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Tous propriétaires Il faut raison garder A. Les avis de Dominique Braye, président de l'Anah (15/09/2001) B. Le Bloc-note de H. Buzy-Cazaux (Capital.fr 09/09/2011) C. Notre article du 24 Janvier 2011 A. Les avis de Dominique Braye, président de l'Anah (15/09/2011) M. Dominique Braye, président de l'Anah, a évoqué le problème des copropriétés dégradées au cours d'une rencontre organisée par l'Association des journalistes de l'habitat et de la ville (AJIBAT), le 15 septembre 2011. Très judicieusement, M. Braye a insisté en premier lieu sur la nécessité d’assurer une meilleure information du public sur le régime juridique et financier de la copropriété : « Nombre d'entre eux ne savent pas qu'ils devront payer des charges ! ». Il estime que le redressement d’une copropriété exige une enquête sociale sur les copropriétaires et leur capacité à payer les charges. C’est certain, mais on ne peut se borner à l’étude de moyens de réparer les dégâts. Il faut impérativement exprimer les moyens de prévenir leur survenance. À cet égard, Hervé Chevreau, maire d'Epinay-sur-Seine, évoque à juste titre la nécessité de l’homogénéité du peuplement des copropriétés, qui passe forcément par l’homogénéité des bâtiments eux-mêmes. Pour ce faire, il impose une moyenne de 80 m² de SHON par logement pour les programmes neufs, ce qui paraît être une bonne solution « pour obtenir un équilibre entre les grands et les petits logements et prévenir les problèmes des copropriétés avec de petits logements. ». Cette solution devrait, à son avis, s’appliquer à l’avenir aux immeubles construits pour des opérations de défiscalisation. Par ailleurs, il n’est pas favorable à la vente de leur patrimoine par les bailleurs sociaux qui ne peut aboutir qu’à l’apparition de nouvelles copropriétés dégradées. Dans une étude consacrée au « partage d’un immeuble avec mise en copropriété » (27/11/2008) nous indiquions dans le même esprit : « Au surplus la division initiale de l’immeuble a pour objet de déterminer l’importance de sa population et son homogénéité relative ». (voir l’étude) Plus généralement nous avons fait valoir que les copropriétés anciennes étaient caractérisées par une homogénéité satisfaisante des bâtiments et des parties privatives qui était conforme à la notion de destination cohérente de l’immeuble présentée par les auteurs du projet de la loi de 1965, sans nuire pour autant à une relative mixité sociale. Dans les constructions modernes, la conception initiale de la destination de l’immeuble – « ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants » –, a été méprisée. Au cours de cette réunion, les remèdes aux situations existantes ont été évoqués. Nous retiendrons ici la création, en 2010, de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), société publique locale d'aménagement spécialisée dans le traitement de l'insalubrité par la ville et le département de Paris et la communauté d'agglomération Plaine commune. Elle a pour objet d’inciter les propriétaires à réaliser les travaux de réhabilitation, mais aussi de procéder à l'appropriation publique des immeubles les plus dégradés avec relogement des occupants en place. Après destruction des bâtiments, le terrain cédé à un maître d'ouvrage public ou privé. Les mécanismes juridiques traditionnels ont également été mis en cause : - Nécessité du développement du portage de lots pour intervenir dans de grosses copropriétés où il serait nécessaire d'acheter une cinquantaine ou plus de logements. - Facilitation de la déclaration d'utilité publique permettant une maîtrise plus rapide du foncier. - Facilitation aussi de la dissolution d’une copropriété, paralysée par la nécessité d’une décision unanime des copropriétaires. À ce propos, M. Chevreau critique la « sacralisation » de la propriété que l’on trouve, selon lui dans la loi du 10 juillet 1965. C’est une critique mal venue ! Il faut rappeler que la sacralisation de la propriété nous vient tout droit de la Révolution française. La loi de 1965 présente une construction juridique remarquable qui sauvegarde le caractère sacré de la propriété de la partie privative tout en imposant à son propriétaire les restrictions d’exercice de son droit qui sont imposées par le caractère collectif de l’institution juridique bienvenue qu’est le régime de la copropriété. La nécessité de l’unanimité pour la dissolution d’une copropriété est une disposition essentielle du statut. Dans l’un des plateaux de la balance, entre l’absolutisme du droit de propriété de la partie privative et les restrictions d’exercice imposées par le caractère collectif de l’institution, elle est un élément primordial du « droit de copropriété ». Du compte rendu de cette
