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La millionième visite Le 10 décembre 2006, JPM-COPRO recevait sa 20 000e
visite. A cette occasion, nous avons rappelé son but : « information objective des copropriétaires, membres ou non de conseils
syndicaux, et des syndics, professionnels ou non, sans agressivité à l’égard
des uns ou des autres » Aujourd’hui, le site a reçu sa millionième visite. Nous [1] espérons
avoir contribué efficacement, pendant ces cinq années, à l’information
objective des copropriétaires et des syndics. Nous avons veillé à ne pas succomber à la tentation d’une
vulgarisation excessive. Dans les avis sur le site, nous relevons souvent la
mention d’un site « pointu ». Un avantage certain a été de recevoir
la visite de juristes et praticiens d’une haute compétence et d’entretenir
avec certains d’entre eux des rapports fructueux. Nous avons rappelé à maintes
reprises que le régime de la copropriété est fondé sur des principes et
mécanismes juridiques millénaires, qu’on ne retrouve que partiellement dans
la loi du 10 juillet 1965. Il est évident que la perfection future du statut
ne pourra venir, pour l’essentiel, que d’une exploitation plus complète
encore des sources anciennes. Pour autant, les visiteurs profanes n’ont pas fui nos
travaux. Notre propos reste de leur permettre d’accéder à un niveau de
compétence significatif. Le nombre croissant des consultations du glossaire montre qu’ils ont avec le site une
relation active. Les « avatars » successifs du statut de la
copropriété nous ont amenés à intervenir activement dans certaines
controverses, avec le double souci - de rappeler la prééminence constante de la règle de droit sur
les pratiques vicieuses, - de militer en faveur de modifications
législatives ou d’inflexions, voire de revirements radicaux de la
jurisprudence. Le constant rappel de la prééminence de la règle de droit
nous a conduit au pilori du juridisme ! S’agissant du livret A des syndicats de copropriétaires, après avoir obtenu en 2005 du Ministère des Finances la confirmation écrite de son éligibilité au déplafonnement fiscal dérogatoire de 76.500 €, nous avons signalé que la modification des art. 221-1 à 221-3 du Code monétaire et financier par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 pour la Modernisation de l’économie avait pour conséquence d’interdire aux syndicats de copropriétaires l’ouverture et la détention d’un livret A. L’Association des Responsables de Copropriétés, plutôt que de participer d’emblée à une action en faveur du redressement rapide de ce qui était manifestement une bévue législative, a estimé devoir prétendre au contraire que cette modification demeurait sans incidence pour les copropriétés, qu’il fallait assimiler des associations ! Nos discussions ont été reproduites dans le site. A l’un de ses adhérents s’inquiétant de cette controverse, l’ARC a indiqué Voir l’abus 1906 : « En fait - après cette longue partie de ping-pong - la conclusion est toute simple : « - en premier lieu il faut simplement exiger, comme nous le faisons depuis plusieurs mois (mais un peu seul) le rétablissement généralisé des pratiques antérieures au 31 décembre 2008 puisque les textes n’ont PAS changé et que les banquiers font toujours bénéficier les ASL de la possibilité d’ouverture d’un Livret A ; « - il faut éviter les mauvaises querelles et surtout tout juridisme « étroit » et mal venu qui ne fait QUE le jeu des syndics-banquiers et pas celui des copropriétés ni des copropriétaires. Le Ministère des Finances a finalement confirmé à l’ARC l’exactitude de nos observations : « Par conséquent, je vous confirme que la loi interdit aujourd'hui aux syndicats de copropriétaires (à l'exception de ceux qui auraient la forme juridique d'une association et ne seraient pas soumis à l'impôt sur les sociétés en vertu des 1 à 4 de l'article 206 du code général des impôts) d'ouvrir un livret A depuis le 1er janvier 2009. » L’adoption, le 21 juin 2010, du projet de loi portant réforme du crédit à la consommation a remédié à la bévue de la loi pour la Modernisation de l’économie. Voir sur l’ensemble Alerte sur le livret A ; Nous avons enregistré une réaction semblable après avoir indiqué que le conseil syndical, dépourvu de personnalité juridique, ne peut pas contracter ni même adhérer à une association ; qu’il suffit que l’assemblée fasse le choix du mode d’assistance qu’elle procure au conseil syndical et qu’elle délègue au président du conseil syndical la faculté d’assister à l’assemblée générale d’une association dédiée lorsqu’elle a été choisie. A propos de l’utilisation éventuelle de la lettre recommandée électronique pour les notifications du régime de la copropriété, nous avons signalé que la publication du décret n° 2011-144 du 2 février 2011 « relatif à l'envoi d'une lettre recommandée par courrier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat » n’ouvre pas aux syndics la possibilité de notifier les convocations en assemblée générale par la voie électronique. Le décret du 2 février 2011 concerne exclusivement l'envoi d'une lettre recommandée par courrier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat. La réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement à une question écrite n° 18957 de M. Jean Louis Masson, Sénateur, (JO Sénat du 16/06/2011 - page 1566) confirme nos observations. Elle indique « [Qu’]une réflexion sur cette question est actuellement menée avec les acteurs de la copropriété, à laquelle le ministère de la justice et des libertés, ainsi que le secrétariat d'État au logement, sont associés. En fonction du résultat de ces travaux, une modification des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui précisent les formes que doivent prendre les notifications en droit de la copropriété, pourrait être envisagée » Plus généralement, nous tentons de faire valoir que le placement du régime de la copropriété pour les tutelles multiples du Ministère de la Justice et des libertés, du Secrétariat d'État au logement et du Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement n’est pas de nature à faciliter l’établissement de textes cohérents. Le Ministère de la Justice est le tuteur naturel du statut de la copropriété. Les Parlementaires, qui connaissent bien les divergences d’appréciation entre les trois co-tuteurs, n’hésitent pas à faire le choix du destinataire de leurs questions en fonction de la réponse qu’ils souhaitent obtenir. Pour ce qui est de l’évolution législative et des
