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11 / 3.9 La saisie immobilière d’un lot I. Régime
légal de la saisie immobilière 1. commandement de payer valant saisie. 2. Procès verbal de description B. orientation de l’exécution : vente
amiable ou judiciaire 2. cahier des conditions de la vente établissement et dépôt C. La vente amiable sur autorisation
Judiciaire 3. Consignation du prix ; paiement provisionnel au créancier
prioritaire II. saisie immobilière d’un lot de copropriété A. saisie immobilière a l’initiative du
syndicat 1. Autorisation au syndic d’engager la saisie
immobilière 2. Ordre du jour de l’assemblée 3. cahier des conditions de la vente ;
clause dite de « solidarité » 4. Le syndicat adjudicataire forcé B. saisie immobilière à la requête d’un
créancier tiers 2. opposition et mise en œuvre du privilège
spécial C. Le cas particulier de l’assureur
« paiement des charges » D. créances non garanties par le privilège
spécial Les syndics doivent connaître les grands traits du régime
de la saisie immobilière d’un lot de copropriété car cette procédure
d’exécution concerne toujours plus ou
moins le syndicat, selon qu’elle pratiquée - À la requête du syndicat
pour le recouvrement de provisions et charges impayées par le saisi - A la requête d’un tiers
créancier du saisi alors que le syndicat est également créancier du saisi - A la requête d’un tiers
créancier du saisi alors que celui ci n’est redevable d’aucune somme envers
le syndicat. Le régime de la saisie immobilière a été profondément modifié par
l’Ordonnance n° 2006-461 du 21 avril
2006 et le décret du 27 juillet 2006 relatif
aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un
immeuble. Voir l’Ordonnance ; Voir le
décret Ces textes ont fait l’objet d’une circulaire
d’application du 14 novembre 2006. (Voir
la circulaire) Nous exposons en premier lieu les grands traits du droit
commun de la saisie immobilière en signalant
les particularités, voire les pièges que les syndics doivent
connaître. Mais, par ailleurs, le statut de la copropriété comporte
des dispositions spécifiques fixant les conditions auxquelles le syndic doit
se conformer pour engager une procédure de saisie immobilière d’un lot, ou
pour sauvegarder les droits du syndicat créancier à l’occasion d’une saisie
immobilière effectuée à la diligence d’un autre créancier. I. Régime légal de la saisie immobilière La saisie immobilière
relève désormais du Juge de l’Exécution. Le nouveau régime
comporte des dispositions assurant la protection du saisi sans porter
atteinte aux intérêts des créanciers. Il s’agit plus
exactement de rendre le bien indisponible à l’égard du débiteur. 1. commandement de payer valant saisie. Il est délivré au
débiteur. Lorsque le bien saisi est propre à l’un des époux mais constitue le
logement familial, il doit être délivré aussi à l’autre époux. Il doit
mentionner : - la possibilité de rechercher un
acquéreur de l’immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner
mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra être conclue
qu’après autorisation du Juge de l’exécution - l’intervention possible d’un
Huissier de Justice et l’obligation de le laisser pénétrer dans les lieux
afin de dresser un Procès Verbal de description de l’immeuble - la possibilité pour le débiteur de
bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle s’il
remplit les conditions de ressources - la possibilité pour le débiteur personne physique, s’il s’estime en situation de surendettement, de saisir la commission de surendettement des particuliers (art. L 331-1 du Code de la Consommation) - L’obligation, lorsque le bien fait
l’objet d’un bail, d’avoir à indiquer à l’Huissier de Justice, les nom, prénom et adresse du preneur ou, s’il s’agit
d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Le commandement doit
être publié dans les 2 mois de sa délivrance au bureau des hypothèques
compétent. Il en résulte des effets importants : - l’indisponibilité du bien, - la saisie de ses fruits - la restriction aux droits
de jouissance et d’administration du débiteur. à l’égard des tiers ces effets courent
à compter de la publication du commandement. Il en résulte l’inopposabilité,
notamment, des inscriptions de sûretés postérieures. C’est un avantage précieux lorsque le
syndic a commis la faute de ne pas procéder en temps utile à l’inscription de
l’hypothèque légale du syndicat après notification au débiteur d’une mise en
demeure dans les conditions prévues par l’article 19 de la loi de 1965. 2. Procès verbal de description A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du
commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de
justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux désignés dans le
commandement afin de dresser un procès-verbal de description, dans les
conditions prévues par les articles 20 et 21 de la loi du 9 juillet 1991
susvisée. Ce
procès-verbal comprend : 1° La
description des lieux, leur composition et leur superficie ; 2°
L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi
que la mention des droits dont ils se prévalent ; 3°
Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ; 4° Tous
autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par
l’occupant. L’huissier
de justice peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se
faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité. Quand le bien et un lot
de copropriété, le procès-verbal de description ne se borne pas à
l’indication des coordonnées du syndic. Nous reviendrons sur ce point par la suiute. Le nouveau régime
n’impose pas la vente du bien saisi aux enchères publiques. Cette pratique théoriquement
excellente a donné lieu à des pratiques scandaleuses par le biais d’ententes
entre des candidats acquéreurs des divers biens affichés pour une audience
des criées. Le créancier poursuivant
doit ensuite, dans le délai de 2 mois assigner, devant le Juge de
l’Exécution, le débiteur à une audience d’orientation. B. orientation de l’exécution : vente amiable ou judiciaire L’orientation
de la procédure de saisie est une innovation remarquable de la réforme. Tout en assurant la sécurité
juridique du créancier, elle « humanise » l’exécution en permettant
la vente amiable du bien saisi à un prix convenu et à un acquéreur qui peut
être choisi dès lors que le prix permet de payer le principal, let intérêts
et les frais mais à la charge du débiteur. Dans certains cas, elle
peut même profiter au(x) créancier(s)
en éliminant le risque lié à la vente aux enchères. L’assignation doit être
délivrée à l’ensemble des créanciers inscrits, révélés par la levée d’un état
au bureau des hypothèques au moment de la publication du commandement de
saisie. L’assignation doit être
délivrée dans un délai compris entre 1 et 3 mois avant la date d’audience. Elle comprend des mentions obligatoires à peine de nullité : - Principalement le montant de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste - Encore aussi l’indication de la
possibilité de demander au Juge de l’Exécution à être autorisé à vendre le
bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue
dans des conditions satisfaisantes - Et celle de la possibilité de
bénéficier de l’aide juridictionnelle. Dans un délai de 5 jours
de sa délivrance au débiteur, chacun des créanciers inscrits doit être
assigné à comparaître à l’audience d’orientation. L’assignation doit
