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8 / 1.5.2 Droit d’usage et d’habitation I. Établissement
du droit d’usage et d’habitation II. Régime du droit d’usage et d’habitation III. Le droit d’habitation et le
statut de la copropriété A. L’usager est membre du syndicat des
copropriétaires B. L’usager contribue aux charges de
copropriété IV. Articles 625 à 636 du Code civil Le droit d’usage d’un bien immobilier est un usufruit restreint. Il ne comporte pas la jouissance (fructus). Il ne doit être confondu - Ni avec le prêt à usage (ou commodat) qui impose au commodataire de restituer le bien prêté à son propriétaire après l’avoir utilisé - Ni avec les droits d’usage
issus de la propriété collective villageoise de l’Ancien droit qui subsistent
de nos jours comme les pâturages communaux par exemple. - Ni avec un bail qui ne
confère au preneur qu’un droit personnel alors que le droit d’habitation est
un droit réel. On parle de droit d’habitation lorsque le droit d’usage
porte sur une partie ou la totalité d’une maison. Le droit d’habitation peut
porter sur un lot de copropriété. I. Établissement du droit d’usage et d’habitation L’article 625 du Code civil indique que le droit d’usage
s’établit comme le droit d’usufruit. Il faut toutefois noter qu’il n’existe
aucun droit d’usage ou d’habitation légal semblable à l’usufruit légal du
conjoint survivant par exemple. Le droit d’usage et d’habitation ne peut être constitué
que par un contrat ou un testament. Il peut en outre être acquis par
usucapion. Le propriétaire d’une maison
ou d’un lot de copropriété peut ainsi consentir à une autre personne un droit
d’habitation de cette maison soit viager soit pour un temps déterminé. Il peut, d’une autre manière,
vendre la maison en se réservant le droit d’habitation à titre viager ou pour
un temps déterminé. Le prix de vente est alors calculé en affectant la valeur
de la maison d’un coefficient de réduction approprié. Il peut aussi léguer la
maison à une personne en la grevant
d’un droit d’habitation viager ou temporaire au profit d’une autre
personne. Enfin le droit d’usage et a
fortiori le droit d’habitation sont, comme l’usufruit, susceptibles de
possession. Ils peuvent donc être acquis par usucapion Le droit d’usage et d’habitation peut grever un lot de
copropriété puisqu’il s’agit d’un bien immobilier au sens propre du terme
(fonds ou héritage). II. Régime du droit d’usage et d’habitation Les règles de l’usufruit s’appliquent au droit d’usage et
d’habitation. Dans le silence du titre, les droits de l’usager sont
limités à ses besoins et à ceux de sa famille, en ce compris les domestiques
à son service. Le droit d’usage et d’habitation est incessible et donc
insaisissable. Il n’est pas susceptible d’hypothèque. Lorsqu’il a été
constitué au profit de deux époux, le contrat peut néanmoins comporter une
clause de réversion au profit de l’époux survivant et ce mécanisme
contractuel peut être prévu dans le cas de deux bénéficiaires indépendants. Comme l’usufruitier, l’usager doit se conduire en bon
père de famille. Il ne peut modifier la destination du bien et il doit
assurer l’entretien du bien grevé ans la mesure de son usage. Dans la pratique, les actes constitutifs d’un droit
d’usage et d’habitation précisent les modalités d’exercice de ce droit
notamment en ce qui concerne le respect de la destination, l’entretien du
bien grevé, l’imputation des charges fiscales et assimilées et les
obligations respectives d’assurance du bien. Lors de l’établissement d’un droit d’usage et
d’habitation, les parties doivent veiller à ce que le bien soit assuré en
fonction de ce régime particulier. On constate fréquemment qu’en cas de
sinistre important, le préjudice particulier résultant pour l’usager de
l’impossibilité d’occuper le bien grevé n’est pas convenablement couvert.
