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4/1.1.1

La toiture

 

 

I.         Définition de la toiture

II.        Statut juridique de la toiture

A.       la toiture partie commune

B.       la toiture partie privative

1.        toiture intégralement privative

2.        combles

3.        autres éléments privatifs en toiture commune

C.       concession de jouissance privative

D.       exploitation locative de la toiture

E.        la toiture élément constitutif du bâtiment

1.        responsabilité des constructeurs

2.        obligation d’entretien

3.        modification de la toiture

F.        autres fonctions de la toiture

1.        eclairement

2.        chauffage et production d’eau chaude  (energie solaire)

3.        isolation thermique

 

 

I.               Définition de la toiture

Pour traiter des questions concernant la toiture des bâtiments, le juriste doit en premier lieu prendre position à l’égard des techniciens, qui font de la couverture la partie extérieure de la toiture.

On connaît l’obligation élémentaire qui pèse sur le propriétaire bailleur : assurer le clos et le couvert. L’article 606 du Code civil, traitant essentiellement des obligations respectives du nu-propriétaire et de l’usufruitier, est aussi une référence constante en matière de louage. Il range parmi les grosses réparations celles des gros murs et de voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

L’histoire nous livre la solution. Si le toit est, dès les origines, une simple couverture, la toiture est définie depuis le XVIIIe siècle comme « l’ensemble constitué par la couverture d’un bâtiment et son armature ». Sans empiéter sur le domaine technique, on peut donc admettre de nos jours que la couverture doit assurer la protection des superstructures d’un bâtiment contre les intempéries diverses mais qu’elle ne participe pas à sa solidité.

La toiture est au contraire un ensemble cohérent comportant la couverture et ses supports. Ceux-ci doivent également assurer sa liaison au gros œuvre de l’immeuble. C’est en ce sens que l’on utilisait autrefois le terme d’armature. Cet ensemble constitue finalement le volume supérieur du bâtiment. Il s’est enrichi au fil des temps de fonctions et éléments divers : passage de conduits divers (évacuation des fumées, air vicié, ventilations de chutes, etc.), édicules pour les poulies d’ascenseur ou les accès aux gaines de vide-ordures), support d’antennes. Dans certains cas, des éléments d’équipement beaucoup plus importants sont installés sur des toitures-terrasses : chaufferie, tourelle de ventilation ou de climatisation, etc.

Ainsi définie, la toiture exige une organisation juridique relativement complexe. Dans les différents régimes immobiliers, sa gestion génère des conflits divers.

 

Nos indications exigent un rappel préalable sur la distinction qu’il convient de faire entre

·        les toitures traditionnelles pentues (couvertures sur combles)

·        les toitures-terrasses

II.             Statut juridique de la toiture

Le statut juridique présente des particularités significatives dans les immeubles placés sous le régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965. Nous exposerons également les règles applicables aux immeubles affectés à la location.

A.             la toiture partie commune

Le classement des différentes parties de l’immeuble est généralement inclus dans le règlement de copropriété. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce à titre supplétif, « dans le silence ou la contradiction des titres » la liste des parties réputées communes sans citer la toiture ! On admet cependant qu’elle est réputée partie commune comme comprise dans le gros-œuvre. De plus elle est affectée à l’utilité de tous les copropriétaires dans le cas d’un bâtiment unique.

 

Lorsque le règlement de copropriété constitué classe partie commune l’ensemble de la toiture de l’immeuble, cette dénomination concerne le toit d’un bâtiment de la copropriété constitué d’un lot unique (Cass. 3e civ., 14 févr. 1984, Administrer 1984, n° 148, p. 43).

 

Dans le silence du règlement de copropriété, la terrasse constituant la toiture de l'immeuble est présumée partie commune (Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° 72-12.963, AJPI 1973, p. 1173; Cass. 3e civ., 13 nov. 1975, n° 74-11.703, JCP éd. G 1976; IV, p. 17).

 

Si les propriétaires de certains lots ont la jouissance perpétuelle de la terrasse, le fait que celle ci assure la couverture d'une partie de l'immeuble et le prolongement d'un appartement n'en fait pas pour autant une partie privative  (Cass. 3e civ., 25 mars 1992, n° 90-11.481, RD imm. 1992, p. 241). Ne peuvent en effet être déclarées privatives les parties d'un immeuble en copropriété que le règlement comprend dans les parties communes, même si ce règlement en réserve l'usage exclusif au propriétaire d'un lot déterminé.

 

En l'absence de contestation sérieuse, le juge des référés est donc compétent pour ordonner la suppression d'un trouble illicite affectant la terrasse commune au besoin sous astreinte (CA Paris, 3 juin 1993,  Revue Administrer 1994, n° 253, p. 68).

 

Si le règlement est muet sur la question, il appartient alors au juge de rechercher une clause éventuelle des titres d'acquisition propre à écarter la présomption d'après laquelle la terrasse est réputée partie commune (Cass. 1ère civ., 21 mars 1966, n° 63-12.941, Bull. civ. I, n° 195). Mais, dans le silence ou les contradictions des titres, la terrasse doit demeurer partie commune (Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121, n° 857; Mon. TP 28 juill. 1995, p. 31; CA Paris 23 ch., 7 oct. 1994,  Loyers et copr. 1995, n° 123).

 

Si au contraire la terrasse présente une utilité pour les propriétaires de plusieurs lots, elle doit être considérée comme une partie commune (Cass. 3e civ., 20 juin 2001, n° 99-19.012, Dict. perm. Gestion immobilière, Bull. n° 317, p. 3596).

Les aménagements réalisés sur une terrasse, partie commune affectée à la jouissance privative, doivent être supprimés. Les autres copropriétaires sont donc fondés à agir sur la base de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour obtenir la suppression des aménagements (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 91-14.507, Loyers et copr. 1995, n° 434).

 

Encore faut-il préciser ce que comporte matériellement la terrasse.

Les structures de la terrasse font en effet corps avec le gros œuvre du bâtiment, la couche d'étanchéité protégeant tous les lots de l'immeuble. Il faut donc distinguer la partie superficielle de la terrasse (le revêtement qui assure son accessibilité), qui est partie privative et la structure (gros œuvre et couche d'étanchéité) qui est considérée comme partie commune à tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, n° 91-18.289, Inf. rap. copr. 1994, n° 385, p. 452, obs. Capoulade).

B.            la toiture partie privative

Dans des cas fort rares le ou les propriétaires des lots supérieurs sont propriétaires de l’intégralité de la terrasse (revêtement et structure). Cette qualité doit être précisée par le règlement de copropriété ou un autre acte fondateur.

