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Le statut et la notion de lot

 

 

I.         Le lot-fraction

A.       Le lot

1.        Autonomie objective du lot

2.        Incidence des règles de publicité foncière

B.       La partie privative

1.        Contenu de la partie privative

2.        Valeur de la partie privative

3.        exclusivitÉ de la partie privative

4.        Indivisibilité de la fraction privative ; exceptions

C.       La quote part des parties communes

1.        Contenu de la quote-part des parties communes

2.        Intangibilité de la quote part ; exceptions

D.       Les droits accessoires aux parties communes

II.        Le droit de copropriété

A.       La controverse unité / dualité

B.       L’autonomie du droit de copropriété

1.        Le lot :  objet du droit de copropriété

2.        Le lot :  masse de droits et d’obligations

3.        Le lot : un bien immobilier comme un autre

 

 

Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble en copropriété est divisé en lots.

On doit retrouver dans cet ensemble, répartie de manière divise ou indivise, la totalité du bien et des droits et obligations qui lui sont attachés, tels qu’ils seraient sur la tête d’un propriétaire unique. A cet égard, la division de l’immeuble ne génère ni perte ni création. Elle épuise la substance, tant matérielle qu’immatérielle, du bien en monopropriété. On retrouve ici, dans le domaine juridique, une loi scientifique bien connue : rien ne se perd, rien ne se crée.

La loi ne définit pas le lot mais détermine ses éléments constitutifs. Chaque lot comprend :

·        une partie privative des bâtiments et des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle est la propriété exclusive de ce copropriétaire.

·        et une quote-part des parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de certains d’entre eux). Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (ou certains d’entre eux seulement)

Elle précise enfin que l’administration et la jouissance des parties communes sont organisées conformément aux dispositions [de la présente loi]. On en déduit a contrario qu’elle ne traite pas de l’administration et la jouissance des parties privatives. Cela n’est pas tout à fait exact en ce qui concerne la jouissance et l’usage.

 

De la nature différente des prérogatives individuelles, issues de la propriété d’un lot, les auteurs ont, dans un premier temps, tiré une conception dualiste du lot. Finalement la conception unitaire, fondée sur la prééminence évidente du lot, élément premier et indivisible de l’ensemble complexe qu’est la copropriété, a triomphé. Nous reviendrons sur ce point.

Pour la division matérielle de l’immeuble, le régime de la publicité foncière énonce [1] que le lot « est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée » L’identification de toutes les fractions par leur emplacement permet l’établissement d’un état descriptif de division.

 

Jusqu’à présent, nous n’avons évoqué que l’immeuble et les parties que détermine sa division. Il est temps de remarquer que celle ci ne génère une copropriété que si la propriété divisée est répartie entre plusieurs personnes. Chacune est propriétaire d’un lot. Les indications données ci dessus ne suffisent à déterminer l’étendue de leurs droits et de leurs obligations tant sur les parties privatives que sur les parties communes. La collectivisation du bien exige une organisation qui fait l’objet de dispositions générales du statut de la copropriété mais aussi de règles propres à chaque copropriété figurant dans le règlement conventionnel de copropriété.

Ainsi apparaît un tissu de rapports juridiques, droits et obligations, entre les copropriétaires eux-mêmes, d’une part, mais aussi entre les copropriétaires et le syndicat qui les groupe impérativement. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

 

C’est dans ce cadre essentiellement physique que nous devons nous placer pour préciser la nature et le contenu du lot de copropriété, en l’état actuel des textes et de la jurisprudence.

Nous évoquerons ensuite la possibilité d’une interprétation plus large de la notion de lot permettant d’un faire également le support juridique des droits et obligations individuels.

 

I.          Le lot-fraction

Dans le passé, la pratique constituait en un lot unique les différentes fractions appartenant à un même copropriétaire : appartement, cave et chambre de bonne par exemple. Bien que ce genre de division soit encore toléré, nous limitons nos observations au lot-fraction, tel qu’il est conçu par le régime de la publicité foncière.

A.        Le lot

Attachée dans l'esprit des juristes au partage des indivisions, la notion de lot est liée, pour eux, comme pour le commun des mortels à une procédure d'attribution aléatoire, comme dans le cas d’une loterie. Tel n'est point le cas en matière de copropriété où l'attribution des lots, même dans le système de la Méthode de Grenoble, était prédéterminée.