comporter sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien
saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux
des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au Greffe du Juge de
l’Exécution, et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau
d’inscription. Lorsque le créancier
poursuivant est un tiers, et que le syndicat est lui-même créancier, inscrit
ou non, le syndic doit être en mesure de présenter un décompte précis et
conforme aux règles régissant la mise en jeu du privilège spécial du
syndicat. Nous reviendrons plus sur cette importante question. L’évocation
du privilège spécial incite à s’interroger sur l’opportunité pour les
créanciers autres que le syndicat de provoquer l’intervention de celui-ci
lorsqu’aucune inscription ne figure sur l’état. En effet, le privilège est
occulte et le créancier poursuivant, - et a fortiori les autres -, peuvent
avoir la mauvaise surprise d’une mise en œuvre de privilège pour un montant
récent et important. La mention de la
délivrance de l’assignation et des dénonciations aux créanciers inscrits est
portée en marge de la copie du commandement publié aux hypothèques, dans les
8 jours de la dernière signification en date. 2. cahier des conditions de la vente établissement et dépôt Le créancier poursuivant, rédacteur du cahier des conditions de la vente, doit le déposer au Greffe dans les trois jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation au débiteur saisi. On doit y trouver à
peine de nullité : - Le décompte des sommes dues au
créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus, ainsi que
l’indication du taux des intérêts moratoires - La désignation
de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant
l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès verbal de
description - Les indications relatives aux baux
consentis sur le bien par le saisi Les créanciers inscrits
disposent d’un délai de 2 mois, à compter de la dénonciation du commandement
de payer, pour déclarer leur créance par acte d’Avocat déposé au Greffe et
accompagné du titre de créance et du bordereau d’inscription. A noter qu’un créancier
ayant inscrit une sûreté sur l’immeuble après la publication du
commandement de payer mais avant la publication de la vente peut
intervenir à la procédure en déclarant, sous les mêmes formes, sa créance
arrêtée au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration
doit être faite par acte d’Avocat déposé au Greffe du Juge de l’Exécution
dans un délai de 15 jours suivant l’inscription et doit être dénoncée au
créancier poursuivant et au débiteur. On remarque au passage
que, désormais, c’est au créancier poursuivant qu’il appartient de se faire
remettre par le Greffe copie de l’ensemble des créances produites et de
dresser un état des créances, ordonnées selon leur rang, qui devra
impérativement être remis au Greffe 15 jours au moins avant la date fixée
pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable. A l’audience
d’orientation, le débiteur peut comparaître en personne, sans le concours
d’un avocat. Cela fait peser sur le Magistrat une sorte d’obligation de
conseil, ou plus exactement de contrôle de la bonne compréhension du
déroulement de l’audience. Le Juge peut autoriser
la vente amiable si le débiteur en a fait la demande. Le débiteur peut
également solliciter la suspension de la procédure de saisie immobilière en
raison de sa situation de surendettement. A défaut c’est la
solution de la vente judiciaire qui est adoptée. Le Greffe procède à la
notification du Jugement. Il est susceptible d’appel dans les 15 jours de
celle-ci. C. La vente amiable sur autorisation Judiciaire Si le Juge autorise la
vente amiable il fixe dans son Jugement le montant du prix en deçà duquel
l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions du marché ainsi que, le
cas échéant les conditions particulières de la vente, il taxe les frais de
poursuite à la demande du créancier poursuivant et il fixe la date de
l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai ne pouvant
excéder 4 mois. La procédure est
suspendue pendant ce délai. Si le bien est vendu à
l’amiable, un acte préparatoire est à établir comme dans le cas d’une vente
ordinaire. L’acte notarié n’est préparé qu’après consignation du prix et des
frais de la vente et justification du paiement des frais taxés. Les sommes versées par l’acquéreur sont consignées et
acquises aux créanciers participant à la distribution. Une audience de rappel
se tient dans laquelle le Juge s’assure que : L’acte de vente est conforme aux
conditions qu’il a fixées Le prix a été consigné L’état ordonné des créances a été
dressé Il ordonne la radiation des hypothèques. Le jugement rendu n’est pas
susceptible d’appel. Si aucune convention
préparatoire n’est présentée à l’audience de rappel, le Juge ne peut accorder
de délai supplémentaire que si le demandeur justifie néanmoins d’un
engagement écrit d’acquisition, ce nouveau délai ne pouvant excéder 3 mois. Le débiteur doit rendre
compte de ses démarches à la demande du créancier poursuivant. Celui ci peut, à tout moment, assigner le débiteur pour faire constater sa carence et ordonner
la reprise de la procédure. Dans un tel cas le Juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui
doit se tenir dans un délai entre 2 et 4 mois. On note ici encore que
le texte veille à maintenir un strict équilibre entre les situations opposées
du créancier poursuivant et du débiteur saisi. A défaut de pouvoir
constater la vente amiable le Juge ordonne la vente forcée. Elle intervient dans le
cas où le débiteur n’a pas sollicité l’autorisation de vendre amiablement ou
lorsque la vente amiable n’a pu aboutir. Nous nous bornerons ici
à mentionner les principales phases de l’opération en soulignant les
questions intéressant les copropriétés. Le Juge fixe la date de
l’audience d’adjudication dans un délai de 2 à 4 mois à compter du prononcé
de sa décision. Il fixe les modalités de visite de l’immeuble à la demande du
créancier poursuivant. Un report de la vente ne peut être accordé que pour un
cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement. Le débiteur peut demander la modification du montant de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, en cas d’insuffisance manifeste. Le nouveau
régime prévoit comme auparavant que le créancier poursuivant est déclaré
adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Lorsque c’est le syndicat
des copropriétaires qui est créancier
poursuivant, cette disposition posé des problèmes pratiques évidents. Le
syndic doit rappeler cette disposition lors de l’assemblée appelée à décider
la saisie immobilière et proposer les solutions possibles. Il doit
recommander un montant de mise à prix raisonnable. Nous reviendrons sur ces
points. Si le Juge a décidé une
augmentation du montant de la mise à prix, à défaut d’enchère sur le prix
modifié, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de
ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale. Le créancier poursuivant ne peut donc être engagé pour un montant supérieur à la mise à prix qu’il a proposée en cas d’absence d’enchères. L’avocat dernier
enchérisseur est tenu de donner au Greffier avant l’issue de l’audience
l’identité de son mandant. La possibilité de
surenchérir après l’adjudication est conforme à l’intérêt du débiteur comme à
