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partage d’un immeuble avec mise en copropriété

 

 

 

I.         Dissociation de l’immeuble

A.       Dissociation matérielle

1.        Les parties privatives

2.        Les parties communes

B.       Dissociation juridique

1.        Les droits exclusifs

2.        Les droits indivis

3.        Les droits accessoires aux parties communes

II.        Restructuration de la propriété de l’immeuble

A.       Le lot

1.        Autonomie objective du lot

2.        Incidence des règles de publicité foncière

B.       La partie privative

1.        Contenu de la partie privative

2.        Valeur de la partie privative

3.        Indivisibilité de la fraction privative ; exceptions

C.       La quote part des parties communes

1.        Contenu de la quote-part des parties communes

2.        Intangibilité de la quote part ; exceptions

D.       Les droits accessoires aux parties communes

III.       Le droit de copropriété

A.       La controverse unité / dualité

B.       L’autonomie du droit de copropriété

1.        Le lot :  objet du droit de copropriété

2.        Le lot :  masse de droits et obligations réelles

 

 

 

La mise en copropriété d’un immeuble impose sa dissociation matérielle et juridique et la restructuration ordonnée de sa propriété virtuelle.

I.          Dissociation de l’immeuble

Le droit de propriété s’applique uniformément à l’ensemble d’un immeuble de rapport. Il comprend déjà des parties privatives et des parties communes mais la modulation des droits dont elles sont les objets est fonction de l’exploitation locative.

La copropriété impose à l’immeuble une double dissociation : matérielle et juridique. Les parties privatives et les parties communes sont l’objet de droits réels qui diffèrent par leur nature et par leur titularité.

Dans sa structure la plus élémentaire, un immeuble bâti comporte un gros oeuvre déterminant des volumes utilisables. Mais tout occupant de l’immeuble fait en outre un usage direct de la structure matérielle : il marche sur un plancher et utilise l’escalier pour accéder à son logement. Les conduits de fumée sont insérés dans les gros murs. La dissociation s’effectue donc en fonction des nécessités pratiques imposées par la réalisation de son objet.

A.   Dissociation matérielle

Dans la mesure où la disposition de l’immeuble permet de satisfaire aux exigences légales, la dissociation imposée par le statut n’entraîne aucune modification physique. Elle s’entend de la requalification des différentes parties de l’immeuble en vue de la restructuration de sa propriété et de l’établissement des actes constitutifs de la copropriété.

1.         Les parties privatives

Elles sont, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. On a simplifié en parlant de la propriété d’un « cube d’air ». La structure d’un immeuble est complexe et la frontière entre les parties communes et privatives reste parfois imprécise, malgré les indications figurant dans les actes.

Les balcons et garde corps sont généralement rangés parmi les parties privatives. Ils sont réservés à l’usage exclusif mais leur structure est intégrée au gros oeuvre de l’immeuble. Les fenêtres, persiennes et portes palières sont également des parties privatives. Elles sont généralement soumises à une servitude d’uniformité esthétique. Leur entretien périodique  relève des obligations imposées au syndicat, faisant ici fonction « propriétaire ».

Un copropriétaire peut bénéficier d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, en particulier la terrasse supérieure de l’immeuble. Il ne s’agit pas là d’une partie privative.

 

2.         Les parties communes

Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Faisant référence à l’usage comme à l’utilité des parties communes, le législateur n’a pas précisé cette différence de terminologie. On peut y voir l’inclusion dans les parties communes des éléments d’équipement commun fournissant des services communs.

Dans la loi de 1938 étaient réputées parties communes celles non explicitement incluses dans les parties privatives. L’article L 3 fournit au contraire une énumération des parties réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres :

·         le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès

·         le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs

·         les coffres, têts et gaines de cheminées

·         les locaux des services communs

·         les passages et corridors

Ce texte n’est ni exhaustif ni d’ordre public. Il est inadapté à la complexité croissante des immeubles. Les actes constitutifs peuvent fixer la nature de parties ne figurant pas dans l’énumération et, dans une certaine mesure, qualifier de privatives des parties dont on pourrait penser qu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. La nature même de certaines parties semble exiger qu’elles entrent dans cette catégorie. C’est le cas des combles qui ne constituent pas seulement un volume utilisable mais ont une fonction technique.

