Les difficultés courantes
à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété

 

 

a)    Le règlement de copropriété. 1

b)    L’état daté. 1

c)    Avances remboursables et provisions sur charges. 1

d)    La note complémentaire de renseignements. 1

e)     Les «  honoraires de mutation » du syndic : 2

f)     Notification des mouvements financiers effectués chez le notaire  2

g)    Notification de la désignation d’un mandataire commun.. 2

 

 

 

De nombreux messages signalent des pratiques notariales contestables à l’occasion des ventes de lots de copropriété. S’y ajoutent des incidents divers imputables aux syndics, agents immobiliers, etc…

Nous rappelons quelques règles et pratiques élémentaires, sans prétendre épuiser le sujet.

 

a)      Le règlement de copropriété

Il arrive fréquemment que l’acquéreur sorte de l’étude du notaire sans avoir été mis en possession du règlement de copropriété. Or le contenu du règlement de copropriété doit être assimilé à une qualité substantielle et déterminante du bien vendu, au même titre que la situation de l’immeuble et la consistance des parties communes et de la partie privative.

L’acquéreur doit avoir la possibilité de consulter le règlement de copropriété avant la signature de tout acte préparatoire (compromis ou autre). Tout acquéreur doit donc demander la consultation du règlement en temps utile et vérifier, le jour de la signature, que le notaire est en mesure de lui remettre un exemplaire complet et à jour.

Le cas échéant, la mise à disposition du règlement de copropriété pour consultation par un acquéreur potentiel incombe à l’agent immobilier.

 

b)      L’état daté

Établi par le syndic à la demande du notaire, il indique la position financière du vendeur à l’égard du syndic et fournit d’autres renseignements précieux pour le vendeur (travaux votés non encore financés, etc…)

Dans la mesure du possible, il doit être communiqué aux parties avant le jour de la signature. A défaut, le notaire doit commenter, notamment à l’acquéreur, les éléments les plus significatifs du document et les conséquences financières qui en découlent pour lui. Il doit lui remettre une copie de l’état daté. L’acquéreur peut ainsi contrôler l’exigibilité à son égard des premiers appels de fonds qu’il reçoit.

 

c)      Avances remboursables et provisions sur charges

Le jour de la signature, les problèmes relatifs à la clôture du compte du vendeur et à l’ouverture du compte de l’acquéreur chez le syndic doivent être traités clairement. La reconstitution par l’acquéreur des avances remboursables au vendeur doit être réalisée conformément à l’option choisie par le syndic.

Les rapports financiers entre le vendeur et l’acquéreur, pour ce qui est des provisions, doivent également être traités conformément aux dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ainsi conçu :

« A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

« 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

« 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

La pratique de la répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur de la provision sur charges courantes du trimestre en cours à la date de la vente est à notre avis mauvaise. Elle consiste, pour provision de 600 € afférente au 2e trimestre de l’exercice civil, et pour une vente signée le 2 mai, à faire rembourser directement au vendeur par l’acquéreur une somme de 400 € correspondant aux mois de mai et de juin.

Cette forfaitisation est vicieuse. Elle est dépourvue de base sérieuse et ne correspond à aucun critère objectif. De plus il s’avère parfois que le vendeur perçoit le remboursement d’une provision qu’il n’a pas payée !

Il convient donc de s’en tenir aux dispositions de l’art. 6-2 : l’intégralité de la provision reste à la charge du vendeur qui était copropriétaire à sa date d’exigibilité.

 

L’apurement final des comptes doit faire l’objet d’une clause précise.

- Soit les parties établiront un compte prorata temporis après approbation des comptes de l’exercice.

- Soit elles souhaitent apurer le compte forfaitairement et sans autre délai. Dans ce cas, le risque d’une insuffisance finale des provisions doit être aussi réduit que possible pour l’acquéreur. Or le remboursement partiel du trimestre en cours accroît ce risque dans la très grande majorité des cas.