ceux du créancier poursuivant. Le délai de surenchère
du dixième est porté à 15 jours. La surenchère implique une nouvelle
audience, avec publicité à l’initiative du surenchérisseur, dans un délai de
2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. Celle-ci doit être dénoncée
dans les 3 jours à l’ensemble des parties, par acte d’Huissier. L’audience se déroulera
sur la mise à prix modifiée ; Aucune nouvelle surenchère ne sera recevable et
la vente sera définitive. 3. Consignation du prix ; paiement provisionnel au créancier prioritaire Le prix, dans tous les
cas, doit être consigné dans un délai de deux mois à compter de la date
d’adjudication définitive à peine de réitération des enchères. Après la publication du titre de vente et au vu d’un
état hypothécaire, le créancier de 1er rang figurant dans l’état ordonné des
créances, peut demander à être payé à titre provisionnel pour le principal de
sa créance. Qu’en est-il lorsque le
syndicat des copropriétaires est créancier non poursuivant, mais doté du
privilège spécial ? En vertu de l’article 2374 du Code civil, il prime
tous les créanciers pour l’année de charges en cours et les deux précédentes
années échues (par exemple 2012 en cours, 2011 et 2010). Il vient ensuite en
concours avec le vendeur et, éventuellement, le prêteur de deniers, pour les
deux années antérieures (2009 et 2008). Sous l’ancien régime de
la saisie immobilière, une pratique fréquente était l’insertion dans le
cahier des charges de dispositions relatives au « Paiement
provisionnel du syndicat des copropriétaires » : Passé le
délai de six mois après l’adjudication définitive, le syndicat des
copropriétaires pourra par l’intermédiaire de son avocat, demander au
Bâtonnier, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre
provisionnel de sa créance garantie par l’article 2103-1° bis alinéa 2 du
Code civil. A l’appui de sa demande, il devra fournir : [….] Il suffit de s’en
tenir à la lecture du texte : Le créancier de
premier rang peut demander le paiement provisionnel Le syndicat des
copropriétaires est créancier de premier rang dans la limite de sa créance au
titre de l’exercice en cours et des deux années antérieures Dans cette limite il
peut donc prétendre au paiement provisionnel. ARTICLE DOUZE PAIEMENT PROVISIONNEL DU CREANCIER DE
PREMIER RANG Après la publication du titre de vente, le créancier de premier rang, pourra par l’intermédiaire de son avocat, demander à la CARPA d’AIX EN PROVENCE, consignataire, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre provisionnel de sa créance en principal. Les intérêts, frais et accessoires de cette créance sont payés une fois le projet de distribution devenu définitif. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. A l’appui de sa demande, il devra être fourni : - un état hypothécaire sur publication du titre de vente, - la copie de l’état ordonné des
créances. Les frais de poursuite
taxés sont aussi payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix et,
comme par le passé, s’agissant des frais préalables à la vente, il doit en
être fourni justificatif au Greffe avant l’expiration d’un délai de 2 mois à
compter de la date d’adjudication définitive. Le Jugement
d’adjudication est notifié par le Greffe au créancier poursuivant, au
débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute
personne ayant élevé contestation. Le titre de vente,
consiste dans l’expédition du cahier des conditions de la vente revêtu de la
formule exécutoire ; il est délivré par le Greffier à l’adjudicataire et,
s’il le demande, au créancier poursuivant ; il est publié au bureau des
hypothèques soit par l’un, soit par l’autre. Dans le cas où le prix
n’aurait pas été consigné, ni les frais payés, la vente se trouve être
résolue de plein droit et l’adjudicataire défaillant sera tenu au paiement de
la différence entre son enchère et le prix de revente, si celui-ci est
moindre. Le bien sera remis en vente à la demande du créancier poursuivant,
d’un créancier inscrit, voire même du débiteur saisi. Toute personne
intéressée à provoquer la remise en vente se fera délivrer un certificat de
carence par le Greffe, qu’il fera signifier au saisi, à l’adjudicataire et le
cas échéant au créancier ayant sollicité la vente. L’adjudicataire peut contester
le certificat dans un délai de 15 jours à compter de sa signification. La
décision du Juge sur cette contestation est sans appel possible. Le Greffe avise
l’ensemble des parties de la date d’audience sur réitération des enchères,
par lettre recommandée avec accusé de réception. Les formalités de
publicité sont réitérées et le jour de l’audience les enchères sont réitérées
dans les conditions des articles 72 à 82 du Décret du 27 Juillet 2006. Le créancier
poursuivant, en l’absence de paiement préférentiel et dans le cas de
pluralité de créanciers répondant aux conditions de l’article 2214 du Code
Civil, notifie dans le mois suivant la publication du titre de vente, une
demande d’actualisation des créances aux créanciers inscrits, ainsi que, s’il
en a connaissance, aux créanciers énumérés au 1°Bis de l’article 2374 (notamment le syndicat des copropriétaires), et à
l’article 2375 du Code Civil. Le décompte actualisé
doit être produit par conclusions d’avocat dans les 15 jours de la demande. En pratique, dans le cas du syndicat des copropriétaires, cela portera essentiellement sur le montant des charges et travaux qui n’auraient pas été pris en compte dans la déclaration de créance et qui seraient échus depuis cette dernière et jusqu’à la vente. Il appartient à la
partie poursuivante d’élaborer un projet de distribution qu’elle doit
notifier aux créanciers et au débiteur dans le mois suivant l’expiration du
délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance. Une éventuelle
contestation peut être formée par acte d’avocat auprès de la partie
poursuivante. A défaut de contestation
ou de réclamation dans les 15 jours de la notification, toute partie au
projet de distribution peut solliciter l’homologation par le Juge, par voie
de requête dans les 15 jours à peine d’irrecevabilité. Le Juge de l’Exécution
confère force exécutoire au projet après vérification de ce que les
créanciers parties à la procédure et le débiteur aient pu valablement faire
valoir leurs contestations ou réclamations. En cas de contestation
il appartient au requérant de convoquer les créanciers et le débiteur dans le
délai de 15 jours à 1 mois de la 1ere contestation. Si un accord intervient
sur la distribution du prix il en est dressé procès verbal et, à la requête
de la partie la plus diligente, le Juge de l’Exécution confère force
exécutoire après en avoir vérifié la régularité. A défaut de Procès
Verbal d’accord la partie poursuivante, ou en cas de carence toute partie
intéressée, saisit le Juge de l’Exécution et expose les difficultés
rencontrées, sollicitant la distribution Judiciaire. C’est, dans ce cas, le Juge qui établira l’état des répartitions. Comme on peut le voir
cette procédure devient plus technique encore que la précédente pratique des
saisies immobilières et contraindra le poursuivant au respect très strict des
multiples délais imposés par les textes. La créance devra être
parfaitement établie et justifiée, dès le dépôt du cahier des conditions de
la vente, et les pièces justificatives de l’actualisation de la créance
devront impérativement être rassemblées très rapidement après l’audience