Dès le XVe siècle, le lot s'entendait d'un groupement d'éléments distincts destinés à constituer un tout homogène, tel un lot de marchandises diverses à destination d'un client déterminé. C'est cette acception du terme que nous retrouvons dans notre domaine.

1.         Autonomie objective du lot

Chaque lot d’une copropriété est totalement distinct des autres lots. Il est déterminé et défini par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

·        quant à l’emplacement précis de la partie privative qui en est le support

·        quant au contenu matériel de cette partie privative

·        quant à l’importance des droits indivis sur les parties communes générales ou spéciales qui lui sont attachés

·        quant à sa destination et à l’usage qui peut en être fait

·        quant aux droits d’usage des parties communes dévolus à son propriétaire

·        quant aux obligations financières contributives imposées à son propriétaire

Ces éléments constituent les qualités propres du lot, positives ou négatives, qui sont de nature à déterminer la volonté d’une personne d’en faire l’objet d’une opération juridique quelconque.

Il est important de noter que ces qualités étaient prises en considération par les auteurs du projet de la loi de 1965 pour la détermination de la destination de l’immeuble.

2.         Incidence des règles de publicité foncière

En vertu des textes régissant la publicité foncière, chaque fraction autonome à destination privative doit être constituée en lot. Toutefois la mise en conformité des divisons anciennes n’a pas été imposée. Selon que la division est ancienne ou récente on peut parler de lots groupés ou des groupes de lots.

Les anciens lots groupés comprennent comme on l’a vu, plusieurs fractions. La mise en conformité n’est pas à proprement parler une division de lot (faire d’un appartement de 4 pièces deux appartements de 2 pièces). Faute de dispositions particulières, elle est soumise à une procédure identique pour la nouvelle répartition des charges.

Lorsque la division est conforme aux règles de publicité foncière, les praticiens traitent des « groupes de lots » quand ceux-ci sont unis part un lien logique comme l’appartenance à un même propriétaire. Un seul compte de charges est établi pour les lots 7 (appartement), 22 (chambre de service) et 33 (cave). Une même personne peut être propriétaire de plusieurs groupes de lots faisant l’objet de locations séparées. La notion de groupe de lots ne figure pas dans le statut.

B.        La partie privative

Au sein de la structure de la copropriété, la partie privative, seul élément matériel, est le noyau du lot. Elle est aussi le siège du rapport psychologique, parfois affectif, qui lie la personne copropriétaire à l’immeuble.

1.         Contenu de la partie privative

Il y a peu à dire de son contenu objectif : une situation propre dans l’immeuble, des murs, une disposition particulière des pièces, l’éclairement, des vues plus ou moins agréables. Mais l’acquéreur devenu copropriétaire y a trouvé un agrément particulier qui a, pour une grande part, emporté sa décision d’acquérir. S’il s’agit d’un investisseur, les mêmes éléments lui auront fait augurer des locations faciles et un rapport financier satisfaisant. Ce lien psychologique entre le copropriétaire et l’immeuble est trop souvent négligé.

2.         Valeur de la partie privative

Il n’est pas question ici de la valeur vénale de l’appartement à une date donnée. L’article L 5 énonce

dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, tels que ces valeurs résultent , lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

 

L’enjeu est important car cette quote-part des parties communes détermine

·         le nombre de voix attribuées au copropriétaire à l’occasion des scrutins d’assemblées

·         le montant de l’indemnité à percevoir en cas de sinistre total de l’immeuble

·         l’importance de sa contribution aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

·         l’importance de sa contribution aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun lorsque l’utilité qu’ils présentent pour le lot est à l’aune de la quote-part des parties communes.

Cet article n’est pas d’ordre public. Pour les copropriétés constituées antérieurement à l’entrée en vigueur du statut, ces quotes-parts étaient déjà déterminées. Les critères retenus par la loi du 28 juin 1938 étaient l’étendue et la situation des fractions divises. L’élimination du critère de l’utilisation, dans la loi de 1965 a eu pour but de remédier aux abus de certains promoteurs dans la rédaction des règlements de copropriété, avantageant ou pénalisant les lots en fonction de leur destination particulière. Il eut été préférable de supprimer le recours à la valeur et de créer un volume corrigé spécifique dont les résultats auraient été plus proches des anciens systèmes d’estimation, peu affectés par les considérations spéculatives.

