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00043608 CHARTE Ne sont
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dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
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PROJET DE LOI pour
l’accès au logement
et un urbanisme rénové. Nous présentons ci dessous le texte adopté par
l’Assemblée nationale, en extrait comportant les articles 23 à 28 bis de la
loi Section 1 Créer
un registre d’immatriculation des copropriétés Section 2 Mieux
informer les acquéreurs de lots de copropriété Section 3 Améliorer la gouvernance et la
gestion de la copropriété pour prévenir son endettement Section 4 Prévenir la dégradation des copropriétés
et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles TITRE II LUTTER CONTRE L’HABITAT INDIGNE ET LES
COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES CHAPITRE IER Repérer et prévenir
l’endettement et la dégradation des copropriétés Section 1 Créer
un registre d’immatriculation des copropriétés Article 23 Le code de la
construction et de l’habitation est complété par un livre VII ainsi rédigé : « LIVRE VII « STATUT DES IMMEUBLES RELEVANT DE LA COPROPRIÉTÉ « TITRE IER « IDENTIFICATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ « CHAPITRE UNIQUE « De l’immatriculation
des syndicats de copropriétaires « Art. L. 711-1.
– I. – Afin d’adapter
les politiques publiques en matière de logement visant, notamment à améliorer
la qualité des logements et à prévenir la dégradation des copropriétés, et de
faciliter leur mise en oeuvre, il est institué un registre auquel sont
immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis. « Figurent au registre
des informations permettant d’identifier le syndicat, de préciser son mode de
gestion et de connaître les caractéristiques financières et techniques
essentielles de la copropriété et de son bâti, notamment le nom, l’adresse et
la date de création du syndicat ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic
et le nombre et la nature des lots. « Si le syndicat fait
l’objet d’une des procédures menées en application des articles 29-1 A et
29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6
du présent code, ces informations figurent au registre. « Si le syndicat fait
l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles L.
1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 et L. 1334-16 du code de la
santé publique et L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 et L. 129-4-1 du
présent code, ces informations figurent au registre. « II. – L’obligation
d’immatriculation n’est applicable qu’aux syndicats administrant les
immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. « L’obligation de
transmission de données financières fait l’objet d’une adaptation à la
situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de
l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. « Art. L. 711-2. – I. – Les copropriétaires ont un droit d’accès
aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter
le syndic aux fins de rectification des données erronées. « II. – À leur demande,
l’État ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de
coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les départements
et les régions obtiennent du teneur du registre communication des
informations du registre relatives à chaque copropriété située sur leur
territoire. « III. – À condition
que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à
l’article L. 711-1, les informations qu’il contient peuvent être communiquées
à des tiers, selon des conditions précisées par décret en Conseil d’État,
pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés. « Art. L. 711-3. –
Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement
public de l’État, ci-après désigné teneur du registre. « Le dépôt du dossier
et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisés. « Art. L. 711-4. – I. – Les syndicats de copropriétaires sont
tenus de déclarer toute modification des données mentionnées à l’article L.
711-1 et de transmettre, à l’issue de chaque exercice comptable, les données
financières actualisées prévues par décret en Conseil d’État. « L’obligation
d’actualisation des données financières fait l’objet d’une adaptation à la
situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de
l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. « À l’exception du cas
mentionné au II de l’article L. 711-5, la réalisation des démarches
d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que la transmission
des modifications des données incombent au syndic. « II. – Lorsque le
syndicat n’est pas immatriculé, un ou plusieurs copropriétaires peuvent
mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
le syndic de conduire les démarches d’immatriculation. « Art. L. 711-5.
– I. – Tout acte
authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte
la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété dans le registre
mentionné à l’article L. 711-1. « En l’absence de
syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée au II de l’article L.
711-4 est restée sans effet plus d’un mois, le notaire chargé de
l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du
syndicat. « Le notaire informe
le teneur du registre de toute information erronée figurant au registre. « II. – Pour les
immeubles neufs et les immeubles mis en copropriété, les démarches
d’immatriculation sont conduites par le notaire chargé de publier au fichier
immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement
de copropriété. « Art. L. 711-6.