Les loges des concierges ont fait l’objet d’une longue controverse. Elles sont présumées communes (locaux des services communs). Procédant à la mise en copropriété d’immeubles anciens, les marchands de biens les ont constituées en lots, nonobstant leur occupation effective par une concierge et l’existence apparente d’un service de gardiennage. Dans ce cas un local présumé commun est en réalité une partie privative.

Les terrasses-toitures, lorsqu’elles sont soumises en tout ou partie à un droit de jouissance privative posent également des problèmes du fait de la complexité de leur structure technique. Il est admis que la dalle inférieure et le revêtement d’étanchéité sont des parties communes, mais la charge de l’entretien du revêtement de surface incombe au bénéficiaire du droit de jouissance, sauf clause contraire du règlement de copropriété.

Certains règlements anciens, selon les pratiques de l’ancien temps (art. 664 du Code civil abrogé), stipulent le caractère privatif des canalisations dans la traversée des parties privatives. On confine à l’absurde lorsque des réparations s’avèrent nécessaires. Il en est de même lorsque des parties communes (notamment les nourrices d’alimentation en eau) se trouvent dans des parties privatives alors qu’elles exigent des interventions d’entretien fréquentes.

 

Compte tenu de la disposition de l’immeuble, certaines parties sont communes à certains copropriétaires seulement dans la mesure où les autres n’ont ni la possibilité ni la nécessité d’en user. La pratique est opportune dans les groupes d’immeubles. Sa gestion est difficile en l’absence de syndicats secondaires. Elle prend un aspect particulier lorsqu’il s’agit d’éléments d’équipement commun ne présentant d’utilité que pour certains copropriétaires : l’ascenseur par exemple. Les charges financières y afférentes sont réparties entre les seuls lots utilisateurs potentiels. La participation aux votes en assemblée générale fait également, en ce cas, l’objet de dispositions particulières (art. L 24) .

Un cas extrême est la mitoyenneté des cloisons séparant des fractions privatives. Les cloisons intérieures sont réputées privatives.. Elles sont considérées comme mitoyennes entre les propriétaires de deux lots qu’elles séparent. Les cloisons entre les parties privatives et les parties communes sont présumées communes.

B.   Dissociation juridique

A cette dissociation de la matérialité de l’immeuble correspond la dissociation des droits portant sur ses différentes parties matérielles.

1.         Les droits exclusifs

Chaque copropriétaire dispose sur sa partie privative d’un droit d’usage exclusif directement opposable aux autres copropriétaires et à leurs ayants droit. Ce droit présente les caractéristiques essentielles du droit de propriété. L’article L 2 consacre ainsi l’absolutisme du droit sur la partie privative : Les parties privatives sont la propriété de chaque copropriétaire.

C’est à cette disposition que devait être limitée l’affirmation d’un droit de propriété car le droit sur la partie privative n’est qu’un des attributs conférés au copropriétaire par la propriété du lot qui, seule, présente l’homogénéité et la plénitude d’un droit autonome et parfait. La Cour de Cassation a exclu, pendant longtemps, l’existence de servitudes entre parties privatives [1] .

Elle est revenue sur cette position. C’est une évolution certaine vers la reconnaissance d’une droit de copropriété autonome. Nous reviendrons sur ce point.

2.         Les droits indivis

L’article L 4 dispose que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.

Une propriété indivise se manifeste classiquement comme la détention patrimoniale d’une quote-part idéale du bien indivis. Ici encore c’est une virtualité qu’exprime le législateur. La quote-part indivise des parties communes n’a aucune autonomie matérielle et ne relève pas des dispositions de l’article 815 du Code civil. L’article L 6 le précise : les parties communes et les droits qui leurs sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée. La quote-part indivise des parties communes est, comme la propriété de la partie privative, l’un des attributs de la propriété du lot.

Nonobstant son idéalité, l’indivision des parties communes confère aux copropriétaires des avantages matériels : l’usage, concurremment avec les autres copropriétaires ou leurs ayants-droit des parties communes et le bénéfice des services communs, prestations fournies par le personnel salarié (gardiennage et entretien), les équipements communs (ascenseur, chaufferie, etc…) et, le cas échéant, des entreprises spécialisées.