La valeur de la quote-part des parties communes est déterminée une fois pour toutes lors de la mise en copropriété. Nous reviendrons ci-dessous sur les effets de cette règle.

3.         exclusivitÉ de la partie privative

L’exclusivité de la partie privative est doublement exprimée par l’article L 2 :

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

 

Dans l’alinéa 1er, l’expression « réservées à l’usage exclusif » impose une stipulation préalable. Le règlement de copropriété doit comporter la mention explicite du caractère privatif de la partie concernée. Il existe pourtant des cas dans lesquels apparaît un litige sur le caractère privatif ou commun d’une partie de l’immeuble . La solution peut être donnée par l’application de la présomption figurant dans l’article L 3 s’il s’agit d’une partie citée dans l’énumération de ce texte. Dans le cas contraire, la jurisprudence s’est autorisée à qualifier la partie en fonction de la disposition des lieux. On trouve de nombreux exemples à propos des combles.

Ils sont déclarés privatifs lorsqu’un copropriétaire, seul, peut y accéder [2]. Dans ce cas la Cour de cassation a négligé les aspects techniques. Les combles ont une fonction technique dans l’intérêt commun. Ils permettent la ventilation de la charpente, son examen périodique et l’accès pour l’entretien de la couverture. Les combles, inclus dans la couverture, font d’ailleurs parties du gros œuvre, qui est visé dans l’article L 3.

 

L’alinéa 1er laisse aussi penser que serait privative toute partie, en principe commune, sur laquelle un copropriétaire dispose, en vertu du règlement de copropriété, d’un droit d’usage exclusif. C’est fréquemment le cas des terrasses supérieures.

Or on considère habituellement que, dans ce cas, le droit d’usage exclusif n’affecte pas le caractère commun de la partie sur laquelle s’exerce le droit d’usage. Le droit d’usage exclusif d’une partie du terrain commun à destination de jardin accessoire à un lot ne permet pas à son titulaire d’y édifier des constructions. Il y a là, le plus souvent, une insuffisance de la désignation, et plus généralement, une lacune incontestable de la loi.

Il ne suffit pas en effet d’invoquer l’alinéa 2 pour en déduire que, faute pour le titulaire du droit d’être « propriétaire », la partie litigieuse ne peut être privative. En l’état il est bon néanmoins d’admettre la construction jurisprudentielle qui aboutit à la reconnaissance d’un droit superficiaire.

 

On trouve une ambiguïté inverse dans le cas des emplacements de stationnement. Ils sont considérés comme des parties privatives. Ce n’est exact que si l’on admet que le droit de propriété ne porte que sur la superficie et le volume supérieur utilisable pour un véhicule. Le terrain d’assiette lui-même reste une partie commune.

 

On constate ainsi que la distinction entre parties communes et parties privatives n’est pas aussi nette qu’on pourrait le croire. Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne peut, seul et en l’absence d’une partie privative au sens propre du terme, être assorti de tantièmes des parties communes et constitué en lot [3].

Mais un titulaire de droit d’usage exclusif, bien que simple superficiaire, peut, dans une mesure raisonnable et en l’absence de risque technique, utiliser le sol dans sa partie inférieure pour planter ses arbustes et même, s’agissant d’un emplacement de stationnement, pour implanter un dispositif de contrôle d’accès.

 

A ce stade, il y a peu à dire du second alinéa de l’article 2. Chaque copropriétaire détient sur la partie privative un droit de propriété au plein sens du terme. Contentons-nous de noter qu’en cas de destruction de l’immeuble accompagné d’une décision collective de ne pas reconstruire, l’objet du droit disparaît. Le copropriétaire, devenu simple indivisaire de la propriété du terrain, n’a droit qu’à sa quote-part de l’indemnité d’assurance et du prix de vente du terrain.