On trouve plus généralement la situation déjà exposée d’un concours entre la propriété indivise de la terrasse et un droit individuel de jouissance.

Enfin, des parties ou éléments d’équipement privatifs peuvent être implantés sur la toiture.

1.             toiture intégralement privative

Le règlement de copropriété stipule parfois que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage. Cette solution était celle de l’article 664 du Code civil régissant à défaut de conventions contraires les copropriétés antérieures à sa rédaction.

Le règlement de copropriété, sans se borner à accorder un droit d'usage privatif par exemple sur les balcons, les range dans leur intégralité dans les parties privatives, donc y compris leur gros œuvre, auquel cas leurs propriétaires doivent en assumer toutes les réparations, quelle que soit leur origine (cf.  Cass. 3e civ., 28 mars 1990 : Juris-Data n° 1990-001171). Il peut en être ainsi alors que le balcon constitue également la toiture partielle de l’étage inférieur. L’étanchéité est assurée par une protection en plomb dont l’entretien et le remplacement demeurent à la charge du copropriétaire concerné.

 

Elle peut aussi résulter de la vente des combles par le syndicat des copropriétaires au propriétaire du lot supérieur, assortie d’une autorisation de démolition de la toiture et de reconstruction d’une nouvelle toiture qui sera partie privative. Cette opération a pour but le remplacement d’une toiture classique par une toiture-terrasse accessible et aménageable en jardin supérieur ou son rehaussement. Elle présente l’intérêt pour les copropriétaires d’un petit immeuble d’éviter les frais de réparations d’une toiture vétuste. Dans tous les cas, elle nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qui doit prévoir toutes les conséquences d’une situation qui, par nature, est contraire à conception moderne de la copropriété.

Une opération de ce type peut être effectuée librement par un marchand de biens rénovateur pour la valorisation du lot supérieur.

Citons aussi le cas d’une toiture de copropriété constituée en partie privative restant la propriété du promoteur qui l’a louée à EDF Énergies Nouvelles pour l’installation de panneaux photovoltaïques dont la production sera revendue à EDF. Voir l’article

 

2.             combles

On a perdu de vue, de nos jours, la fonction technique des combles, qui est de permettre l’accès à la charpente pour effectuer son contrôle périodique et les réparations nécessaires, pour ne retenir que la valeur marchande du volume utilisable.

Cette dérive a généré de nombreux litiges concernant la qualification des combles en l’absence de précisions dans le règlement de copropriété. L’accès exclusif aux combles par un lot privatif a été considéré comme un critère permettant les classer comme parties privatives. Il a été jugé qu’un comble, qui ne peut servir qu’à la réparation de la toiture, partie commune, constitue lui-même une partie commune, peu important que la trappe d’accès se situe dans l'appartement d'un copropriétaire (Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n° 93-16.347, Revue des loyers 1995, p. 459 ;)  mais cette décision a été suivie d’une décision contraire (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-19.642, ).

De toute manière, les syndicats de copropriétaires ont fréquemment vendu des combles considérés comme parties communes aux propriétaires des lots immédiatement inférieurs.

Lorsque les combles ont un caractère privatif, les copropriétaires titulaires de cette partie sont en droit de les aménager en vue d'un usage d'habitation sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, n° 91-18.289, Mon. TP 31 déc. 1993, p. 25 ;).

Dans les immeubles anciens divisés en copropriété, les techniciens risquent donc de se trouver en présence de combles privatisés et, de toute manière, aménagés.

3.             autres éléments privatifs en toiture commune

Le droit à l’antenne permet aux occupants de bonne foi de tout immeuble de procéder à l’installation d’antennes de télévision ou de radioamateurs en partie supérieure de l’immeuble. Elles sont fixées sur les souches de cheminées ou implantées en terrasse.

La loi permet à tout occupant de bonne foi de notifier au propriétaire de l’immeuble ou à celui en faisant fonction, son intention de faire procéder à l’installation d’une antenne. Le propriétaire dispose d’un délai de trois mois pour faire connaître sa position. Son silence pendant ce délai le laisse forclos et le demandeur bénéficie d’une autorisation tacite (CA  Aix-en-Provence, 30 mars 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 383).

 

L’équipement de l’immeuble suffisant pour répondre aux besoins télévisuels du demandeur, un réseau câblé par exemple peut justifier une opposition du propriétaire ou du syndicat. Ce n’est pourtant pas le cas dès lors qu'il est démontré que certaines des chaînes que les copropriétaires veulent capter ne sont pas acheminées par ce câble. ( CA Paris, 30 mai 2001 :  Loyers et copr. 2001, comm. n° 293 ; Juris-Data n° 2001-146860).

 

Les conduits de fumée ou de ventilation peuvent être classés parties privatives par le règlement de copropriété. La question se pose alors du statut d’une souche groupant plusieurs de ces conduits. Est-ce une partie commune ou une partie indivise entre les propriétaires des lots desservis ?

Nous évoquons ci dessous le problème des installations et aménagements effectués sur les toitures terrasses lorsqu’il s’agit de parties communes affectées par un droit de jouissance exclusive. On constatera que tout propriétaire d’un lot conserve la possibilité de faire émerger en terrasse l’élément terminal d’une installation individuelle qui était en l’occurrence le conduit de ventilation d’un restaurant !

 

On trouve souvent sur des toitures classiques des vasistas, lucarnes et châssis vitrés divers. Nous reviendrons sur la fonction d’éclairement de la toiture. Les règlements de copropriété les rangent généralement parmi les parties privatives.

Un copropriétaire faisant l’objet d’une injonction administrative d’exécution de travaux avait demandé au syndicat de faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité de châssis et vitrages de ce genre. Ayant constaté que le châssis et le vitrage qui séparent l'atelier de l'extérieur n'étaient pas affectés à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires, que cet atelier, construction légère, n'apparaissait pas comme un élément de gros œuvre et que la plate-forme en bois qui le supporte ne participait en rien à la charpente de la toiture de l'immeuble, la cour d'appel a retenu, à bon droit, pour la Cour de cassation, que la réparation des menuiseries métalliques et de la vitrerie de l'immeuble, parties privatives, incombait au seul propriétaire du lot litigieux ( Cass. 3e civ., 22 févr. 1995 :  Loyers et copr. 1995, comm. 228).

