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Une toiture de copropriété constituée en partie privative

 

Elle fait l’objet d’un bail à EDF Énergies Nouvelles pour son équipement en panneaux photovoltaïques dont la production sera revendue à EDF tenue d’une obligation d’achat

 

 

 

Il s’agit d’une construction nouvelle : la résidence Jourdan à Nîmes, construite par le groupe AKERYS, l’un des principaux promoteurs en immobilier locatif défiscalisé.

 

La toiture est constituée en partie privative, - et en un lot -, dont le promoteur conserve la propriété et paiera les charges de copropriété afférentes au lot.

Par ailleurs elle est louée à EDF Énergies Nouvelles. Le bail, d’une durée de vingt ans, impose à EDF-EN, l’installation de  panneaux photovoltaïques et la charge de l’entretien de cette installation et de l’étanchéité de la toiture.

La location s’étend aux combles de l’immeuble dans lesquels est installée une batterie d’onduleurs solaires..

 

La production générée par l’installation photovoltaïque est revendue à EDF Agence Obligation d’Achat. Le revenu issu de cette production est perçu par EDF ENR. Elle est estimée à 41.7 MWh/an. Le groupe précise qu’elle « équivaut à la consommation de 19,38 foyers français et va permettre d’éviter le dégagement de 3,33 tonnes de CO2 dans l’atmosphère par an ».

Il précise en outre les grands traits de sa politique

- Produire de l’énergie non polluante

- Pérenniser et valoriser le patrimoine de ses investisseurs

- Participer à l’allégement des charges de copropriété. Sur « Jourdan », par exemple, la simulation donne une diminution de l’ordre de 4 % des charges de la résidence.

 

Cette innovation est annoncée pendant la discussion au Sénat du projet de loi Grenelle II et ne manque pas d’intérêt.

 

Elle appelle quelques observations d’ordre juridique.

À l’auteur du présent site, elle impose l’insertion dans le moindre délai de l’étude 1-1-6-4 intitulée « la copropriété dans le temps ». Dans l’immédiat, rappelons que certains règlements de copropriété anciens comportaient une clause interdisant la présence de moteurs électriques dans l’immeuble !

 

Mais nous pouvons par contre renvoyer à l’étude 4-1-1-1 consacrée à la toiture. Nous y ferons mention bien entendu de cette nouvelle pratique. (voir 4-1-1-1)

Il faut aussi rappeler qu’à propos des terrasses-toiture, on peut lire dans le Code la copropriété de MM. Lafond et Stemmer ce qui suit : « Si un copropriétaire en a la jouissance exclusive ou même la propriété privative, les tribunaux estiment qu’il n’est en principe (sauf clause contraire du règlement de copropriété) copropriétaire que de la partie superficielle (revêtement) et non de sa structure (gros œuvre et couche d’étanchéité) qui reste partie commune ». [1]

On peut penser qu’en l’espèce la rédaction du règlement de copropriété a été soigneusement adaptée à l’organisation particulière décrite ci-dessus.

Mais vingt ans passent vite et nul ne sait si en 2030 les panneaux photovoltaïques n’auront pas été supplantés par des éléments de production d’un autre genre.

 

 

 

 

 

Mise à jour

29/09/2009

 

 

 

 

 



[1]  Ed. Litec 2007 sous art. L  3  n° 27