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Le contenu de l’état daté Pour
que sonne le « cessez le feu » Il faut en finir avec la controverse sur le contenu de
l’état daté que doit fournir le syndic au notaire chargé de la vente d’un
lot. Rappelons, si besoin est, que l’état daté fait l’objet
des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Dans la pratique, les notaires demandent aux syndics de
remplir, outre un état financier, un questionnaire complémentaire assez
détaillé (voir un exemple de ce
questionnaire). L’examen de ce document montre que les renseignements
demandés ne peuvent être fournis que par le syndic et qu’ils sont
indispensables à l’information de l’acquéreur et à la réalisation de l’acte
de vente. Par exemple, le syndic est seul à pouvoir indiquer
l’existence d’une injonction administrative notifiée au syndicat, d’une
modification du règlement de copropriété en cours de publication, d’un
emprunt du syndicat (qui n’apparaît pas dans la comptabilité), d’un élément
d’équipement commun installé aux
frais de certains copropriétaires. Dans ce dernier cas, le droit de
rachat d’utilisation est lié au lot vendu. L’acquéreur sera créancier
potentiel d’un autre futur acquéreur si l’un de ses auteurs a contribué aux
frais d’installation. Dans le cas contraire, il pourra prétendre bénéficier
du droit de rachat. Il peut s’agir d’une élément déterminant de l’acquisition
dans certains cas (acquéreur âgé souhaitant pouvoir utiliser l’ascenseur). (Voir rachat d’utilisation d’une amélioration) Depuis des lustres, il est soutenu par les associations
de consommateurs - que le syndic n’est pas tenu de fournir les indications
demandées, dès lors que l’article D 5 ne vise que l’état daté au sens propre
du terme - qu’en conséquence le syndic ne peut demander aucune
rémunération à ce titre - que le notaire peut se procurer d’une autre manière les
renseignements demandés et ses démarches sont rémunérées par les honoraires
qu’il perçoit à l’occasion de la vente Ces arguments ont été retenus par quelques juridictions
saisies d’une contestation des honoraires demandés par le syndic. Elles se
sont fondées sur le respect strict des textes qui ne visent effectivement que
l’état daté. Il n’est pourtant pas douteux que le syndic doit
remplir la note complémentaire de renseignements aussi bien que l’état
daté ; que sa responsabilité est engagée dans les deux cas. La
rémunération de ces deux prestations est justifiée, ainsi que son imputation
à la charge du vendeur. L’examen des travaux parlementaires concernant la loi
portant engagement national pour le logement montre que, dans l’esprit du Législateur,
l’état daté et la note de renseignements s’inscrivent l’un et l’autre dans la
notion d’état daté. On lit dans le rapport n° 3089 présenté par M. Hamel,
député, au nom de la Commission des affaires économiques, de l’environnement
et du territoire : « En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés, comme « l'état daté », destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs. Considérant qu'il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit, le Sénat a prévu dans le dernier alinéa de cet article que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné, alors qu'actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation. Le pluriel de « documents individualisés » ne
laisse planer aucun doute sur le fait que l’état daté comporte deux
documents. Il serait opportun de préciser une fois pour toutes dans
le décret le contenu exact de l’état daté pour faire cesser la guérilla entre
les syndics et les associations de consommateurs qui demeure pérenne. Les
relations internes au sein des copropriétés s’en trouveraient rassérénés. |
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