 

Les éléments permettant l’éclairement des pièces sont parfois installés de manière irrégulière par les copropriétaires aménageant un comble. Le syndicat peut alors demander la suppression de l’installation. Lorsqu’il ne le fait pas, un copropriétaire est également habilité pour agir à titre personnel à l'encontre de celui qui exécute irrégulièrement les travaux  (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990 : Rev. loyers 1990, p. 235. – CA  Paris, 14e ch., 2 mars 1990 : D. 1990, inf. rap. p. 574. – CA  Paris, 9 mars 1990 : Loyers et copr. 1990, n° 280).

À propos de la pose d’un châssis velux sur la toiture de l'immeuble, des copropriétaires ont été déboutés de leur demande en suppression de cette installation, constatation faite qu'ils ne justifiaient pas d'un trouble personnel dans la propriété ou la jouissance de leur lot  (Cass. 3e civ., 12 mai 1993 : Loyers et copr.1993, n° 280). Cette position jurisprudentielle a été contestée et une tendance se manifeste à rendre aux copropriétaires à titre individuel la possibilité de faire sanctionner les atteintes aux parties communes dont ils sont propriétaires indivis.

 

Ces travaux doivent en effet faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale. Citons par exemple

- le remplacement d'une véranda par un toit de tuile avec inversion de la pente  (CA  Paris, 13 déc. 1971 : JCP 1979, éd. N, prat. p. 280);

- l'ouverture de jours dans la toiture  (Cass. 3e civ., 10 mars 1981 : JCP1982GII, 18765), notamment la pose de « velux »  (CA  Paris, 27 avr. 1990 : Loyers et copr. 1990, n° 326 et 14 déc. 1990 : Loyers et copr. 1991, n° 93. – CA  Montpellier, 17 mars 1994 : Juris-Data n° 034056) et la création de lucarnes ou chiens-assis  (Cass. 3e civ., 12 janv. 1988 : Gaz. Pal. 1988, 1, Pan. jurispr. p. 56. – 27 nov. 1991 : Loyers et copr. 1992, n° 42);

C.            concession de jouissance privative

Dans le cas d’une copropriété, le propriétaire d’un lot supérieur peut bénéficier du droit de jouissance exclusive sur tout ou partie de la toiture-terrasse. Ce droit peut résulter soit de la consistance du lot telle qu’elle est précisée par le règlement de copropriété, soit d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

En principe, le droit de jouissance privative ne s’exerce pas sur la seule superficie de la terrasse, mais également sur le volume d’espace supérieur qu’elle détermine. Pour autant le bénéficiaire ne peut pas réaliser des constructions. Il peut seulement établir des aménagements légers, des plantations en bacs, disposer du mobilier de jardin. L’expérience montre que ce droit est souvent exploité à la limite des possibilités légales, conventionnelles et techniques. Les aménagements comportent fréquemment un revêtement de dalles établi par le bénéficiaire aux lieu et place du revêtement d’origine.

Lorsqu’il s’avère nécessaire de procéder à la réfection de l’étanchéité de la terrasse, le bénéficiaire est tenu de libérer les lieux pendant la durée des travaux. Son obligation s’étend généralement à la dépose et la repose après travaux du revêtement de dalles protégeant l’étanchéité. En pratique, c’est souvent à l’architecte qu’il incombe d’organiser cette libération, puis la réinstallation des éléments enlevés, aux frais du bénéficiaire.

Les techniciens peuvent être amenés à rechercher si les installations et aménagements n’ont pas contribué à l’apparition des désordres de l’étanchéité (poids excessif des jardinières par exemple). Un éventuel abus de jouissance peut entraîner la responsabilité du bénéficiaire. Celui-ci doit par ailleurs procéder à certaines opérations d’entretien ou de prévention. Il s’agit par exemple de procéder régulièrement à l’enlèvement des déchets jardiniers divers qui peuvent engorger les évacuations pluviales. Ces quelques observations montrent que l’existence d’un droit de jouissance privative sur une toiture-terrasse doit être signalé aux techniciens et les inciter à prendre des précautions élémentaires.

Sous ces réserves, pour les toitures-terrasses et les balcons, il est d'usage de répartir les dépenses d'entretien et de réfection de la manière suivante :

- le bénéficiaire du droit exclusif prend à sa charge les frais qui se rapportent au revêtement superficiel;

- le syndicat supporte le coût des travaux intéressant l'étanchéité et les éléments incorporés au gros oeuvre de l'immeuble ( Cass. 3e civ., 18 déc. 1996 :  Loyers et copr. 1997, comm. n° 90 ; Juris-Data n° 005007. – 20 oct. 1999 :  Loyers et copr. 2000, comm. n° 79. – CA Paris, 2 juin 1987 :  Loyers et copr. 1987, comm. n° 420 ; Juris-Data n° 023245).

 

Toutefois le propriétaire d'un appartement attenant à une toiture-terrasse dont il a la jouissance superficiaire privative n'est pas responsable des dommages causés à un appartement situé sous cette terrasse par des infiltrations d'eaux pluviales dues à un défaut d'étanchéité dès lors que l'ouvrage en cause, tant par sa constitution interne, sa place dans l'ensemble immobilier et sa finalité que par le règlement de copropriété classant comme parties communes "la couverture du bâtiment" doit être considérée comme une partie commune avec droit de jouissance privative pour le propriétaire du lot auquel elle est incorporée mais dont la garde de structure doit être réputée conservée par le syndicat ( CA Bordeaux, 3 juin 1981 : Rev. loyers 1981, p. 522. 

Dans un cas voisin, le Tribunal de grande instance a jugé toutefois (TGI Nanterre, 1er avr. 1981 : Gaz. Pal. 1981, 2, p. 758, note Morand), qu’en présence d'un règlement de copropriété stipulant que les copropriétaires ayant la jouissance d'une terrasse "auront la charge de l'entretien de l'étanchéité", que ces copropriétaires devaient conserver seuls les conséquences dommageables d'infiltrations d'eau dans leur appartement, au motif qu'il importe peu que les fissures affectant la terrasse soient imputables à un vieillissement normal de l'ouvrage et non à un défaut d'entretien, le règlement ne faisant aucune distinction à cet égard, obligeant les intéressés à procéder aux travaux de réfection nécessaires).

 

Cette situation peut se trouver aussi bien dans un immeuble affecté à la location, dès lors que le droit de jouissance est inclus dans le bail d’un appartement supérieur.

 

Dans ces cas, il est prudent de prévoir à la charge financière du bénéficiaire un contrat d’entretien ayant pour objet le nettoyage périodique. Le syndic ou le gestionnaire doit conserver une possibilité de contrôle de bonne exécution.

