|
00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
7 / 6.3.4 Emprunt du syndicat auprès des copropriétaires On trouve trace de l’emprunt du syndicat auprès des
copropriétaires dans l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise
notamment : « Au sens et pour
l’application des règles comptables du syndicat : - sont
nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du
solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ; - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux. « Les avances sont
remboursables. » La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 insérant dans la loi de 1965
les articles 26-4 à 26-8 crée ainsi un régime légal de l’emprunt du syndicat
qui ne concerne que les emprunts bancaires. L’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires a pour
objet la couverture d’une insuffisance de trésorerie En présence d’impayés importants sur les appels de
provision ou de charges, et nonobstant un suivi satisfaisant des retards et
des procédures de recouvrement, on n’a jamais trouvé d’autre solution pour
assurer le paiement des créanciers du syndicat et la permanence des services
collectifs qu’un emprunt auprès d’un établissement financier ou des
copropriétaires. Sous l’empire de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de
cassation a validé le décision prise par l’assemblée
générale de recourir à un tel emprunt par un arrêt de la 3e chambre
civile du 10/06/1970 (RL 70-422 et JCP 1970 II 16465 note Guillot). Plus
récemment on peut citer un arrêt de la 23e chambre B de la Cour
d’appel de Paris du 06/12/2001 (RL mars 2002 165 note Guégan). L’article D 45-1 issu du décret du 27 mai 2004 ne fait
que valider une pratique ancienne couramment admise par la jurisprudence. Le texte est assez surprenant quand il distingue les fonds destinés à constituer des réserves par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale, de ceux qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux, sans préciser alors le fondement juridique de cet emprunt. Il a toujours été admis que le syndic ne peut effectuer un tel appel de fonds qu’en vertu d’une décision de l’assemblée. Cette formalité exige un certain délai. Il ne faut donc pas tarder à mettre en place une opération de refinancement provisoire. Il n’est pas interdit au syndic d’utiliser la convocation pour attirer l’attention des copropriétaires sur la situation des finances du syndicat. Il peut joindre un appel de fonds à cette convocation en précisant que l’appel n’est pas exigible mais qu’un règlement … spontané serait le bienvenu ! L’emprunt ne peut être effectué utilement qu’auprès des copropriétaires solvables. Il faut donc créer une clé de répartition spéciale et veiller à ce que les mouvements ultérieurs soient effectués au moyen de cette clé. L’article 45-1 précise que l’emprunt auprès des copropriétaires est une avance. Il est donc remboursable. Après avoir obtenu un jugement exécutoire contre un débiteur, le syndicat peut être contraint de procéder à l’exécution de la décision judiciaire par la voie de la saisie immobilière du lot. L’assemblée peut alors devoir constater une dépréciation partielle de la créance si les garanties du syndicat n’ont pas été mises en place correctement. Elle peut également devoir décider à ce titre une dotation à dépréciation sur créance douteuse. Il est alors judicieux d’utiliser l’avance pour abonder la dotation. La dotation étant une charge, les fonds utilisés ne sont plus remboursables. Si la vente du bien permet de couvrir l’intégralité de la créance du syndicat, il est possible d’effectuer une reprise de dépréciation sur créance douteuse et de rembourser les copropriétaires concernés. Pour plus de précisions sur le mécanisme de l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires : voyez 7-2-8 en III Sur la procédure de dépréciation : voir la rubrique 49 Dépréciation des comptes de tiers en 7-4-2-2 . Nous étudierons ultérieurement les liens susceptibles
d’apparaître entre l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires et les
dispositions concernant les copropriétés en difficulté. Certains prétendent que le recours à l’emprunt du
syndicat auprès des copropriétaires peut camoufler des réelles difficultés. D’une autre manière l’administrateur désigné est
forcément amené à respecter les pratiques comptables exposées pour un appel
de refinancement. |
Mise à jour |