d’adjudication. II. saisie immobilière d’un lot de copropriété Dans tous les cas de figure la saisie immobilière d’un
lot de copropriété se présente comme une procédure devant aboutir à la vente
d’un lot. Depuis la réforme récente il peut s’agir d’une vente
amiable sous contrôle judiciaire. Les formalités prévues pour l’information préalable
de l’acquéreur, puis pour l’information du syndicat et la sauvegarde de ses
intérêts financiers sont identiques à celles imposées par n’importe quelle
mutation de la propriété du lot. Dans un Cahier des conditions de vente sur saisie immobilière poursuivie par devant le Juge de l’exécution du TGI d’Aix en Provence on trouve la clause suivantes : CLAUSES SPECIALES Dans le cas où l’immeuble vendu dépend d’un ensemble en copropriété, il est rappelé qu’en conformité avec le Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6, l’adjudicataire est tenu : - de notifier au Syndic de la copropriété (soit par lui-même soit par le Notaire qui a établi l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire) l’acte ou décision qui, suivant les cas, réalise, atteste, constate le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot ou la constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation. En conséquence, l’adjudicataire devra notifier le jugement au syndic dès que l’adjudication sera définitive, par lettre recommandé avec avis de réception, en y portant la désignation du lot ou de la fraction de lot, les noms prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou titulaire du droit, et, le cas échéant, le mandataire commun, si cette adjudication est faite au profit de plusieurs personnes ayant constitué une société propriétaire ou encore au profit de plusieurs indivisaires comme en cas d’usufruit. L’avocat de l’adjudicataire est tenu de présenter à l’avocat poursuivant un certificat du syndic de copropriété ayant moins d’un mois de date, attestant que le ou les saisis sont libres de toute obligation à l’égard du syndicat. A défaut d’avoir obtenu ledit certificat, l’avocat de l’adjudicataire est tenu de notifier au syndic de la copropriété tel acte ou décision qui, suivant les cas, atteste ou constate le transfert de propriété. Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 modifiée, qui devra être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, lors de l’adjudication, au Syndic de la copropriété par l’avocat poursuivant et permettant audit syndic, avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, de former l’opposition par acte extrajudiciaire valant mise en oeuvre au profit des syndicats des copropriétaires du privilège immobilier spécial mentionné à l’article 19-1 de la même loi et prévu par l’article 2374 du Code Civil. Toutes les stipulations du
règlement de copropriété et, le cas échéant, de ses avenants ou annexes,
s’imposeront à l’adjudicataire, même en cas de divergences avec les
stipulations du présent cahier des conditions de vente. Lorsque la saisie aboutit à une vente judiciaire, le
syndic est amené à fournir préalablement les mêmes éléments d’information
mais ils sont insérés dans le cahier des conditions de la vente par l’avocat poursuivant. Il s’avérera
nécessaire de les actualiser car il peut exister un délai significatif entre
l’établissement de l’état daté et l’audience d’adjudication. Après l’adjudication il appartient à l’avocat poursuivant
de notifier le transfert de propriété au syndic et lui adresser l’avis prévu
par l’article 20 de la loi. Lorsque la saisie immobilière du lot est réalisée à
l’initiative du syndicat pour le recouvrement de charges impayées il faut
rappeler en outre les conditions dans lesquelles le syndic doit être habilité
par l’assemblée générale à poursuivre la vente du lot du débiteur de charges. Dans de nombreux cas, le syndicat, créancier inscrit ou
non, n’a pas pris l’initiative de réaliser la saisie immobilière. Il doit
donc, en sus de la réalisation des prestations décrites ci-dessus, intervenir
pour obtenir paiement des charges impayées dans une saisie immobilière
diligentée par un autre créancier du copropriétaire débiteur. A cette
occasion il fait prévaloir son privilège spécial. Les syndics doivent avoir conscience de la
nécessité d’apporter un soin particulier à la mise en œuvre des formalités
imposées dans le cas de la saisie immobilière d’un lot. La responsabilité du
syndic peut être lourdement engagée à l’égard du syndicat comme à l’égard des
autres créanciers, voire du débiteur saisi dans quelques cas. Les sommes en
cause sont toujours relativement importantes et les parties à l’opération
sont généralement peu soucieuses de faire abandon de leurs prérogatives. A. saisie immobilière a l’initiative du syndicat La saisie aux fins de vente d’un bien immobilier est une
mesure grave. C’est le cas a fortiori lorsque le syndicat des
copropriétaires est amené à envisager cette procédure d’exécution à
l’encontre de l’un des membres de la communauté immobilière. On a toujours considéré que
le créancier commet un abus de droit en utilisant un moyen d’exécution
disproportionné par rapport à l’importance de sa créance. C’est bien entendu
le cas pour un syndicat de copropriétaires lorsqu’il apparaît que le
recouvrement de la créance pouvait être effectué par des voies plus douces. Généralement, la nécessité de
recourir à la saisie immobilière trouve son origine dans le défaut de
paiement d’appels de fonds importants au titre de travaux ou opérations
exceptionnelles, et beaucoup plus rarement dans l’accumulation de retards de
paiement des provisions sur charges ordinaires. En principe, le syndic aura
donc fait le nécessaire pour assurer la mise en place des garanties du
syndicat, notamment l’hypothèque légale après délivrance de la mise en
demeure visée par l’article 19 de la loi. Il aura également fait le
nécessaire pour engager la procédure de recouvrement devant la juridiction
compétente. La saisie immobilière présente l’avantage de permettre au
syndicat de prendre l’initiative pour la mise en œuvre du privilège spécial
lorsqu’il existe un autre créancier inscrit. A défaut, les copropriétaires
doivent attendre le bon vouloir de ce créancier qui n’est pas toujours pressé
lorsqu’il s’agit d’un établissement financier. Nous reviendrons sur cette
question et notamment sur la date à retenir pour la mise en œuvre du
privilège qui résulte normalement de la délivrance d’une opposition après
notification au syndic de l’avis prévu par l’article 20 de la loi 1. Autorisation au syndic d’engager la saisie immobilière En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,
le syndic peut exercer sans autorisation de l’assemblée les actions
syndicales en recouvrement des charges et mettre en œuvre les voies
d’exécution forcée. Mais le texte comporte une
exception pour la saisie en vue de la vente d’un lot. La procédure de saisie immobilière exige le concours d’un
avocat spécialisé. Il peut s’agir de l’avocat qui a été chargé du
recouvrement ou de son correspondant habituel pour les saisies immobilières. Le syndic doit bénéficier de ce concours dès le moment de
la préparation de l’assemblée appelée à autoriser la saisie. Les modalités d’établissement de la décision
d’autorisation ont fait l’objet dans le passé de quelques controverses. La
mise en œuvre de la saisie immobilière d’un lot est désormais mieux encadrée.
