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0 / 6.5 Le point sur les diagnostics en cas de vente Nous indiquons ci dessous les diagnostics imposés dès à présent en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Notons que certaines dispositions ne concernent que les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation (plomb et gaz naturel) I. Le dossier de diagnostic en cas de vente du lot L’article L271-4 du code de
la construction et de l'habitation, ( Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005
art. 18 ) est ainsi rédigé I. - En cas de vente de tout ou
partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le
vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte
authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic
technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic
technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les
régissent, les documents suivants : 1. Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3. L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ; 4. L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ; 5. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6. Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code. Les documents mentionnés aux 1º et 4º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º et 4º sur la partie privative du lot. II. Les différents diagnostics Nous rappelons les règles propres à chaque diagnostic. A.
Plomb Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP.) a pour objectif d'informer les acquéreurs de biens immobiliers sur la présence de revêtements contenant du plomb et leur état de conservation. Il permet de repérer le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti de façon à identifier les situations d'insalubrité. Le constat mentionné à
l'article L. 1334-5 du code de la santé publique est produit, lors
de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit
avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les
modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de
la construction et de l'habitation pour les parties privatives. Le propriétaire doit présenter un état des risques établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un CREP. en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le rapport à une durée de validité qui varie en fonction de la présence ou non de plomb à une concentration supérieure au seuil réglementaire. Dans le cas de présence de plomb, le constat est valable un an dans le cas d'une vente ou six ans dans le cas d'une nouvelle mise en location (à compter d'août 2008). Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Le diagnostic plomb sera généralisé à l'ensemble du territoire national dès la parution des textes d'application de la loi du 9 août 2004. Ce nouveau dispositif vise à renforcer la lutte contre le saturnisme infantile lié au plomb contenu dans les peintures anciennes. Il sera par ailleurs interdit d’effectuer le contrôle avec un appareil à fluorescence X équipé d'un tube à rayon X, celui-ci pouvant conduire l'opérateur à des conclusions erronées sur la présence de plomb. B.
Amiante Les obligations concernant la recherche et la détection de l'amiante dans les immeubles résultent du décret du 13 septembre 2001 modifiant le décret du 7 février 1996. Le diagnostic est imposé à tout vendeur de maison, immeuble ou appartement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (art. L 1334-6 du Code de la Santé publique). L'article 179 de la loi SRU du 13 décembre 2000 fixe l'obligation d'annexer à toute promesse de vente un état concernant l'amiante. Ce diagnostic doit être effectué par un expert certifié (depuis le 1er janvier 2003 une attestation de compétence délivrée par des organismes accrédités par les ministères de la santé et du logement est obligatoire). La norme AFNOR NF X 46-020 a été homologuée pour les constats. Elle prévoit trois conclusions possibles : - il n'a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante - il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante pour lesquels des investigations et des analyses ultérieures doivent être effectuées - il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante Le champ d'application est limité aux parties de l'immeuble accessibles sans travaux destructifs. Le propriétaire doit communiquer à l’acheteur un certificat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dès la signature de l’avant-contrat, le constat établi n'a pas de limite de validité. Le défaut de production de l’état interdit de mentionner dans l’acte une clause d’exonération de garantie des vices cachés résultant de la présence d’amiante (article L. 1334-7 du code de la santé publique). Le diagnostic concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. Toutefois pour un immeuble en copropriété, L’information ne portait jusqu’à présent que sur les résultats des recherches de flocages, calorifugeages et faux-plafonds. A partir du 1er janvier 2006, la production de la fiche récapitulative du dossier technique sera suffisante. Ces obligations incombent au propriétaire sans possibilité de transfert depuis le décret du 13 septembre 2001. C.
Termites Dans les zones contaminées par les termites et autres insectes xylophages délimitées par les préfets, le vendeur doit produire un état parasitaire établi depuis moins de trois mois (6 mois à parution des textes) mais avec l'obligation de refaire un constat à chaque mutation.. Les zones reconnues contaminées sont selon les cas délimitées à la parcelle près ou peuvent concerner une ville entière comme Paris intra-muros. A défaut d'attestation annexé à l'acte de vente, la vente ne sera pas nulle mais si l'on décèle l'existence de termites, le vendeur sera tenu responsable. « Art. L. 133-4. - Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. « Art. L. 133-5. - Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. « En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. « Art. L. 133-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. » Les conclusions de l'état parasitaire devront être conformes à la norme NF P 03-200 relative au constat d'état parasitaire sur les immeubles bâtis et non bâtis et à la norme NF X 40-501 relative à la protection des constructions contre les termites en France. D.
Gaz naturel Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est désormais obligatoire pour tout bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel. Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction : « Art. L. 134-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. » Les installations de chauffage collectif en chaufferie ne sont pas concernées. Ce rapport a une durée de validité de trois ans. Le propriétaire d'une installation intérieure de gaz se doit de mettre à disposition de l'occupant du logement une installation en bon état et doit s'assurer en cas de vente du logement que celle-ci ne comporte pas de vice caché. L'article 31 de l'arrêté du 2 août 1977 précise : " ... Les défauts constatés à l'occasion de visites d'installations intérieures en service peuvent donner lieu, de la part du distributeur ou d'un des organismes agréés visés à l'article 26 ainsi qu'au troisième paragraphe du présent article, à une injonction adressée à l'usager d'avoir à effectuer les réparations ou modifications nécessaires; le distributeur ou l'organisme agréé peut alors fixer un délai à l'issue duquel la fourniture de gaz est interrompue si l'usager n'a pas procédé aux travaux prescrits. Toutefois, en cas de danger grave et immédiat, le distributeur ou l'organisme agréé interrompt aussitôt la fourniture de gaz jusqu'à suppression du ou des défauts constituant la source du danger. " E.
