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Contribution
au coût des travaux d’amélioration Sous le titre : « Vous demandez
l’échelonnement du paiement des travaux d’amélioration votés en assemblée
générale » L’institut National de
la Consommation, diffuse sur son site Internet une fiche pratique ainsi
conçue : « L’assemblée générale des
copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut
décider toute amélioration, à condition qu'elle soit conforme à la
destination de l'immeuble, telle que la transformation d'un ou de plusieurs
éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement
ou la création de locaux affectés à l'usage commun. Elle fixe alors, à la
même majorité, la répartition du coût des travaux. « Si vous n’avez pas donné votre
accord à la décision prise, l’article 33 de la loi no 65-557 du 10 juillet
1965 vous autorise à demander l’étalement de la part du coût de ces travaux
mise à votre charge. Cette possibilité vous concerne si vous vous êtes
abstenu(e) lors du vote, si vous avez voté contre ou si vous étiez absent(e)
et non représenté(e) et que vous avez contesté le procès-verbal dans les deux mois
suivant sa notification par le syndic. « Par ailleurs, si la copropriété ne
souscrit pas d’emprunt pour le financement de ces travaux, vous serez
seulement redevable d’intérêts au taux légal. » Cette fiche, telle qu’elle est rédigée, comporte une
erreur préjudiciable aux lecteurs potentiels dans la mesure où elle présente
la contestation judiciaire de la décision de l’assemblée comme une
condition du bénéfice de la participation différée prévu par l’article 33 de
la loi du 10 juillet 1965. L’obtention de la participation différée n’est
subordonnée qu’à la seule condition de « n’avoir pas donné son accord à
la décision prise ». En faveur de la position évoquée par l’INC, certains
auteurs se sont fondés sur l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 26 mai
1993 (Cass. civ. 3e Sdc Résidence Bois Baudin RDI 1993 p. 424 note
Capoulade). Or dans cette espèce la décision de l’assemblée prévoyait le
financement des travaux au moyen de six appels successifs s’étalant sur
quinze mois. Un copropriétaire n’avait sollicité le bénéfice du paiement
différé qu’après avoir effectué le paiement de quelques uns des premiers
appels. Il est admis constamment que le paiement d’un appel de fonds vaut
renonciation au bénéfice de la disposition prévue par l’article 33. Il
s’agissait donc d’une situation différente. La fiche comporte en outre une contradiction
interne : elle cite à juste titre les abstentionnistes parmi les
bénéficiaires potentiels du paiement différé mais oublie qu’ils ne sont pas
recevables à contester la décision litigieuse. Nous estimons enfin que les fiches d’information de ce
type doivent contribuer à rappeler les dispositions pratiques propres à
assurer la sérénité des rapports entre les copropriétaires et le syndicat. Dans
le présent cas la loi a omis de fixer le délai dans lequel un copropriétaire
doit faire connaître sa décision de bénéficier du droit à la participation
différée. Cette omission est très gênante puisque les autres copropriétaires
peuvent se voir dans l’obligation soit de financer de leurs deniers la
quote-part du bénéficiaire, soit de recourir à un emprunt à cet effet. Il est
donc raisonnable de conseiller aux intéressés de faire connaître sans délai,
et même avant l’assemblée, de préférence, leur position. Il est d’ailleurs
recommandé aux syndics de joindre à la convocation une note à ce sujet. On
peut regretter le silence de l’INC sur ce point. Il eût été judicieux également de rappeler que le bénéfice du paiement différé peut
s’accompagner d’une inscription hypothécaire sur le lot pour garantir le
paiement effectif des annuités. Le dernier alinéa fait miroiter le bénéficie
du modeste taux de l’intérêt sans explicite la solution courante du
remboursement des intérêts de l’emprunt quand il a été souscrit. Dans certains
cas, les frais liés au paiement différé peuvent être relativement importants. Au final donc, une qualité médiocre de l’information
fournie au public. Voir la fiche : http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_1112_logement_78_echelonnement_2010.rtf
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