L’inconvénient est d’autant plus grand que les usagers sont généralement des
personnes âgées. Il s’aggrave bien entendu lorsqu’il y a perte du bien ce
qui peut se produire lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété et que
l’assemblée générale spéciale prend la décision de ne pas reconstruire. Ce risque est souvent méconnu par les assureurs. III. Le droit d’habitation et le statut de la copropriété Le régime du droit d’usage et d’habitation présente
certaines particularités lorsque le bien est un lot de copropriété. Elles
sont identiques à celles résultant de l’existence d’un usufruit. A. L’usager est membre du syndicat des copropriétaires L’usager, en tant que titulaire d’un droit réel
immobilier, est membre du syndicat des copropriétaires. Le règlement de copropriété lui est opposable et il peut
s’en prévaloir. A cet effet l’article 4 du décret du 17 mars 1967
précise : « Tout
acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot
ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit
réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a
eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions
prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de
copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié ». La constitution d’un droit d’usage et d’habitation doit
être notifiée au syndic. L’article 6 du décret précise à cet égard : « Tout
transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution
sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou
d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai,
au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit
par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou
décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou
cette constitution. « Cette
notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot
intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de
l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun
prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. » L’obligation de notifier au
syndic les nom, prénoms, domicile réel ou élu, le cas échéant, du mandataire
commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 prouve
qu’il a vocation à participer aux assemblées générales ou à s’y faire
représenter par le mandataire commun, réserve faite des stipulations
particulières de l’acte constitutif à cet égard. Nous évoquons ci dessous les
pratiques habituelles en la matière. Il doit figurer dans la liste des copropriétaires et
titulaires de droits réels prévue par l’article 32 du décret ainsi
rédigé : « Le
syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec
l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les
titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état
civil ainsi que leur domicile réel ou élu. » Bien que l’usager ait été omis dans les articles 2 et 3
du décret n°2007-285 du 1 mars 2007, il n’est pas douteux que les
dispositions des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 s’appliquent à
son égard, savoir : Article 64 « A
l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10
juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les
notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret
sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas
échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première
présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le
lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. « Toutefois,
la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de
l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une
remise contre récépissé ou émargement. » Article 65 « En
vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou
titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une
fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s'il le
souhaite, son numéro de télécopie. » L’usager a vocation, sous réserve des clauses de l’acte
constitutif, à participer aux assemblées générales, serait-ce par la voie de
sa représentation par le mandataire commun. La Cour de cassation (Cassation civile 3e 19
juin 1996 n° 94-12980 voir l’arrêt) lui reconnaît la faculté de faire
constater l’inopposabilité à son égard de décisions prises par des assemblées
générales auxquelles il n’avait pas été convoqué au mépris d’une clause du
règlement de copropriété : « Mais attendu qu’ayant relevé
que le règlement de copropriété de l’immeuble stipulait que les convocations
aux assemblées générales sont valablement adressées au titulaire du droit
d’usage et d’habitation, qu’il n’est pas contesté que, depuis la vente de ses
lots sous réserve de son droit d’usage et d’habitation, Mme Galitzine n’avait
plus été convoquée aux assemblées générales des copropriétaires où elle ne se
présentait plus et où elle n’était pas représentée et retenu qu’elle était
tenue à l’écart de la vie de la copropriété par le syndicat en méconnaissance
du droit réel dont elle était titulaire, la cour d’appel en a justement
déduit que les décisions prises par les assemblées générales ne s’imposaient
pas à elle; » A l’inverse, il nous semble qu’une clause du règlement de copropriété interdisant à l’usager la participation aux assemblées générales devrait être considérée comme illégale. Notons enfin que l’article 16-2 de la loi du 10 juillet
1965 précise à propos d’une éventuelle expropriation de l’immeuble : « L’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ». B. L’usager contribue aux charges de copropriété L’usager doit sans nul doute participer aux charges de
copropriété dans les mêmes conditions qu’un usufruitier. Il est d’usage d’imputer à l’usufruitier comme à l’usager
les charges de copropriété réputées locatives. Il faut noter toutefois que,
dans le cas d’un immeuble moderne doté de nombreux équipements, l’acte
constitutif peut inclure dans la liste des charges imputables à l’usufruitier
des postes qui ne figurent pas dans la liste légale des charges locatives,
généralement mise à jour avec retard. La clause doit alors respecter les
critères habituels de détermination des charges locatives. Certains estiment que la Cour de cassation (3e civ. 14 novembre 1996
n°94-14846 voir l’arrêt)