réunion, nous retiendrons enfin des indications statistiques certainement
fiables puisqu’elles viennent de l’ANAH. Il existe en France 560.000
copropriétés. Cent mille d’entre elles seraient potentiellement
fragiles en France. Depuis 2006, 1000 copropriétés entrent chaque année dans
le dispositif des plans de sauvegarde. Pour ce qui est des personnes concernées, 27% des propriétaires bailleurs ou occupants se trouvent dans les strates les plus pauvres de la société. On doit constater que les spécialistes, dans notre domaine, de la prévention et de la réhabilitation, omettent assez systématiquement de faire valoir que les carences dans le recouvrement des charges de copropriété ont contribué, pour une part significative, à la délitescence des syndicats de copropriétaires et à la ruine de bâtiments. On critique, - parfois à juste titre, souvent à tort -, le laxisme des syndics. On oublie que l’octroi systématique de délais par certains Tribunaux d’instance, - finalement nuisibles aux débiteurs eux-mêmes, a bien souvent contrarié la bonne gestion des syndicats. Et encore que les services de la curatelle des lots en déshérence ont largement contribué aussi aux difficultés financières de certains syndicats. On peut encore citer quelques errements de la jurisprudence pour les successions acceptées sous bénéfice d’inventaire (dans le régime ancien) et aussi pour l’application judicieuse de certaines facilités légitimement accordées aux « rapatriés » mais exploitées abusivement par certains d’entre eux. Dans cette réunion, le cas des « marchands de sommeil » a été évoqué. Rien n’a été fait pour faciliter aux syndics la mise en œuvre des dispositions classiques qui permettaient l’engagement puis l’exécution des décisions judiciaires nécessaires. On peut approuver les dispositions récentes tendant à la disparition de l’habitat indigne sans omettre de remarquer qu’il aboutit à la mutualisation des préjudices générés par des carences publiques qu’il faut pointer du doigt. B. Le Bloc-note de H. Buzy-Cazaux (Capital.fr 09/09/2011) Henry Buzy-Cazaux, Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (Groupe IGS, Université professionnelle), dans son blog de Capital.fr, et sous le titre « Les banquiers sont-ils assez prudents avec l'accession à la propriété ? », vient à l’appui de nos observations du 24 janvier 2011. Il relève les difficultés croissantes qu’éprouvent les accédants à la copropriété à honorer le remboursement des emprunts d’une part, les charges de copropriété, d’autre part. Il met en cause des insuffisances manifestes dans l’étude par les banquiers des dossiers d’emprunts. Le contrôle de la solvabilité des emprunteurs ne prend en considération les charges de copropriété courantes afférentes au bien acquis ni, et cela est plus grave, les charges pour travaux que peut générer l’état de l’immeuble dans lequel il se trouve. Henry Buzy-Cazaux écrit notamment : « J'ai toujours considéré, dût-on distribuer les prêts moins généreusement, que la responsabilité des banques était de mettre dans l'équation le coût prévisionnel des charges de copropriété. Je me suis d'ailleurs toujours étonné que les associations de consommateurs n'en fassent pas un cheval de bataille. » « Je n'approuve au slogan d'une France de propriétaires que si les conditions de l'accession sans risque sont réunies. » Nous partageons pleinement les avis de ce praticien expérimenté. (Voir l’article de H. Buzy-Cazaux) A propos de l'Institut du Management des Services Immobiliers : http://imsi-formation.com/ C. Notre article du 24 Janvier 2011 Le monde de la copropriété connaît périodiquement des emballements législatifs néfastes. Le projet initial de la loi du 10 juillet 1965 comportait de très bonnes idées. Il était trop sommaire et on connaît les conditions acrobatiques dans lesquelles il a été