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La rémunération du syndic
professionnel Questions parlementaires contestables La mauvaise pratique des questions écrites en rafale sur un
même sujet passe malheureusement au Sénat. Aux deux questions relatives à la
rémunérations des syndics, ci-dessous reproduites, le Ministère des finances
fournit une réponse identique, annonçant une concertation sous l’égide de la
DGCCRF. Dans le passé, les avis et rapport du 18 février 1997 du groupe de travail du Conseil national de la consommation sont demeurés lettre morte, négligés par les associations de consommateurs elles-mêmes sur les points qui avaient fait l’objet d’un accord. Le problème est réel. Ses données sont connues : les syndics professionnels, en assez grand nombre, continuent, en toute légalité, à gérer les trésorerie des syndicats de copropriétaires par le truchement d’un compte bancaire unique et perçoivent la rémunération par le banquier des fonds déposés. Ils ont ainsi la possibilité de proposer à leurs mandants des honoraires de gestion courante significativement minorés. L’abaissement des taux de rémunération les a obligés à multiplier les cas de rémunération exceptionnelle et à majorer les rémunérations forfaitaires. La solution pratique est donc pour les syndicats de
copropriétaires d’admettre la nécessité le redressement raisonnable des
honoraires de gestion courante, de veiller à un « nettoyage »
drastique de la rubrique des honoraires exceptionnels et d’exiger la mise en
place effective du régime légal de gestion de la trésorerie par le truchement
d’un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat. Cette action permettrait de plus de supprimer des
atteintes évidentes au principe de la libre concurrence. L’adoption du régime légal de la gestion par compte
séparé, serait-ce à titre facultatif, n’a fait l’objet d’aucun
accompagnement. Bien au contraire, cette bonne pratique est contrariée par
l’absence de normalisation des conditions d’ouverture d’un compte séparé.
Chaque banquier a ses pratiques dont certaines illégales [1] Il
semble même que certains banquiers imposent aux professionnels des sortes de
contre-lettres stipulant la fusion des comptes séparés ! Enfin l’établissement par voie réglementaire d’une liste
des prestations entrant dans le cadre de la gestion courante ne présente
aucun intérêt. Les défauts de l’exhaustivité des listes sont connus depuis
longtemps. Au temps de la taxation des honoraires, les critères du caractère
courant des prestations avaient été clairement et simplement définis :
nécessité, récurrence et périodicité, prévisibilité des prestations. Pour un immeuble doté de compteurs divers lors de la
première désignation d’un syndic, le traitement des comptages doit être
inclus dans la gestion courante. Par contre le syndic ne peut prévoir combien il aura de
dossiers de recouvrement ou de mutation à traiter au cours d’un exercice. Il
est donc normal d’inclure ces prestations dans la catégorie exceptionnelle,
d’autant que ces prestations sont imputables comme charges individuelles. Plus généralement, une rémunération doit correspondre à
une prestation significative. Tel n’est pas le cas pour l’enregistrement
d’une acquisition de lot. Les honoraires supportés par le vendeur doivent
couvrir aussi bien l’établissement de l’état daté et de la note
d’informations complémentaires, la clôture du compte du vendeur et
l’ouverture du compte de l’acquéreur, toutes opérations qui sont la suite
nécessaire de la vente d’un lot. Il y aura, par contre, rémunération
particulière en cas d’incident comme la nécessité de faire opposition à la
remise du prix au vendeur débiteur à l’égard du syndicat. Le jour, l’heure et la durée d’une assemblée générale ne
sont pas prévisibles. Il est normal de recourir à la pratique des vacations
horaires. Les prestations imposées par un texte postérieur à
l’établissement du barème des honoraires sont aussi des prestations
exceptionnelles, du moins pour l’exercice concerné, même si par la suite
elles devront être incluses dans les prestations courantes. L’inutilité d’une liste exhaustive réglementaire résulte du
caractère résiduel, bien que principal, des tâches de gestion courante. Tout ce qui ne figure pas dans la liste des prestations
exceptionnelles est réputé couvert par les honoraires de gestion courante.