 

Le bénéficiaire est tenu de laisser accès aux édicules techniques émergeant en terrasse pour l’exécution des travaux d’entretien courant des éléments d’équipement communs. Dans la mesure du possible ces édicules sont groupés en une zone technique non inscrite dans le volume de la jouissance privative.

 

Si les travaux portent sur des parties communes objets d'un droit d'usage privatif, leur coût doit être réparti dans les conditions prévues au règlement de copropriété. Toutefois, le bénéficiaire du droit d'usage doit prendre en charge le surcoût des travaux exécutés par le syndicat qui se rapporte au déplacement puis à la repose des aménagements spécifiques entrepris par le copropriétaire mais qui ont dû être provisoirement déplacés pour permettre ces travaux (V. à propos de dalles de carrelage recouvrant l'étanchéité d'une toiture-terrasse,  CA Rennes, 12 sept. 1995 : Juris-Data n° 050599).

 

Une cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que le toit-terrasse, sur lequel un copropriétaire, tout en bénéficiant d'un droit de jouissance privative, n'avait pas l'usage exclusif, constituait une partie commune, et constaté qu'en application des dispositions de l'article 25 de la loi, l'assemblée générale des copropriétaires a valablement autorisé un autre copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant cette partie commune (en l'espèce, l'installation d'un conduit d'évacuation d'air usé à travers la terrasse en provenance du restaurant situé en dessous), et relevé que le bénéficiaire du droit de jouissance privative ne démontrait pas être victime, du fait de la présence de la gaine d'aération, d'une atteinte à sa libre jouissance de la terrasse ( Cass. 3e civ., 27 nov. 1990 :  Loyers et copr. 1991, comm. n° 84).

D.            exploitation locative de la toiture

Le propriétaire (ou l’entité faisant fonction de propriétaire) a la possibilité d’exploiter les éléments matériels et le volume de la toiture :

pour l’installation de panneaux publicitaires ou d’enseignes lumineuses

pour l’installation par des personnes totalement étrangères à l’immeuble d’éléments divers. C’est le cas des antennes relais de téléphonie mobile.

Ce mode d’exploitation est une source de revenus importants. Il exige des précautions juridiques et techniques (surtout pour les panneaux en enseignes dans ce dernier cas).

 

Pour les enseignes et publicités, nous rappelons ici les textes applicables, souvent mal connus. Le champ d’application des ces textes s’étend aux panneaux installés sur les murs pignons :

Décret portant application de diverses dispositions de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes et modifiant l'art. R. 83 du Code des tribunaux administratifs

Décret n° 82-764 du 6 septembre 1982, Décret réglementant l'usage de véhicules à des fins essentiellement publicitaires et pris en application de l'article 14 de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes.

Décret n° 82-220 du 25 février 1982, Décret portant application de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes en ce qui concerne la surface minimale et les emplacements de l'affichage d'opinion et des associations sans but lucratif

Décret n° 82-211 du 24 février 1982, Décret portant règlement national des enseignes et fixant certaines dispositions relatives aux pré enseignes pour l'application de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes

Décret n° 80-923 du 21 novembre 1980, Décret portant règlement national de la publicité en agglomération et déterminant les conditions d'application à certains dispositifs publicitaires d'un régime d'autorisation pour l'application de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes.

Décret n° 80-924 du 21 novembre 1980, Décret fixant la procédure d'institution des zones de réglementation spéciale prévues aux articles 6 et 9 de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité aux enseignes et pré enseignes

Loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979, Loi relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes

Loi du 12 avril 1943, Loi relative à la publicité par panneaux-réclame, par affiches et aux enseignes

 

Les conventions relatives aux antennes relais de téléphonie mobile sont souscrites avec les opérateurs spécialisés. Ces installations font actuellement l’objet d’enquêtes relatives aux inconvénients sanitaires qui pourraient résulter des implantations déjà réalisées. Leur implantation peut contrarier l’exécution de travaux qui exigeraient normalement la dépose temporaire.

 

En copropriété, l’exploitation du droit d’affichage est un droit accessoire aux parties communes, soumis aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2 du décret du 17 mars 1967. Hormis le cas d’une réserve du droit d’exploitation incluse dans le règlement de copropriété, l’exploitation de ce droit doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale exigeant la majorité prévue par l’article 26 de la loi.

E.            la toiture élément constitutif du bâtiment

Nous avons déjà vu que pour l’application de l’article 606 du Code civil, la toiture est assimilée à un élément de gros œuvre, essentiel pour assurer le respect de la destination du bâtiment. On retrouve cette caractéristique dans divers domaines juridiques.

1.             responsabilité des constructeurs

Qu’il s’agisse de sa construction ou de réparations importantes, la toiture bénéficie de la garantie décennale prévue par les article 1792 et 1792-2 du Code civil.

Les réparations importantes s’entendent ici

soit de la réfection totale d’une partie déterminée de la toiture

soit de l’apport à la toiture et à la couverture d’une charpente d’éléments nouveaux tels que chevrons, voliges, liteaux et panne faîtière. Dans ce dernier cas, l’ensemble des éléments nouveaux et des éléments conservés bénéficie de la garantie décennale (Cass. civ. 3e  09/11/1994 n° 90-21.516)

L’exécution de ces travaux met à la charge du maître d’ouvrage l’obligation d’assurance de dommage ouvrage prévue par la loi du 4 janvier 1978. Il doit en outre vérifier que les « constructeurs » (architecte et entrepreneur en particulier) bénéficient bien de l’assurance de responsabilité obligatoire imposée par les articles A 241-1 et A 241-2 du Code des assurances.

De ce fait, engage sa responsabilité personnelle le syndic qui a fait preuve de négligences caractérisées dans l'exécution des travaux de couverture de l'immeuble d'une part en chargeant une entreprise non qualifiée d'effectuer ces travaux, d'autre part en négligeant de lui réclamer les références de sa police d'assurances  (CA Paris, 23e ch., 3 juin 1998  Loyers et copr. 1998,  n° 283).

 

2.             obligation d’entretien

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire bailleur doit, en cours de bail, entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée. Cette obligation est limitée aux grosses réparations tels que prévues par l’article 606 du même code (Cass. civ. 3e  23/10/1991  Loyers & cop. janvier 1992 n°  13). De son côté le locataire a la charge des travaux d’entretien courant et l’obligation d’informer sans délai le bailleur de tout sinistre exigeant une intervention sur la toiture.

