L’exploitation judicieuse de ces concepts devrait permettre

·      dès à présent, d’orienter plus sûrement les interprétations prétoriennes ;

·      à terme de préciser la rédaction des textes du statut sans affecter les règles qu’il comporte

I.          PROPRIÉTÉ ET DROIT DE PROPRIÉTÉ

La propriété est un sentiment perçu, selon les lieux et les temps, en fonction du type de civilisation.

La propriété foncière a été longtemps restreinte aux usage et jouissance d'une terre relevant, selon les cas, du domaine éminent de Dieu, du Roi, de la Nation ou d'une collectivité plus restreinte (clan, tribu, famille, etc...).

 

Dans les sociétés primitives la propriété était généralement collective et religieuse. Selon Lucien Levy-Bruhl les membres du clan avaient la jouissance du domaine ancestral dont les morts conservaient la propriété. Il explique par cette inaliénabilité les incompréhensions constatées entre blancs et indigènes à l'occasion des rapports coloniaux. Les découvreurs blancs se référaient à des contrats de vente dont les indigènes ne pouvaient, en toute bonne foi, appréhender objectivement les conséquences.

Fustel de Coulanges avance, de son cote, que pour les populations de la Grèce et de l'Italie antique l'idée de propriété était dans la religion même. Le foyer est le symbole de la vie sédentaire [1]. Il exige une protection et une enceinte. Cette enceinte tracée par la religion et protégée par elle est l'emblème le plus certain, la marque la plus irrécusable du droit de propriété. Cette nécessité de protection a commandé la construction de maisons, placées dans l'enceinte sacrée, et dont la famille est propriétaire. De cette époque date le bornage, marqué par des termes dont le respect est déjà érigé par Platon en loi de première importance. L'inaliénabilité de la terre a subsisté à Sparte et dans la Loi de Solon. Aristote en fait état d'une manière générale. On n'en trouve plus trace dans la Loi romaine des XII Tables mais la vente nécessitait  des formalités religieuses.

L'évolution de l'activité économique a bouleversé ces grands principes et le droit romain a construit une théorie fortement structurée du droit de propriété caractérisée par les trois attributs traditionnels : usus, fructus, abusus. Applicable initialement sur le seul territoire de la cité romaine, elle s'est étendue avec la domination romaine. La propriété romaine confond la chose et la propriété de la chose mais Gaius établit une distinction entre  res, choses corporelles, susceptibles d'appropriation matérielle, et jura, droits manifestés à l'occasion de rapports juridiques entre les hommes.

La propriété foncière médiévale [2] ne se confond plus avec la chose. Elle est l'exploitation de la matière. C'est par habitude, note Mme Patault, que le terme de propriété a été conservé car le bénéficiaire du droit d'exploitation n'a plus que la saisine de la chose. L'évolution économique a entraîné la constitution de domaines immenses, dont une partie était exploitée par des colons débiteurs envers le propriétaire de redevances et de corvées. Corrélativement se sont constituées des classes sociales riches et pauvres. On voit dès lors apparaître la juxtaposition sur un même fonds de droits concurrents. Elle caractérise le régime de la propriété jusqu'à la Révolution.

Il n'entre pas dans notre propos d'étudier les différents systèmes juridiques élaborés du IXe au XIIe siècle : contrat de fief, de censive, et autres. Leur caractère commun est la concession en chaîne de la propriété éminente des fonds de suzerain à vassal et la concession finale du domaine utile à des tenanciers chargés d'exploiter la terre. Les modalités pratiques de ces concessions diffèrent selon les régions, si bien qu'au XVIIe siècle il n'existe aucun statut précis de la propriété au sens où nous l'entendons de nos jours.

La notion de saisine permet une approche de ce que pourrait être un droit de copropriété clairement établi. Être en saisine d’une chose, c’est avoir le pouvoir légitime d’en tirer profit [3] . A cet égard la propriété foncière médiévale « ne se préoccupe que des utilités offertes par le sol ». De la même manière on a affirmé que la copropriété divise d’un immeuble ne conférait finalement aux copropriétaires qu’un ensemble de droits d’usage et de jouissance sans maîtrise absolue d’un bien autre que le « volume d’air » de la partie privative.

Avant même la promulgation de la loi du 10 juillet 1965, la loi du 16 décembre 1964 a consacré la prééminence de l’exploitation immobilière de l’espace en établissant le régime du bail à construction, version moderne de l’antique droit de superficie. Les juristes de l’époque n’étaient pas prêts à admettre le retour en force de l’appropriation de l’espace et de ses aspects économiques.

 

L’évolution des techniques volumétriques a permis très récemment de matérialiser ces volumes pour en faire des biens identifiables constituant de véritables « fonds ou héritages » au sens du Code civil et, avec les droits et obligations attachés, des lots de copropriété.

La Cour de cassation en a tiré les justes conséquences en écartant enfin la prétendue incompatibilité des servitudes entre les parties privatives de deux lots avec le statut de la copropriété : « Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ; » [4]

 

Les particularités du statut familial compliquent encore le réseau des droits concurrents sur un même fonds. Les prérogatives familiales s'opposent en effet aux prérogatives individuelles tant par la maîtrise du lignage que par la maîtrise du ménage. La première se manifeste par la nécessité d'un accord de la famille pour les actes de disposition, puis par l'existence d'un droit de préemption familial, enfin par l'existence d'un droit de substitution à un éventuel acquéreur dans le délai d'un an et un jour à compter de la mutation. La seconde est liée à la généralisation des communautés familiales d'exploitation des fonds.

L'organisation collective est mieux élaborée encore au niveau des communautés villageoises. Celles ci ont pour objet l'exploitation des biens vacants ou l'organisation des modalités saisonnières d'exploitation. Les terres récoltées par les exploitants peuvent être glanées par les pauvres. Le droit de vaine pâture permet le pâturage des troupeaux d’une communauté sur des terres privées momentanément affectées à un usage collectif après l’enlèvement des récoltes par exemple. L’usage des communaux forestiers fait l’objet d’une organisation permanente et plus structurée. Le droit d’affouage  permet aux membres de la communauté d’y prendre bois de feu et bois de construction. Droit réel, tenu de la qualité de résident sur le territoire de la communauté, il est régi par des dispositions strictes : obligation d’usage du bois à titre personnel et conformément à sa destination, interdiction de le vendre et de servir de prête-nom à l’habitant d’un village voisin. Les frais d’entretien de ces communaux sont répartis entre les usagers, qui disposent d’un recours contre les décisions communales leur faisant grief, telles que les semis ou défrichages trop importants.

Le mouvement communautaire, à cette époque, a été général : famille, village, ghildes commerciales, corporations, communautés religieuses. Il n'est pas issu de la conception communiste des premiers chrétiens puisque St Thomas d'Aquin admet la légitimité de la propriété privée et celle des différences de fortunes justifiée par l'inégalité des qualités humaines. Il met également en valeur l'utilité de l'insertion de chacun dans l'édifice social et l’on reconnaît, en ces temps, l'efficacité des organisations communautaires pour la satisfaction des intérêts individuels.

Le détournement progressif, par certains puissants, des fonctions communautaires, a entraîné le déclin du mouvement. Certains tenanciers ne pouvaient, ou ne voulaient pas assurer l'exploitation directe du domaine concédé. La sous concession seigneuriale étant interdite, on voit apparaître le bail à rente, différent du bail à cens, en ce qu'il exclut toute relation personnelle de vassalisation entre bailleur et preneur. Le bail à rente foncière transfère la propriété au preneur en contrepartie d'une rente périodique dont le défaut de paiement entraîne le retour de la propriété au bailleur. On voit également apparaître des baux à long terme : baux emphytéotiques qui font bénéficier le preneur d'une maîtrise foncière très solide ou tenures à domaine congéable qui assurent en outre au preneur la propriété effective des constructions et améliorations. C'est l'amorce d'un système de superposition de propriétés distinctes du droit de superficie car le droit du preneur s'exerce également sur le sol, concurremment avec celui du bailleur.

Il entrait dans la mission des juristes de normaliser ces pratiques coutumières. Le droit romain ayant retrouvé ses prérogatives il fallait assurer le respect de la summa divisio entre biens meubles et immeubles et résoudre les conflits apparaissant entre la saisine féodale et la possession romaine. La conception romaine l'emportera peu à peu, sans faire disparaître la juxtaposition des maîtrises foncières qui répond à des besoins économiques et s’est confondue avec des techniques culturales.

A partir du XVIe siècle, l'importance du droit de disposer va en croissant. A cette même époque apparaît la distinction fondamentale entre droit réel et droit de créance. Encore floue chez Pothier, elle trouve son achèvement dans l'œuvre de Demolombe qui a consacré l'absolutisme du droit réel.

La Révolution impose la disparition des juxtapositions de maîtrises foncières, des communautés familiales et villageoises. La propriété éminente du seigneur est abolie. L'indivision avec vocation imprescriptible de chaque indivisaire au droit de partage est substituée à celle de communauté familiale. La gestion des biens communaux est dévolue à la commune au sens administratif du terme. La Déclaration des Droits de l'Homme de 1789 fait de la propriété un droit naturel, inviolable et sacré

L’article 544 du Code Civil l’établit comme droit de jouir et de disposer des choses de la façon la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Cette définition dont on cite plus facilement la première partie que la seconde, pour en exprimer un absolutisme que la prudence des rédacteurs du Code a tempéré par le strict encadrement des lois et des règlements. Le contenu du droit de propriété dépend ainsi des conceptions philosophiques,  économiques et sociales du pouvoir en place.

Madame Patault note justement que la société du XIXe siècle repose sur la croyance inébranlable dans les vertus civiques et morales conférées par la propriété foncière. Elle est le symbole de la liberté et du triomphe révolutionnaire de la bourgeoisie, critère de sélection des élites et fondement de tout l'ordre économique et social de l'époque [5]. Mais la bourgeoisie, première bénéficiaire apparente de ce nouveau texte, va lui fixer inconsciemment ses premières limites. Elles résultent de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique mise en place pour la réalisation des grandes opérations d'urbanisme qui vont marquer l’époque. Les lois du 7 juillet 1833 et du 3 mai 1841 sauvegardent, certes, les intérêts financiers de la classe dominante en confiant à un jury de propriétaires l'estimation des biens expropriés mais le ver est dans le fruit, mais l’État reprendra rapidement la maîtrise de ce mécanisme.