complètement remanié grâce à l’autorité de M. Jean Foyer, Garde des Sceaux de l’époque, avec le concours de quelques parlementaires de haute volée, tant à l’Assemblée qu’au Sénat. Le projet de loi récemment présenté par la Chancellerie a été complètement chamboulé en une seconde version qui fait l’objet d’actions « lobbyistes » déplaisantes. On peut s’interroger sur la suffisance des études préparatoires d’un texte manifestement généré par le sinistre financier d’un groupe important de l’administration de biens. La question de l’accession à la propriété des classes les plus modestes concerne directement le secteur de la copropriété. On connaît les risques encourus par des jeunes ménages « plombés » par un emprunt important, - serait-il à taux zéro -, souvent associé à quelques autres crédits de moindre importance. Ces risques rebondissent sur des syndicats de copropriétaires lorsque les accédants se trouvent dans l’incapacité de payer les provisions sur charges courantes et a fortiori les provisions sur travaux. A cet égard, la création récente des SCI d’accession progressive à la propriété semble ouvrir une voie beaucoup plus prudente. Elle permet en effet aux accédants affectés par des difficultés financières imprévues de sortir du mécanisme sans y laisser trop de plumes. La campagne de mise en conformité des ascenseurs s’est pareillement inscrite dans le tableau des emballements injustifiés. On ne peut que déplorer les accidents provoqués par ces appareils mais il est bien évident que la réaction officielle a été sans commune mesure avec la réalité objective du problème posé. En dernier lieu, c’est l’ampleur de l’opération Grenelle II qui est en cause. Nous avons déjà modestement évoqué les difficultés évidentes de financement d’une telle opération dès lors que l’État lui-même s’avère incapable d’en soutenir efficacement la réalisation, sauf à recourir à un endettement public prohibé. Notre intention est ici d’attirer l’attention sur les
travaux récents de spécialistes plus compétents que nous dans les domaines
économiques et financiers, et dont les conclusions vont peu ou prou dans le
même sens. Nous avons déjà signalé le 2 octobre 2010 la note d’analyse (Octobre 2010 n° 196) du Centre d’analyse stratégique (Premier Ministre) qui vient à l’appui de nos observations relatives aux excès de l’accession à la propriété Elle évoque notamment le « paradoxe d’Oswald »
ainsi décrit : « Depuis une dizaine d’années, une corrélation
positive surprenante a été mise en évidence entre taux de chômage et taux de
propriétaires occupants, valide à la fois entre différents pays à différentes
dates, ou entre différentes régions à l’intérieur d’un même pays. Les pays
ayant les plus forts taux de propriétaires occupants sont aussi ceux qui
connaissent les taux de chômage les plus élevés. « Selon certains auteurs, le taux de propriétaires est un des principaux facteurs expliquant les différences de taux de chômage entre les pays. Deux types de mécanismes permettent de comprendre le lien : - un effet de comportement : les chômeurs propriétaires seraient moins enclins à accepter un emploi loin de chez eux qui les obligerait à vendre leur logement ; - un effet d’équilibre général du taux
de propriétaires : lorsque le taux de propriétaires est élevé, le marché
locatif est plus tendu et il est donc plus difficile pour les locataires de
trouver un logement. » Elle met ensuite en lumière « les limites du
« tous propriétaires occupants » Les propriétaires peuvent aussi
générer des externalités négatives, si bien que l’effet net sur la
collectivité reste ambigu. Par exemple, ils peuvent chercher à limiter
l’offre de logements dans le voisinage afin de provoquer l’appréciation de
leur bien. Ils forment alors une coalition défendant des intérêts
particuliers qui peuvent nuire in fine à l’ensemble de la société. Les
propriétaires peuvent également s’opposer à certaines installations
collectives qui tendraient à dévaluer leur bien : c’est l’effet not in my backyard (NIMBY), “pas dans