Le locataire peut être déclaré responsable d’une aggravation de l’état de la toiture s’il n’a pas respecté l’une et/ou l’autre de ces obligations.

Dans les baux non réglementés, il est possible d’insérer une clause laissant à la charge du locataire tous les travaux d’entretien.

 

En copropriété, l’obligation d’entretien pèse sur le syndicat des copropriétaires qui peut être déclaré responsable des dégradations provoquées par une infiltration en provenance de la toiture, a fortiori si le syndic avait été informé des risques d’un tel sinistre.

Les travaux de réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses sont adoptés par l’assemblée générale à la majorité ordinaire de l’article L 24 (Cass. 3e civ., 25 mars 1992 : RD imm. 1992, p. 241);

 

Dans tous les cas, le défaut caractérisé d’entretien peut tomber sous le coup d’une clause du contrat d’assurance permettant un refus de prise en charge du sinistre.

 

Si le règlement de copropriété ou l'autorisation ultérieurement accordée à un copropriétaire prévoit déjà les conditions d'exécution des travaux d'entretien et de réparation et la répartition de leur coût, il suffit de faire application de ces dispositions. Ainsi pour l'entretien d'une toiture-terrasse par le copropriétaire qui, selon le règlement de copropriété, était tenu d'en assurer l'étanchéité (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990 :  Loyers et copr. 1990, comm. n° 485 ; Rev. loyers 1991, p. 29. – 18 déc. 1996 :  Loyers et copr. 1997, comm. n° 90).

 

Il a été jugé qu’en ne prenant pas les mesures provisoires nécessaires pour faire cesser les infiltrations d'eau, provenant de la toiture partie commune relevant de la responsabilité de la copropriété, dans l'appartement du copropriétaire, qui était devenu impropre à sa destination, dans l'attente d'une étanchéité définitive faite par des travaux de réfection globale, la copropriété a commis une faute qui se trouve à l'origine du dommage du copropriétaire, qui s'est trouvé dans l'impossibilité d'utiliser dans des conditions normales la chose dont il était propriétaire  (CA Lyon, 29 juin 1994 : Juris-Data n° 1994-046205).

 

Lorsqu'il ressort des circonstances de la cause que le syndic a fait preuve d'une diligence normale pour concrétiser les mesures votées par l'assemblée générale, la preuve d'une faute n'est pas relevée à son encontre.

Une cour d'appel a cependant estimé qu'il y a eu carence du syndic à ne pas passer outre à une décision de refus de l'assemblée générale pour l'exécution de travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, qui revêtaient, il est vrai un caractère d'urgence ( CA Toulouse, 10 déc. 1987 : Rev. loyers 1988, p. 227 ; Rev. Administrer 1989, n° 201, p. 31) . Quelques décisions identiques ont été rendues dans le même sens au sujet du ravalement, compte tenu du caractère légalement obligatoire de l’opération. Dans un tel cas, le syndic a, en réalité, intérêt à donner sa démission et provoquer la désignation d’un administrateur provisoire s’il n’est pas remplacé. Il peut également saisir l’autorité administrative compétente.

 

Les travaux de réparation de toiture sont toujours considérés comme urgents. La jurisprudence fournit un certain nombre d'exemples :

- les travaux destinés à remédier au défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse ( Cass. 3e civ., 12 janv. 1994 :  Loyers et copr. 1994, comm. n° 167);

- la réfection des souches de cheminée menaçant ruine ( TGI Paris, 7 janv. 1976 : D. 1976, inf. rap. p. 319);

- les travaux d'étanchéité dont l'exécution ne peut être subordonnée au versement des indemnités par la compagnie d'assurances qui conteste son obligation de garantie ( CA Paris, 14 juin 1983 : D. 1984, inf. rap. p. 19);

- les travaux d'étanchéité d'une terrasse sur injonction de l'administration  (CA Paris, 23e ch., 27 avr. 1987 : Juris-Data n° 021846);

 

En cas d’urgence, le syndic de copropriété a la faculté d’user des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Il peut engager les travaux de sauvegarde sans autorisation de l’assemblée générale mais doit informer le conseil syndical et prévoir la convocation de l’assemblée.

 

La Cour d’appel de Paris a jugé que la réfection de la toiture de l'immeuble par un copropriétaire, devant la carence du syndicat, présentait le caractère de travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l'immeuble et justifiait l'application de l'article 1375 du Code civil sur la gestion d'affaires. Le syndicat a en conséquence été condamné à rembourser au copropriétaire le coût des travaux, diminué de la quote-part qui lui incombant à ce titre ( CA Paris, 23e ch., 25 juin 1985 : Juris-Data n° 1985-024117.  20 juin 1988 :  Loyers et copr. 1988, comm. 411).

 

En revanche, si les travaux ne présentent pas un caractère d'urgence, celui qui les a engagés de sa propre initiative, sans en référer au syndicat, ne peut prétendre au remboursement des dépenses ( Cass. 3e civ., 18 mars 1987 :  Loyers et copr. 1987, comm. 197 ; JCP N 1987, II, p. 204, à propos de la réfection de l'étanchéité d'une toiture-terrasse).

 

Le régime de l’entretien des parties communes et notamment de la toiture est plus complexe lorsque la location porte sur un lot de copropriété. Est-ce le bailleur ou le syndicat, qui doit répondre des dommages dus à l'aménagement défectueux ou au mauvais état d'entretien des parties communes de l'immeuble, comme, par exemple, un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse qui provoque des infiltrations d'eau dans les parties privatives d'un lot.

Si le bailleur doit au preneur la jouissance paisible de la chose louée et la garantie de ses vices, il n'en va ainsi que si les désordres dont se plaint le locataire proviennent d'un défaut de la chose louée ; lorsque le trouble allégué par le locataire provient des parties communes de l'immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n'a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable  (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625).

Il appartient dans ce cas au preneur d'agir, contre le syndicat des copropriétaires, responsable, au terme de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

 

3.             modification de la toiture

La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l'immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d'habitation, d'utilisation et de standing. Dans une copropriété, elle est protégée par les notions de destination et de sauvegarde de l’aspect extérieur de l’immeuble, qui limitent les initiatives dont elle pourrait être l'objet tant de la part des copropriétaires que des organes de gestion.

On ne peut pas négliger, d’autre part, l’environnement architectural du quartier, de la commune, voire de la région. La modification significative d’une toiture est donc soumise à des formalités administratives. Ce contrôle est particulièrement rigoureux lorsque l’immeuble se trouve dans une zone protégée. On comprend facilement que les collectivités locales souhaitent sauvegarder l’homogénéité esthétique d’un secteur particulier.