inflexions ou revirements de jurisprudence : Avant même la survenance des
difficultés du Groupe Urbania, nous avons signalé le caractère purement
virtuel des « comptes miroirs » utilisés par les banquiers. Nous
avons rappelé que la faculté accordée
au syndic détenant les fonds syndicaux sur un compte unique ouvert à son nom
de percevoir du banquier une rémunération au titre des fonds déposés ne
s’accompagnait pas de la possibilité de les déplacer pour en effectuer le
placement. Tout en contestant
l’existence juridique d’un « contrat de mandat du syndic » qui
n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965, nous avons participé aux débats
souvent spécieux qui se sont multipliés à propos des clauses qu’il comporte. Nous avons signalé les
erreurs d’interprétation apparaissant, à notre avis, dans deux jugements du
Tribunal de Grande Instance de Grenoble appelé à statuer sur le caractère
abusif ou illicite de certaines clauses du contrat de syndic d’un
professionnel local. Nous avons continué, - de
concert avec l’ARC ici -, à militer en faveur de la suppression de la
dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé introduite dans l’article 18
de la loi de 1965. Nous avons appuyé, ici encore
avec l’ARC, le pourvoi en cassation
introduit contre l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 07
décembre 2006 relatif à l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Nous avons
eu la satisfaction de constater sa cassation par un arrêt du 9 avril 2008. La Cour de cassation a
clairement précisé que la nature du compte ouvert est en fonction de son
immatriculation comportant ou non la titularité du syndicat. A ce sujet, nous avons fait
valoir qu’il était possible de généraliser l’utilisation des sous-comptes
individualisés d’un compte bancaire unique en leur conférant les vertus du compte
séparé par l’établissement d’un régime juridique approprié. Le Gouvernement a
indiqué récemment qu’il étudie cette option, sans faire mention néanmoins de l’étude du régime particulier
souhaitable. Nous avons publié in
extenso un grand nombre de décisions judiciaires avec nos commentaires. Nous
avons pris l’initiative de publier des décisions rendues par des Cours
d’Appel provinciales. Il nous semble en effet regrettable de limiter aux
Cours d’appel de Paris, Versailles et Aix en Provence le champ habituel des
sources prétoriennes. La jurisprudence provinciale est très riche. Nous
allons continuer dans cette voie. Questions-réponses Une constatation surprenante à propos des questions
posées et des demandes de consultation : elles viennent très
majoritairement du Midi de la France, de Biarritz à Nice et jusqu’à la
hauteur de Lyon !!! Autre constatation : l’utilisation exclusive de la
voie électronique pour le traitement de consultations exigeant la
communication de documents nombreux et parfois volumineux ne pose aucun
problème sérieux. Dans certains cas, lorsque notre visiteur n’est pas
suffisamment équipé, la voie postale y supplée sans inconvénient notable. Indépendamment de questions ordinaires, nous avons traité
des affaires importantes en ce compris la remise en ordre de deux ensembles
immobiliers importants. Nos interventions n’écartent en rien les partenaires
habituels du syndicat concerné (avocats, notaires, etc…). Les relations avec
les syndics sont également courtoises, même lorsque nous sommes amenés à
formuler des critiques les concernant. L’évolution du site Nous allons en premier lieu insérer les études destinées
aux parties demeurées en friche :
« contentieux de la copropriété » et « travaux
d’entretien et d’amélioration ». La partie « Documentation technique » sera
supprimée. Certaines études seront rattachées à « travaux d’entretien et
d’amélioration ». Elles seront limitées aux notions juridiques et
techniques que les gestionnaires et copropriétaires « actifs »
doivent connaître. Après un essai couronné de succès (les charges de
copropriété), nous allons poursuivre la publication de fiches-résumés. Elles
ont pour objet de faciliter l’information des plus profanes dont le nombre va
croissant avec le développement de l’accession à la propriété. Sur le plan technique, nos efforts porteront sur la
modification de la présentation de certaines études (polices de caractères et
tables des matières). Nous poursuivrons aussi le contrôle du fonctionnement
des liens hypertexte. Nous améliorerons également les fonctions de recherche
aussi bien sur le site que dans les autres outils de recherche (Google ou
autres). Nous n’envisageons pas la création d’un « forum ».
Cette formule exige un contrôle policier que nous ne pouvons assurer. A
défaut les débats sont pollués par des intervenants qui font fuir les « piliers »
susceptibles de fournir des informations fiables. Nous entretenons des rapports assez suivis avec des
visiteurs assidus qui prennent la peine de formuler des suggestions voire des
critiques utiles. Un grand merci à eux, et, par avance, à ceux qui voudront
bien les rejoindre. |
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