a adopté une solution contraire. Mais,
dans ce cas particulier, une clause de l’acte constitutif renvoyait
explicitement aux dispositions de l’article 635 du Code civil (voir
ci-dessous en IV). « Attendu que, pour dire
que Mme Beghain n’était tenue que des charges et frais d’entretien incombant
normalement à un locataire, l’arrêt retient qu’une clause susceptible de
plusieurs sens doit être interprétée en faveur de celui qui s’oblige, que les
époux Saint-Mard avaient, durant la période où ils étaient propriétaires,
réglé les charges de copropriété en ne laissant à Mme Beghain que celles dont
est tenu le locataire, qu’aux termes de l’article 608 du Code civil,
l’usufruitier est tenu pendant sa jouissance de toutes les charges annuelles
telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées
charges des fruits et qu’il n’est tenu, aux termes de l’article 605 de ce
Code, qu’aux réparations d’entretien, qu’en revanche, en matière de droit
d’usage et d’habitation, aux termes de l’article 630 du même Code, celui qui
a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut
pour ses besoins ; « Qu’en statuant ainsi,
alors que la clause contractuelle liant les parties faisait expressément
référence à l’application des dispositions légales et qu’il résultait des
constatations de l’arrêt que le droit d’usage et d’habitation de Mme Beghain
portait sur la totalité de l’appartement constituant les lots 14 et 51, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ; » En l’espèce, le litige portait sur le coût des travaux de
ravalement. La véritable question était donc de savoir si les travaux de
ravalement, périodiquement nécessaires et d’ailleurs imposés, entrent dans le
champ de l’article 635. La solution exigeait également de connaître la nature
exacte des travaux effectués au titre du ravalement. Il n’existe aucune commune
mesure entre le ravalement de propreté exigé par l’Administration et le
ravalement complet recommandé par les techniciens. Au visa de l’article 1134 du Code civil, la Cour de
cassation laisse aux parties la liberté de définir le contenu précis de
l’obligation faite à l’usager de contribuer aux charges. Il est équitable, notamment
dans le cas d’une vente en viager, de laisser à la charge de l’acquéreur du
bien grevé les frais d’un ravalement périodique. La solution courante d’imposer
à l’usager le remboursement des charges locatives est donc satisfaisante. On trouve à cet égard d’intéressantes précisions dans un
arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 28 juin 1990 (Administrer
novembre 1990 p. 54) ; il faut néanmoins écarter l’obligation faite par
l’arrêt au syndic (le syndicat des copropriétaires était partie à l’instance)
d’effectuer lui-même la ventilation des charges entre l’usager et le
propriétaire grevé. Le syndic n’a pas connaissance en effet des clauses
particulières de l’acte constitutif. On peut en dire autant à propos des coûts afférents aux
clauses de garantie totale figurant dans certains contrats d’entretien
(ascenseurs et chaufferies notamment) qui n’entrent pas même dans le champ
des charges locatives. Par ailleurs, dans le cas où le bien grevé est une
maison, il faut rappeler que si le nu-propriétaire conserve la charge
financière des gros travaux, il n’est pas tenu de les faire exécuter. Si
l’usufruitier les fait exécuter à ses frais avancés, c’est à la date
d’extinction de l’usufruit qu’il peut (ou ses ayants-droit) récupérer son
avance. S’il s’agit d’un lot de copropriété, cette solution présente des
inconvénients pour les syndicats de copropriétaires et pour les usufruitiers.
L’acte constitutif doit donc comporter une clause imposant
au nu-propriétaire de supporter les charges financières générées par les
décisions de l’assemblée générale. La solution est identique dans le cas d’un
droit d’usage et d’habitation. On doit admettre que l’usufruitier, comme l’usager,
peuvent exercer un droit de contrôle sur les charges de copropriété. Les
locataires se trouvent d’ailleurs dans une situation identique. Plus généralement, ils peuvent, dans la limite de leurs
droits respectifs, contester utilement les décisions de l’assemblée générale. Dans la pratique, les appels de fonds sont adressés par le
syndic au propriétaire du bien grevé qui en est débiteur à l’égard du
syndicat. L’acte constitutif doit fixer les conditions dans
lesquelles il peut obtenir la contribution de l’usager. En général celui-ci
verse au propriétaire, mensuellement ou trimestriellement ; une
provision dont le montant est fixé en fonction du budget prévisionnel
approuvé, d’une part, du pourcentage courant de la masse des charges
locatives par rapport au budget prévisionnel, d’autre part. Les comptes en fin d’exercice sont apurés après l’approbation
des comptes par l’assemblée générale. Il faut veiller à exclure les charges et produits exceptionnels
du décompte final, à l’exception de régularisations sur un exercice antérieur
pendant lequel l’usager était en place, même comme propriétaire. IV. Articles 625 à 636 du Code civil Chapitre II : De
l'usage et de l'habitation. Article 625 Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires. L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir en bons pères de famille. Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue. Si le titre ne s'explique pas sur l'étendue de ces droits ils sont réglés ainsi qu'il suit. Celui qui a l'usage des fruits d'un fonds ne peut en exiger qu'autant qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille. Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l'usage. L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. Celui qui a un droit d'habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où ce droit lui a été donné. Le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille. Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué. Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien et au paiement des contributions, comme l'usufruitier. S'il ne prend qu'une partie des fruits ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. L'usage des bois et forêts est réglé par des lois particulières. |
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