Ces modifications peuvent se présenter sous la forme d’interventions diverses que nous rappelons dans la mesure ou elles exigent le respect de procédures spécifiques :

·        changement de matériaux (tuiles, ardoises, zinc, etc.)

·        changement de pente

·        remplacement d’une toiture classique par une toiture-terrasse et vice versa,

·        création ou suppression d’éléments (chiens-assis, lucarnes, oeils-de-bœuf ),

·        exhaussement

 

Des travaux entraînant une modification substantielle de la toiture de l'immeuble portent atteinte à son esthétique  (CA  Pau, 9 sept. 1992 : Juris-Data n° 044694). Ils doivent donc faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée.

 

Le syndicat lui-même est tenu de ne pas apporter de modification à la toiture pour causer préjudice à un copropriétaire. Ainsi la pose d'un revêtement sur le toit ayant porté une atteinte au principe de la libre jouissance du copropriétaire sur son lot du fait de la privation de lumière naturelle de son local, le syndicat doit être condamné à remettre les lieux dans leur état antérieur  (CA Amiens, 4 nov. 1991 : Juris-Data n° 1991-047083).

 

Si le bénéficiaire procède à des aménagements sur la partie commune objet du droit d'usage qui ne sont pas conformes aux prévisions du règlement de copropriété, il doit requérir une autorisation expresse de l'assemblée générale ( Cass. 3e civ., 30 janv. 1996 : RD imm. juin 1996, p. 264. –  CA Paris, 20 févr. 1998 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 255. C’est le cas pour des travaux de couverture sur une partie commune sans l'autorisation du syndicat,  CA Paris, 24 avr. 1998 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 287.

Les moyens tirés tant de l'existence d'un empiétement sur partie du toit, partie commune, et de l'importance de cet empiétement, que de l'absence de contrepartie, sont, en l'espèce, dénués de toute portée dans la mesure où l'autorisation donnée a recueilli non seulement la majorité de l'article 25 b, mais également la double majorité (moitié des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix) de l'article 26 ; d'autre part, il n'est, en aucune manière, démontré que la création de la terrasse litigieuse, au demeurant, constituée d'une structure légère aisément démontable qui ne modifie pas la nature de la toiture qu'elle se borne, sauf aux points d'encrage, à surplomber, aurait, soit porté atteinte à l'intérêt architectural et à l'harmonie de l'immeuble, soit entraîné un changement dans sa destination, lequel était et demeure, bien évidemment, bourgeois, soit, enfin, serait susceptible de leur occasionner un quelconque préjudice, les risques d'infiltration créés par les travaux étant purement éventuels  (CA  Paris, 23e ch. B, 26 janv. 1996 : Loyers et copr.1996, comm. 239).

 

a)             exhaussement et surélévation de l’immeuble

La pratique ancienne de la surélévation des immeubles de rapport est à l’origine des dispositions précises insérées à ce sujet dans le statut de la copropriété. Le droit de surélever est également un droit accessoire aux parties communes, donc indivis entre tous les copropriétaires. Il peut être cédé soit au propriétaire d’un lot supérieur, soit à un tiers étranger à la copropriété.

Cette opération exige en premier lieu l’accord individuel des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment. Cet accord peut être exprimé hors assemblée mais l’assemblée doit en constater l’existence d’une manière ou d’une autre. La cession du droit doit être adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi de 1965.

Dans un groupe d’immeubles, la surélévation de l’un des immeubles exige l’accord de l’assemblée générale de tous les copropriétaires et celui d’une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné.

La surélévation de l’immeuble a généralement pour objet la création de nouveaux locaux privatifs mais il aussi s’agit d’un simple exhaussement de toiture permettant l’accroissement de la hauteur sous plafond d’un lot supérieur, ou l’aménagement de combles. Ces questions ont été à l’origine de vives controverses juridico-techniques quant à la définition précise d’une surélévation de l’immeuble, en particulier dans le cas ou l’opération tend au rehaussement du plancher bas des combles accompagné d’une reconstruction de la toiture avec une pente plus faible permettant de ne pas modifier l’altitude du faîte.

 

Pour qu'il y ait une surélévation au sens de l'article 35 de la loi, il faut :

- une construction en dur et non pas des structures légères démontables  (CA Paris, 23e ch., 26 janv. 1997 : Juris-Data n° 020337) ;

- une construction comportant une prolongation verticale de la façade au-dessus de la ligne de faîtage ( CA Paris, 26 janv. 1996 :  Loyers et copr. 1996, comm. n° 239) ;

- la création de nouveaux locaux privatifs ( Cass. 3e civ., 19 nov. 1997 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 56. – CA Paris, 9 oct. 1997 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 57. – 26 nov. 1997 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 140. – 1er avr. 1998 :  Juris-Data n° 020981).

L'installation d'une véranda sur une terrasse privative n'est pas considérée comme une surélévation ( Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, préc.).

 

Les travaux d'aménagement de combles privatifs ne sont pas assimilés à une surélévation à défaut d'exhaussement de la panne faîtière ( Cass. 3e civ., 6 oct. 1993 :  Loyers et copr. 1993, comm. n° 443. – CA Versailles, 20 déc. 1990 : Juris-Data n° 047797).

Il en va de même de l'aménagement d'une terrasse devant un appartement au sixième étage dès lors qu'elle ne constitue pas un bâtiment en dur et ne comporte ni prolongation verticale des façades ni élévation de la ligne de partage du toit permettant la création de nouveaux locaux habitables ou la transformation de locaux non habitables en locaux habitables  (CA Paris, 26 janv. 1997 : Juris-Data n° 020337).

En revanche, les travaux d'aménagement de greniers peuvent créer une surélévation dès lors que leur aménagement et leur restructuration entraînent un exhaussement de la ligne de faîtage du toit de plusieurs mètres ( CA Paris, 9 oct. 1997 :  Loyers et copr. 1998, comm. n° 57. – CA Nancy, 3 nov. 1997 : Juris-Data n° 049201).

 

La jurisprudence a finalement créé une distinction entre la surélévation proprement dite et le simple "redressement de combles".