Risques naturels et
technologiques Cet état a pour objectif d'informer les acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur l'exposition de ces biens par rapport aux risques naturels et technologiques majeurs existants. Sont concernés les immeubles situés dans des zones dotées d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ainsi que les zones de sismicités définies par décret en conseil d'État. Les principaux textes de référence
sont l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la
construction et le décret n°2005-134 du 15 février 2005 . L'article L125-5 du code de
l'environnement dispose : I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation. II. - En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986. III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. V. - En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. VI. - Un décret en Conseil État fixe les conditions d'application du présent article. Le décret n°2005-134 du 15 février 2005 est relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs. F.
Performance énergétique Ce diagnostic a pour objectif d'informer les consommateurs pour une action judicieuse en mettant à leur disposition des indicateurs simples, une "étiquette énergétique" ou des valeurs de référence élaborée par des calculs basés sur les mêmes conditions d'usage pour un comportement de type standard. Ce diagnostic propose des critères de comparaison pour le choix d'un logement ainsi que des recommandations pour réaliser des économies d'énergie. Tous les immeubles collectifs d'habitation sont concernés pour les seules parties privatives. Ce diagnostic est valable dix ans. Le diagnostic performance énergétique constitue un cas particulier dans la mesure où le parlement en application d'une directive européenne et du protocole de Kyoto a prévu qu'il entrerait en vigueur au 1er juillet 2006 pour les ventes et au 1er juillet 2007 pour les locations, soit un an avant la mise en oeuvre du "dossier de diagnostic technique ". Loi n° 2004-1343 du 9 Décembre 2004 de simplification du droit a inséré dans le Code de la construction et de l’habitation les dispositions suivantes : « Art. L. 134-1. - Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. « Il est établi par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence définis par décret en Conseil État « Les activités de cette personne doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels elle réalise le diagnostic. « Art. L. 134-2. - Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble. « Art. L. 134-3. - I. - A compter du 1er juillet 2006, les candidats acquéreurs peuvent obtenir du vendeur d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment communication du diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Ce diagnostic, fourni par le vendeur, est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. « II. - A compter du 1er juillet 2007, les candidats locataires peuvent obtenir du bailleur d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment communication du diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. « A compter de la même date, ce diagnostic est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur. « III. - Le diagnostic visé au présent article doit avoir été établi depuis moins de dix ans. Lorsque l'objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur la partie privative du lot. « IV. - Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire. « Art. L. 134-4. - Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1 datant de moins de dix ans. « Art. L. 134-5. - Un décret en Conseil État définit les modalités d'application du présent chapitre. » III. - Le 3° de l'article L. 224-2 du code de l'environnement est abrogé. III. Les diagnostics prévisibles On
peut songer à de nouveaux développements de la politique des diagnostics. A.
Sécurité électrique Ce diagnostic a été évoqué à propos du dossier de diagnostic technique. Le projet de loi « Engagement national pour le logement » comporte en son Titre III, chapitre 1er (dispositions relatives à la construction) l’article 13 ainsi conçu : « Sécurité des installations intérieures d'électricité « Art. L. 134-7. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article. » ; B.
Sécurité incendie Dans les propositions du rapport Doutreligne-Pelletier pour une meilleure sécurité des personnes dans l'habitat on trouve une recommandation pour la réalisation d'un "diagnostic obligatoire sur la sécurité-incendie lors de la vente de logement". Le rapport suggérait également la pose de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans les logements neufs ce qui a donné lieu à une proposition de loi de MM. Pierre Morange et Damien Meslot déposée au débat parlementaire du 28 septembre 2005 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, logement individuel ou collectif, neuf ou ancien afin de garantir une détection précoce des incendies. Ce texte a été adopté par l'Assemblée nationale le 13 octobre 2005. C.
Assainissement non collectif
Dans le cadre du projet de loi adopté par le sénat le 14 avril 2005 sur l’eau et les milieux aquatiques. a été ajouté un article L. 1331-11-1 au code de l’environnement : 4° L’article L. 1331-11 est ainsi rédigé : « Art. L. 1331-11. – Les agents du service d'assainissement ont accès aux propriétés privées : « 1° Pour l'application des articles L. 1331-4 et L. 1331-6 ; « 2° Pour assurer le contrôle des installations d'assainissement non collectif ; « 3° Pour assurer l’entretien des mêmes installations si la commune a décidé sa prise en charge par le service ; « 4° Pour assurer le contrôle des déversements d’eaux usées autres que domestiques. « En cas d’obstacle mis à l’accomplissement des missions visées aux 1°, 2° et 4° du présent article, l’occupant est astreint au paiement de la somme définie à l’article L. 1331-8, dans les conditions prévues par cet article. » ; 5° Après l'article L. 1331-11, il est inséré un article L. 1331-11-1 ainsi rédigé : « Art. L. 1331-11-1. – Toute promesse de vente, tout acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel comprend un diagnostic du respect par cet immeuble ou cette partie d'immeuble des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif ou un certificat de raccordement au réseau collectif. Ce diagnostic ou ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. ». Le projet de loi est, à la date de la présente mise à jour, en discussion à l’Assemblée nationale ( 1e lecture) |
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