C’est donc, à la rigueur, la liste des prestations exceptionnelles qu’il faut
réglementer. En contrepartie d’une juste et décente rémunération les
syndics doivent bien évidemment assurer des services utiles et efficaces. Question écrite n° 25954 de M. Robert Hue publiée dans le JO Sénat du 18/01/2007 -
page 107 M. Robert Hue
souhaite attirer l'attention de M. le ministre de
l'économie, des finances et de l'industrie sur le nécessaire besoin de
réglementer les pratiques tarifaires existantes dans les « contrats de syndic
» de copropriété. Aujourd'hui, deux formes de facturation sont
imposées par les syndics régissant une grande partie
des copropriétés, les honoraires forfaitaires de gestion courante et les
honoraires dits « particuliers ». Or l'ensemble des associations
concernées est amené à constater une véritable dérive se traduisant par des
transferts de plus en plus fréquents des honoraires forfaitaires vers ceux se
disant « particuliers ». Les conséquences sont de deux ordres, un transfert
des charges dites de « gestion courante » vers celles dites « particulière »
se traduisant par des hausses continuelles et
importantes des honoraires imposées aux copropriétaires. Au moment où nombre de copropriétés connaissent depuis quelques années des difficultés croissantes en
matière d'entretien et de qualité de vie bien souvent liées à des baisses de
pouvoir d'achat des copropriétaires, il est évident que cette pratique
initiée par les syndics entraîne des difficultés supplémentaires. C'est
pourquoi, comme le demande la Commission des clauses abusives et comme le
Gouvernement l'a déjà reconnu, il devient urgent de réglementer de telles
pratiques. En ce sens, il lui demande de promulguer dès les premiers mois de
l'année 2007 un décret allant en ce sens. Réponse du
Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie publiée dans le JO Sénat du 01/03/2007 -
page 460 La pratique des
syndics consistant à offrir dans leurs contrats des « forfaits de base » à
des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de «
prestations particulières », à des tarifs souvent élevés, est effectivement
régulièrement dénoncée par les consommateurs. Ces dernières années, les
services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de
la répression des fraudes (DGCCRF) ont observé une recrudescence significative
du nombre de plaintes portant sur ce point. Pour tenter de remédier à cette
situation préjudiciable tant aux consommateurs qu'à l'image même de la
profession dans son ensemble, le ministre de l'économie, des finances et de
l'industrie a demandé au Conseil national de la consommation de mener une
réflexion sur les pistes d'amélioration possibles dans le cadre d'un groupe
de travail. Cette concertation sera réalisée sur une base multilatérale entre
les associations de consommateurs, les organisations de professionnels de
l'administration d'immeubles et les administrations concernées du ministère
de la justice, du ministère de la cohésion sociale et du logement et du
ministère de l'économie. La DGCCRF présidera ce groupe avec l'objectif
d'améliorer la présentation des contrats et l'information des consommateurs. Question écrite n° 25937 de M. Roland Courteau publiée dans le JO Sénat du 18/01/2007 -
page 106 M.
Roland Courteau attire l'attention de M. le ministre
de l'économie, des finances et de l'industrie sur les préoccupations de
l’Association des responsables de copropriété relatives aux contrats de
syndic de copropriété. Selon
cette association, ces contrats posent actuellement un problème financier et
un problème de relation au droit, à des millions de Français, puisque, en
effet, 52 % des personnes sont actuellement, copropriétaires
et nombre d’entre elles sont de condition modeste. Le
problème principalement évoqué concerne la facturation par les syndics de
deux sortes d’honoraires : des honoraires forfaitaires de gestion courante,
forfait qui induit toutes les tâches « courantes »… et des honoraires dits «
particuliers ». Or,
est-il souligné, les honoraires de gestion courante, représentaient, voici
dix ans environ, 90 % de la facturation. « Mais, progressivement, les syndics
auraient transféré une partie croissante des tâches, dites « courantes »,
vers des tâches, dites « particulières », faisant l’objet d’une facturation
d’honoraire supplémentaire », tandis que ce transfert « ne s’accompagnerait
nullement, d’une baisse des honoraires de base ». Il lui
indique, par ailleurs, que selon les informations qui lui sont apportées, la
Commission des clauses abusives, « avait, non seulement, repéré, dès 1996, ce
système de transfert et l’aurait condamné ». Mais,
dix ans après et contre toute attente, cette situation se serait
considérablement dégradée… puisque les honoraires de syndics auraient,
considérablement, augmenté. Il est
également, souligné qu’il est aujourd’hui, de surcroît difficile de comparer
les tarifs d’un syndic à l’autre, puisque chacun, transfère des tâches
différentes et selon des modalités différentes. Il lui
fait donc part, de la demande pressante de nombreux
copropriétaires de fixer par arrêté, la liste des tâches obligatoires devant
entrer dans la gestion courante, « telle qu’elle aurait été déjà
rédigée par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de
la répression des fraudes (DGCCRF) » et lui demande de lui faire connaître
son sentiment sur le problème évoqué et les initiatives qu’il compte mettre
en œuvre. Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de
l'industrie publiée dans le JO Sénat du 01/03/2007 -
page 460 La
pratique des syndics consistant à offrir dans leurs contrats des « forfaits
de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée
de « prestations particulières », à des tarifs souvent élevés, est
effectivement régulièrement dénoncée par les consommateurs. Ces dernières
années, les services de la direction générale de la concurrence, de la
consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont observé une
recrudescence significative du nombre de plaintes portant sur ce point. Pour
tenter de remédier à cette situation préjudiciable tant aux consommateurs qu'à
l'image même de la profession dans son ensemble, le ministre de l'économie,
des finances et de l'industrie a demandé au Conseil national de la
consommation de mener une réflexion sur les pistes d'amélioration possibles
dans le cadre d'un groupe de travail. Cette concertation sera réalisée sur
une base multilatérale entre les associations de consommateurs, les
organisations de professionnels de l'administration d'immeubles et les
administrations concernées du ministère de la justice, du ministère de la cohésion
sociale et du logement et du ministère de l'économie. La DGCCRF présidera ce
groupe avec l'objectif d'améliorer la présentation des contrats et
l'information des consommateurs. |
Mise à jour 02/03/2007 |
[1] Par exemple l’exigence d’une attestation de non-contestation judiciaire de la désignation par l’assemblée générale du syndic, qui laisse supposer un refus d’ouverture en cas d’existence d’une telle contestation, alors que le syndic reste légalement en fonction tant que la désignation n’a pas été annulée par une décision judiciaire devenue définitive