– I. – Le défaut d’immatriculation signalé par toute personne intéressée
auprès du teneur du registre donne lieu, après mise en demeure du syndic
restée sans effet pendant un mois, à l’application d’une amende à l’encontre
du syndic ainsi qu’à l’application d’une astreinte, qui court à compter de la
fin de la mise en demeure et jusqu’à l’immatriculation du syndicat. « L’immatriculation
effectuée par le notaire en application du I de l’article L. 711-5 donne lieu
à l’application d’une amende à l’encontre du syndic. « II. – L’absence de transmission de
données ou d’actualisation des données constatée par le teneur du registre,
ou qui lui est signalée par toute personne intéressée ou par le notaire,
donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un
mois, à l’application d’une astreinte à l’encontre du syndic. L’astreinte
court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à la complète
transmission ou actualisation des données. « III. – Le montant
des amendes et astreintes prévues aux I et II ne peut être facturé par le
syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour
l’exercice de son mandat. « Les amendes et astreintes
prévues aux mêmes I et II sont recouvrées comme en matière de contributions
directes au profit du teneur du registre. « Le montant de
l’amende est proportionné à la gravité du manquement constaté et ne peut être
supérieur à 20 € par lot. « Le montant de
l’astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine. « IV. – Les syndicats
de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l’État, de ses
établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements
ou de leurs établissements publics que s’ils sont immatriculés au registre et
si les données sont actualisées. « Art. L. 711-7.
– Les conditions d’application du présent chapitre sont définies par décret
en Conseil d’État. » Article 24 I. – Les syndicats de
copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues au chapitre Ier du livre VII du code
de la construction et de l’habitation : 1° Avant le 31
décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots ; 2° Avant le 31
décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50
lots ; 3° Avant le 31
décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. II. – Après le 31
décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des
immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement
de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et
au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que comporte la
copropriété. III. – Les articles L.
711-4 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation sont
applicables à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Section 2 Mieux
informer les acquéreurs de lots de copropriété Article 25 I (nouveau). –
Après l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 8-2 ainsi
rédigé : « Art. 8-2. –
Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les
données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et
à son bâti, dont le contenu est défini par décret. « Le syndic met cette
fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur, en
application de l’article L. 721-2 du code de la construction et de
l’habitation. « Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition du copropriétaire dans un délai d’une semaine à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. » II. – Le livre VII du
code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte de l’article 23,
est complété par un titre II ainsi rédigé : « TITRE II « INFORMATION DES ACQUÉREURS « CHAPITRE UNIQUE « Dispositions
particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la
copropriété « Art. L. 721-1.
– Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un
immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : « 1° Le fait que le
bien est soumis au statut de la copropriété ; « 2° Le nombre de lots
; « 3° Le montant moyen
annuel de la quote-part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses
courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. « Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code. « Art. L. 721-2. –
En cas de vente d’un lot, de cession d’un droit réel immobilier relatif à un
lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel
d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la
promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en
sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les
documents suivants : « 1° Les documents
relatifs à l’organisation de l’immeuble : « a) La fiche
synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée ; « b) Le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes
les modifiant, s’ils ont été publiés ; « c) Les
procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le
vendeur en dispose ; « 2° Les documents
relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire : « a) Le montant
des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables
précédant la vente ; « b) Les sommes
pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les
sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ; « c) L’état
global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis
des fournisseurs. « Par exception,
lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article
14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents
mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à être annexés à
la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente
; « 3° Le carnet
d’entretien de l’immeuble ; « 4° Une attestation
comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de
cette fraction de lot prévue à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 précitée ; « 5° (nouveau) Une
notice d’informations relative aux droits et obligations des copropriétaires
ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un
arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice. « À défaut d’annexion
à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de
vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou, à défaut, le vendeur lui a
remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif
de division. En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 4°
sont annexés au cahier des charges. « Art. L. 721-3. –
Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l’article L. 721-2 ne
sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1, le délai
de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu’à
compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.
Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de
l’acte prévues audit article L. 271-1. » III (nouveau).