mon jardin”. Elle formule deux propositions d’ordre fiscal pour favoriser le développement raisonnable de l’accession à la propriété en réduisant ses inconvénients - Transférer progressivement les droits de mutation sur la taxe foncière, à pression fiscale constante. - Autoriser la déduction des loyers payés par les locataires-bailleurs des loyers reçus pour encourager les mobilités résidentielles. Nous suggérons à nos visiteurs de consulter ce rapport concis (12 pages) et très intéressant. http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/NA-EcoFinances-196-mobilite-residentielle.pdf
Au sujet du Grenelle II, une étude publiée dans Les Cahiers de la DG Trésor – n° 2010-06 – Décembre 2010, consacrée « aux impacts macroéconomiques du Grenelle de l’environnement » par Philippe BRIARD, Pierre FERY, Élodie GALKO, Marie-Laure GUILLERMINET, Caroline KLEIN, Timothée OLLIVIER, refroidit un peu l’enthousiasme initial. Nous en reproduisons le résumé : « L’objectif du travail proposé est d’évaluer ex ante l’impact macroéconomique des investissements mis en oeuvre dans le cadre du Grenelle de l’environnement, dans les domaines des transports, du bâtiment et des énergies renouvelables. L’étude, fondée sur le modèle macroéconomique Trésor-Insee Mésange, montre que les mesures du Grenelle de l’environnement ont un impact favorable sur le PIB et l’emploi à court terme du fait des effets multiplicateurs des investissements déclenchés. À moyen-long terme, le ralentissement puis l’arrêt des investissements, la hausse des prix, et celle des prélèvements obligatoires nécessaire au financement des investissements, annulent les gains économiques du Grenelle après 2020. Par la suite, l’impact relatif sur le PIB et l’emploi devient négatif. « Ces résultats font appel à plusieurs hypothèses, y compris de modélisation, et doivent être considérés avec prudence. En particulier, le Grenelle de l’environnement pourrait, à long terme, enclencher des effets positifs durables sur l’économie via un surcroît d’innovation par rapport à nos partenaires commerciaux qui améliorerait notre compétitivité hors-prix. Ces effets sont imparfaitement pris en compte ici : seuls les gains socioéconomiques induits par les infrastructures de transport ont pu être valorisés. Pour autant, ces gains ne suffisent pas à compenser l’effet macroéconomique négatif du Grenelle à long terme. Vous pouvez consulter l’étude complète : http://www.minefe.gouv.fr/directions_services/dgtpe/etudes/doctrav/pdf/cahiers-2010-06.pdf A ces aspects macroéconomiques au niveau de la collectivité nationale, il faut bien entendu accoler les aspects microéconomiques au niveau des syndicats et des copropriétaires eux-mêmes. Cela nous conduit tout naturellement à évoquer les syndicats de copropriétaires en difficulté. Dans la collection des guides méthodologiques de
l’ANAH une étude est consacrée au « Traitement
des copropriétés en difficulté en opérations programmées » L’ANAH présente cette étude comme suit : « L’Anah prend part à la requalification des copropriétés qui connaissent des problèmes dont l’ampleur et la multiplicité rendent nécessaire une intervention publique. « Dans ces immeubles, les copropriétaires sont dans l’incapacité de réaliser les travaux indispensables à l’entretien ou à la conservation des parties communes et des équipements communs. De plus, la sauvegarde des bâtiments, voire la sécurité des occupants, peuvent être compromises. L’engagement des travaux nécessaires passe par le redressement des instances de la copropriété. « Face à des besoins croissants de financement en faveur des copropriétés en difficulté et à l’implication des collectivités, l’Anah a choisi d’élaborer un guide méthodologique pour aider les acteurs locaux à améliorer la sélectivité des projets et optimiser l’action de l’Agence. Ce guide méthodologique a été réalisé par l’Anah (Service des Études, de la Prospective et de l’Évaluation) avec la collaboration de différents acteurs intervenant dans le champ de la copropriété. « Il présente les modalités d’intervention en étude préalable, étude pré-opérationnelle et suivi animation d’opérations programmées destinées aux copropriétés en difficulté. Le guide donne, en outre, des indications pour rédiger les cahiers des charges en précisant pour chacune des phases les objectifs attendus. « Ce document s’adresse, en
premier lieu, aux collectivités locales qui assurent la maîtrise d’ouvrage
d’opérations programmées et aux délégations locales de l’Anah
pour les aider à la mise en oeuvre des dispositifs.