Dans le régime particulier des copropriétés en volumes, non soumises à  la loi du 10 juillet 1965, la situation est différente. Le volume d’espace est matérialisé et identifié dans l’état descriptif de division. Il demeure un bien immobilier malgré la destruction de l’immeuble. On comprend alors un peu mieux certaines pratiques qui, dans les règlements de copropriété classiques, inscrivent les lots dans des volumes définis [4].

Nous verrons ci dessous que le droit de propriété traditionnel sur la partie privative s’étend, dans la conception moderne, au lot dans son ensemble.

4.         Indivisibilité de la fraction privative ; exceptions

La consistance et la disposition des parties privatives sont déterminées par la conception architecturale de l’immeuble et des nécessités ou opportunités techniques. Les pièces humides sont desservies par les colonnes et évacuations d’eau, comme par des gaines de ventilation. Les autres pièces sont desservies par des conduits de fumée. La circulation du chauffage central tient compte de la distribution des pièces et son équilibrage est effectué en conséquence. On connaît bien les inconvénients techniques des redistributions sauvages et, pis encore, ceux des divisions d’appartements. Au surplus la division initiale de l’immeuble a pour objet de déterminer l’importance de sa population et son homogénéité relative. La raison commande donc l’indivisibilité, - au sens propre du terme du terme -, du lot. Les rédacteurs avisés de règlements de copropriété ont inséré des clauses à cet effet.

Une conception peu éclairée de la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, et en particulier du droit de disposition du lot, a conduit la jurisprudence à faire litière de ces précautions en déclarant ces clauses abusives, contraires à l’ordre public, et par conséquent non écrites. Une évolution ultérieure l’a conduite à les valider dans le cas d’immeubles luxueux. On doit prendre acte de l’état actuel de cette jurisprudence en exprimant le vœu que plein effet soit rendu aux clauses figurant dans les règlements de copropriété.

C.        La quote part des parties communes

Il s’agit essentiellement de la quote-part des parties communes générales. Lorsqu’il existe des parties communes à certains lots, des quotes-parts spécifiques sont affectées à ces lots. Les observations relatives au contenu et à l’intangibilité des quotes-parts sont identiques.

1.         Contenu de la quote-part des parties communes

Outre une quote-part idéale de la propriété indivise des parties communes , elle indique le poids du lot dans les différents votes en assemblée générale et, sous certaines réserves, l’importance de la contribution aux charges. Elle quantifie donc certains droits et certaines obligations du copropriétaire. Elle comporte en outre un droit individuel d’intervention pour la sauvegarde des parties communes, notamment celui d’agir en justice en cas d’atteinte fautive à ces parties.

2.         Intangibilité de la quote part ; exceptions

La quote-part des parties communes attachée au lot est fonction de la valeur relative de la partie privative lors de la mise en copropriété. Le tableau des quotes-parts (on parle également de tantièmes) respectivement attachées à tous les lots est inséré dans le règlement de copropriété. Le principe absolu est l’intangibilité de ces quotes-parts. Nonobstant l’incontestable variabilité dans le temps des bases de calcul, la règle est impérative et justifiée sur le plan pratique. Sa rigueur est atténuée, en ce qui concerne son incidence sur la répartition des charges, par les aménagements qui peuvent y être apportées, soit par une décision unanime de l’assemblée, soit dans le cadre d’une action en révision ou en nullité de répartition des charges.

 

La détermination de cette fraction est sans effet sur l'utilisation des parties communes, qui est égalitaire. Elle n'a d'autres limites que celles résultant des droits concurrents des autres copropriétaires. Elle comporte néanmoins certaines applications pratiques.

L'art. L 10-2 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'art. L 5. On en déduit que la contribution à cette catégorie de charges est fonction de la quote-part des parties communes.

Les tantièmes de copropriété quantifient donc aussi bien des droits indivis sur les parties communes, le poids des différents propriétaires de lot dans les votes et les obligations de contribuer aux charges communes.

Mais la règle d’intangibilité ne s’applique pas dans ce dernier cas.

La détermination des tantièmes en ce qu’ils constituent la base de répartition des charges de conservation peut être remise en cause lorsqu’il apparaît qu’elle n’est pas conforme aux critères de l'art. 10-2. La loi prévoit la possibilité d’une action en révision de la répartition des charges. De plus la jurisprudence a créé de toute pièce une action en nullité de la répartition des charges. Elle en fait parfois application aux répartitions régies par l’article 10 alinéa 2.