– Les articles L. 721-1 à L. 721-3 du code de la construction et de
l’habitation sont applicables à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 2° 31 décembre 2017, pour
les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Section 3 Améliorer la gouvernance et la
gestion de la copropriété pour prévenir son endettement Article 26 I. – La loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
ainsi modifiée : 1° L’article 17 est
ainsi modifié : a) Au deuxième alinéa,
après la première occurrence du mot : « générale », sont
insérés les mots : « suivant la mise en copropriété » et, après les mots : «
un syndic », il est inséré le mot : « provisoire » ; b) Après le mot : «
parties, », la fin du même alinéa est ainsi rédigée : « ce syndic ne peut
être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en
concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le
syndic provisoire. » ; c) Le dernier alinéa est
complété par les mots : « du maire de la commune ou du président de
l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d’habitat du lieu de situation de l’immeuble » ; 1° bis (nouveau) Après
l’article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé : « Art. 17-2. – Tout syndic non
professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs
lots d’habitation dans la copropriété qu’il est amené à gérer. » ; 2° L’article 18 est
ainsi modifié : a) Au début du premier
alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ; b) Après le troisième
alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « – de représenter le
syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux
articles 15 et 16, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de
division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces
actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à
l’acte ou à la réquisition de publication ; » c) Au quatrième alinéa,
après le mot : « jour », sont insérés les mots : « et à disposition des
copropriétaires » ; d) Après le quatrième alinéa,
sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « – de réaliser les
démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction
et de l’habitation, relatifs à l’immatriculation des syndicats de
copropriétaires, sous peine de l’amende prévue au même article L. 711-6 ; « – d’assurer
l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des
décisions prises à la dernière assemblée générale, selon des modalités
définies par décret ; « – de proposer,
lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant
les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne
sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou
des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la
majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est
différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du
syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. « II. – Le syndic
assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est
chargé : » ; e) Au cinquième alinéa,
après le mot : « prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation
avec le conseil syndical » ; f) Les septième et
huitième alinéas sont supprimés ; g) Après le huitième
alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés : « – d’ouvrir, dans
l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat,
sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom
ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale
peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un
autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet
ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au
syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la
nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes
qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met
à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du
compte, dès réception de ceux-ci. « À l’exception du
syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au
syndicat de copropriétaires. « III. – Le syndic est
également chargé : » ; h) Au début de
l’avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention : « IV. – » ; h bis) (nouveau) Le
dernier alinéa est ainsi rédigé : « V. – En cas
d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du
conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un
nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du
règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par
décision de justice. » ; i) Sont ajoutés deux
alinéas ainsi rédigés : « Le syndic ne peut
renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. « L’élection
d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. »
; 3° L’article 18-1 A
est ainsi modifié : a) Au début, sont ajoutés
trois alinéas ainsi rédigés : « La rémunération des syndics est déterminée
de manière forfaitaire. Toutefois, une
rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État. « Le décret prévu au
premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle, en vue de son
éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé
du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de
la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9
du 2 janvier 1970. « Le contrat de syndic
respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État. » ; b) Au début de la
première phrase, les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot : « Les »
; c) (nouveau) Il est ajouté un alinéa
ainsi rédigé : « Le syndic ne peut en
aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l’assemblée générale
de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à
titre indicatif. Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage du
montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des
travaux. » ; 4° L’article 18-1 est
ainsi modifié : a) À la première phrase,
les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par
l’assemblée générale » sont remplacés par les mots : « , selon des
modalités précisées par décret en Conseil d’État » ; b) La seconde phrase est
supprimée ; 5° L’article 19-1 est
ainsi rédigé : « Art. 19-1. –
Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du
code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés
aux articles 10 et 30 de la présente loi, les dommages et intérêts alloués
par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le
remboursement des dépens. » ; 6° L’article 19-2 est
complété par un alinéa ainsi rédigé : « Si l’assemblée
générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la
saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du
syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le
décompte de la majorité. Dans ce cas, ce copropriétaire ne peut pas être
désigné mandataire d’autres copropriétaires en application de l’article 22. »
; 7° L’article 20 est
ainsi modifié : a) Au début du premier
alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ; a bis) (nouveau) Après