3.         Les droits accessoires aux parties communes

En vertu de l’article L 3 sont réputés accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres

·         le droit de surélever un bâtiment à usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol

·         le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs et jardins constituant des parties communes

·         le droit d’affouiller de telles cours, parcs et jardins

·         le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes

Les clauses relatives à ces droits et à leur exercice font l’objet de dispositions particulières.

Le statut impose la restructuration cohérente de ces différents éléments pour la création d’une copropriété divise.

II.         Restructuration de la propriété de l’immeuble

Elle a pour objet de constituer autant de lots que de parties privatives. La propriété virtuelle de l’immeuble se trouve ainsi reconstituée. Cette restructuration permet l’établissement des actes constitutifs de la copropriété.

A.   Le lot

Innovation du législateur de 1965 comme partie élémentaire de la division de la propriété de l’immeuble, le lot existait déjà dans la pratique ancienne pour déterminer, décrire et numéroter les parties privatives. Il regroupait alors la partie principale (appartement, boutique) et les parties accessoires (chambre de service, cave). Le statut n’a pas modifié l’apparence du lot mais sa consistance et sa nature juridique.

1.         Autonomie objective du lot

Le lot est indépendant de son propriétaire. La contribution aux charges entraînées par un service commun est déterminée en fonction de l’utilité qu’il présente pour le lot. L’appréciation de cette utilité implique la prise en considération d’un type d’occupation, en nombre et en nature, dont la détermination a priori relève de l’étalonnage. Le copropriétaire trouve dans le lot des droits et des obligations prédéterminés à raison de ses caractéristiques : surface, destination, situation. La pérennité de cet ensemble est quasiment absolue, réserve faite des aménagements tendant au respect d’une répartition équitable des charges financières.

2.         Incidence des règles de publicité foncière

En vertu des textes régissant la publicité foncière, chaque fraction autonome à destination privative doit être constituée en lot. Toutefois la mise en conformité des divisons anciennes n’a pas été imposée. Selon que la division est ancienne ou récente on peut parler de lots groupés ou de groupes de lots.

Les anciens lots groupés comprennent, comme on l’a vu, plusieurs fractions. La mise en conformité n’est pas à proprement parler une division de lot (faire d’un appartement de 4 pièces deux appartements de 2 pièces). Faute de dispositions particulières, elle est soumise à une procédure identique pour la nouvelle répartition des charges.

Lorsque la division est conforme aux règles de publicité foncière, les praticiens traitent des groupes de lots quand ceux-ci sont unis part un lien logique comme l’appartenance à un même propriétaire. Un seul compte de charges est établi pour les lots 7 (appartement), 22 (chambre de service) et 33 (cave). Une même personne peut être propriétaire de plusieurs groupes de lots faisant l’objet de locations séparées. La notion de groupe de lots ne figure pas dans le statut.

B.   La partie privative

Au sein de la structure de la copropriété, la partie privative, seul élément matériel, est le noyau du lot. Elle est aussi le siège du rapport psychologique, parfois affectif, qui lie la personne copropriétaire à l’immeuble.

1.         Contenu de la partie privative

Il y a peu à dire de son contenu objectif : une situation propre dans l’immeuble, des murs, une disposition particulière des pièces, l’éclairement, des vues plus ou moins agréables. Mais l’acquéreur devenu copropriétaire y a trouvé un agrément particulier qui a, pour une grande part, emporté sa décision d’acquérir. S’il s’agit d’un investisseur, les mêmes éléments lui ont fait augurer des locations faciles et un rapport financier satisfaisant. Ce lien psychologique entre le copropriétaire et l’immeuble est trop souvent négligé.

2.         Valeur de la partie privative

Il n’est pas question ici de la valeur vénale de l’appartement à une date donnée. L’article L 5 énonce

« dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, tels que ces valeurs résultent , lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L’enjeu est important car cette quote-part des parties communes détermine

·         le nombre de voix attribuées au copropriétaire à l’occasion des scrutins d’assemblées

·         le montant de l’indemnité à percevoir en cas de sinistre total de l’immeuble

·         l’importance de sa contribution aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

·         l’importance de sa contribution aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun lorsque l’utilité qu’ils présentent pour le lot est à l’aune de la quote-part des parties communes.