 

Le nombre des voix attachées au lot, pour les scrutins en assemblée générale est égal à celui des tantièmes de propriété des parties communes. Il est donc aussi intangible. Pour certaines catégories de charges, le nombre des voix peut être fonction de la quote-part contributive aux charges concernées.

 

En cas de destruction de l'immeuble, ou d'expropriation, les indemnités sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété [5]. La solution est identique lorsque le syndicat perçoit des dommages intérêts à un titre quelconque.

 

Ces solutions doivent être appliquées, mutatis mutandis, lorsque le règlement de copropriété prévoit l'existence de parties communes à certains copropriétaires seulement. Dans ce cas, les copropriétaires indivis de ces parties communes spéciales disposent, seuls, de droit de participer aux votes les concernant. Le nombre des voix est alors fonction des quotes-parts des parties communes spéciales. Certains règlements de copropriété comportent la création de parties communes spéciales sans indication de tantièmes spéciaux. Ils renvoient alors aux tantièmes de contribution aux charges correspondant à ces parties. On retrouve alors un mécanisme identique à celui édicté par l’article L 24.

 

Les tantièmes de copropriété des parties communes sont déterminés lors de l'établissement du règlement de copropriété par le créateur de la copropriété. Il peut s'agir du promoteur de la construction ou de l'auteur de la division d'un immeuble existant. Si la copropriété est issue d'un partage judiciaire, l'expert chargé de la division et de l'estimation des fractions d'immeuble établit également l'estimation des tantièmes généraux.

On a dit que cette estimation est discrétionnaire. Il convient, en fait, de respecter les prescriptions de l'art. L 5. Il convient donc de déterminer la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. A cet égard la réforme SRU impose de faire figurer dans les nouveaux règlements de copropriété des précisions sur les méthodes de calcul utilisées pour la détermination des tantièmes.

D.        Les droits accessoires aux parties communes

Nous en avons indiqué la liste. Ils suivent le sort des parties communes mais font l’objet de dispositions particulières quant à leur mise en œuvre. Notons en particulier que, le cas échéant, le solde positif du droit de construire constitue également un droit accessoire aux parties communes. Il peut être matérialisé par une surélévation ou la construction de parties communes supplémentaires, mais également par la cession à un voisin d’un droit de surplomb.

D’autres droits sont liés aux parties communes. Citons le droit à l’image de l’immeuble dont le principe est incontestable et qui peut, dans certains cas, présenter un intérêt économique. Les parties communes comportent également des obligations accessoires au premier rang desquelles figure les droits intellectuels de l’architecte concepteur et éventuellement des artistes ayant participé à sa construction.

 

On ne peut en terminer avec l’examen de la notion de lot sans évoquer son évolution récente et, par vois de conséquence, celle de la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier.

II.         Le droit de copropriété

Il n’est pas à la mode de parler de droit de copropriété. Pourtant le contenu de la propriété du lot n’est pas limité à l’usage et à la jouissance du bien. Il comporte en outre les prérogatives attachées au caractère collectif de l’institution.

A.        La controverse unité / dualité

Un courant important de la doctrine considère encore qu’un copropriétaire est doté de deux catégories distinctes de prérogatives :

·      les unes sur sa partie privative, relevant du droit de propriété classique

·        les autres sur les parties communes, relevant du droit de copropriété au sens traditionnel du Code civil.

Pour échapper au droit fondamental qu’a tout indivisaire, en vertu de l’article 815, de demander le partage de l’indivision, ces auteurs ont eu recours à la notion d’indivision forcée.

La rédaction de la loi du 28 juin 1938 comme celle de la loi du 10 juillet 1965 ont pu encourager les tenants de la conception dualiste.

 

C’est pourtant la conception unitaire qui semble reprendre le dessus de nos jours. Le professeur Giverdon, après avoir rappelé les travaux plus anciens de Messieurs Hébraud, Chevallier, Azoulay, Piédelièvre et Thibierge a pris fermement parti en affirmant que « le droit du titulaire d’un appartement est un droit de copropriété ».