Les pratiques coutumières rurales de communauté d'usage ne pouvaient d’ailleurs disparaître par un coup de baguette magique. La jurisprudence de la Cour de Cassation a consacré peu à peu la légalité de ces juxtapositions de propriété comme également celle des « possessions promiscues ». Elle maintient la validité des baux emphytéotiques en les définissant comme la translation et l'aliénation à temps de la propriété de l'immeuble. Les règles relatives à l’exploitation des communaux ont survécu nonobstant maintes controverses, et plus particulièrement celles relatives aux communaux forestiers dont le statut fixé par la loi du 26 nivôse An II se retrouve dans le Code forestier actuel.

 Une autre survivance des coutumes est l'insertion dans le Code civil (art. 664) de dispositions relatives à la propriété immobilière par étages. Les rédacteurs du Code se contentèrent de reproduire les pratiques les plus courantes de l’Ancien Régime, sans égard aux observations prémonitoires présentées par Guy Coquille dès le XVIe siècle. Il fut encore nécessaire de fixer par la loi de 1865 les dispositions relatives aux anciennes associations syndicales

Pour anéantir l'absolutisme révolutionnaire, la survivance des propriétés simultanées coutumières a été relayée dès le début du XXe siècle par une législation sociale et économique foisonnante. La loi du 9 mars 1918, en matière de baux d'habitation, accorde à certains locataires le droit au maintien dans les lieux. Elle trouvait sa justification dans l'état de guerre mais, jusqu'à nos jours, le statut des baux d'habitation est resté soumis à une législation contraignante. La loi du 1er septembre 1948, qui avait pour but de remédier provisoirement à la crise du logement provoquée par les destructions de la seconde Guerre Mondiale, régit encore certaines locations. Par l’amoindrissement de la rentabilité locative, elle a été à l’origine de la vente en copropriété de nombreux immeubles de rapport.

La loi du 30 juin 1926 crée un droit au renouvellement des baux commerciaux, au profit du preneur, dans des conditions telles qu'on parle rapidement de propriété commerciale. Le bailleur conserve, certes, le droit de ne pas renouveler le bail mais le montant de l'indemnité d'éviction qu'il doit, dans ce cas, verser au preneur évincé est souvent dissuasif. La valeur du droit au bail est souvent supérieure à celle des murs eux-mêmes. Si la plus value donnée au local commercial par l’activité du preneur est parfois discutable, il en va autrement de celle donnée à la terre par l’activité du fermier. Le principe de cette indemnisation est reconnu dès 1942 et cette disposition est reprise en 1945 et 1946 dans le statut du fermage qui reconnaît au fermier le droit au renouvellement du bail, accompagné d'un droit de préemption. L'emprise étatique s'étend également, par le biais de dispositions en matière d'urbanisme de plus en plus complexes, qui n'assurent même plus aux propriétaires les garanties les plus élémentaires quant à une légitime indemnisation.

 

La division en copropriété des immeubles s’est généralisée, ce qui a rendu nécessaire des interventions législatives par la loi du 28 juin 1938 et celle du 10 juillet 1965. Des statuts dérivés ont été créés par la pratique pour répondre à certains besoins économiques : propriété à temps partiel, copropriété en volumes, résidences avec services. Les associations syndicales elles-mêmes reprennent vie pour l’organisation d’ensembles immobiliers.

 

Une évidence s’impose au terme de ce bref aperçu historique : la propriété foncière ou immobilière, dans sa virtualité, comporte bien les attributs juridiques du droit romain, et l’absolutisme qui, chanté par la Révolution, caractérisait auparavant le domaine éminent. Son histoire n’en est pas moins le long récit de dissociations plus ou moins complexes, qui indépendamment du particularisme de l’ancien régime féodal et de l’encadrement légal, ont été générées pour l’essentiel par les nécessités ou les opportunités économiques et techniques. Issues de pratiques exécutées de bonne foi, elles ont peu à peu bénéficié de la reconnaissance coutumière et se sont parfois perpétuées au mépris des prohibitions du pouvoir.

La copropriété immobilière divise n’est que l’une de ces dissociations, venue du fond des âges. S’agissant du logement urbain, les modes de vie ont changé. La cohabitation et la promiscuité qui étaient de règle jusqu'à la Révolution ont disparu peu à peu. Les opérations d'urbanisme haussmaniennes ont fait apparaître l'appartement, cellule autonome réservée à la famille nucléaire (parents et enfants). La résurgence de l’idéal bourgeois d’accession à la propriété et la nécessité pour y donner satisfaction d’une organisation collective ont provoqué dans la seconde partie du XXe siècle un développement souvent mal maîtrisé de la copropriété.

 

II.         copropriété indivise et copropriété divise

La copropriété se présente sous deux aspects distincts :

- soit un bien unique dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. La copropriété est indivise.

- soit des biens distincts mais inscrits dans un ensemble organisé, dont plusieurs personnes sont respectivement propriétaires. La copropriété est divise. Chaque personne a la pleine propriété de l’un des biens. Il importe peu que l’ensemble comporte par ailleurs des parties communes indivises entre les propriétaires.

 

Le projet initial du Code civil de 1804 ne faisait mention que de l’indivision, à propos de l’indivision successorale (art. 815 et art.883 pour le partage), de la communauté entre époux (art. 1399 et ss.) et de la mitoyenneté (art. 653 à 670)

C’est in extremis qu’a été inséré l’article 664 qui traite du cas dans lequel « les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires ».

 

 

Les indivisaires exercent concurremment leur droit de propriété sur un bien.

Ce bien peut être un bien autonome comme un terrain ou une maison. C’est une indivision ordinaire, qui permet en principe un partage éventuel.

Il peut être un bien accessoire à des biens appartenant respectivement à chacun des indivisaires, comme un mur de clôture ou un chemin d’accès commun. Il s’agit alors, pour le mur ou le chemin, d’une indivision forcée, qui exclut en principe toute possibilité de partage en raison de la nécessité de son usage pour le service des biens propres aux  indivisaires.

On ne peut parler d’indivision forcée que dans la mesure où elle a vocation à la perpétuité. L’indivision successorale n’est forcée que temporairement. L’article 815 du Code civil a toujours prévu la possibilité pour un indivisaire de demander le partage d’une indivision successorale.

 

Dans une indivision ordinaire, chaque indivisaire a un droit réel sur le bien commun. Il ne porte pas sur une partie concrète du bien. L’indivisaire détient une quote-part déterminée mais idéale de la totalité du bien. Il ne peut pas disposer du bien mais seulement, - et au mieux -, vendre sa quote-part. La cession d’une quote-part d’indivision est généralement faite au profit d’un autre indivisaire.

Il a toujours été possible d’organiser l’usage et la gestion du bien commun par une convention d’indivision établie entre  les indivisaires. De nos jours, il existe un régime légal de l’indivision ordinaire qui a l’avantage de permettre aux indivisaires de prendre des décisions majoritaires.

 

Les cas d’indivision forcée sont peu nombreux en droit privé français.

Les auteurs du Code civil ont consacré les articles 653 à 670 à la mitoyenneté des murs et fossés, qui était à l’époque, le principal type de copropriété forcée. Ce régime impératif laisse peu de place aux possibilités de dérogations conventionnelles.

 

La loi du 10 juillet 1965 place les parties communes d’un immeuble en copropriété sous le régime de l’indivision forcée, alors que chaque copropriétaire a sur sa partie privative des droits équivalant à ceux d’un propriétaire.

La principale innovation de la réforme de 1965 a été de faire du lot, comportant impérativement la propriété divise d’une partie privative et la propriété indivise d’une quote-part des parties communes, un bien immobilier autonome qui est l’unique objet du droit individuel de copropriété.

Il faut noter toutefois que la loi n’a pas explicité clairement ce passage de l’ancienne conception dualiste du droit de copropriété à la conception unitaire. La reconnaissance définitive résulte d’une évolution jurisprudentielle finalement consacrée par l’admission récente de la validité des servitudes entre lots, enfin considérés comme des « héritages » au sens de l’article 637 du Code civil.

On retrouve ainsi dans le régime français de la copropriété les caractères de la copropriété divise énoncés plus haut : « des biens distincts mais inscrits dans un ensemble organisé, dont plusieurs personnes sont respectivement propriétaires. La copropriété est divise. Chaque personne a la pleine propriété de l’un des biens. Il importe peu que l’ensemble comporte par ailleurs des parties communes indivises entre les propriétaires. »,

Mais aussi ceux de l’indivision forcée des parties communes de l’immeuble, « qui exclut en principe toute possibilité de partage en raison de la nécessité de son usage pour le service des biens propres aux  indivisaires. »

 

On trouve dans certains droits étrangers une conception différente de la copropriété des immeubles divisés par étages.

En droit suisse notamment, un immeuble en copropriété est un bien unique soumis dans sa totalité au régime de l’indivision. Mais cette indivision est organisée.

L’article  712 a du Code civil suisse dispose en son 1 que « Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. »

A cet effet, l’art. 712 e dispose en son 1  « Outre la délimitation des étages ou parties d’étages, l’acte constitutif doit indiquer, en pour-cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie, la part que représente chaque étage ou partie d’étage. »

Un copropriétaire détient donc une quote-part de la propriété indivise de la totalité de l’immeuble et il a, sur une fraction déterminée, un pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans les conditions précisées par l’article 712 a 2.

 

On comprend alors l’intérêt qu’il y a à distinguer soigneusement la copropriété divise de la copropriété indivise.

 

III.        THÉORIE DE L'INSTITUTION

La notion d'institution, élaborée par Hauriou et Renard, a été  développée par le Doyen Savatier [6] Elle est fondée sur une constatation d'expérience : certains contrats, de réalisation instantanée, engendrent pour les cocontractants, des situations juridiques durables s'insérant dans un cadre impératif. Il en est ainsi du mariage. C'est, écrit Savatier un contrat, mais, une fois le mariage conclu, apparaît une institution, la famille, qui va désormais fonctionner indépendamment même des contrats dont elle pourra être l'occasion, et s'imposer à tous.