 

d)      La note complémentaire de renseignements

Le notaire ne demande pas seulement au syndic un état daté mais également d’autres renseignements. Il est faux de prétendre que cette pratique est abusive. Ces renseignements sont nécessaires à l’établissement de l’acte. Pour la quasi-totalité des rubriques, le syndic seul peut fournir les indications demandées.

Il est donc normal qu’il serve le formulaire du notaire et que ce service soit rémunéré, - raisonnablement -, au même titre que celui rendu pour l’état daté.

A cet égard, du côté des syndics, les abus constatés ne concernent pas le principe de la rémunération mais son montant, parfois excessif.

Il est vrai que la jurisprudence s’en tient à la lettre des textes pour proclamer que le syndic n’est pas tenu de fournir ces indications. C’est ignorer l’existence d’autres textes qui impose au notaire de recueillir des informations complètes dans l’intérêt des parties et tout particulièrement de l’acquéreur.

 

e)      Les «  honoraires de mutation » du syndic :

Nous avons déjà évoqué cette question.

L’article 10-1, valide désormais, en tant que de besoin, la pratique la rémunération du syndic pour l’établissement de l’état daté.

Le syndic n’est pas en droit de réclamer un honoraire, sous quelque forme que ce soit, à l’acquéreur. Cette rémunération ne correspondait d’ailleurs à aucune prestation significativement coûteuse.

On doit considérer que l’honoraire mis à charge du vendeur par l’article 10-1 est facturé dans un premier temps par le syndic au syndicat pour le compte duquel il a établi le document. Il est payé par le syndicat au syndic. Cette « charge » (au sens comptable) est immédiatement imputée comme charge individuelle du vendeur. C’est donc une créance du syndicat qui peut être portée légitimement dans l’état daté.

Dès lors les contestations tenant à l’inopposabilité au copropriétaire vendeur du contrat de syndic ou du barème d’honoraires approuvé par l’assemblée générale sont dépourvues d’objet [1] .

Il est loisible aux parties, hors la vue du syndicat et du syndic, chez le notaire, de convenir d’une répartition entre elles de cet honoraire, justifiée par l’intérêt que présentent pour l’acquéreur une partie des renseignements fournis.

 

f)      Notification des mouvements financiers effectués chez le notaire

La reconstitution des avances doit être réalisée le jour même de la vente et selon la méthode choisie par le syndic.

D’une part, la réalisation de la vente d’un lot par un tiers ne saurait imposer au syndicat une réduction momentanée des sommes qu’il détient au titre des avances. C’est le cas a fortiori lorsqu’elles font l’objet d’un placement sur un compte rémunéré.

D’autre part, le syndicat peut avoir intérêt à conserver les avances pour couvrir des provisions ou charges impayées. Le non-respect du choix énoncé par le syndic peut alors être considéré comme frauduleux.

Si la reconstitution des avances a été effectuées directement entre les parties chez le notaire conformément au choix précisé par le syndic, et même si ces mouvements financiers ne transitent pas par la comptabilité du notaire, celui ci doit les notifier au syndic pour que ce dernier puisse effectuer les mouvements comptables qui en seront le reflet.

Le syndic doit disposer en effet d’une pièce comptable. Il ne saurait s’en rapporter aux affirmations de l’une ou l’autre partie.

 

g)     Notification de la désignation d’un mandataire commun

Dans les cas prévus par l’article L 23 alinéa 2 (indivision, usufruit, etc..), le notaire doit veiller à inclure la désignation d’un mandataire commun, dans la notification du transfert de propriété, conformément à l’article D 6 alinéa 2.

 

Nous rappelons pour conclure que les professionnels intervenant dans la réalisation de la vente d’un lot de copropriété sont tenus à l’égard des parties, - et pas seulement à l’égard de leur client -, d’une obligation légale d’information et de conseil qui n’est pas toujours correctement respectée.

Cela est d’autant plus regrettable que la généralisation souhaitée de l’accession à la propriété a pour conséquence une réduction sensible du niveau de formation juridique élémentaire des acquéreurs.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/07/2007

 

 

 



[1] Cass. civ. 3e 11/10/2005