Mais les sources sont diverses : Textes applicables Il faut prendre en considération d’abord le nouveau
régime de la saisie immobilière puisque la saisie n’aboutira
pas forcément à une vente aux enchères. Sous les réserves que nous avons
formulées plus haut, le syndicat se trouve finalement en présence d’une vente
classique à l’occasion de laquelle il va pouvoir récupérer le montant de sa
créance. Mais le particularisme de
l’orientation de la saisie n’aura d’effet qu’au moment de l’audience
d’orientation. Il faut d’abord faire pratiquer la saisie immobilière. Le décret du 14 mars 2005 et l’arrêté de la même date
fixent le régime de la dépréciation des créances du syndicat Article 4 du décret comptable « Les dépréciations
de créances douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après
avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au
recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à
la saisie immobilière. » Article 10 Classe 4 de
l’arrêté comptable « Le compte 49
«Dépréciation des comptes de tiers» comprend deux comptes : 491
« Copropriétaires » et 492 « Personnes autres que les
copropriétaires ». Ils enregistrent les montants qu’il est nécessaire de
provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement
perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la
décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. »
Le compte 49 « Dépréciation des
comptes de tiers » est crédité par le débit du compte 68 « Dotation aux
dépréciations sur créances douteuses » et il est débité par le crédit du
compte 78 « Reprise de dépréciation sur créances douteuses ». Le décret du 20 avril 2010 a apporté
deux modifications importantes au décret du 17 mars 1967 : L’article 5-2 est ainsi rédigé : « Art. 5-2.-Pour l’application du 1° bis de l’article 2374 du code
civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du
décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. » Jusqu’à présent l’article 5-2 faisait référence à l’année civile. Le
syndic devait remanier les comptes lorsque l’exercice du syndicat créancier
courait du 1er juillet au 30 juin par exemple. Bien entendu le
syndic doit respecter strictement le rattachement des charges et produits à
l’exercice. L’article
11 est ainsi modifié : 1° Au 7° du I, la référence : « 26-2 » est
remplacée par la référence : « 26 » ; 2° Le I est complété par les quatre alinéas
suivants : - « 10°[…] - « 11° Les projets de résolution
mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le
montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées
définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser
le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ; - « […] Date souhaitable de l’assemblée À quel moment cette assemblée doit-elle être
réunie ? Une première évidence est que le syndicat lui-même doit
avoir la certitude de l’existence de sa créance et de son montant en
principal. La prudence commande alors de ne convoquer l’assemblée qu’après
obtention d’une décision judiciaire exécutoire. Il a été jugé que le syndicat pouvait autoriser le syndic
avant d’avoir obtenu un titre exécutoire (CA Versailles 18-01-2001 Administrer novembre 2001 note Bouyeure). L’article 4 du décret du 14 mars 2005 conduit
à penser qu’il est au moins nécessaire d’avoir préalablement « mis
en oeuvre les diligences nécessaires au
recouvrement ». Qu’en statuant
ainsi, alors qu’une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une
décision générale pouvant s’appliquer à toute condamnation, autoriser un
syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire
non désigné, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; La Cour de cassation ( Cass 3e
15-02-2006-1 )
écarte l’adoption par l’assemblée d’une décision « passe-partout »
donnée par avance au syndic pour tout cas de recouvrement venant à se
présenter : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’une assemblée générale ne peut,
par anticipation et par une décision générale pouvant s’appliquer à toute
condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie
immobilière contre un copropriétaire non désigné, la cour d’appel a violé le
texte susvisé ; » La solution raisonnable est donc de tenir l’assemblée
aussitôt après le prononcé d’une décision susceptible de devenir rapidement
exécutoire. 2.
Ordre du jour de l’assemblée De l’article 11-I-11° il ne faut retenir comme
projets de résolution à inscrire obligatoirement à l’ordre du jour que
l’autorisation de saisir et la mise à prix. En effet il peut y avoir saisie
immobilière et vente du lot sans aucun risque de perte financière quand
l’hypothèque légale a été inscrite et a fortiori quand il n’existe pas
d’autre créancier inscrit. Ce sont d’ailleurs les deux décisions liées étroitement à
la procédure de saisie. L’estimation des sommes définitivement perdues est
l’affaire des copropriétaires. Son approbation permet de rendre opposable à
tous les copropriétaires un appel de refinancement égal au montant approuvé. Quand le risque de perte financière existe, il convient
de le déterminer avec le concours de l’avocat. Il faut passer les opérations comptables
conformément aux dispositions du décret et de l’arrêté. L’assemblée générale doit être appelée à constater le
risque de perte, approuver son montant et autoriser le syndic à effectuer
l’appel de fonds nécessaire pour reconstituer la trésorerie syndical. Le
mécanisme de dépréciation n’entraîne pas abandon de la créance. Il convient
donc de veiller à la « mémoire de la créance ». Dans la pratique, il faut ajouter à l’ordre du jour de
l’assemblée d’autres questions. Les copropriétaires doivent être informés du risque pour
le syndicat créancier poursuivant d’être déclaré adjudicataire pour le montant de la
mise à prix en l’absence d’enchérisseur. C’est bien entendu au moment de
la fixation du montant de la mise à
prix que cette question peut faire débat. On ne doit pas oublier que le
débiteur saisi a la faculté de contester le montant de la mise à prix. Il
faut donc parvenir à une estimation au « juste prix ». Il est possible aussi
d’évoquer le conduite à tenir dans l’hypothèse où le
syndicat se trouverait adjudicateur. Les syndics professionnels ont la
pratique courante d’insérer une résolution leur donnant en quelque sorte un
mandat de revente du bien et fixant très prématurément, - c’est le moins
qu’on puisse dire -, le taux de leur commission à ce titre. Sans écarter la possibilité
ultérieure de charger le syndic de la revente, nous estimons qu’il n’y a pas
lieu de traiter cette question avant même le début de la procédure de saisie.