Son particularisme vient de son aménagement collectif imposé par l’objet même de l’institution qui est de faire concourir des droits individuels exclusifs sur les différentes fractions privatives d’un immeuble aménagé à cet effet et susceptible de procurer des services collectifs en assurant la jouissance confortable.

A la dualité des supports de la conception ancienne, - parties privatives et parties communes -, la conception nouvelle oppose un objet unique du droit de copropriété : le lot. Avec M. Giverdon on peut rappeler que l’article 1er de la loi de 1965 retient comme critère d’application du statut «  la répartition par lots », et que les articles 12 et 15 citent « le propriétaire du lot » comme « la propriété et la jouissance de son lot » .

La conception unitaire va dans le sens de l’évolution de l’habitat, des techniques et des mœurs. On a ainsi parlé successivement de la copropriété par étages, puis de la copropriété par appartements et enfin de la copropriété par lots. Il est par ailleurs bien certain qu’un copropriétaire a le sentiment d’être propriétaire d’un bien unique et autonome. L’organisation collective n’est qu’un mécanisme commode lui permettant d’accéder à un mode d’habitat satisfaisant à ses yeux.

Ce mécanisme impose aux copropriétaires de renoncer à l’exercice de certaines prérogatives. M. Giverdon en déduit que le droit de copropriété est un démembrement du droit de propriété traditionnel.

 

On ne peut qu’approuver cette analyse. Il n’est pas interdit de tenter de l’approfondir encore.

On se bornera ici à rappeler que la théorie dualiste s’inscrivait dans le cadre rigoureux du classement traditionnel des droits, des obligations et des actes juridiques. Dans ce cadre les relations juridiques typiques sont celles entre Durand et Dupont. Il faut, de nos jours, prendre en considération les conventions collectives qui s’appliquent à des personnes qui n’ont pas participé à leur établissement et n’y ont pas explicitement adhéré.

C’est le cas de la convention collective de travail. Un salarié est soumis à la convention collective de la métallurgie parce qu’il a signé un contrat de travail avec un employeur métallurgiste. La situation est identique pour le règlement de copropriété. Dupont est soumis au règlement de copropriété de tel immeuble parce qu’il a acheté à Durand un lot  dans cet immeuble.

Il reste vrai qu’un copropriétaire est tenu aux obligations figurant dans le règlement de copropriété. Mais il n’est pas tenu en vertu d’un « contrat » qui n’existe pas. Il est tenu en sa qualité de propriétaire d’un lot auquel sont attachées les obligations de la convention collective qu’est le règlement de copropriété. Lors de son acquisition, il n’a signé aucun contrat avec le syndicat des copropriétaires et l’acte d’acquisition ne comporte aucune adhésion de l’acquéreur au règlement.

 

L’extension au droit privé classique de la notion de convention collective n’est pas encore « reçue ». La jurisprudence n’a même pas encore admis toutes les solutions imposées logiquement par la conception unitaire. Il n’est pourtant pas téméraire d’annoncer des solutions pratiques liées à une conception parfaitement collective du statut de la copropriété. Cela est d’autant plus évident que la notion connexe d’institution  a déjà pris sa place dans le droit de la copropriété.

B.        L’autonomie du droit de copropriété

La seule acquisition du lot ne confère pas à l’acquéreur la qualité de copropriétaire. Nous verrons qu’il est investi de cette qualité par la notification qui est faite au syndic de cette acquisition. A l’inverse, le vendeur ne perd sa qualité de copropriétaire qu’après notification au syndic de la vente du lot et de son acquisition par une autre personne. On peut donc être, un temps, propriétaire sans être copropriétaire et vice versa. La notification n’est ni une adhésion, ni une démission, mais un avis rendu nécessaire par la totale indépendance de la collectivité à l’égard des actes de disposition réalisés par ses membres. Le droit réel que détient un copropriétaire sur son lot présente des caractères suffisamment spécifiques pour parler de droit de copropriété.

