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PROJET DE LOI

de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

(Texte définitif)

La saisine du Conseil constitutionnel ne vise pas les dispositions ci-dessous.

Le texte en rouge correspond à des indications ou commentaires de l’auteur.

 

Chapitre II

Dispositions relatives à l’amélioration du
fonctionnement des copropriétés

 

 

COPROPRIÉTÉS  HLM

 

Rappel de l’article L443-7 CCH en vigueur

Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent proposer à ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un contrat de location-accession. Ces logements doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d'Etat.

La décision d'aliéner est transmise au représentant de l'Etat dans le département qui consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire.

Toutefois, lorsque le logement est affecté à la location saisonnière, la décision d'aliéner ne peut être prise qu'après accord de la commune d'implantation.

Le conseil d'administration ou de surveillance de chaque organisme d'habitations à loyer modéré délibère annuellement sur les orientations de sa politique de vente de logements, fixe les objectifs à atteindre en nombre de logements mis en vente et apprécie les résultats obtenus l'année précédente.

Le comité régional de l'habitat est saisi chaque année d'un rapport du représentant de l'Etat portant sur la vente de logements d'habitation à loyer modéré. Ce rapport analyse si le réinvestissement des fonds provenant de la vente permet le maintien quantitatif et qualitatif de l'offre locative. Il peut émettre à cette occasion des recommandations.

L'organisme d'habitations à loyer modéré indique par écrit à l'acquéreur personne physique, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes et fournit, en tant que de besoin, une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre.

 

Article 14

 

La sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :

1° Le dernier alinéa de l’article L. 443-7 est ainsi rédigé :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré indique par écrit à l’acquéreur personne physique, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, et lui transmet la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il fournit une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur. » ;

 

2° Après l’article L. 443-7, il est rétabli un article L. 443-7-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 443-7-1. – Dans les copropriétés comportant des logements vendus en application de la présente section, la liste de travaux mentionnée au dernier alinéa de l’article L. 443-7 fait l’objet, le cas échéant, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale des copropriétaires.

« Lorsqu’ils sont votés par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun donnent lieu à la constitution d’avances, selon des modalités définies par l’assemblée générale. L’organisme d’habitations à loyer modéré est dispensé de cette obligation.

 

L’article L 443-7-1 CCH nouveau prévoit la constitution d’avances. Imposées seulement aux copropriétaires acquéreurs (l’organisme HLM en est dispensé) ces avances dont la constitution laisse prévoir un délai entre la décision de faire les travaux et leur exécution effective, ne sont donc pas des provisions de l’article 14-2 mais des provisions sur « travaux futurs décidés ».

 

« Ces avances sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l’objet d’aucune convention de fusion, de compensation ou d’unité de compte. »

 

Si le syndicat des copropriétaires est déjà doté d’un compte séparé, les avances ne peuvent être que déposées sur ce compte. La nécessité « d’une rubrique particulière pour chaque copropriétaire » au sein du compte bancaire lui-même pose un problème : de quoi s’agit-il ? D’autant que ces rubriques elles-mêmes ne peuvent faire l’objet d’aucune convention de fusion, de compensation ou d’unité de compte. Il s’agirait alors de sous-comptes affectés respectivement aux copropriétaires concernés ? La description du mécanisme ne comporte aucune indication sur la méthode de comptabilisation des mouvements. 

 

Article 15

Travaux de mise en conformité des ascenseurs
Allongement du délai d’exécution

 

À la quatrième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 125-2-4 du code de la construction et de l’habitation, le mot : « quinze » est remplacé par le mot : « dix-huit ».

Article 16

Mise à disposition de personnel par un organisme HLM au profit d’un syndicat de copropriétaires

 

L’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles un organisme d’habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d’assurer des missions de gardiennage, d’agent de propreté, d’élimination des déchets, d’entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs. Cette prestation de mise à disposition de personnel bénéficie de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue à l’article 261 B du code général des impôts lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies. »

Article 17

Honoraires du syndic sur les travaux (voir étude jointe)

 

Après l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 18-1A ainsi rédigé :

« Art. 18-1A. – Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

Jusqu’à présent, les contrats de syndics indiquaient les modalités de calcul de leurs honoraires au titre des travaux de l’article 14-2 et prévoyaient notamment deux pourcentages selon que les travaux étaient étudiés, conçus et surveillés par un maître d’œuvre ou non. C’est le dispositif prévu par l’article 29 du décret. En général ces taux étaient respectivement de 2 et 4 %, identiques à ceux fixés impérativement au temps de la taxation administrative des honoraires.

L’article 29 nouveau est contraire aux dispositions de l’article 66 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 qui indique que les modalités de la rémunération du syndic sont fixées par la décision de nomination. On peut à la rigueur admettre que les modalités fixées dans le contrat de syndic sont incorporées à la décision de désignation si l’on admet qu’il y a une décision unique sur la désignation et l’adoption du contrat. Cette unicité de décision est contestée par certains auteurs.

Or le texte ci dessus a pour objet, semble-t-il, de déclarer non écrite la clause du contrat de syndic fixant à l’avance le taux de rémunération du syndic. Ce taux devrait être proposé, discuté et fixé à l’occasion de chaque décision d’effectuer des travaux de l’article 14-2. Il ne s’agissait donc pas d’ajouter à l’article 18 de la loi, mais de corriger l’article 29 du décret.