Le syndic doit être maintenu aussi longtemps que possible dans sa fonction de
mandataire social du syndicat et en toute indépendance de la fonction
marchande. On peut d’ailleurs noter
qu’après adoption d’un tel mandat de revente, le syndicat n’ayant pas
renouvelé ensuite le mandat de ce syndic pourrait se trouver lié pour la
revente à un professionnel écarté de la gestion syndicale !!! La
situation deviendrait alors burlesque. Projets de résolution Autorisation au
syndic en vue de la saisie immobilière
des lots 37 et 42 Le syndic indique que par arrêt de la Cour d’appel de …… en date du ………, M. Dupont a été condamné à payer au syndicat la somme de 23 243 € au titre des charges impayées pour les lots 37 et 42 ; que Me ……., huissier, a été chargé de la signification de cette décision et de son exécution. Il sera certainement nécessaire de constater la carence du débiteur dans le paiement des sommes dues. Il y aura donc lieu de faire procéder à la saisie immobilière des dits lots. Le syndicat des copropriétaires devra faire l’avance de frais de procédure de saisie immobilière. En cas d’absence d’enchérisseur lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire pour le montant la mise à prix. Cette opération exige une décision d’autorisation de l’assemblée appelée à délibérer sur les projets de résolution suivants : Résolution 1 L’Assemblée Générale autorise son syndic en exercice, assisté de Me …….avocat, à engager à la requête du syndicat, une procédure de saisie immobilière des lots 37 et42 appartenant à M. Dupont dès lors qu’il aura été constaté que la tentative d’exécution de l’arrêt de la Cour d’appel en date du ….est demeurée vaine. L’assemblée décide de fixer à ……….€ le montant de la mise à prix. Résolution 2 (le cas échéant) Le montant de sommes estimées définitivement perdues au sens du compte n°491 de l’état financier du Syndicat des Copropriétaires, tel qu’entendu par le décret du 14 mars 2005, complété par l’arrêté du 15 mars 2005, s’élève à … € L’assemblée autorise le syndic à effectuer un appel de fonds de ce montant auprès des autres copropriétaires, réparti au prorata des tantièmes des parties communes Il est
également possible d’utiliser pour tout ou partie les fonds provenant de l’emprunt
du syndicat auprès des copropriétaires antérieurement effectué. Nous évoquerons ultérieurement les solutions qui sont
retenues en ce qui concerne l’adjudication au profit du syndicat en l’absence
d’enchérisseur. 3.
cahier des conditions de la vente ; clause dite de « solidarité » A propos de l’établissement du cahier des conditions de la vente à l’initiative du syndicat créancier, nous devons évoquer la pratique ancienne d’insérer dans ce cahier une clause improprement qualifiée « clause de solidarité ». Elle a pour effet de mettre à la charge de l’acquéreur, en sus du prix, la paiement de la totalité des charges impayées par le débiteur saisi. Le montant précis de cette obligation doit bien entendu figurer dans le cahier des conditions. Nous rappelons que le privilège spécial du syndicat a été créé par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994. On trouve encore maintenant la véritable clause de solidarité dans les règlements de copropriété anciens. Elle jouait dans tous les cas de mutation de la propriété d’un lot en stipulant que l’acquéreur était de plein droit tenu au paiement des charges impayées par le vendeur. Sous cette forme, et pour les ventes amiables, la clause de solidarité a été déclarée non écrite par la Cour de cassation (Cass. civ. 3e 01/07/1980 RDI 1980 457 note Givord et Giverdon). En revanche, pour les ventes par adjudication, il a été jugé que le cahier des charges était une convention opposable à l’adjudicataire qui avait eu la possibilité da prendre connaissance de la clause avant la vente aux enchères. Il n’y avait d’exception que dans les cas où la clause ne figurait dans la version initiale du cahier des charges mais avait été insérée à la suite d’un « dire » quelques jours parfois avant l’audience d’adjudication. La 2e chambre de la Cour de Cassation (Cass. civ. 2e 18/01/1995 ) a jugé au contraire qu’elle était contraire aux dispositions des articles 2093 et 2094 du Code civil en ce qu’elle modifiait l’ordre de paiement des créanciers. Cela est tout à fait exact La Cour de
cassation confirme ici sa position exprimée dans un précédent arrêt du
21-12-2000 : « Mais attendu qu’ayant
relevé que l’adjudicataire avait eu connaissance du cahier des charges dont
il avait accepté toutes les clauses et conditions et qui n’avait pas été contestées
en temps utile, la cour d’appel a exactement retenu qu’il ne pouvait en
discuter leur exécution qui s’imposait à lui ; » On trouve
dans l’exposé des moyens une allusion claire aux critiques formulées. L’arrêt
d’appel les a écartées brutalement : « QU’il est vain pour Monsieur et Madame X... en s’appuyant sur des thèses doctrinales tendant à démontrer que l’adjudicataire serait recevable à contester la validité des clauses contenues dans le cahier des charges notamment celle dite de solidarité de prétendre sur le fondement de la violation des articles 1129 et 1591 du Code civil ainsi que des articles 701 et 714 de l’ancien Code de procédure civile à l’annulation de la clause n° 7 incriminée » Il est
pourtant bien vrai que cette clause a eu pour effet dans le passé de procurer
au syndicat des copropriétaires le « superprivilège »
qui lui avait été retiré. Si l’enchérisseur s’est fixé un plafond de
500 000 €, et s’il est contraint de verser 25 000 € au syndicat au titre
d’un arriéré de charges, il limite logiquement son offre à 475 000 € . C’est éventuellement le créancier inscrit en premier
rang qui est victime du mécanisme. C’est en
partie pour cette raison que le privilège spécial du syndicat a été rétabli. Les
praticiens ont eu conscience des effets économiques de l’insertion de cette
clause dite de solidarité dans le cahier des charges, devenu le cahier des
conditions de la vente, puisque l’Ordre des avocats au Barreau de Nice avait
établi un modèle de cahier des charges excluant la clause de solidarité. Dans
l’arrêt rapporté on lit à nouveau Mais attendu qu’ayant relevé que le cahier des charges, que toute personne, y compris l’adjudicataire, peut consulter avant la vente, constitue un contrat qui, faute de contestation avant l’audience éventuelle, s’impose à toutes les parties et que la clause qui y était insérée imposant à l’adjudicataire de payer les charges de copropriété dues par le débiteur saisi leur était opposable, la cour d’appel a exactement décidé que M. et Mme X... n’étaient pas recevables à en contester la validité La chanson
n’a pas vieilli. Mais on regrette de ne pas connaître l’entier dossier.
Pourquoi est-il nécessaire d’insérer
une telle clause alors que le privilège spécial devrait rassurer le
syndicat ? Faut-il admettre que la créance était si ancienne que le privilège n’aurait pas
suffi ? La vente amiable présente pour le syndicat l’avantage de ne
pas risquer de se trouver adjudicataire d’office faute d’enchérisseur, mais
aussi celui de laisser aux copropriétaires un moindre sentiment de remords
envers le débiteur saisi. Il peut néanmoins se faire que la vente amiable ne
permette pas au syndicat de recouvrer l’intégralité de sa créance. La vente aux enchères se déroule comme il a été indiqué. Le risque que nous venons d’évoquer doit être pris en considération dès le moment de l’assemblée appelée à autoriser la saisie immobilière. Il est conseillé d’envisager les modalités de financement du prix et des frais ainsi que le sort à réserver à cette « acquisition » pas toujours bienvenue. 4.