1.         Le lot :  objet du droit de copropriété

Le droit de propriété porte sur un bien matériel. On admet les limitations apportées à son absolutisme par les lois et règlements. Le droit de copropriété n’en supporte aucune autre. L’état de copropriété impose certaines concessions du copropriétaire à la collectivité mais elles trouvent une équivalence substantielle dans les prérogatives spécifiques dévolues au copropriétaire. Le lot, dont on ne peut contester qu’il comporte au moins une partie matérielle, est l’objet de son droit, il y trouve la plénitude des droits et obligations liés au statut de copropriétaire.

2.         Le lot :  masse de droits et d’obligations 

Les droits et les obligations du copropriétaire sont liés à sa qualité de propriétaire d’un lot, lorsqu’elle a été régulièrement notifiée au syndicat. Il est investi des droits et tenu aux obligations dès qu’il acquiert cette propriété, par quelque moyen que ce soit. Il les perd et en est exonéré dès qu’il s’en sépare. Que ses droits aient, pour l’essentiel, un caractère réel ne souffre pas de discussion. Ceux qui sont spécifiques à l’état de copropriété ont le même caractère, ne serait ce que par leur caractère accessoire au droit principal de copropriété.

 

En l’état de la jurisprudence, les obligations du copropriétaire ont, pour l’essentiel, une source contractuelle.

On peut prétendre que ses obligations sont également des obligations réelles puisqu’elles trouvent leur origine dans la propriété du lot, et la qualité de copropriétaire.

3.         Le lot : un bien immobilier comme un autre

Avant même la réforme de 1965, la première chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 novembre 1955 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct,  ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque ».

Rappel en a été fait au bulletin électronique de la Cour de Cassation dans un commentaire de l’arrêt rendu le 30 avril 2003 dans l’affaire « syndicat de la Baie de Valmer ». La Cour de cassation avait alors jugé que l’ensemble des titres des copropriétaires constituait un juste titre opposable à l’action en revendication d’un tiers sur une partie du sol commun de la copropriété. Voir l’arrêt

Plus récemment un arrêt de la Haute Juridiction en date du  30 juin 2004 a admis l’existence d’une servitude entre deux parties privatives d’un immeuble en copropriété, ce qui constitue un revirement remarquable puisque la notion de servitude entre parties privatives d’une copropriété était réputée incompatible avec le statut de la copropriété. De cet arrêt on peut extraire ce qui suit :

« Mais attendu que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts »

 

La reconnaissance au droit du copropriétaire sur son lot d’effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque !

L’assimilation du faisceau des titres des copropriétaires à un juste titre [collectif] opposable à l’action en revendication d’un tiers sur une partie du sol commun de la copropriété par une exception de prescription acquisitive !

La reconnaissance des servitudes entre parties privatives d’une copropriété !

 

Ces trois proclamations de la Cour de cassation suffisent amplement à faire du lot de copropriété un bien immobilier comme un autre, dès lors qu’il convient de « reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque ».

L’arrêt de 1955 est le plus important puisqu’il envisage explicitement le droit du copropriétaire sur son lot. Mais il n’est pas vain d’invoquer l’assimilation de l’ensemble des titres de propriété individuels à un titre collectif. Enfin la qualification d’héritages accordée aux parties privatives d’une copropriété n’est pas sans importance même si la notion de lot n’est pas ici en cause.

Sur ce point les travaux de Florence Bayard-Jammes [6], sous la direction du Professeur Tomasin, ouvrent également de vastes champs de recherche pour le plus grand bénéfice des copropriétaires et des praticiens qui les assistent.

 

 

 

 

 

Mise à jour

23/08/2014

 



[1] Décret n° 79-405 du 21 mai 1979, article 71

[2] Cass. civ. 3e 22/803/2000 RDI 2000 234 note Capoulade ; Loyers et copropriété 2000 126

[3] Cass. civ. 3e 06/11/2002 Loyers et copropriété février 2003 50 ; CA Paris 10/12/1992 Loyers et copropriété 1993 147

[4] Les effets juridiques de ces pratiques, qu’on trouve en Alsace, restent toutefois mal connus. C’est une question à étudier.

[5] En cas d'expropriation, les parties privatives font l'objet d'une indemnisation distincte et l'indemnisation au titre des parties communes demeure contestée.

[6] Florence Bayard-Jammes La nature juridique du droit du copropriétaire immobilier Bibliothèque de droit privé n° 409 LGDJ Paris 2003.