Reprenant pour l'essentiel la description établie par Renard, le doyen Savatier reconnaît à l'institution quatre caractères principaux: elle est durable, collective, hiérarchisée et souple.

Par opposition au contrat, instantané par nature, l'institution se perpétue, imposant ses règles durables à tous les contrats qu'elle prend sous son empire, et garde à travers eux, son identité. Il existe certes des contrats continus ou successifs, mais la volonté commune des cocontractants peut les faire disparaître, ce qui n'est pas le cas des institutions.

Collective, l'institution fait voler en éclat le principe individualiste de la relativité des contrats, énoncé par l'art. 1165. C. civ. Ainsi l'entreprise, exemple type d'institution, implique la collectivité de ses membres, de ses salariés, de ses clients, etc... Elle s'insère ainsi dans un phénomène général de socialisation des relations juridiques, qui rappelle, pour  Savatier, la loi de complexation considérée par le Père Teilhard de Chardin comme un trait dominant de l'évolution du monde vivant. L'institution est souple parce que l'évolution de la conjoncture exige son adaptation permanente à l'environnement. La rigidité entraînerait sa mort mais ses modifications sont imposées par une autorité supérieure plus fréquemment que déterminées par des décisions internes. Hiérarchisée, enfin, l'institution l'est par nécessité, compte tenu de sa durée, et de sa fonction. Elle suppose une organisation interne et l'abdication par ses membres de certaines prérogatives individuelles.

Ainsi décrite, la notion d'institution sous-tend celle de personnalité morale et Savatier y fait d'ailleurs allusion en traitant de l'évolution économique et juridique de l'entreprise.

Plus simplement, et pour demeurer dans notre domaine, nous dirons que l'institution est caractérisée par l'existence d'un statut juridique imposé pour l'organisation de relations de droit privé entre des personnes libres de créer ou de ne pas créer entre elles ces relations. On saisit la différence essentielle existant entre l'institution et le contrat d'adhésion, le cadre étant, dans ce cas, imposé par l'un des cocontractants à l'autre.

Le caractère collectif de l'institution lui confère une indéniable autonomie. Toute institution, directement ou indirectement, a vocation à s'appliquer à un groupe, né ou à naître, déterminé ou déterminable et il en est ainsi notamment du mariage, dont les règles juridiques affecteront peu ou prou la famille à venir, les cocontractants des époux, etc

Le caractère institutionnel doit être conféré à tout système organisé et durable de relations juridiques de source purement privée s'imposant à des contractants comme accessoire incontournable d'une convention séparée. On verra que tel est le cas lorsqu'un lot de copropriété est vendu. L'acquéreur est soumis de plano au règlement de copropriété qui ne fait plus ici l'objet d'une convention synallagmatique. Plusieurs années après la construction de l'immeuble, le règlement, abstraction faite de ses rédacteurs d'origine, a pris une vie propre et indépendante qui réglemente les relations des copropriétaires.

IV.       LA PERSONNALITÉ MORALE

Tout groupe social organisé durablement en vue de la réalisation d'un objectif commun à ses membres, doté d'organes de représentation et d'administration et d'une procédure d'élaboration de décisions collectives présente les attributs traditionnels de la personnalité.

Pour certains, la personnalité morale est liée initialement aux activités commerciales. Ainsi Charles Morazé [7] en trouve l’origine dans la notion de firme qui désigne « ce qui résulte d’un contrat entre plusieurs personnes s’associant pour mener une entreprise trop vaste ou trop risquée pour un seul possédant ». Les termes latins (firmo, firmus) associent effectivement un caractère rassurant à la solidité du groupement. Les membres de la firme sont d’autant plus rassurés qu’on admettra rapidement le mécanisme de la « responsabilité limitée ». Si les dettes de la firme sont supérieures à ses avoirs, ils ne seront pas inquiétés.

La personnalité morale était reconnue par le droit romain. En bénéficiaient notamment les fondations religieuses, les sociétés commerciales de publicains et les corporations. Les particularités du statut personnel romain accordaient même à certaines personnes morales des droits de famille tels que le droit de patronat sur les affranchis [8]. A coté d’une procédure spécifique d’élaboration de la volonté collective, un patrimoine propre, indépendant de celui des membres du groupement peut caractériser la personnalité morale. C’est pourquoi on a pu la reconnaître aux communautés familiales de l’Ancien Droit français et y trouver la manifestation de sa réapparition à cette époque, affirmée par Guy Coquille, alors qu’elle était souvent contestée, à la même époque, aux communautés villageoises [9] .

La Révolution fait disparaître ces communautés. Cependant la personnalité morale est reconnue aux groupements privés, fondés sur le libre contrat et à but privé. Cette reconnaissance est subordonnée à la dévolution au groupement de la propriété des biens, à l'exclusion de toute propriété individuelle. Il ne s'agit donc plus d'indivision au sens traditionnel du terme.

L'histoire de la personnalité morale est marquée par une opposition permanente entre les groupements sociaux et le pouvoir politique mais cette opposition, et les tentatives d'étouffement qui en ont été la manifestation, prouve la réalité de l'existence des personnes morales et la permanence de la notion qui a survécu à toutes les contraintes. Il n'entre pas dans notre propos d'évoquer les discussions doctrinales relatives à la réalité ou à la fiction de la personnalité morale, et à la simple constatation de son existence ou à la nécessité de son  attribution légale. De nos jours, la reconnaissance légale a pour but d'éviter, s'agissant d'un groupement particulier, des controverses jurisprudentielles qui lui seraient préjudiciables.

La personnalité morale du groupement masque, en principe, les personnalités de ses membres. Son patrimoine est distinct et sa volonté n'est pas une simple addition, mais bien une synthèse de leurs volontés, fruit du mécanisme majoritaire. Cette conséquence est conforme au principe même de l'institution mais on a reproché, de plus, aux groupements sociaux, d'écraser peu à peu les personnalités individuelles. Ce phénomène incontestable n'est pas dû seulement à des agissements abusifs des dirigeants mais aussi à une dynamique propre du groupement qui finit par perdre conscience de sa destination première qui est la satisfaction des intérêts communs de ses membres. L'histoire des corporations de métiers et celle des sociétés commerciales montrent maints exemples de ce phénomène.

 

Cette sensation d'écrasement par une collectivité étrangère et aveugle est ressentie par les copropriétaires des grands ensembles immobiliers. Les résultats d'une enquête effectuée par M. Reynaud sont, sur ce point, très explicites [10] .Mais les grands ensembles sont un avatar de la copropriété et leur pathologie est trouve sa source dans le gigantisme plus que dans les particularités du statut. Celui ci maintient un strict équilibre entre la collectivité et ses membres par sa transparence juridique et des règles assurant la protection les droits fondamentaux des copropriétaires.

M. Gastaud, qui a étudié ces aspects particuliers de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires [11] , conclut ainsi sa recherche :

Curieusement donc, c'est à proprement parler une frontière réelle que le droit positif dresse devant le développement d'effets internes de la personnalité morale. Qu'est ce à dire ? Le nouveau texte, nous l'avons déjà souligné, s'attache à une vision matérielle de la copropriété. Les parties privatives constituent le domaine de souveraineté des copropriétaires. Le droit qu'il a sur elles, est porteur d'un individualisme puissant auquel se heurte la progression de l'ordre collectif. Aller au-delà porterait atteinte à l'idée même de copropriété qui, si elle supporte les transformations proprement juridiques du droit de propriété, ne peut en affecter que partiellement l'utilité immédiate qu'il permet de retirer d'une chose et ne doit surtout pas en altérer l'image. Ce serait dépasser la finalité assignée à la personne morale du syndicat des copropriétaires.

V.        L’OBLIGATION RÉELLE

L'obligation réelle est celle qui pèse sur une personne à raison de sa qualité de propriétaire d’un bien déterminé. Cette personne en devient débitrice par l’acquisition qu’elle fait du bien. Elle en est libérée par la perte de sa propriété, quelles qu’en soient les raisons. L’obligation réelle passe ainsi successivement sur la tête de chaque propriétaire successif, par le seul fait de la mutation de propriété. C’est donc au bien lui-même que l’obligation est attachée. Le type de l’obligation réelle est la servitude qui peut imposer soit une prestation, soit une abstention au profit d’un bien voisin. Le propriétaire de ce bien voisin, pourra, à raison de son droit réel sur ce bien, se prévaloir de la servitude et exiger le respect de l’obligation réelle.

L’obligation réelle peut porter sur le paiement d’une somme d’argent. Connue en droit romain, elle a connu un développement considérable sous l'Ancien Régime. C'est ainsi que la rente foncière était liée au bien cédé et le professeur Esmein pouvait résumer dans un style lapidaire la situation : C'est la terre qui doit .[12]  Cette formule reste d’actualité pour le paiement des cotisations dues par les syndicataires des associations syndicales régies par la Loi de 1865. Ces associations groupent les biens compris dans leur périmètre et les personnes tenues à paiement ne le sont qu’en leur qualité de propriétaires d’un bien inscrit dans le périmètre. Les cotisations demeurant impayées lors de la vente d’un bien passent sur la tête de l’acquéreur. Plus généralement les syndicataires sont tenus propter rem au respect des obligations légales et statutaires et notamment au respect de dispositions disciplinaires.

La notion d’obligation réelle a fait l’objet de maintes controverses doctrinales [13] , portant sur la seule étendue de son domaine d’application. Pour l’essentiel tous les auteurs reconnaissent que, dans certaines hypothèses, une personne, par l'acquisition qu'elle fait d'un bien, peut devenir débitrice d'une prestation liée à ce bien et dont elle constitue l'une des caractéristiques, ou au contraire créancière d'une prestation attachée à un bien voisin et due par le propriétaire de ce bien à une époque donnée., Ils reconnaissent encore que l'objet de l'obligation réelle peut être une abstention,- et non une prestation positive -, et enfin que le débiteur peut s'en libérer par l'abandon du bien au profit du bien bénéficiaire.