Le syndicat adjudicataire forcé Comme il a été indiqué plus haut le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, peut être déclaré adjudicataire forcé en l’absence d’enchérisseur. Cette situation ne peut se présenter que dans le cas où il n’a pas été possible d’opter pour la vente amiable lors de l’audience d’orientation. Cette situation est juridiquement complexe car le syndicat, dépourvu de personnalité morale, ne peut pas acquérir. C’est l’indivision des personnes ayant la qualité de copropriétaires à la date de l’adjudication qui doit supporter le prix du bien adjugé au montant de la mise à prix. Les syndics professionnels insèrent habituellement des stipulations présentées comme propres à remédier aux difficultés générées : « L’assemblée,
au cas où la copropriété de trouverait adjudicataire d’office : « Décide
de remettre ledit bien en vente : « Demande
au syndic de rechercher un acquéreur, - éventuellement avec le concours d’un
professionnel de son choix -, pour ledit bien au prix de ……… € « Fixe
les honoraires pour cette recherche d’acquéreur à …..% ttc du prix de vente
ttc « Autorise
le syndic à engager toute action en vue de l’expulsion de tout
occupant ; S’il est bien certain que l’éventualité d’une adjudication
d’office doit être évoquée avant la vente, il reste néanmoins inopportun
d’adopter une telle résolution. De toute
manière on ne peut pas admettre qu’elle soit incluse dans la
résolution comportant autorisation de poursuivre. Les copropriétaires doivent conserver la liberté de décision aussi longtemps que raisonnablement possible, notamment pour traiter directement avec un acquéreur potentiel, voire même l’un d’entre eux. Il faut noter d’ailleurs que le bien devient une partie commune indivise entre les copropriétaires à la suite de l’adjudication. Pour autant il ne perd pas sa vocation privative. Mais, en l’absence d’une dérogation légale spécifique, la revente doit être décidée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi. JPM Mise à jour
27/01/2015 La rigueur de cette solution simpliste mérite un assouplissement. Le bien échu au syndicat est incontestablement indivis. Mais il ne s’agit pas vraiment d’une partie commune de l’immeuble, « affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Il n’y a pas lieu de rechercher si sa conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Les copropriétaires n’ont pas eu la volonté d’acquérir le lot. Ils ont seulement accepté le risque d’une adjudication par défaut d’enchérisseur, impérativement lié à l’exécution forcée d’une décision judiciaire tendant à rétablir l’équilibre des finances syndicales. Il n’entre pas dans l’objet du syndicat d’assumer l’exploitation locative de ce bien. De toute manière les copropriétaires ont été obligés de contribuer au paiement du prix. La revente du bien s’impose pour le remboursement. On ne trouve ici aucune des raisons qui justifient l’exigence d’une majorité renforcée pour l’aliénation d’une véritable partie commune. Le principe du parallélisme des formes
permet donc que la revente du bien soit décidée à la majorité simple tout
comme l’acceptation du risque votée avec la décision de recourir à la saisie
immobilière. Il semble raisonnable de suggérer au Législateur de
préciser quelque peu la procédure à respecter à propos de cet avatar peu
connu du droit de la copropriété. B.
saisie immobilière à la requête d’un
créancier tiers Nous retenons ici comme hypothèse de travail que le
syndicat est lui-même créancier du débiteur saisi. Le syndic doit donc
veiller à pouvoir réagir rapidement à toute demande de délivrance
d’information et a fortiori à toute notification faisant courir un délai
contre le syndicat. Nous évoquerons différents cas Le syndicat a fait inscrire
l’hypothèque légale ou non L’audience d’orientation
aboutit à une vente amiable ou à un vente aux
enchères Bien qu’elle soit antérieure à la réforme de 2006 nous
rappelons la recommandation n° 11 de la Commission relative à la copropriété,
en sa partie I relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en
copropriété. Notez que dans le régime antérieur de la saisie
immobilière, la procédure ne pouvait aboutir qu’à une vente aux enchères,
abstraction faite de quelques exceptions très rares. Et aussi également que le privilège spécial du syndicat a
été rétabli (dans l’art. 19-1) par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994. I. – VENTE
PAR ADJUDICATION La commission rappelle : – que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1956 et 6 du décret du 17 mars 1967, ci-dessus reproduits, sont applicables à une vente par adjudication d’un lot de copropriété, qu’il s’agisse d’une vente devant le tribunal sur licitation ou sur saisie immobilière ou encore d’une adjudication devant notaire. En conséquence, la commission recommande à l’avocat du créancier poursuivant, ou au notaire : – de demander au syndic, préalablement à la vente, l’état daté prévu par l’article 5 du décret, ceci afin d’assurer la meilleure information possible des acquéreurs, à défaut de pouvoir recourir, dans la plupart des cas, au certificat de l’article 20 de la loi ; – de faire figurer dans le cahier des charges de la vente le domicile élu où sera reçue une éventuelle opposition ; le choix de ce domicile n’est pas réglementé. Il se portera de préférence sur le cabinet de l’avocat ou l’étude du notaire chargé de recevoir les fonds ; – après la vente, de notifier sans délai au syndic le jugement ou le procès-verbal d’adjudication qui constitue l’acte translatif de propriété. Cette notification rappellera l’élection de domicile, le délai de huitaine pour faire opposition et l’obligation, le cas échéant, pour le syndic d’y procéder par acte extrajudiciaire. Pour ce qui concerne le contenu de l’opposition, les créances dont le syndicat peut faire état, la pratique de la clause dite « de solidarité » et l’opportunité d’inscrire au plus tôt l’hypothèque légale du syndicat, il est renvoyé à la recommandation n° 9 ; – enfin, d’aviser le détenteur effectif des fonds, par exemple le bâtonnier, s’il a été constitué séquestre et le juge si une procédure d’ordre est ouverte. Par ailleurs, il a été déjà rappelé dans la recommandation n° 9 que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n’a qu’un caractère chirographaire et que l’opposition formée par le syndic n’emporte pas de privilège au profit du syndicat. Dans le cas d’une vente sur saisie immobilière l’opposition du syndic n’aura nécessairement qu’un objet limité à la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le défaut de notification de l’adjudication au syndic n’ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s’il était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d’être effectivement payé. Nous rappelons également la clause du Cahier des
conditions de vente sur saisie immobilière poursuivie par devant le Juge de
l’exécution du TGI d’Aix en Provence reproduite plus haut en II. Le syndic peut être informé de différentes manières de la
saisie pratiquée sur un lot par un créancier tiers. L’article 36 du décret
énonce qu’il y a lieu de faire figurer dans le PV descriptif : « le cas échéant, le nom et
l'adresse du syndic de copropriété », pour vérifier l’existence d’une
créance privilégiée du syndicat des copropriétaires. A ce stade le
commandement a déjà été délivré. L’avocat poursuivant prépare l’assignation
pour l’audience d’orientation et le dépôt du cahier des conditions de la
vente (anciennement le cahier des charges). Pour réaliser ce cahier, l’avocat a besoin, comme le
notaire pour une vente amiable, d’un certain nombre de renseignements qui
sont habituellement demandés avec l’état daté. L’état daté est ici un document important dont l’objet
n’est pas restreint à l’information de
l’acquéreur. Il est un prélude à la mise en jeu du privilège spécial. 2.