Cet article n’est pas d’ordre public. Pour les copropriétés constituées antérieurement à l’entrée en vigueur du statut, ces quotes-parts étaient déjà déterminées. Les critères retenus par la Loi du 28 juin 1938 étaient l’étendue et la situation des fractions divises. L’élimination du critère de l’utilisation, dans la loi de 1965 a eu pour but de remédier aux abus de certains promoteurs dans la rédaction des règlements de copropriété, avantageant ou pénalisant les lots en fonction de leur destination particulière. Il eut été préférable de supprimer le recours à la valeur et de créer un volume corrigé spécifique dont les résultats auraient été plus proches des anciens systèmes d’estimation, peu affectés par les considérations spéculatives.

La valeur de la quote-part des parties communes est déterminée une fois pour toutes lors de la mise en copropriété. Nous reviendrons ci-dessous sur les incidences de cette règle.

3.         Indivisibilité de la fraction privative ; exceptions

La consistance et la disposition des parties privatives sont déterminées par la conception architecturale de l’immeuble et des nécessités ou opportunités techniques. Les pièces humides sont desservies par les colonnes et évacuations d’eau, comme par des gaines de ventilation. Les autres pièces sont desservies par des conduits de fumée. La circulation du chauffage central tient compte de la distribution des pièces et son équilibrage est effectué en conséquence. On connaît bien les inconvénients techniques des redistributions sauvages et, pis encore, ceux des divisions d’appartements. Au surplus la division initiale de l’immeuble a pour objet de déterminer l’importance de sa population et son homogénéité relative. La raison commande donc l’indivisibilité, - au sens propre du terme du terme -, du lot. Les rédacteurs avisés de règlements de copropriété ont inséré des clauses à cet effet.

Une conception peu éclairée de la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, et en particulier du droit de disposition du lot, a conduit la jurisprudence à faire litière de ces précautions en déclarant ces clauses abusives, contraires à l’ordre public, et par conséquent non écrites. Une évolution ultérieure l’a conduite à les valider dans le cas d’immeubles luxueux. On doit prendre acte de l’état actuel de cette jurisprudence en exprimant le vœu que plein effet soit rendu aux clauses figurant dans les règlements de copropriété.

C.   La quote part des parties communes

Il s’agit essentiellement de la quote-part des parties communes générales. Lorsqu’il existe des parties communes à certains lots, des quotes-parts spécifiques sont affectées à ces lots. Les observations relatives au contenu et à l’intangibilité des quotes-parts sont identiques.

1.         Contenu de la quote-part des parties communes

Outre une quote-part idéale de la propriété indivise des parties communes , elle indique le poids du lot dans les différents votes en assemblée générale et, sous certaines réserves, l’importance de la contribution aux charges. Elle quantifie donc certains droits et certaines obligations du copropriétaire. Elle comporte en outre un droit individuel d’intervention pour la sauvegarde des parties communes, notamment celui d’agir en justice en cas d’atteinte fautive à ces parties. On verra ci-dessous les restrictions qui ont été apportées à ce droit par la jurisprudence. Le principe n’en est pas affecté.

2.         Intangibilité de la quote part ; exceptions

On a vu ci-dessus que la quote-part des parties communes attachée au lot est fonction de la valeur relative de la partie privative lors de la mise en copropriété. Le tableau des quotes-parts respectivement attachées à tous les lots est inséré dans le règlement de copropriété. Le principe absolu est l’intangibilité de ces quotes-parts. Nonobstant l’incontestable variabilité dans le temps des bases de calcul, la règle est impérative et justifiée sur le plan pratique. Sa rigueur est atténuée, en ce qui concerne son incidence sur la répartition des charges, par les aménagements qui peuvent y être apportées.

D.   Les droits accessoires aux parties communes

Nous en avons indiqué la liste. Ils suivent le sort des parties communes mais font l’objet de dispositions particulières quant à leur mise en oeuvre. Notons en particulier que, le cas échéant, le solde positif du droit de construire constitue également un droit accessoire aux parties communes. Il peut être matérialisé par une surélévation ou la construction de parties communes supplémentaires, mais également par la cession à un voisin d’un droit de surplomb.

