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Les frais de recouvrement du syndic A
propos d’une note de l’ARC Nous réprouvons souvent les abus de la guérilla menée contre les syndics professionnels à propos des honoraires dits exceptionnels. Il s’agit fréquemment des « frais de recouvrement des provisions et charges ». Nous n’en sommes que plus à l’aise pour reproduire ci-dessous une note de l’Association des responsables de copropriété (ARC) signalant les pratiques d’un syndic professionnel important Nous présentons nos observations à la suite. Nous l’avons signalé de longue date : les syndics ont découvert
un nouveau filon qui s’appelle : « Frais de recouvrement des impayés ». Première étape : les relances simples (courrier à
0,54 euros) sont facturées facilement 10 euros. Bonjour, la culbute ! Deuxième étape : les mises en demeure. Sur ces
points on constate deux pratiques de plus en plus délirantes : a) le coût de la
lettre recommandée avec accusé de réception, est, aujourd’hui, facturée entre
50 et 75 euros, soit - oui - 500 de nos francs pour une LRAR à 4,34
euros ! b) mais il y a
mieux : certains syndics ont inventé la mise en demeure à répétition. Le
syndic XXX, a même déployé des trésors d’ingéniosité pour multiplier les
sources de profit. Cela donne : - relance recommandée - mise en demeure - mise en demeure avant
assignation Or : la relance recommandée EST une « mise en demeure ». La mise en demeure se fait toujours par «lettre recommandée ». La mise en demeure est TOUJOURS, forcément, AVANT assignation ! Soit 168,60 pour trois fois la même chose ! Une pratique inappropriée est de valoriser les
prestations en questions en proportion seulement des frais de courrier. La
rémunération de toutes les prestations du syndic professionnel comprend
fatalement une part de frais généraux. D’autre part le traitement des
relances et mises en demeure ne s’entend pas de la seule mise en route d’un
ordinateur et de son imprimante. Il exige un contrôle attentif et notamment
la prise en considération des chèques reçus non encore remis en banque. En second lieu, le contrôle des honoraires doit porter
sur la valorisation ht, puisque c’est le montant réellement encaissé par le
syndic. Pour ce qui est de la lettre de relance, le coût de 8,36
€ ht incluant les frais de poste n’appelle pas d’observation particulière.
Mais il faut rappeler que, pour une créance déterminée, on ne peut
admettre qu’une seule relance. Les coûts de relances en rafale doivent
donc être écartés. La pratique évoquée par l’ARC pour les mises en demeure
appelle par contre de vices critiques. Il n’y a pas lieu de distinguer la relance recommandée, la
mise en demeure et la mise en demeure avant assignation. Une mise en demeure
unique doit suivre la relance unique. Elle fait notamment courir les intérêts
au profit du syndicat des copropriétaires. Seule la mise en demeure par huissier destinée à
permettre l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat peut être considérée
comme un acte nécessairement distinct. La pratique évoquée présente deux inconvénients majeurs : D’une part, elle multiplie les frais inutiles à la charge
d’un débiteur présumé en difficulté D’autre part, elle provoque l’allongement du délai de
mise en œuvre de l’action judiciaire en recouvrement. On ne peut donc sur ce point que partager l’avis émis par
l’ARC. De plus on trouverait vainement une justification à la
croissance des frais afférents à ces trois « mises en demeure »,
sauf à admettre qu’il s’agit d’une véritable sanction liée à l’allongement du
délai de paiement. Cette sanction ne reposerait alors sur aucun texte. |
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