Il n’y a pas "redressement de combles" mais surélévation quand l'opération implique un exhaussement de la panne faîtière centrale, et des pannes latérales, et le remplacement de la toiture à deux versants par une toiture mansardée avec terrasson et brisis comportant l'ouverture de nouvelle fenêtre ( Cass. 3e civ., 16 nov. 1982 : Bull. civ. III, n° 224 ; AJPI 1983, p. 309, note J.-P. Forestier ; Journ. not. 1983, p. 1282 ; Rev. Administrer mars 1983, n° 133, p. 36, obs. E.-J. Guillot, confirmant  CA Paris, 23e ch. B, 16 déc. 1980 : Gaz. Pal. 1982, 1, p. 351).

De même constituent une surélévation :

- l'opération se traduisant par une prolongation verticale des façades et un exhaussement à un niveau plus élevé de la terrasse constituant la toiture de l'immeuble ( Cass. 3e civ., 26 avr. 1983 : Bull. civ. III, n° 92 ; Rev. Administrer oct. 1983, p. 28, note E.-J. Guillot ; Defrénois 1983,  art. 33180, p. 1577, obs. H. Souleau);

- une modification du faîtage pour le porter à hauteur maximale autorisée sur toute la longueur du bâtiment, afin de créer des pièces mansardées éclairées par des fenêtres au lieu et place des combles existant antérieurement ( Cass. 3e civ., 6 mars 1991 : RD imm. 1991, p. 261).

 

Par contre constituent un simple "redressement de combles" :

La création de chiens assis sur la toiture afin de créer des fenêtres et de permettre l'aménagement d'un comble, même si cet aménagement implique un rehaussement d'une partie de la toiture, dès lors qu'il n'y a pas d'exhaussement de la panne faîtière ( Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, aff. Bokobza : Rev. Administrer juill. 1994, p. 42 : V. également  Cass. 3e civ., 1er déc. 1993 :  Loyers et copr. 1994, comm. n° 88 ; RD imm. 1994, p. 105, obs. P. Capoulade);

Des travaux entraînant un exhaussement des murs de façade côté cour et de la toiture par élévation de la panne latérale du même côté afin de permettre la transformation des combles en locaux habitables, dès lors qu'il n'y a pas d'élévation de la ligne de faîtage du toit ( CA Paris, 23e ch., 15 nov. 1993 :  Loyers et copr. 1994, comm. n° 133).

De même, il n'y a pas surélévation lorsque la construction projetée ne prolonge pas verticalement les façades et qu'il n'y a pas d'exhaussement à un niveau plus élevé que la toiture de l'immeuble, la partie haute de la véranda (édifiée sur une terrasse privative) ne dépassant pas le niveau de la toiture terrasse située au-dessus du huitième étage et l'aménagement projeté étant constitué d'éléments légers facilement démontables et indépendants du gros œuvre ( Cass. 3e civ., 6 oct. 1993 :  Loyers et copr. 1993, comm. n° 442 ; inf. rap. copr. 1994, p. 453, note P. Capoulade ; RD imm. 1993, p. 545).

 

Un jugement retient à tort pour annuler la résolution autorisant des copropriétaires à aménager une terrasse plate-forme au 6e étage, que l'unanimité des voix des copropriétaires aurait été requise dans la mesure où la construction envisagée se serait analysée en une surélévation, qu'il aurait été demandé à la copropriété d'autoriser sans contrepartie.

En effet, ne constituant pas un bâtiment en dur, et ne comportant ni prolongation verticale des façades ni élévation de la ligne de partage du toit permettant la création de nouveaux locaux habitables ou la transformation de locaux non habitables en locaux habitables, les travaux dont s'agit, tels qu'ils ont été décrits et que le corroborent les documents photographiques produits, ne réalisent, en aucune manière, une surélévation partielle relevant des dispositions de l'article 35 de la loi.

 

Un cas particulier se présente lorsque le rehaussement concerne la toiture d’un bâtiment séparé constituant un lot isolé de la copropriété. L’assemblée peut refuser d'accorder à certains d'entre eux l'autorisation de rehausser le toit d'un pavillon composant leur lot en relevant que, selon le règlement de copropriété, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble (y compris la toiture) ne peut être modifié, même lorsqu'il s'agit de parties privatives, à propos de l'exhaussement d'un pavillon faisant partie d'un groupe d'immeubles en copropriété ayant eu pour effet de limiter la vue dont bénéficiait le propriétaire d'un lot voisin (Cass. 3e civ., 11 déc. 1984, n° 83-13.682, Defrénois 1985, art. 33596, obs. Sou/eau).

 

b)             ouvertures  lucarnes  chassis

A l’occasion de travaux effectués dans les parties privatives d'un lot (en l'espèce une dépendance définie comme débarras sous les combles), entrant dans l'exercice normal des droits conférés à celui-ci par l'article 9 de la loi et nécessitant  par d’autorisation préalable de l’assemblée, l’ouverture de jours dans la toiture doit au contraire être soumise à cette autorisation ( Cass. 3e civ., 10 mars 1981 :  JCP G 1982, II, 19765, note Guillot).

 

Un règlement de copropriété définissant la verrière comme un élément de couverture de l'immeuble et qualifiant celle-ci de partie commune, il s'ensuit qu'il y a lieu de condamner le syndicat à procéder à la réfection complète de cette verrière (du fait de la corrosion avancée des fers de l'ossature), sa déficience traduisant la carence de celui-ci dans son obligation d'entretien, carence qui engage sa responsabilité  (CA Paris, 23e ch., 28 sept. 1994 )

 

Pour les techniciens, ces ouvertures diverses pratiquées dans la toiture posent le problème constant de la cohérence des travaux d’entretien, lorsque l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété. Il convient d’adopter les mêmes solutions que pour le ravalement : les travaux nécessaires doivent être effectués par la même entreprise dans le cadre d’un chantier unique, quelle que soit la qualification juridique (partie commune ou privative) des parties traitées. Il est absurde de faire intervenir un entrepreneur pour la réparation de la toiture et un autre pour assurer l’étanchéité d’un pourtour de lucarne.

c)             extension de la toiture

Dans les courettes intérieures (dites cours à tapis) des immeubles, il est fréquent que le volume à rez-de-chaussée soit une dépendance de la loge de gardiennage ou d’une partie privative. Elle est alors couverte d’une verrière protégée par un grillage ou par une toiture en zinc et dotée de chéneaux et évacuations d’eaux pluviales. Ces aménagements datent de la construction de l’immeuble ou ont été réalisés ultérieurement. Ils peuvent faire l’objet d’une clause particulière du règlement de copropriété fixant les modalités de leur entretien et des frais afférents.

A défaut, ces toitures sont assimilées à la toiture générale de l’immeuble.

