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L’état
détaillé des sommes perçues par le syndic A propos de la liste détaillée des honoraires du syndic
prévue par l’article 11-2, l’Association des Responsables de copropriétés
(ARC) publie sur son site, et sous le titre Pourquoi
les syndics ne respectent-ils l’article 11, II du décret du 17 mars
1967 ? un article dont nous reproduisons ci-dessous un extrait. Nous formulons à la suite nos observations Voir l’article complet de l’ARC ********** I- L’article 11, II, qu’est-ce que c’est ? Il y a maintenant cinq ans, un décret venant modifier le décret du 17 mars 1967 a obligé les syndics à joindre à la convocation en assemblée générale une annexe récapitulant TOUS les honoraires perçus par les syndics sur une année pour chaque copropriété : - honoraires de base ; - honoraires supplémentaires ; - honoraires sur travaux ; - honoraires privatifs. Il s’agit de l’article 11,II d’ordre public du décret du 17 mars 1967 qui précise que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : (…) L’État détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ». Donc TOUS les honoraires perçus, à quelque titre sur cela soit. Or depuis cinq ans aucun syndic ne satisfait à cette obligation. Pourquoi ? Oui, pourquoi - alors que ces messieurs-dames n’arrêtent pas de se plaindre que leurs honoraires sont trop faibles - ont-ils autant de pudeur à dévoiler leurs maigres recettes ? (voir la nouvelle campagne d’intoxication de la CNAB - abus numéros 1677, 1682 et 1695) « Rentabilité des cabinets de syndic : la CNAB se dérobe une fois de plus aux questions gênantes »). La réponse est toute
simple : c’est parce que les syndics ont peur que l’on s’aperçoive que
leurs VRAIES et TOTALES recettes sont
bien supérieures à ce qu’ils annoncent. II- Le faux alibi du décret
comptable Pendant deux ou trois ans les syndics ont répondu : « Avec le décret comptable et ses annexes, l’article 11, II. devient caduque. Vous avez les renseignements dans les annexes, comptables, et en particulier l’annexe 2 qui donne le montant des comptes 621 et 622 (honoraires de syndic) ». Or les syndics ont - là aussi - tort et ils le savent. Pourquoi ? Parce que les soldes des comptes 621 et 622 qui apparaissent dans les annexes ne concernent que les honoraires imputés en charges communes, à l’exception, donc, des honoraires privatifs qui sont de plus en plus importants. Donc, mesdames et messieurs les syndics, merci de retourner à la case départ, celle de l’article 11, II du décret de 1967 et de respecter ce texte et ses obligations. III-
Pourquoi obliger votre syndic à fournir cette annexe ? Nous l’avons dit : si les syndics refusent de fournir cette annexe c’est qu’ils ont BEAUCOUP de choses (et en particulier des honoraires) à cacher. Il n’y a pas si longtemps, nous avons constaté qu’un cabinet de syndic avait généré en « honoraires de syndic pour recouvrement de charges » un montant équivalent à la moitié de ses honoraires de base. On comprend qu’il n’avait pas très envie que le niveau réel de ses honoraires soit connu, alors même qu’il expliquait la médiocrité de son travail sur la copropriété par le faible montant de ses honoraires de base. En obtenant le niveau GLOBAL et réel des honoraires perçus par votre syndic : - vous saurez combien il perçoit exactement sur votre copropriété ; - vous pourrez donc résister plus facilement à ses demandes
répétées d’augmentation des honoraires pour cause d’honoraires trop faibles… ********** Commentaires : L’article 11-II-2° existe et doit donc être respecté. Nous avons effectivement fait valoir que la production du
détail (et non pas du solde) des comptes 621 et 622 avec leurs sous-comptes y
suffit. L’ARC fait valoir que « les soldes des comptes 621 et 622 qui apparaissent dans les annexes ne concernent que les honoraires imputés en charges communes, à l’exception, donc, des honoraires privatifs qui sont de plus en plus importants » Cette observation est inexacte. Plus gravement, elle va à
l’encontre du légitime souci qu’a l’ARC de la bonne tenue des comptes du
syndicat et de leur transparence. Le décret « Hoguet » du 20 juillet 1972, dans
le chapitre IV « Dispositions relatives à la gestion immobilière »,