On associe classiquement à l’obligation réelle la faculté d’abandon libératoire De nos jours encore, pour certaines servitudes réelles, le propriétaire du fonds servant, qui n’est en principe tenu à aucune obligation positive, peut être tenu par titre à l’exécution d’une prestation (entretien d’un chemin). Cette obligation conserve un caractère réel comme accessoire à la servitude elle-même. L’abandon du fonds servant au propriétaire du fonds dominant est autorisé par l’article 699 du Code civil. Dans le type particulier de copropriété qu’est la mitoyenneté, l’un des propriétaires mitoyens peut se libérer de l’obligation d’entretien en faisant abandon à l’autre de la mitoyenneté sans indemnité (article 656 Code civil) si le mur abandonné ne soutient par un bâtiment dont il conserverait la propriété.

Le déguerpissement de l’Ancien droit ne libérait le débiteur que pour l’avenir. En fait les dettes passées disparaissaient de fait en raison de son insolvabilité. En ce temps la plupart des redevances dues par les exploitants présentaient le caractère d’obligations réelles (C’est la terre qui doit) et les déguerpissements, très fréquents, se traduisaient par la confusion  extinctive sur la tête du propriétaire des qualités de débiteur et de créancier. La solution est identique pour l’abandon du droit moderne. Mais c’est à tort qu’on a prétendu, sous l’empire du Code civil maintenir la généralisation de la faculté d’abandon en présence de toutes les obligations réelles qu’il avait maintenu.

La copropriété, même sous le régime de la loi de 1938, n’a pas échappé à ces tentatives. Madame Kischinewsky-Broquisse a longuement traité cette question dans son premier Traité de la Copropriété [14]. Elle concluait, avant la réforme de 1965, rappelons le, à la possibilité de l'abandon, fondée précisément sur le caractère d'obligation réelle conféré en particulier à l'obligation au paiement des charges. M. Azoulay avait formulé en 1956 des opinions identiques sur cette question [15]. Telle était encore l'opinion de M. Piedelievre en 1963 [16].. MM. Givord et Giverdon, en 1968, demeurent favorables à la possibilité d'abandon, tout en optant pour le caractère personnel de l'obligation au paiement des charges. Ils tiraient argument, sur ce point, du fait qu'à l'égard des créanciers de la collectivité, les copropriétaires sont engagés à titre personnel et non réel.. M. Cabanac, en 1970, sans prendre parti sur le fond du problème, admettait l'abandon mais en le subordonnant à une acceptation préalable des autres copropriétaires. Il ne s'agit plus alors d'un abandon au sens propre du terme.

On a objecté à juste titre le risque économique que ferait courir au syndicat la faculté d'abandon. L'argument est pertinent mais, en vérité, le risque essentiel est celui de l'insolvabilité du copropriétaire débiteur. On verra qu’en cas de vente sur saisie immobilière d’un lot à la requête du syndicat des copropriétaires, celui ci peut se trouver adjudicataire à défaut d'autre enchérisseur.

Nous aurons l’occasion de revenir sur l’importance de la notion d’obligation réelle à propos de la nature juridique des obligations pesant de la copropriétaire en vertu, notamment des dispositions du règlement de copropriété.. Celui ci étant défini par la Loi comme une convention, la doctrine dominante et la jurisprudence confèrent à ces obligations un caractère personnel que nous contestons. L’extension aux ayants cause à titre particulier et même aux locataires de l’opposabilité du règlement de copropriété a été invoquée en faveur du caractère réel des obligations qu’il impose [17] mais c’est, à nos yeux, le caractère institutionnel du statut qui impose la qualification que nous proposons.

VI.       CONTRATS ET CONVENTIONS

Ces deux notions sont confondues dans le Code civil, qui use indifféremment des termes contrat et convention à propos de ce qui est, de nos jours, avant tout un contrat. On peut expliquer cette confusion par la relative méconnaissance qu’avaient les juristes de l’époque des accords collectifs.

Le latin entendait par conventio l’assemblée du peuple aussi bien que le pacte. La conventio in manum exprime, au sujet du mariage, le placement de la femme sous la puissance du mari. Le conventus est une assemblée de fonctionnaires. Pour contrat au sens propre du terme, les Romains usaient tout à la fois de pactio, pactum, contractus, conventio, stipulatio. On trouve  pour contrat de location : tabula locationis.

Le français conservé deux sens distincts pour convention.

Le premier est celui d’assemblée, qui n’a pas été conservé, contrairement à l’évolution dans les pays anglo-saxons.

Le second est celui d’accord de plusieurs parties sur un sujet précis, qui a été principalement conservé dans l’administration, la diplomatie et les accords internationaux. Il a été repris dans la période moderne, à propos d’accords collectifs tels que les conventions collectives du travail.

 

De nos jours, on peut distinguer

·      le contrat, manifestation de deux volontés réciproques, celles du vendeur et de l’acheteur par exemple. Il n’a d’effet juridique qu’à l’égard des parties.

·      de la convention, manifestation de plusieurs volontés convergentes. L’expérience montre que les effets des conventions s’étendent fréquemment à des personnes qui n’ont pas participé à leur élaboration et sans qu’elles adhèrent explicitement à ces conventions. C’est le cas pour un salarié soumis à une convention collective déterminée parce qu’il est embauché par une entreprise de la branche concernée. C’est également le cas de l’acquéreur d’un lot de copropriété assujetti au règlement de copropriété de l’immeuble par le seul fait de l’acquisition du lot.

On retrouve ici une caractéristique essentielle des statuts institutionnels.

VII.     ACTE JURIDIQUE COLLECTIF

Note : Le projet récent de réforme du Code civil (droit des obligations) insère l’acte juridique collectif dans le classement des actes juridiques, pour ce qui est des décisions des assemblées générales. Voir au pied du texte initial de la partie VII.

 

On distingue traditionnellement les actes juridiques unilatéraux des actes bilatéraux ou synallagmatiques. Les premiers sont l'expression d'une seule volonté, celle par exemple du testateur. Les seconds, au contraire, manifestent la rencontre de deux volontés, comme celles de l'acquéreur et du vendeur dans un contrat de vente.

Une partie de la doctrine moderne reconnaît l'existence d'une troisième catégorie d'actes juridiques, qualifiés généralement d'actes juridiques collectifs qui expriment, non plus la réciprocité des volontés mais leur convergence vers un même but. On doit les distinguer des conventions collectives réalisées entre organisations présumées représentatives de groupements sociaux spécifiques, dans l'intérêt de ces groupements et pour organiser leurs rapports réciproques. L'exemple classique dans ce domaine est bien entendu la convention collective du droit du travail établie entre organisations syndicales patronales et ouvrières.

On doit également les distinguer des actes juridiques conjonctifs dont M. Cabrillac a tenté d'établir la description [18]. Cet auteur précise lui-même que cette notion nouvelle ne constitue pas une quatrième catégorie d'actes juridiques mais se superpose à la classification usuelle. Les actes conjonctifs sont ceux relatifs à des parties plurales, ce dont on doit tirer des conséquences en droit positif.

M. Roujou de Boubée est l'un des premiers auteurs ayant consacré des recherches approfondies à la notion d'acte juridique collectif, qui n'est pas encore reçue par l'unanimité de la doctrine [19]. C'est à ses travaux que nous aurons recours pour nos développements sur cette question importante dans notre domaine.

Parmi les actes juridiques collectifs figurent les actes constitutifs de groupements juridiques reconnus et les actes permettant de déterminer et d'exprimer leur volonté collective, en particulier les assemblées des membres de ces groupements. La constitution d'un groupement peut être instantanée ou successive. Dans tous les cas les volontés des membres ne sont pas réciproques (vendre un bien et l'acheter) mais convergentes (réaliser ensemble une opération déterminée). L'objet et la cause de chacun des engagements est identique. Il s'agit par exemple de construire un immeuble en commun pour obtenir ensuite la propriété ou la jouissance de l'une des fractions de l'immeuble construit [20]

L'acte juridique collectif est toujours assorti d'une renonciation partielle du participant à la plénitude de ses droits sur l'objet de l'opération, dont le caractère collectif implique une concession de souveraineté au profit du groupement. Cette concession, et la nécessité de sauvegarder les droits primordiaux des membres du groupement exigent une réglementation légale ou conventionnelle spécifique.

La charte collective régissant l'opération doit être rangée parmi les caractéristiques ayant incité chaque membre à y participer. L'acquéreur d'un appartement en copropriété aura pris en considération non seulement l'emplacement et la qualité de l'immeuble, mais aussi certaines clauses du règlement de copropriété censées lui assurer la tranquillité qu'il recherche, ou, au contraire, la possibilité d'exercer dans les lieux une activité commerciale ou professionnelle.

De ces considérations nous aurons à tirer de nombreuses conséquences au long de notre étude.

 

La vie du groupement constituée exige des décisions de gestion et l'on a vu que la possibilité d'élaboration et d'expression d'une volonté collective est l'une des conditions d'existence de la personnalité morale qui lui est attribuée. La faculté de participer à l'élaboration de cette volonté collective est essentielle et constitue l'une des contreparties les plus importantes aux concessions de souveraineté consenties par chaque membre. L'existence d'une procédure spécifique d'élaboration de la volonté collective est indispensable. Il s'agit, dans la plupart des cas de l'assemblée des membres du groupement.

Cette procédure exige :

·      une information préalable

·      un débat contradictoire

·      un vote

·      une procédure d’exécution des décisions

L'information préalable porte sur les modalités pratiques de la réunion (Date, heure, lieu), sur l'ordre du jour (liste des questions qui seront traitées), sur la documentation indispensable pour que les membres du groupement soient renseignés sur les éléments des problèmes soumis à l'assemblée (étude complète d'un architecte pour des travaux proposés).

Le débat contradictoire est un élément essentiel de cette procédure. Il trouve sa justification dans la nécessité, pour chacun des membres, d'avoir connaissance des avis et des observations des autres membres du groupement pour forger sa propre décision, comme également de faire connaître ses propres observations ou avis [21]. L'accès aux assemblées et le droit de participer au débat sont égalitaires.