La couverture d'une courette intérieure pour y créer une salle de bain, dès lors que les travaux entraîneraient une modification des modalités de jouissance des autres parties privatives et aboutiraient à transformer une partie commune en partie privative  (TGI  Paris, 13 juill. 1976 : D. 1976, inf. rap. p. 313);

d)             autorisations administratives

Lorsque les travaux envisagés par un copropriétaire relèvent de l'article 25 b, de la loi  et qu'ils nécessitent la délivrance d'un permis de construire, celui-ci ne peut être accordé par l'Administration que dans la mesure où elle a bien vérifié que le pétitionnaire a obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale d'exécuter les travaux en cause  (CE 6 juin 1986 : JCP 1986 N II, 234, note Stemmer. – 20 janv. 1989 : JCP 1989 G IV, 87. – 28 juill. 1993 : JCP 1994 G IV, n° 22255, obs. Liet-Veaux et Sizaire ; RD imm. mars 1994, p. 104. – 4 juill. 1994 ; JCP 1995 N II, p. 280).

Sur ce point le Conseil d’État avait pris position avec précision dans un arrêt du 22 mars 1985 :

Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 421-1 du Code de l'urbanisme,  « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique »;

Considérant, d'autre part, qu'il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi  susvisée du 10 juillet 1965, auxquelles les stipulations des règlements de copropriété ne sauraient déroger, en vertu de l'article 43 de la même loi, que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur d'un immeuble sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires;

Considérant qu'il découle des dispositions sus énoncées du Code de l'urbanisme et de la loi  du 10 juillet 1965 que, lorsque l'autorité administrative, en l'état du dossier qui lui est soumis, est informée de ce que le projet du pétitionnaire porte sur un immeuble en copropriété, il lui appartient d'exiger la production des autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement  de copropriété, subordonne l'exercice du droit de construire de chacun des copropriétaires ; qu'il lui revient, en particulier, de vérifier si les travaux mentionnés sur la demande de permis de construire affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et nécessitent ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux entrepris par M. Talbot en 1978, pour lesquels il a obtenu du maire d'Ajaccio un permis de construire de régularisation en date du 21 mars 1979 et qui supprimaient, sur une surface d'environ 40 mètres carrés, la toiture de l'immeuble pour la remplacer par une terrasse, affectaient des parties communes de la résidence Diamant II et modifiaient l'aspect extérieur de cet immeuble ; que le maire d'Ajaccio ne pouvait ignorer ni le fait que les travaux modifiaient la toiture de l'immeuble, compte tenu des indications mentionnées dans la demande de permis, ni le statut de copropriété dudit immeuble, ainsi qu'en témoignent notamment les termes de son arrêté, qui vise l'article 4 des dispositions diverses du règlement  de copropriété ; qu'il suit de là que, quelle que soit la portée de cet article – qui ne pourrait, d'ailleurs, légalement avoir pour effet, eu égard aux dispositions susmentionnées de la loi  du 10 juillet 1965, de dispenser les propriétaires des chambres de service de toute autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour entreprendre des travaux modifiant la toiture et l'aspect extérieur de la façade – le maire d'Ajaccio n'a pu, sans commettre d'erreur de droit en l'état du dossier qui lui était soumis, lequel ne comportait pas l'autorisation requise de l'assemblée générale des copropriétaires, tenir M. Talbot comme habilité à présenter sa demande de permis de construire, au sens des dispositions précitées de l'article R. 421-1 du Code de l'urbanisme;

 

F.             autres fonctions de la toiture

 

1.             eclairement

Nous avons déjà évoqué ci dessus les difficultés juridiques liées à la présence d’ouvertures diverses dans la toiture.

Elles résultent souvent de travaux effectués irrégulièrement par un copropriétaire, parfois même un locataire.

Toutefois, un copropriétaire est également habilité pour agir à titre personnel à l'encontre de celui qui exécute irrégulièrement les travaux  (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990 : Rev. loyers 1990, p. 235. – CA  Paris, 14e ch., 2 mars 1990 : D. 1990, inf. rap. p. 574. – CA  Paris, 9 mars 1990 : Loyers et copr. 1990, n° 280).

À propos de la pose de vélux sur la toiture de l'immeuble, des copropriétaires ont été déboutés de leur demande en suppression de cette installation, constatation faite qu'ils ne justifiaient pas d'un trouble personnel dans la propriété ou la jouissance de leur lot  (Cass. 3e civ., 12 mai 1993 : Loyers et copr.1993, n° 280).

 

De nos jours les constructeurs prévoient parfois l’utilisation systématique de l’éclairement zénithal en créant, surtout dans les immeubles de bureaux, des puits de lumière ou, plus simplement des dalles translucides en toiture. Dans les copropriétés en volumes ces pratiques font l’objet de servitudes entre volumes interdisant le masquage.

2.             chauffage et production d’eau chaude  (energie solaire)

Bien que l’utilisation de l’énergie solaire soit réservée habituellement aux maisons individuelles, on doit citer ici l’utilisation des toitures pour l’installation de panneaux destinés à capter l’énergie solaire. Elle est ensuite utilisée pour le préchauffage de l’eau utilisée pour les besoins sanitaires ou même le chauffage.

Ces installations permettant des économies d’énergie bénéficient d’avantages fiscaux.

3.             isolation thermique

Dans le même registre, les travaux d’isolation thermique des toitures n’ont pas seulement pour objet d’améliorer le confort des combles et autres locaux supérieurs.

S’agissant de toitures terrasses, la réfection des étanchéités antérieures à 1970 s’accompagnent généralement de la création d’une couche d’isolation thermique. Réduisant les besoins en chauffage des locaux supérieurs, elle procure une économie des frais de chauffage estimée traditionnellement à 7 % environ.

L’économie est plus significative encore lorsque l’immeuble est équipé d’un chauffage central en sol et plafonds. Elle réduit considérablement les déperditions de chaleur se produisant lors du passage de l’eau de réchauffement dans les planchers hauts des locaux du dernier étage.

La création dune isolation thermique rend souvent nécessaire la modification de la dalle de protection de l’étanchéité pour tenir compte d’un accroissement d’épaisseur de l’ensemble isolation/étanchéité.

 

 

Cette brève étude montre que les travaux d’entretien de la toiture d’un immeuble peuvent impliquer des facteurs d’ordre juridique qui ne peuvent être négligés par les techniciens.

Ceux-ci doivent considérer qu’ils sont présumés connaître sinon l’existence, du moins le risque de ces difficultés. Ils n’ont pas la charge de leur apporter des solutions.

 

 

 

 

Mise à jour

05/10/2011