Il sera également utile aux équipes qui réalisent les études et qui assurent
l’ingénierie pour le compte des collectivités. » L’intérêt de l’étude n’est pas limité à la méthodologie. Elle montre que le monde de la copropriété n’a pas été capable
de mettre en place des dispositifs d’assistance relevant du seul droit privé.
Elle rappelle d’une autre manière que, depuis des
siècles, le droit de propriété a trouvé ses principales limites dans les
nécessités, opportunités ou parfois lubies de l’aménagement du territoire.
Depuis la plus Haute Antiquité, et dans toutes les contrées, le régime des
lotissements s’inscrit pareillement dans le droit public pour générer des
propriétés ou copropriétés de droit privé. http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias/Textes_et_publications/Guide/GuideM_Coproprietes.pdf Mise à jour 24/01/2011 Dans le même sens, il faut
ajouter l’article de Jean Pierre Petit, économiste et Président des Cahiers
verts de l’économie publié dans le Journal du Dimanche du 23 janvier 2011. D’emblée il énonce que
« les politiques d’accession tous azimuts à a propriété n’ont pas de
justification sociale et économique ». Ces politiques, selon l’auteur,
accentuent la hausse des prix. Elle fait perdre aux acquéreurs ce qu’ils
gagnent avec les incitations publiques. D’où une détérioration des finances
de l’État et une amplification de la bulle immobilière. Il reprend l’argument tiré de
l’évidente incompatibilité de la propriété du logement avec la croissance
constante de la mobilité professionnelle, mais aussi avec celle de
l’instabilité des « cycles de vie des gens » (changements d’emploi,
divorces et autres séparations). Il note enfin que, dans
d’autres pays européens, la proportion de locataires est beaucoup plus
importante qu’en France sans qu’apparemment il en résulte pour les intéressés
un niveau de vie inférieur. Nous rappelons que nous traitons actuellement le régime
des SCI d’accession progressive à la propriété évoqué plus haut. D’une part il semble être une voie d’accession très
satisfaisante. D’autre part, il présente des particularités juridiques
dignes d’intérêt pour les juristes, en puisant dans les techniques anciennes
de dissociation de l’immeuble et de démembrement du droit de propriété. On ne saurait omettre pour finir les emballements
architecturaux et techniques ! Ils sont de même nature que les emballements législatifs
et présentent les mêmes inconvénients. Il suffit de rappeler les gigantesques
chantiers de désamiantage pour s’en assurer et la course aux performances des
architectes plus soucieux de l’accès au podium que des modalités de
jouissance et d’entretien de leurs réalisations. D’une autre manière, l’esprit
de la loi du 11 février 2005
pour l'égalité des droits et des chances qui rend obligatoire l'accessibilité
des bâtiments à tous, quel que soit le handicap est contesté au fur et à
mesure de l’apparition progressive des contraintes et accroissement des coûts
que génèrent les normes spécifiques. Il existe sans nul doute une obligation absolue de faciliter la vie
courante des handicapés. Il est par ailleurs évident que nous sommes tous des
handicapés potentiels. Le souci qu’a eu le Législateur de traiter cette
question est légitime. C’est le caractère excessif de certaines contraintes
qui est en cause comme aussi l’extension du champ d’application. Nous sommes alors confrontés à l’irréalisme économique de la réforme
en certaines de ses dispositions. Il faut raison garder ! |
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