la troisième phrase du premier alinéa, sont insérées deux phrases ainsi
rédigées : « Le notaire libère
les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant
dues. À défaut d’accord, dans un délai de six mois après la constitution par
le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au
syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des
parties. » ; b) Il est ajouté un II ainsi
rédigé : « II. – Préalablement
à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction
de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré
en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme
a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire est tenu de notifier au syndic
de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des dirigeants
sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en
nom collectif se portant acquéreur. « Le syndic délivre au
notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant : « 1° Soit que
l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se
portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte
civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la
mutation ; « 2° Soit, si l’une de
ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation,
qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée
infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. « Si le copropriétaire
n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire
notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente. « Dans l’hypothèse où
un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de
vente, l’acquéreur ou les mandataires – 106
– sociaux
et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou
partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité disposent d’un délai
de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur
dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des
charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul
et non avenu aux torts de l’acquéreur. » ; 8° L’article 21 est
ainsi modifié : a) À la dernière phrase
du deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont insérés les mots : «
autres que celui de syndic » ; b) Après le deuxième
alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « En cas de révocation
ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic est
précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic,
faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé,
effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les
copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils
communiquent à cet effet. « Le conseil syndical
peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au
troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise
en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans
un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils
communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas
l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. « Le conseil syndical
donne son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui sont
communiqués, avant qu’ils ne fassent l’objet d’une question inscrite à
l’ordre du jour de l’assemblée générale. « Lorsque la copropriété
n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas
obligatoire. » ; c) (Supprimé) d) Au début du quatrième
alinéa, les mots : « Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots : « Le
conseil syndical reçoit » ; e) (nouveau) À la première phrase
du sixième alinéa, après le mot : « descendants, », sont
insérés les mots : « ses parents en ligne collatérale, » ; 9° L’article 22 est
ainsi modifié : a) Au début du premier
alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ; b) La première phrase du
troisième alinéa est complétée par les mots : « , sous réserve de
désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s’il est membre du
conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe » ; c) Sont ajoutés des II à
IV ainsi rédigés : « II. – L’assemblée
générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à
l’article 25 peut mandater le président du conseil syndical secondaire pour
représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal.
Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du
conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les
copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée
générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant des articles 24
et 25. « Pour les décisions
inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal
nécessitant la majorité mentionnée à l’article 26 ou l’unanimité, le
président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que
s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat
secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la
présente loi. « La limitation des
droits de vote prévue au I ne s’applique pas au président du conseil syndical
secondaire lors de l’assemblée générale du syndicat principal. « Le président du
conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée
générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque
année à l’ordre du jour de l’assemblée générale. « III. – Le II est
applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des
associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires
des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre. « IV (nouveau). – Pour les décisions
inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association
syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient
une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions du II ne
peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée
générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision
à la même majorité. » ; 10° (nouveau) Après
le premier alinéa de l’article 23, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Afin de faire acte
de candidature à l’élection du conseil syndical, toute société propriétaire
de plusieurs lots dans une copropriété peut mandater un de ses associés pour
la représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que d’un seul mandat
spécifique pour un seul lot. D’autres associés peuvent remplir
individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de la
société civile immobilière. » ; 11° (nouveau) Après
l’article 42, il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé : « Art. 42-1.
– La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre
recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est
valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président
du conseil syndical et copropriétaires. » II (nouveau). –
Au quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du code de la construction et de
l’habitation, après le mot : « alinéa », est insérée la référence : « du I ». Article 26 bis
(nouveau) Après l’article 7 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 7-1
ainsi rédigé : « Art.