à la suite de son article 64 qui dispense le syndic de copropriété de tout
mandat écrit, comporte l’article 66 qui énonce : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou
indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il
est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées
dans le mandat [cas de la gestion locative] ou
dans la décision de nomination [cas de la gestion des copropriétés] , ni de personnes
autres que celles qui y sont désignées ». Notons en premier lieu que le décret Hoguet écarte la
notion de mandat écrit de syndic et précise clairement que les honoraires du
syndic sont fixés dans la décision de nomination. Le texte n’a pas été
modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005. Il y a donc
contradiction absolue avec l’article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967
modifié par le décret du 27 mai 2004. Cette contradiction est pour le moins
regrettable. Ceci étant, le contrat de syndic étant entré dans les mœurs, -
et même dans le décret alors que la loi l’ignore ( !!!) -, nous en
parlons sans abandonner pour autant nos idées. Les dispositions de l’article 66 du décret Hoguet
interdisent au syndic de recevoir, directement ou indirectement, une
rémunération d’une personne, morale ou physique, autre que le syndicat des
copropriétaires. Elles lui imposent de facturer au syndicat toutes les
prestations qu’il fournit, dès lors [ Le syndic, à titre personnel, ne peut recevoir aucun
paiement d’honoraires d’un copropriétaire (sauf le cas d’une opération dont
il n’est pas chargé en qualité de syndic), d’un notaire ou d’un tiers
quelconque. La procédure, dans le cas d’une charge imputable à un
copropriétaire, est la
suivante : Le syndic facture au syndicat.
La facture est enregistrée au crédit du compte 4010 du syndic par le débit du
compte de charges 622n approprié. La charge est imputée individuellement, s’il y a lieu,
au copropriétaire concerné, par le crédit du 622n et le débit du compte 450nn
du copropriétaire. Le syndicat paie le syndic. Le
paiement est enregistré au débit du compte 4010 du syndic par le crédit du
compte 512 de la banque. Le copropriétaire paie la charge. Le
paiement est enregistré au débit du 512 banque par le crédit du compte 450 du
copropriétaire Ce mécanisme est conforme à l’ensemble des dispositions
légales et réglementaires. Il permet de contrôler le montant des honoraires
perçus par le syndic quelles qu’en soient les différentes natures. La
production de ces comptes 621 et 622 et des sous-comptes répond aux exigences
de l’article 11-II-2 et va même au delà. Ajout 19/02/2009 C’est à tort en
effet que l’article 11-2-2 fait mention des « sommes perçues au
titre de sa rémunération ». Il devrait mentionner « les sommes facturées
au titre de sa rémunération ». Le contrôle est fait dans le cadre strict
de l’exercice échu. Or le syndic peut avoir perçu en 2009 des honoraires
facturés en 2008. Il peut avoir facturé en 2009 des honoraires qu’il n’aura
perçu qu’en 2010. Les auteurs du plan comptable, publié postérieurement
au décret du 27 mai 2004, ont eu pour louable souci de répondre aux exigences
de l’article 11 du décret. Un inconvénient cependant : le classement en 6221
des honoraires sur travaux fait qu’ils n’apparaissent pas dans le compte
global de chaque chantier et surtout qu’ils ne sont pas repris dans le compte
12 lorsque le chantier n’est pas terminé en fin d’exercice. Il serait donc
préférable de les passer dans le compte 671nn du chantier, ce qui rendrait
plus fiable la comparaison entre le crédit ouvert par l’assemblée et le montant
total des dépenses réalisées. A la vérité, cet état détaillé ne présente pas grand
intérêt pour les copropriétaires. Si le contrat de syndic stipule une
rémunération de 210 € pour un état daté, et s’il y eu sept ventes pendant
l’exercice, le fait qu’il ait perçu 1470 €
est dépourvu de signification. Il est préférable que les
copropriétaires consacre leur temps à lire le projet du futur contrat du
syndic et s’insurgent si le coût de l’état daté passe à 590 €. Par contre, le contrôle par le conseil syndical des
comptes 621 et 622 présente un intérêt évident. |
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