Il n'en va pas de même du vote, à l'occasion duquel le poids de chaque membre est proportionnel à ses droits et obligations dans le groupement, tels qu'ils sont déterminés dans la charte constitutive. Toutefois le principe d'égalité retrouve sa force lorsque certaines questions ont une importance telle que la décision prise est susceptible d'affecter les droits primordiaux de certains membres. Ces décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui rend à chacun des membres la possibilité de s'y opposer nonobstant la faiblesse du nombre de ses voix. Le mécanisme majoritaire exprime pleinement les concessions de souveraineté consenties par les membres du groupement, qui devront se plier, s'ils n'en sont pas partisans, à la décision résultant du vote.

La décision étant prise, il faut l'exécuter. Il est nécessaire, postérieurement à l'assemblée, de concilier des intérêts contradictoires :La vie des groupements sociaux exige une stabilité imperturbable, exclusive de toute possibilité de remettre en cause à tout moment les décisions prises.

Il convient d'exécuter dans les meilleurs délais des décisions dont certaines peuvent présenter une certaine urgence. Mais il est nécessaire également de laisser aux opposants, voire à ceux qui n'ont pas pris la peine de participer à l'assemblée, la possibilité de contester la régularité de la procédure majoritaire, ou la légalité des décisions prises. La possibilité d'un contrôle judiciaire du mécanisme majoritaire est donc indissociable des actes juridiques collectifs mais doit respecter les trois impératifs sus énoncés.

Les actes juridiques collectifs, on le comprend facilement, nécessitent des solutions tout à fait spécifiques, liées tant aux particularités de l'organisation juridique qu'au contexte sociologique dans lequel baigne le groupement. Nous verrons qu'en de nombreuses occasions, le recours aux principes traditionnels du droit des conventions ne permet pas d'apporter des solutions satisfaisantes aux problèmes posés par la vie des groupements et, en particulier, à celle des syndicats de copropriétaires.

La théorie de l'acte juridique collectif apporte une cohérence essentielle au contrôle judiciaire du mécanisme majoritaire en justifiant le recours aux notions d'abus de majorité et d'abus de minorité. L'abus de droit, sanctionné depuis longtemps, est une notion purement individualiste. Acte contraire au but de l'institution, à son esprit, à sa finalité, selon Josserand, acte non conforme aux exigences morales propres du titulaire, selon Ripert la notion d'abus de droit a largement suscité les querelles de doctrine. La jurisprudence a eu l'occasion de l'invoquer pour sanctionner de véritables fautes pratiquement indépendantes du droit de propriété qui n'en était que l'occasion.

De nos jours, ce sont essentiellement les abus du droit d'agir en justice qui sont sanctionnés, certains plaideurs multipliant des actes de procédure ou des actes d'exécution forcée, alors que la sauvegarde de leurs intérêts ne nécessite pas cette débauche judiciaire. Les sources de l'abus de droit nous paraissent multiples. Il peut s'agir d'un détournement de la finalité sociale du droit, de la manifestation d'une véritable intention de nuire, ou plus simplement de la méconnaissance injustifiée des droits légitimes d'autrui.

Parlant d'abus de majorité, on songe immédiatement à un faisceau d'abus individuels, et il est vrai que l'abus de majorité n'implique, ni en droit, ni en fait, la concertation préalable des majoritaires. C'est oublier que le débat contradictoire, qui précède le vote, fait disparaître tout individualisme dans le déroulement de la procédure majoritaire. La confrontation des opinions et l'information réciproque qui en résulte sont présumées permettre de déterminer la direction de l'intérêt collectif raisonnable qui doit être le support de la décision majoritaire, dans tout groupement organisé. Or comme tout acte juridique, l'acte collectif a une cause, qui est précisément l'intérêt collectif du groupement. Dès lors qu'il est avéré que les votes n'ont pas été émis compte tenu de cet intérêt collectif, ils sont affectés d'une cause illicite, vice dont on peut tirer la nullité de la décision.

Si l'évidence de l'abus de majorité peut se dégager, fréquemment, de l'observation des comportements de certains membres du groupement, il n'en est pas toujours ainsi et il ne faut pas confondre l'abus de majorité avec les divergences d'appréciation en ce qui concerne l'intérêt collectif. La notion d'abus de majorité est plus difficile encore à appréhender lorsqu'il s'agit de groupements de copropriétaires dont les apports n'ont pas perdu leur indépendance dans la masse globale d'une société commerciale mais, bien au contraire, restent individualisés dans la matérialité des lots.

La survivance d'une souveraineté partielle sur le bien justifie l'exigence de l'unanimité pour certaines décisions, qui peuvent porter atteinte à certains aspects primordiaux du droit de copropriété. Dès lors, le propriétaire d'un lot modeste pourra s'opposer à une proposition de décision, avec tout autant de force qu'un copropriétaire important. Hors ces cas, toute décision collective est majoritaire, sans que la hiérarchie des majorités, en fonction de l'importance et de la gravité des décisions, puisse affecter la fermeté du principe.

Nous verrons que, dans la plupart des cas, la jurisprudence sanctionne, en matière de copropriété, le mépris des droits concurrents d'autres copropriétaires. C'est ainsi par exemple que, sans tenir compte de l'existence d'un local professionnel régulièrement installé, la majorité décidera de fermer en permanence la porte de l'immeuble, empêchant ainsi le libre accès de la clientèle. L'intérêt de la majorité n'est pas contestable, puisqu'il s'agit d'assurer la sécurité de l'immeuble, mais le droit du propriétaire des locaux professionnels n'en est pas moins digne d'intérêt. Chaque vote individuel, en soi, n'est d'ailleurs pas cause de préjudice puisqu'il ne peut suffire à constituer la majorité. C'est la conjonction des votes qui crée le préjudice du minoritaire et qui constitue l'acte juridique critiquable.

La notion d'abus de minorité est plus difficile à cerner et appréhender. On y retrouve un aspect beaucoup plus individualiste et, dans la quasi-totalité des cas, un comportement fautif explicite. On présente souvent à tort comme cas d'abus de minorité l'exercice abusif de procédures de contestation contre des décisions d'exécution de travaux, ce qui est bien évidemment inexact. Le seul véritable cas d'abus de minorité, en matière de copropriété, résulterait de l'opposition systématique à une décision exigeant l'unanimité. Or on considère habituellement que, dans cette hypothèse, le vote est discrétionnaire, ce qui exclut toute possibilité d'abus.

 

A propos du projet de réforme du Code civil

L’avant projet de réforme du droit des obligations (articles 1101 à 1386 du Code civil) et du droit de la prescription (articles 2234 à 2281 du Code civil) a été présenté au Garde des Sceaux le 22 septembre 2005.

Les spécialistes des institutions collectives auront la satisfaction de voir apparaître l’acte juridique collectif dans la classification faisant l’objet des articles 1101 et suivants. L’article 1101-1 du projet est ainsi rédigé :

 

Les actes juridiques sont des actes de volonté destinés à produire des effets de droit.

L’acte juridique conventionnel ou convention est l’accord conclu entre deux ou plusieurs personnes en vue de produire de tels effets.

L’acte juridique unilatéral est un acte accompli par une seule ou plusieurs personnes unies dans la considération d’un même intérêt en vue de produire des effets de droit dans les cas admis par la loi ou par l’usage.

L’acte juridique collectif est la décision prise collégialement par les membres d’une collectivité.

L’acte unilatéral et l’acte collectif obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les conventions.

 

Le rapport nous fournit d’emblée quelques indications complémentaires.

« La définition générale et celle de l’acte juridique conventionnel sont classiques, plus nouvelles celle de l’acte juridique unilatéral et de l’acte juridique collectif.

« La considération de l’auteur de l’acte est une première donnée de leur différenciation : deux ou plusieurs personnes pour la convention ; pour l’acte collectif, les membres de la collectivité (dotée ou non de la personnalité juridique). En général accompli par une seule personne, l’acte juridique unilatéral peut aussi émaner de plusieurs personnes unies dans la poursuite d’un même intérêt (l’unité d’intérêt faisant reconnaître, malgré la pluralité d’auteurs, l’acte unilatéral).

« Leur champ d’action les distingue surtout. L’ouverture est générale pour la convention (en harmonie avec la liberté des conventions). Au contraire, l’objet des décisions collectives s’inscrit dans la finalité particulière et la compétence spéciale de chaque type de collectivité (indivision, association, société, etc). Quant à la volonté unilatérale, elle n’a pas été érigée en source générale d’obligation. Elle peut seulement prospérer sous l’égide de la loi ou (c’est une ouverture) de l’usage.

« Fondamentalement, tous les actes juridiques se caractérisent, comme actes volontaires, par la direction que prend la volonté (car les faits juridiques peuvent aussi être volontaires). Dans l’acte juridique, la volonté est toujours tendue vers l’effet de droit consciemment perçu et recherché par son auteur (ce que traduisent les mots-clé « destinés », « en vue »).

« Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques. Le contrat est bien, dans cet ensemble, la figure rayonnante.

 

En 1960, le Doyen Marty, présentant la thèse de doctorat de Gabriel Roujou de Boubée consacrée à l’acte juridique collectif, rappelait l’existence en droit public des catégories de « l’union » ou de « l’acte collectif » et constatait déjà que « les juristes français de droit privé s’étaient peu préoccupés de ces notions ».

 

Le pas est franchi. La nomenclature des actes juridiques sera enrichie. Pour autant un sérieux fossé subsiste entre l’acte juridique collectif décrit par M. Roujou de Boubée et celui décrit par le projet de réforme, limité à la décision prise collégialement par les membres d’une collectivité.

Pour M. Roujou de Boubée, approuvé en cela par le Doyen Marty, l’acte fondateur d’une personne morale est également un acte juridique collectif. De ce faisceau de volontés individuelles convergentes, le projet de réforme semble vouloir faire un acte juridique unilatéral, qui « peut aussi émaner de plusieurs personnes unies dans la poursuite d’un même intérêt (l’unité d’intérêt faisant reconnaître, malgré la pluralité d’auteurs, l’acte unilatéral) »

Jolie controverse en perspective au sujet de ces actes unilatéraux qui aboutiraient à l’établissement de conventions telles que les statuts des sociétés et les règlements de copropriété.! On peut indiquer dès présent aux amateurs une bonne source d’information : la thèse de M. Martin de la Moutte, consacrée à l’acte juridique unilatéral.