7 bis. – Les salariés du syndic ou leurs proches parents qui sont
également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs
d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. » Section 4 Prévenir
la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de
conservation des immeubles Article 27 I. – La loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
ainsi modifiée : 1° Au deuxième alinéa
de l’article 10, après le mot : « communes », sont insérés les mots : « et de
verser au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue
au même article, » ; 2° L’article 14-2 est
ainsi modifié : a) Au début du premier
alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ; b) Au premier alinéa, le
mot : « sera » est remplacé par le mot : « est » ; c) Il est ajouté un II
ainsi rédigé : « II. – Dans les
immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de 50 lots ou plus
soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds
de prévoyance à l’issue de la période de dix ans définie à l’article 1792-4-1
du code civil pour faire face aux dépenses résultant : « 1° Des travaux
prescrits par les lois et règlements ; « 2° Des travaux
décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent
article, notamment des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des
émissions de gaz à effet de serre. « Ce fonds de
prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par
les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par
l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. « L’assemblée
générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et
25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de
prévoyance au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2°. « Par exception,
lorsqu’en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence,
fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à
la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions
de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des
sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement de ces travaux. « Le montant, en
pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par
l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget
prévisionnel mentionné à l’article 14-1. « Si le diagnostic
technique prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation
a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les
dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer
un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic. « Les sommes versées
au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement
acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un
remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » ; 3° L’article 18 est
ainsi modifié : a) Après le mot : «
constituer », la fin du sixième alinéa est ainsi rédigée : « le fonds de
prévoyance prévu au II de l’article 14-2 de la présente loi lorsque
l’immeuble est à destination partielle ou totale d’habitation et soumis à la
présente loi et comporte moins de 50 lots. Cette décision de création ainsi
que le montant de la cotisation au fonds de prévoyance sont approuvés à la
majorité mentionnée à l’article 25 ; » b) Après le huitième alinéa, il
est inséré un alinéa ainsi rédigé : « – d’ouvrir, dans l’établissement
bancaire qu’il choisit, un compte séparé rémunéré dont les intérêts sont
acquis au syndicat des copropriétaires et sur lequel sont versées sans délai
les cotisations au fonds de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 lorsque
le syndicat est tenu ou a décidé de constituer ce fonds. L’assemblée générale
peut décider, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité
de l’article 25-1, que ce compte est ouvert dans un autre établissement
bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune
convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les
éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au
syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la
nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes
qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met
à disposition du président du conseil syndical une copie des relevés périodiques
du compte, dès réception de ceux-ci ; » 4° L’article 19-1 est ainsi rédigé : « Art. 19-1. – Sont
garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code
civil, l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux
articles 10 et 30, les cotisations au fonds de prévoyance mentionné à
l’article 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au
syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ; 5° Après le deuxième
alinéa de l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article
est applicable aux cotisations du fonds de prévoyance prévu à l’article 14-2.
» ; 6° Après le deuxième
alinéa de l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « L’obligation prévue
au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à
l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2
du code de la construction et de l’habitation comporte des travaux d’économie
d’énergie. » ; 7° (nouveau) L’article
24-5 est ainsi modifié : a) Après le mot : «
équipé », sont insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les
vélos, » ; b) Après la dernière
occurrence du mot : « permettant », sont insérés les mots : « le
stationnement sécurisé des vélos, ». II (nouveau). –
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 1° Le livre VII, tel qu’il résulte des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un titre III ainsi rédigé : « TITRE III « ENTRETIEN,
CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA
COPROPRIÉTÉ « CHAPITRE
UNIQUE «
Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la
copropriété « Art. L. 731-1. –
Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de
l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel
de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de faire
réaliser par un tiers, dont les compétences nécessaires pour réaliser ce
diagnostic sont précisées par décret, un diagnostic technique global pour
tout immeuble à destination principale d’habitation relevant du statut de la
copropriété. « La décision de
réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées
dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. « Ce diagnostic
technique global comporte : « 1° Une analyse de
l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble
; « 2° Un état de la
situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales
et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; « 3° Une analyse des
améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
; « 4° Un diagnostic de
performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou
L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L.
134-4-1 satisfait cette obligation. « Il fait apparaître
une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la
conservation de l’immeuble en précisant notamment ceux qui devraient être
menés dans les dix prochaines années. « Art. L. 731-2. –
I. – Le contenu du diagnostic technique est présenté à la première assemblée
générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le
syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de
l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités
générales de son éventuelle mise en oeuvre. « II. – Au regard des
orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales
précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale
soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les
décisions relatives à la mise en oeuvre du plan pluriannuel de travaux
précédemment adopté. « Art. L. 731-3. –
Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de
l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L. 731-2, notamment aux
termes du diagnostic technique le cas échéant complété par des études
complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée selon des modalités précisées
par décret. « Art. L. 731-4. –
Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est
précédée du diagnostic technique prévu à l’article L. 731-1. « Art. L. 731-5. –
I. – Dans le cadre des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du code de
la santé publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code,
l’autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l’état
de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble collectif à
usage principal d’habitation soumis au statut de la copropriété présentant
des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic
prévu à l’article L. 731-1. « II. – À défaut de
production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la
demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent
article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1
en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ; 2° L’article L.
111-6-2 est abrogé. III (nouveau).