Dans la pratique :

- le syndic n’est plus tenu par le plafond contractuel. Il pourra demande 5,5 % pour se ménager une marge de discussion.

- Les discussions sur ce point vont s’éterniser, allonger la durée des assemblées et accroître leur coût.

 

Article 18

Externalisation de la gestion des archives

 

Le premier alinéa de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. »

Cette disposition ne concerne que le cas dans lequel le syndic a adopté cette solution à titre personnel et conserve à sa propre charge les frais d’archivage. La solution est critiquable puisqu’elle semble valider la possibilité qu’aurait le syndic d’externaliser la gestion des archives sans autorisation de l’assemblée générale.

Article 19

COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ

 

La section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

Le mandataire ad hoc

1° Avant l’article 29-1, sont insérés deux articles 29-1A et 29-1B ainsi rédigés :

« Art. 29-1A. – Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

 

La clôture des comptes intervient théoriquement à la fin de la dernière journée de l’exercice comptable (31/12 ou 30/06 dans la plupart des cas). Dans la pratique les opérations de clôture sont réalisées dans les semaines qui suivent, tout en respectant impérativement la règle du rattachement des charges et produits, recettes et dépenses à l’exercice concerné. Il est matériellement possible d’établir avant le parachèvement de la clôture un document établissant le rapport entre le montant des impayés et les sommes exigibles.

A ce moment les sommes exigibles ne s’entendent que des provisions appelées dans les conditions prévues par les articles 14-1 et 14-2.,

Mais il sera vraisemblablement nécessaire de présenter au Juge l’ensemble des documents de clôture, c’est à dire l’ensemble des annexes comptables.

 

« En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.

« Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

« Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l’État dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

 

« Art. 29-1B. – Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.

« Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

« Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

 

Le syndic reste en fonction pendant la durée de la mission du mandataire ad hoc.

Le mandataire ad hoc est chargé d’une mission de contrôle et de recherche de solutions pratiques

 

« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’État dans le département.

« Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. » ;

 

L’administrateur provisoire

2° Le dernier alinéa de l’article 29-1 est ainsi rédigé :

« La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État dans le département, du procureur de la République ou d’office. »

Article 20

Droit de préemption en cas de vente d’emplacements de stationnement – Clause du RC

Après l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 8-1 ainsi rédigé :

« Art. 8-1. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

« Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

« Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »

Article 21

Notification au syndic de l’injonction administrative de ravalement

 

L’article L. 132-3 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si l’immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Article 22

Pérennisation de l’adaptation des règlements de copropriété
Extension aux dispositions réglementaires

La première phrase de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. »

 

Article 23

Carence dans la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants

Expropriation

Les articles L. 615-6 et L. 615-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplacés par les articles L. 615-6 à L. 615-8 ainsi rédigés :

Double expertise : situation financière du syndicat et état technique de l’immeuble

« Art. L. 615-6. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal de grande instance, qui statue comme en matière de référé ou sur requête, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’État dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

Notification des rapports d’expertise

« Les résultats de l’expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’État dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

Ordonnance constatant la carence ; notifications

« Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal de grande instance, après avoir entendu les parties dûment convoquées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction.

« L’ordonnance du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l’auteur de la saisine et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

« À défaut de connaître l’adresse des personnes mentionnées à l’alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

« L’ordonnance du président du tribunal de grande instance est transmise au représentant de l’État dans le département.

Expropriation

« Art. L. 615-7. – Lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme ou d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital.

« Au vu de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance ayant déclaré l’état de carence et des conclusions de l’expertise, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat constitue un dossier qu’il soumet au vote de l’assemblée délibérante.

« Le dossier présente le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Celui-ci comporte une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés répondant aux conditions précisées aux articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

« Après délibération de l’assemblée délibérante, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat met le dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations, pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire.

« Par dérogation aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et au vu de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, du projet simplifié d’acquisition publique, du projet de plan de relogement ainsi que des observations du public, le représentant de l’État dans le département, par arrêté :

« – déclare l’utilité publique du projet d’acquisition et détermine la liste des immeubles ou parties d’immeubles, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier ainsi que l’identité des propriétaires de ces droits réels ;

« – déclare cessibles les immeubles ou parties d’immeubles, les parcelles ou les droits réels immobiliers visés à l’alinéa précédent ;

« – indique la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est poursuivie l’expropriation ;

« – fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires ou porteurs de parts, ainsi qu’aux titulaires de baux commerciaux et professionnels, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines ;

« – détermine la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles ou parties d’immeubles, des parcelles ou des droits réels immobiliers après paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d’au moins deux mois à la déclaration d’utilité publique.

« L’arrêté prévu au présent article est notifié aux personnes et dans les conditions visées aux quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 615-6.

« Il est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

« Dans le mois qui suit la prise de possession, le représentant de l’État dans le département est tenu de poursuivre la procédure d’expropriation dans les conditions prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

« Art. L. 615-8. – L’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable consentie après l’intervention de l’arrêté prévu à l’article L. 615-7 produit les effets visés à l’article L. 12-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

« Les modalités de transfert de propriété des immeubles ou des droits réels immobiliers ainsi que l’indemnisation des propriétaires sont soumises aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. »

Article 24

Suppression du poste de concierge

Après le e de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un f ainsi rédigé :

« f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble. »

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

15/03/2009