D’autres droits sont liés aux parties communes. Citons le droit à l’image de l’immeuble dont le principe est incontestable et qui peut, dans certains cas, présenter un intérêt économique [2] . Les parties communes comportent également des obligations accessoires au premier rang desquelles figure les droits intellectuels de l’architecte concepteur et éventuellement des artistes ayant participé à sa construction.

III.        Le droit de copropriété

Il n’est pas à la mode de parler de droit de copropriété. Pourtant le contenu de la propriété du lot n’est pas limité à l’usage et à la jouissance du bien. Il comporte en outre les prérogatives attachées au caractère collectif de l’institution.

A.   La controverse unité / dualité

Les juristes ont longtemps ferraillé entre tenants d’une conception dualiste et tenants d’une conception unitaire de la copropriété. Pour les premiers les droits du copropriétaire étaient de natures différentes : propriété exclusive de la partie privative et propriété indivise des parties communes . Les seconds ne voyaient là que les différentes modalités d’exercice d’un même droit. La loi de 1965 a tranché en faisant du lot l’objet unique du droit de copropriété.

B.   L’autonomie du droit de copropriété

La seule acquisition du lot ne confère pas à l’acquéreur la qualité de copropriétaire. Nous verrons qu’il est investi de cette qualité par la notification qui est faite au syndic de cette acquisition. A l’inverse, le vendeur ne perd sa qualité de copropriétaire qu’après notification au syndic de la vente du lot et de son acquisition par une autre personne. On peut donc être, un temps, propriétaire sans être copropriétaire et vice versa. La notification n’est ni une adhésion, ni une démission, mais un avis rendu nécessaire par la totale indépendance de la collectivité à l’égard des actes de disposition réalisés par ses membres. Le droit réel que détient un copropriétaire sur son lot présente des caractères suffisamment spécifiques pour qu’on parle du droit de copropriété.

1.         Le lot :  objet du droit de copropriété

Le droit de propriété porte sur un bien matériel. On admet les limitations apportées à son absolutisme par les lois et règlements. Le droit de copropriété n’en supporte aucune autre. L’état de copropriété impose certaines concessions du copropriétaire à la collectivité mais elles trouvent une équivalence substantielle dans les prérogatives spécifiques dévolues au copropriétaire. Le lot, dont on ne peut contester qu’il comporte au moins une partie matérielle, est l’objet de son droit, il y trouve la plénitude des droits et obligations liés au statut de copropriétaire.

2.         Le lot : masse de droits et obligations réelles

Les droits et les obligations du copropriétaire sont liés à sa qualité de propriétaire d’un lot, lorsqu’elle a été régulièrement notifiée au syndicat. Il est investi des droits et tenu aux obligations dès qu’il acquiert cette propriété, par quelque moyen que ce soit. Il les perd et en est exonéré dès qu’il s’en sépare. Que ses droits aient, pour l’essentiel, un caractère réel ne souffre pas de discussion. Ceux qui sont spécifiques à l’état de copropriété ont le même caractère, ne serait ce que par leur caractère accessoire au droit principal de copropriété.

 

On peut prétendre que ses obligations sont également des obligations réelles puisqu’elles trouvent leur source dans la propriété du lot, et la qualité de copropriétaire. Il en est ainsi dans le régime des associations syndicales. Cette analyse est contestée en ce qui concerne la copropriété. La contestation est fondée sur le caractère conventionnel du règlement de copropriété, exprimé par l’article L 8. Les obligations, qui résultent de ce règlement, sont, pour la doctrine majoritaire, des obligations personnelles. C’est également la position constante d’une jurisprudence quasiment unanime.

 

La poursuite du débat exige de tenir compte des observations qui seront formulées ci-après. Nous le reprendrons en examinant la nature juridique du règlement de copropriété.

 

Les observations qui précèdent permettent de décrire la structure d’un immeuble en copropriété en faisant abstraction des conditions de sa mise en copropriété, partage d’un immeuble existant ou construction directe en copropriété.

 

 

Mise à jour

27/11/2008

 



[1]  Cass civ 3e  30 Juin 1992  Administrer Juin 1993 p 28

[2] Notons toutefois que la tendance de la jurisprudence récente est de réduire le contenu du droit à l’image.