 

Mais, en attendant ces joutes, il faut prendre ce qui est acquis. Des juristes de haute qualité se sont penchés sur l’acte juridique collectif. C’est une consécration notable, avant même l’adoption du projet de réforme.

 

Ajoutons que le projet traite également de l’interprétation des actes juridiques et de l’acte collectif en particulier :

 

L’article 1136 serait ainsi rédigé : 

 

On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

On doit semblablement dans l’acte unilatéral, faire prévaloir l’intention réelle de son auteur.

Dans l’interprétation d’une décision collégiale, on doit faire prévaloir le sens le plus conforme à l’intérêt commun des membres de la collectivité.

 

Ici encore on peut prévoir des commentaires « pointus » opposant l’intérêt commun des membres de la collectivité à l’intérêt supérieur de celle ci, qui ne doit pas tant être un critère d’interprétation, qu’un guide absolu des votes individuels. A cet égard , il est bien évident que l’intérêt supérieur de la collectivité est de voter la réfection de la toiture alors que l’intérêt commun des membres de la collectivité peut être de ne pas dépenser un euro. 

 

En l’état la considération primordiale est fort bien exprimée par les auteurs du rapport : «  De la sorte les différentes innovations de la pratique, en matière d’acte collectif et de montage contractuel notamment, sont désormais formellement évoquées par notre droit, et consacrées à présent. Ces règles sont heureusement complétées par celles relatives aux effets de ces contrats interdépendants (art 1172 et s) de sorte que notre code comporte désormais un cadre complet pour ces innovations de la pratique, leur conférant de la sorte une prévisibilité et une clarté qui leur faisait défaut jusque là . »

Ils ajoutent par ailleurs : « Mis au rang des actes juridiques, l’acte collégial doit être interprété à la lumière de l’intérêt commun (art. 1136). Quand enfin le projet propose d’écrire que les conventions légalement formées sont opposables aux tiers et que ceux-ci doivent les respecter, il est dans la même ligne, mais il se réfère en cela à d’autres acquis. » Faut-il songer alors aux conventions collectives du travail dont on peut rapprocher le règlement de copropriété ? Dans les deux cas une personne peut être assujettie par l’effet d’un acte juridique séparé, - embauche ou acquisition d’un lot ‘, et sans la moindre adhésion explicite.

On frôle alors l’Institution, que M. Roujou de Boubée accole fréquemment à l’acte juridique collectif.

 

 

VIII.    L'ORDRE PUBLIC

On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs.

Le texte de l'article 6 du Code Civil est clair mais suppose acquise et déterminée la notion même d'ordre public, comme également celle de bonnes mœurs. L'expérience démontre que si les contours en paraissent dessinés par une sorte de droit naturel social, ils n'en sont pas moins affectés par l'évolution historique, et plus gravement, par des modes passagères.

Est-il besoin d'insister sur le fait que les bonnes mœurs ne sont pas les mêmes, à une même époque, dans tous les groupes sociaux et qu'a fortiori la notion est variable dans le temps ? Il en va de même pour l'ordre public, auquel nous limiterons nos observations.

On peut admettre que l'ordre public est la manifestation de la prééminence nécessaire, dans certaines hypothèses, de l'intérêt général sur les intérêts particuliers. En ce sens toute législation tendant à remédier aux effets d'une catastrophe naturelle (famine, sécheresse exceptionnelle) s'imposera en vertu des nécessités de l'ordre public.

Mais on a ressenti, par ailleurs, au fil des temps, la nécessité de protéger certaines catégories sociales, présumées en état de faiblesse par rapport à d'autres catégories et d'édicter, pour ce faire, certaines dispositions impératives applicables aux relations juridiques susceptibles d'être créées entre elles. On citera bien évidement ici certaines dispositions du droit du travail.

Le besoin de l'uniformisation de certains statuts juridiques s'est aussi imposé, pour assurer notamment la sécurité des relations économiques et sociales. En ce sens les règles juridiques relatives à l'état des personnes sont exclusive de toute manifestation de volonté (filiation) ou impliquent l'adhésion à un système institutionnel (mariage).

Enfin la mise en œuvre des doctrines économiques dirigistes exige que soit attribué à la législation et à la réglementation un caractère impératif, excluant toute possibilité de dérogation conventionnelle.

D'un inventaire exhaustif des dispositions d'ordre public on a pu tirer une distinction capitale entre

·      l'ordre public de direction qui a pour objet d'imposer à la population un ensemble de règles considérées comme indispensables pour assurer l'intérêt supérieur du corps social

·      l'ordre public de protection destiné à assurer la sauvegarde des intérêts de certaines catégories sociales.

La classification des règles d'ordre public peut comporter encore d'autres critères.

L'ordre public de droit public fait référence à l'application des lois constitutionnelle, des règles du droit pénal et des règles d'administration de la justice civile comme celles, par exemple, de la compétence d'attribution des juridictions.

L'ordre public de droit privé s'attache aux droits de la personnalité et notamment au régime de la liberté individuelle, au statut familial et à un grand nombre de dispositions du droit des biens. Ainsi la définition et l'organisation des droits réels relève de l'ordre public, et comporte l'impossibilité d'en créer de nouveaux hors l'intervention du législateur[22].

L'ordre public peut encore être

·      social, lorsqu'il concerne les règles du droit du travail

·      économique, lorsqu'il intervient dans des domaines tels que la taxation des prix, la liberté du commerce et de l'industrie

·      écologique, pourrait-on dire de nos jours, quand il régit les projets d'urbanisme ou la protection des monuments historiques

·      moral enfin, dans le domaine des contrats de jeux ou de recherches généalogiques.

L'article 43 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que la quasi-totalité de ce texte relève de l'ordre public. Il est donc nécessaire que nous mettions en lumière les conséquences juridiques de cette affirmation.

En présence d'une infraction éventuelle à l'ordre public, importe de déterminer

·      qui peut la dénoncer et invoquer la protection tutélaire de l'ordre public

·      quelles sont les sanctions liées à la reconnaissance de l'infraction et les conséquences juridiques de cette reconnaissance

·      quelles sont les modalités éventuelles d'extinction du risque d'intervention de l'ordre public;

Il est classique, s'agissant de la dénonciation, de distinguer les infractions à l'ordre public de protection des infractions à l'ordre public de direction. Dans le premier cas, la partie protégée pourra seule agir. Dans le second, toutes les parties à l'acte, voire les tiers, pourront invoquer l'infraction. Au surplus, dans ce dernier cas, le juge lui-même pourra se saisir de l'argument d'ordre public, n'aurait-il pas été invoqué par l'une des parties.

La sanction de l'infraction à l'ordre public est la nullité de l'acte. L'application pratique de la règle est plus complexe qu'il n'y parait dans la mesure ou une seule clause d'une convention peut être en contravention avec les règles d'ordre public. Est-il conforme à l'intérêt des parties d'étendre à l'ensemble contractuel la nullité prononcée ? La jurisprudence a réussi à élaborer dans ce domaine un système fondé sur la recherche des volontés des parties en ce qui concerne l'importance déterminante ou non de la clause annulée dans l'économie générale du contrat.

La simple modification du contrat, imposée par le Juge, peut, dans de nombreux cas, résulter de la Loi elle-même.

On notera que l'ordre public peut intervenir dans le cours du fonctionnement d'une convention parfaitement régulière à l'origine. Tel est bien le cas en matière de copropriété pour un certain nombre de clauses insérées dans les règlements de copropriété. Dans cette hypothèse la clause est réputée non écrite et il faut admettre qu'elle peut parfaitement retrouver son efficacité en cas de nouvelle modification législative ultérieure.

Le risque d'annulation ou de modification du contrat peut-il disparaître ?

La renonciation au bénéfice d'une disposition de protection est admise. Encore faut-il que cette renonciation résulte d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention du renonçant, et qu'elle porte sur un droit acquis, toute renonciation anticipée demeurant interdite [23].

L'infraction peut être frappée par la prescription. Celle ci peut être décennale ou trentenaire, certains textes admettant des prescriptions plus courtes. Nous verrons qu'en matière de copropriété, la jurisprudence tend à reconnaître une véritable imprescriptibilité de certaines actions fondées sur l'atteinte à l'ordre public. C'est qu'en fait les dispositions litigieuses sont réputées non écrites en vertu de la loi et qu'il convient nécessairement de leur substituer d'autres dispositions, ou plus simplement de constater leur inexistence, sans nécessité de les annuler. Cette constatation ne peut être que judiciaire s'il y a litige à ce sujet entre les parties.

Enfin l'infraction peut disparaître par disparition du vice lui-même, du fait d'une régularisation postérieure ou d'une modification législative, cas déjà évoqué plus haut.

Nous aurons l'occasion, tout au long de notre étude, de revenir sur les problèmes posés en matière de copropriété, par l'application de l'art. L 43. Nous devons toutefois tenter dès à présent de déterminer les caractères de l'ordre public applicable au statut de la copropriété.

On peut d'abord affirmer que la loi du 10 juillet 1965 crée un nouveau droit réel, le droit de copropriété, par dissociation puis réorganisation collective de droits de propriété indivis et conjoints.

Certaines de ses dispositions, parmi les plus importantes, d'ailleurs, relèvent de l'ordre public de direction étant, comme telles, constitutives d'une véritable institution juridique.

Curieusement, il n'en est pas ainsi de l'énumération des parties communes et privatives, qui reste supplétive.

Par contre, et logiquement, l'organisation de la vie collective et les procédures d'élaboration de la volonté syndicale font l'objet de dispositions impératives particulièrement strictes. Elles ont, certes pour but de protéger les copropriétaires contre d'éventuelles décisions abusives mais nous pensons que toute organisation institutionnelle de source législative est régie par l'ordre public de direction.

On peut opposer à cette affirmation que les copropriétaires, et eux seuls, ont la possibilité de contester judiciairement les décisions de l'assemblée, qui demeurent, sauf exception, exécutoires dès leur élaboration et jusqu'à annulation éventuelle.

 

L'étude des travaux préparatoires peut éclairer notre recherche.