– Les I et II sont applicables à compter du 1er janvier 2017. Article 28 La loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : 1° L’article 9 est
ainsi modifié : a) Au deuxième alinéa, les
références : « e, g, h, i et n » sont
remplacées par les références : « a et b du II de l’article 24,
des f, g et o » et la référence : « , du d de
l’article 26 » est supprimée ; b) Après le deuxième
alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Pour la réalisation
des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le
syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des
travaux. » ; c) Au dernier alinéa, les
références : « e, g, h et i » sont remplacées par
les références : « a et b du II de l’article 24, des f, g
et o » et la référence : « , par le d de
l’article 26 » est supprimée ; 2° L’article 10-1 est
ainsi modifié : a) Au deuxième alinéa,
après les mots : « à compter de la mise en demeure, », sont insérés les mots
: « les honoraires d’avocat, » ; b) À la fin du c,
les mots : « en application du g de l’article 25 » sont remplacés par
les mots : « notamment en application du c du II de l’article 24 et du
f de l’article 25 » ; 3° L’article 24 est
ainsi modifié : a) Au début du premier
alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ; b) Les deuxième et
troisième alinéas sont supprimés ; c) Après le troisième
alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé : « II. – Sont notamment
approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : « a) Les
travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la
préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui
incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le
couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en
conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et
d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de
l’article 1er
de la loi
n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; « b) Les
modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police
administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au
syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; « c) Les
modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de
l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des
travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais
du copropriétaire du lot concerné ; « d) Les
travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous
réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments
d’équipement essentiels ; « e) L’autorisation
donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux
d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent
les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la
destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la
structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ; « f) Les
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La
publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au
droit fixe ; « g) (nouveau) La
décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la
construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation. » ; d) Au début du dernier
alinéa, est ajoutée la mention : « III. – » ; 4° L’article 25 est
ainsi modifié : a) Le e est abrogé
; b) Le f devient le
e ; c) Le g devient le
f et est ainsi modifié : – la dernière phrase
du premier alinéa est supprimée ; – à la fin du second
alinéa, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f »
; d) (Supprimé) e) Le h est abrogé
; f) Le i devient le
g ; g) Le j devient le
h ; h) Le k devient le
i ; i) Le l devient le
j ; j) Le m devient le
k ; k) Le n est abrogé
; l) Le o devient le
l ; m) Le p devient le
m ; n) Après le m,
sont rétablis des n et o ainsi rédigés : « n) L’ensemble
des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; « o) La demande
d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ; 5° L’article 25-1 est
complété par un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article
n’est pas applicable aux décisions visées aux n et o de
l’article 25 » ; 6° L’article 26 est
ainsi modifié : a) Les c et d sont
abrogés ; b) Au e, qui
devient le c, la dernière phrase est supprimée ; c) Le f devient le
d ; d) Le dernier alinéa est
supprimé ; 7° L’article 28 est
ainsi modifié : a) Après le deuxième
alinéa du II, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés : « La répartition des
créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : « 1° Les créances du
syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les
hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont
transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot
est rattaché, en application du 3° de l’article 1251 du code civil ; « 2° Les dettes du
syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à
hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires
transférées aux syndicats issus de la division. » ; b) Au début du troisième alinéa
du II, est ajoutée la mention : « III. – » ; c) Il est ajouté un IV
ainsi rédigé : « IV. – Après avis du
maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du
représentant de l’État dans le département, la procédure prévue au présent
article peut également être employée pour la division en volumes d’un
ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts
sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents
pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si le
représentant de l’État dans le département ne se prononce dans les deux mois,
son avis est réputé favorable. « Elle ne peut en
aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique. « En cas de division
en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la
création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage
collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25. « Par dérogation au
troisième alinéa de l’article 29 de la présente loi, les statuts de l’union
peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci. » ; 8° Au premier alinéa de l’article 30, le mot : « double » est supprimé et la référence : « 26 » est remplacée par la référence : « 25 ». Article 28 bis
(nouveau) L’article L. 321-5 du
code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi
rédigée : «
Concernant les logements loués dans un bail à ferme, les rapports entre le
bailleur et les locataires du logement pendant la durée de la convention sont
régis par le titre Ier du
livre IV du code rural et de la pêche maritime et par le présent chapitre,
dans la mesure où il déroge à la législation en vigueur. » |
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