opposition et mise en œuvre du
privilège spécial À la suite de l’adjudication, l’avocat poursuivant devra
adresser au syndic par notifications distinctes : D’une part l’avis de
transfert de la propriété du lot D’autre part l’avis prévu par l’article 20 de la loi de
1965 dans le cas ou « le vendeur n’a pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de
toute obligation à l’égard du syndicat ». A la réception de ce dernier avis, le syndic dispose d’un
délai de quinze jours pour former par acte extra judiciaire opposition au
versement des fonds pour obtenir paiement des sommes restant dues par
l’ancien propriétaire. L’opposition doit énoncer le montant et les causes de
la créance. Dans le cas particulier d’une vente par adjudication cet énoncé doit être scrupuleusement conforme aux prescriptions des articles 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 2374 du Code civil que nous présentons dans le tableau suivant :
A noter que
l’article
5-2 modifié par le décret
n°2010-391 du 20 avril 2010 précise
désormais : « Pour
l’application du 1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de
l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif
aux comptes du syndicat des copropriétaires » Pour les problèmes relatifs à l’établissement de l’état
daté veuillez voir 7-6-2 Les créanciers inscrits, - souvent des établissements
financières -, tentent toujours de mettre à néant les oppositions faites par
les syndics dès lors qu’elles ont pour effet de faire jouer le privilège
spécial et d’amputer le prix qui doit leur revenir. Elles obtiennent parfois
satisfaction car les erreurs ou irrégularités dans l’établissement de
l’opposition sont sévèrement sanctionnées. On trouve un exemple récent dans Cass. civ. 3e 03/11/2011 n° 10-20182 : « Mais attendu qu’ayant relevé que les deux oppositions
comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus
était différente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une
recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que
l’opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et
des travaux selon le privilège ou le “ super privilège “ que le syndicat
invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le
lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d’un motif erroné
mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées
d’un décompte détaillé, n’étaient pas régulières ; » De
telles bévues engagent lourdement la responsabilité du syndic. Il
est simple de les éviter en apportant un grand soin à l’établissement de
l’état daté dont il suffit ensuite de reprendre les éléments lorsqu’il faut
préparer, - dans un relative presse -, l’envoi à l’huissier de l’opposition à
régulariser. On peut se contenter d’actualiser l’état daté le cas échéant. C.
Le cas particulier de l’assureur
« paiement des charges » Certains syndicats de copropriétaires souscrivent des assurances
couvrant les risques d’impayés de provisions et charges. Dans ce cas l’assureur ayant versé au syndicat les sommes
non payées par un copropriétaire se trouve subrogé dans les droits du
créancier et bénéficie du transfert des garanties dont le syndicat pouvait se
prévaloir. Une difficulté s’est présentée à propos de la subrogation dans le
privilège spécial du syndicat. En effet l’efficacité de la mise en œuvre du privilège
est subordonnée à la régularité de l’opposition délivrée par le syndic après
réception de l’avis prévu par l’article 20 de la loi. Cette mise en œuvre échappe donc à l’assureur subrogé ! Un arrêt de la Cour de cassation du 03/03/2004 montre les
inconvénients de ce mécanisme lorsque le syndic a négligé d’avoir informé
l’assureur de la délivrance de l’avis prévu par l’article 20 de la loi,
faisant courir le délai pour faire opposition. Cass
03/03/2004-2 : « Mais attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas
contestable que la SADA était subrogée dans les droits du syndicat pour la créance
de celui-ci qu’elle avait éteinte en se substituant aux époux X..., que rien
ne contredisait son droit à bénéficier pour ce qui la concernait du privilège
de l’article 2103-1 bis du Code civil, que néanmoins l’article 20 de la loi
du 10 juillet 1965 prévoyait que le notaire devait seulement donner avis de
la mutation à titre onéreux au syndic de l’immeuble, qualité que n’avait pas
la SADA, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches
qui ne lui étaient pas demandées, a exactement retenu que le délai de quinze
jours dont elle bénéficiait pour former opposition ne pouvait qu’être celui
qui avait couru à compter du 22 novembre 1996, date de la réception de l’avis
par le syndic et que signifiée le 20 février 1997 l’opposition de la SADA
était tardive ». Voir l’arrêt D.
créances non garanties par le privilège
spécial Certaines créances du syndicat ne peuvent bénéficier de
la garantie du privilège spécial soit à raison de leur nature, doit à raison de
leur ancienneté, alors qu’il existe d’autres créanciers pouvant prétendre à
la distribution du prix.. Dans le meilleur cas, elles peuvent néanmoins bénéficier de la garantie résultant de l’inscription de l’hypothèque du syndicat. A défaut il s’agit de créances chirographaires qui sont susceptibles d’être primées en tout ou partie par des inscriptions. Au mieux le syndicat est en concours avec d’autres créanciers pour obtenir un paiement souvent très partiel Parmi les créances du syndic ne bénéficiant pas de la
protection du privilège on peut noter : - le remboursement anticipé pour cause de vente du lot, de la quote-part du capital d’un emprunt souscrit par le syndicat pour l’exécution de travaux d’entretien et de conservation (Cass. civ. 3e 15-05-2002 Loyers et copropriété 2002 n° 247) - la créance au titre des engagements contractuels d’un copropriétaire en contrepartie d’une cession de partie commune - les frais accessoires aux charges de copropriété à la
suite d’un recouvrement forcé et notamment les intérêts Ces solutions ont donné lieu à des discussions assez
oiseuses. En effet la Cour de cassation ne prend en en compte que
l’interprétation du texte de l’article 2374 : « pour le paiement
des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10
juillet 1965 ». On comprend donc, tout en les regrettant, certaines
exclusions, mais on peut s’insurger quand il s’agit d’un emprunt qui a servi
à payer des charges ou travaux. Il est bien évident que dans ce cas la
créance du syndicat devrait être couverte par le privilège. Ces observations ont été entendues puisque le
régime légal des emprunts du syndicat y remédie partiellement. L’article 26-7 nouveau de la loi du 10 juillet
1965, créé par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 dispose : « Au regard du
privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les sommes
correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des
accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux » |
MAJ 27/01/15 |