L'exposé du projet de loi initial faisait référence expresse à la nécessité de garantir le droit de chacun des copropriétaires en ce qu'il a d'essentiel contre les abus de majorité et les clauses abusives des documents contractuels auxquels ils ont souscrit.

La suppression de la clause compromissoire est également présentée comme une mesure de protection des copropriétaires.

M. Zimmermann insiste, dans le rapport de la Commission des Lois sur le caractère protecteur de ces dispositions.

M. Cabanac [24], dès 1970, n'hésite par à faire état du caractère protecteur du statut, se fondant en particulier sur les observations de M. Voyant, rapporteur devant le Sénat [25]. La doctrine, après lui, s'est généralement bornée à faire état du caractère impératif, sauf exceptions, des dispositions du statut.

L'occultation de ce problème nous parait être à l'origine d'une désastreuse évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation, allant de toute évidence à l'encontre des vœux du législateur.

Nous examinerons ces déviations jurisprudentielles le moment venu mais il est bon d'en citer quelques-unes unes dès à présent :

Restriction croissante à la possibilité pour le syndicat d'agir en justice consécutive à la nécessité d'une autorisation [26], puis par la possibilité ouverte au défendeur, même étranger au syndicat, d'invoquer l'absence, voire la régularité de cette autorisation, dont le contenu et le formalisme deviennent de plus en plus rigoureux.

Rejet systématique de la clause de solidarité pour le paiement des charges en cas de vente, et ce au détriment du syndicat et au profit essentiellement des organismes de crédit et des marchands de biens.

Laxisme croissant dans le contrôle des changements de destination de lot, les clauses des anciens règlements qui avaient pour but légitime d'assurer la paisible jouissance des immeubles étant systématiquement déclarées non écrites.

Ainsi a-t-on pu écrire [27] à propos du projet, et avant sa discussion : On semble presque vouloir considérer les copropriétaires comme mineurs, n'étant pas capables de conclure entre eux et de discuter librement de leurs problèmes.

En fait, le législateur visait, mais ne l'a pas précisé, certains abus des promoteurs immobiliers, notamment en ce qui concernait les systèmes de répartition de charges, plus que les clauses insérées dans les règlements anciens. Nous sommes, dans ces derniers cas, face, le plus fréquemment, face à des conflits de protections.

La difficulté apparente qu'il y a, ainsi, à qualifier l'ordre public s'appliquant au statut de la copropriété, est inhérente aux particularités du statut institutionnel et des actes juridiques collectifs que sont le règlement de copropriété et la délibération d'assemblée.

Le statut est toujours protecteur, mais dans le cadre du groupe au sein duquel on trouve des intérêts dignes de protection, mais parfois opposés ou divergents. L'unité et l'homogénéité du groupe se reconstituent spontanément face aux tiers auxquels on ne peut admettre d'accorder une faculté d'immixtion dans les affaires syndicales, sauf carence manifeste de l'organisation collective [28].

On voit ainsi poindre  une catégorie particulière d'ordre public, que l'on peut qualifier d'ordre public collectif. Il se manifeste en particulier par les notions d'abus de majorité et de minorité, et par la rigueur des règles de la procédure majoritaire.

Ce ne sont plus les intérêts supérieurs de la collectivité nationale dont l'ordre public assure la défense, mais ceux d'une institution collective restreinte. Certains effets de cet ordre public ressemblent à ceux de l'ordre public de direction [29], mais ils n'affectent que les seuls membres du groupe qui ont seuls qualité pour en invoquer le bénéfice.

D'autres sont exactement semblables à ceux de l'ordre public de protection traditionnel.

Nous constaterons, au long de nos travaux, l'importance des différents aspects de la notion d'ordre public en matière de copropriété.

 

IX.       le volume immobilier : notion et modalités d’exploitation

On affirme à tort que les rédacteurs du Code civil n’avaient de la propriété immobilière qu’une conception planimétrique. L’article 552 énonce que  « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». On trouve cette règle dans les droits le plus anciens et notamment dans le droit romain bien entendu.

Les articles 553 et 554 présentent des solutions pratiques permettant certaines modalités d’exploitation d’une parcelle de terrain.

Nous montrons ci-dessous comment l’évolution des techniques a permis de constituer un cadastre tridimensionnel et, après reconnaissance du volume immobilier comme bien immobilier banal par la jurisprudence, de constituer des « Ensembles immobiliers complexes » (EIC) communément désignés à tort comme des copropriétés en volumes. Celles ci ne sont pas assujetties à la loi du 10 juillet 1965.

 

Mais une « copropriété » classique, assujettie au statut de 1965, n’est rien d’autre qu’un bâtiment inscrit dans un volume d’espace défini, dont l’organisation du gros œuvre détermine des volumes internes, destinés soit à l’usage privatif soit à l’usage commun des copropriétaires.

Cette conception juridique et technique de l’organisation des copropriétés classiques ne heurte en rien les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle  permet au contraire de consolider certaines dispositions de la loi ou décisions de la jurisprudence.

 

A.        le « dessus » et le « dessous » dans le code civil

 

Pour poursuivre utilement, nous rappelons quelques indications relatives au droit de propriété.

Le droit de propriété est un droit réel comportant au profit de son titulaire trois prérogatives :

Usus :        le droit d’usage du bien ;

Fructus :    le droit de jouissance du bien, d’en conserver les fruits, de le louer par exemple.

Abusus :    le droit de détruire le bien qui exprime la plénitude absolue de la propriété, et plus pratiquement celui de vendre le bien.

Ces prérogatives sont opposables erga omnes (contre toute personne) de manière absolue.

 

La location du bien confère au locataire l’usage du bien.

L’usufruit du bien confère à l’usufruitier le droit d’usage et le droit de jouissance du bien. Le nu-propriétaire conserve la possibilité de vendre  la nu-propriété du bien sans que les droits de l’usufruitier puissent en être affectés. Le nu-propriétaire a en outre vocation à récupérer la pleine propriété du bien à la date d’extinction de l’usufruit.

 

Le droit de propriété peut porter sur un bien mobilier ou sur un bien immobilier

 

Le type classique d’un bien immobilier est un terrain rectangulaire borné, clos ou non, correspondant à une parcelle cadastrale déterminé. L’article 552 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessous ». Le droit du propriétaire porte donc :

Sur sa surface au sol

Sur le « dessus » du terrain (propriété superficiaire)

Sur le « dessous » du terrain (propriété tréfoncière)

et donc finalement sur un volume d’espace défini par les plans verticaux élevés sur les côtés du rectangle.

 

Théoriquement les propriétés superficiaire et tréfoncière sont sans limite en hauteur et en profondeur.

En fait les contingences matérielles imposent une limite aussi bien en hauteur (impossibilité pratique de construire) qu’en profondeur (impossibilité pratique d’affouiller).

En droit, des réglementations diverses fixent des limites en hauteur (pour le circulation des avions notamment) et en profondeur (pour l’exploitation des mines notamment).

 

Le droit de propriété peut faire l’objet de différents démembrements sur lesquels nous reviendrons plus loin. L’un de ces démembrements résulte de la possibilité qu’a Pierre, propriétaire d’un terrain, de conserver la propriété du sol et de vendre

- à Paul la propriété du dessus (volume superficiaire)

- à Robert la propriété du dessous (volume tréfoncier)

On se trouve alors en présence de trois propriétaires différents sur une même parcelle.

La vente à Paul doit préciser les conditions dans lesquelles il pourra exploiter le volume superficiaire : construire un bâtiment par exemple.

De même la vente à Robert doit préciser les conditions dans lesquelles il pourra exploiter le volume tréfoncier : exploiter une petite ressource minière par exemple.

Dans la pratique, c’est à une même personne que Pierre vendra le volume superficiaire et le volume tréfoncier pour y construire un bâtiment sur le terrain dont les fondations et les caves seront sous le terrain. De tels arrangements sont  fréquents.

Pierre peut aussi bien consentir la location des volumes superficiaire et tréfoncier avec autorisation de construire le bâtiment. C’est le mécanisme juridique du bail à construction.

 

La construction d’un bâtiment dans les volumes superficiaire et tréfoncier génère l’apparition de deux sous-volumes déterminés par la construction réalisée. Il s’agit des volumes des locaux intérieurs de la construction. Il s’inscrivent dans les volumes superficiaire et tréfoncier mais sont fatalement soumis à un régime juridique particulier. Ils peuvent être loués à différentes personnes. Il est même possible de construire ainsi un immeuble en copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.

 

Nous avons évoqué la vente ou la location de la totalité de chacun des volumes. Le Code civil permet bien entendu de vendre ou louer une partie seulement des volumes. Cette partie doit être définie par des coordonnées planimétriques précisant la partie du sol dont les côtés définissent les volumes cédés.

Jusqu’à nos jours les volumes cédés devaient « toucher » le sol car il était impossible de définir un volume « non touchant ».

Cette impossibilité à disparu au cours du 20e siècle.

 

B.        le volume d’espace, bien immobilier banal

 

Il existe désormais un plan horizontal idéal : le « niveau général de la France » (NGF) qui permet de définir l’emplacement et le consistance d’un volume géométrique adéquat (cube, parallélépipède rectangle) par les coordonnées  planimétriques (horizontales) et altimétriques (verticales) de ses angles solides ou « pointes ».

Les coordonnées planimétriques sont précisées en fonction des plans  cadastraux.

Les coordonnées altimétriques sont calculées par rapport au « niveau général de la France », d’où leurs noms de « cotes NGF ». Elles sont indépendantes de la conformation du sol naturel.

 

Un volume d’espace ainsi défini est un bien immobilier au sens propre du terme. Sa création doit faire l’objet d’une publication au ficher immobilier nonobstant l’absence de toute construction matérialisant ce volume. D’où sa qualification de volume immatériel.

Dans la quasi totalité des cas le lot-volume n’est jamais matérialisé. Il est une sorte de boîte virtuelle dans laquelle il est possible de placer une construction dont les dimensions ne pourront en aucune manière excéder celles de la boîte. En ce sens les géomètres parlent pour la boîte de « volume capable » et pour la construction inscrite de « volume réel ».

 

Il est possible de

- Procéder à la division de tout ou partie du volume superficiaire (le dessus) d’un terrain en nn volumes superposés qui constitueront autant de lots-volumes.

- Procéder à la division de tout ou partie du volume tréfoncier (le dessous) de la même manière.

- Concevoir un ensemble immobilier comportant par exemple dans le « dessus » du terrain trois « bâtiments » inscrits respectivement dans trois lots-volumes, et dans le « dessous » une construction inscrite dans un « lot-volume » en sous-sol.

 

1.         les ensembles immobiliers complexes

 

Ce projet peut se présenter en coupe comme il suit :

 

Lot volume 4

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128

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Lot volume 3

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122

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Lot volume 2

Sol naturel

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116

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Lot volume 1

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110

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104

 

Dans cette coupe les volumes capables correspondent aux quatre rectangles colorés et les volumes réels (constructions à réaliser) apparaissent en (!!!!!!!!!) .

Ces constructions seront juridiquement indépendantes mais soumises à des servitudes réciproques. Le bâtiment 2 doit supporter les bâtiments supérieurs qui, en revanche, le couvrent. Il en va de même mutatis mutandis pour le bâtiment 3. Comme dans cet exemple, le volume réel des constructions est toujours inférieur au volume capable mais il est évidemment nécessaire que la hauteur des constructions inférieures soit suffisante pour qu’elles puissent constituer le support des constructions supérieures.

 

Un tiers peut conserver la propriété de la surface du terrain d’assiette (trait noir épais), amputée du dessus et du dessous ; il s’agit fréquemment d’une collectivité territoriale dans le cadre d’une opération d’aménagement. Le « terrain d’assiette » est alors souvent une « dalle » commune à des opérations privées identiques et à des aménagements publics divers.  On parle ainsi à Paris de la dalle de la Défense ou de la dalle de Beaugrenelle.

 

Le terrain d’assiette (ou la dalle) est à la cote NGF 110 m ; les planchers hauts des lots supérieurs sont aux cotes NGF 116, 122 et 128 m. La plancher bas du sous-sol est à la cote NGF 104.

Nonobstant l’indépendance juridique finale des constructions, l’ensemble immobilier doit faire l’objet d’une conception technique globale. Il est nécessaire de concevoir une organisation administrative et juridique des rapports entre les trois propriétaires de ces constructions dans le dessus. Le mécanisme habituel s’entend de la création d’une association syndicale qui peut éventuellement être propriétaire du lot-volume 1 affecté à des installations d’intérêt commun (chauffage, ventilation, etc…) et à la création d’emplacements de stationnement. L’ASL peut également être propriétaire du terrain si besoin est.

Les copropriétaires participent aux assemblées de l’association syndicale.

 

Une caractéristique essentielle des copropriétés en volumes est de ne comporter aucune partie commune.

Tous les éléments habituellement considérés comme des parties communes dans les immeubles collectifs en monopropriété ou en copropriété classique appartiennent ici respectivement aux propriétaires des volumes dans lesquels elles sont inscrites, pour ce qui est de leur portion traversant ces volumes. L’organisation juridique de l’ensemble immobilier permet néanmoins d’assurer la cohérence technique des opérations d’entretien et de maintenance.

 

2.         la notion de volume d’espace dans les copropriétés classiques

Dans les premiers temps de la copropriété moderne, certains auteurs ont défini l’objet du droit du copropriétaire comme un cube d’air enfermé par l’appartement [30] . De la même manière M. Lombois, le Professeur Savatier et Me Thibierge, notaire spécialiste de la copropriété ont écrit que le copropriétaire a un droit sur un certain espace défini par les parties communes.

On peut énoncer désormais que l’immeuble en copropriété n’est rien d’autre qu’un bâtiment inscrit dans le volume d’espace défini par les limites du terrain d’assiette, dont l’organisation du gros œuvre détermine des volumes internes, destinés soit à l’usage privatif soit à l’usage commun des copropriétaires.

Cette définition présente l’avantage de renforcer la conception unitaire du statut de la copropriété. Dans le volume déterminé par le terrain d’assiette, le bâti détermine conformément à l’état descriptif de division les parties communes internes, les fractions privatives et les espaces communs externes, qui ne sont distingués qu’à raison des fonctions qui leur sont assignées par les conventions fondatrices.

 

Elle présente aussi l’avantage de mettre en relief le régime des espaces communs externes qui n’est généralement pris en considération qu’à propos des règles d’urbanisme déterminant l’importance du droit à construire sur le terrain d’assiette. Or le caractère commun des espaces externes a une incidence importante sur des avatars de la vie courante d’une copropriété. On peut citer le régime des emplacements extérieurs de stationnement, celui des espaces vers et plantations, piscines et terrains de sport. Mais aussi le régime des superstructures du bâtiment : terrasses, antennes diverses, panneaux lumineux de publicité, etc

 

On ne peut omettre ici le cas particulier du droit exclusif de jouissance sur une partie commune établi soit par le règlement de copropriété soit par une décision de l’assemblée générale. Il s’agit le plus fréquemment d’un jardinet attenant à un appartement du rez-de-chaussée. Ce droit ne s’exerce pas sur le sol comme on le conçoit habituellement mais bien sur le « dessus du sol » dans la mesure d’une hauteur raisonnable. Un tel jardinet ne peut être constitué en lot.

 

Bien au contraire, les emplacements extérieurs de stationnement sont toujours constitués en lots. Dans certains règlements de copropriété anciens il est précisé que c’ést le droit exclusif de jouissance sur une parcelle définie du terrain commun qui constitue la partie privative du lot. La Cour de cassation a jugé fort logiquement qu’un droit de jouissance, - serait-il exclusif  -, n’est pas un droit de propriété. Elle dé cidé que des lots de ce type devaient être annulés. Ici encore la notion de volume immobilier fournit une solution cohérente : on doit considérer que le copropriétaire dispose d’un droit de superficie  sur le volume déterminée par la parcelle affectée et dans la mesure d’une hauteur correspondant à celle d’un véhicule.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/11/2013

 



[1] Le foyer et non le feu. Il s'agit ici de la construction maçonnée permanente et fixe dans laquelle le feu est maintenu et entretenu. Les nomades allument un feu à chaque étape.

[2] Sur ce point voir en particulier l'ouvrage d'Anne Marie Patault Introduction historique au droit des biens PUF 1989.

[3] cf Mme Patault p. 21

[4] Cass. civ. 3e 30/06/2004 (n°03-11562)

[5] Plus tardivement, elle apparaîtra comme un remède contre la lutte des classes et le Parti Communiste s'opposera longtemps aux programmes d'accession à la propriété : l'ouvrier propriétaire ne va plus aux réunions de cellule.

[6] Les métamorphoses économiques et sociales du droit civil d'aujourd'hui 1e série Paris 1964 pp. 110 et ss.

[7] Dans l’Histoire des mœurs de la Pleiade T. III Cultures et civilisations p.1521 et ss.

[8] Sur la personnalité morale en droit romain voir Monier Manuel de droit romain Paris Domat Monchrestien 1947 n° 242

[9] Voir Anne Marie Patault Introduction historique au droit des biens P.U.F 1989 p 65 ss

[10] La copropriété dans les grands ensembles La Documentation Française 1978.

[11]  J.P Gastaud Personnalité morale et droit subjectif Thèse Paris L.G.D.J 1977 n° 218

[12]  A. Esmein Cours élémentaire d'histoire du droit français

[13] Voir en particulier L. Michon Des obligations propter rem dans le Code civil Thèse Nancy 1891 ; Michel de Juglart Obligation réelle et servitudes en droit privé français Thèse Bordeaux 1936 ; H. Aberkane Essai d’une théorie générale de l’obligation propter rem en droit positif français L.G.D.J  Paris 1957

[14] Statut de la Copropriété des immeubles Paris 1958.Préface de Michel de Juglart

[15] Le droit de copropriété par appartements Thèse Paris 1956.

[16] La copropriété par appartements in L'immeuble urbain à usage d'habitation Paris L.G.D.J 1963.

[17] Mazeaud, Chabas et Gianviti Leçons de droit civil T II Les biens 6e édition n° 1326

[18] L'acte juridique conjonctif  L.G.D.J 1990

[19] Elle est admise par Terré Introduction générale au droit Précis Dalloz 1991 n° 276 mais, au contraire, MM. Strack, Roland et Boyer Introduction au droit Ed. Litec 1991, n'envisagent, parmi les actes juridiques collectifs, que les seules conventions collectives traditionnelles.

[20] Tel était le système qualifié traditionnellement Méthode de Grenoble pour la création des copropriétés immobilières.

[21] C'est bien entendu la raison pour laquelle la procédure de consultation écrite est exclue dans de nombreux groupements. Il en est ainsi des syndicats de copropriétaires.

[22] L'ordre public de droit privé s'étend à bien d'autres domaines : règles de la responsabilité civile, conditions de validité des actes juridiques, successions, libéralités, régiments matrimoniaux et même à certaines dispositions du droit commercial.

[23] La clause compromissoire imposant a priori le recours à l'arbitrage pour tout litige relatif au statut de la copropriété est désormais interdite. Par contre le recours à l'arbitrage pour apporter solution à un litige né demeure parfaitement possible. Dans ce cas les parties renoncent aux dispositions d'ordre public donnant compétence aux juridictions de l'ordre judiciaire.

[24] Traité de la construction en copropriété ... T II n° 197 et ss.

[25]  le projet est marqué par le désir de défendre les copropriétaires ..

[26] Instaurée par l'art D. 55 dont, pour notre part, nous contestons la légalité.

[27] Amathieu Revue de l'Habitat Français Juin 1964 499

[28] On doit par exemple, reconnaître à un tiers y ayant intérêt, la faculté de faire désigner le syndic d'une copropriété qui en serait dépourvu, hypothèse relativement fréquente.

[29] Par exemple tout copropriétaire peut demander la nullité d'une assemblée dont le délai de convocation n'a pas été respecté, sans avoir à rapporter la preuve d'un grief.

[30] Julliot Traité formulaire de la division des immeubles par étages et appartements ou Bernard La copropriété des étages et des appartements dans les maisons horizontalement divisées p 78 n° 28