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Préfinancement des charges exceptionnelles

 

 

Note JPM 25/11/2013 :

La loi  n°2012-387 du 22 mars 2012 et le décret n°2013-205 du 11 mars 2013 ont établi un régime légal des emprunts du syndicat. Vous trouverez ci-dessous en II C les indications principales sur ce régime et les liens vers des études complètes.

 

I.         règles applicables

A.       décision nécessaire de l’assemblée générale

B.       Préfinancement des travaux urgents

C.       recouvrement des provisions sur travaux exceptionnels

II.        modalités de préfinancement

A.       appels de fonds provisionnels

B.       affectation de provisions spéciales

C.       emprunts

1.        Emprunt collectif au nom du syndicat

2.        Crédit fournisseur

3.        Groupe d’emprunts individuels

4.        Emprunts individuels

D.       subventions

1.        Subvention collective au profit du syndicat des copropriétaires

2.        Subvention collective au profit de certains copropriétaires

3.        Subventions individuelles

 

 

L’article L 14-2 laisse à l’assemblée générale des copropriétaires le soin de fixer les modalités de préfinancement des « dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État ». Il s’agit des « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel » définies par l’article D 44 nouveau :

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

« 1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

« 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

« 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

« 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

« 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

 

I.          règles applicables

La liberté de traitement des charges exceptionnelles n’exonère pas le syndicat et le syndic de l’obligation au respect de certaines règles. Le texte exige en premier lieu une décision de l’assemblée qui devra être conforme, s’il y a lieu, aux dispositions du règlement de copropriété.

A.        décision nécessaire de l’assemblée générale

L’article 14-2 précise que

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Le régime ancien du préfinancement des travaux exceptionnels subsiste. L’assemblée conserve le pouvoir des fixer les dates et les montants des appels de fonds, de décider la souscription d’un emprunt collectif ou d’autoriser le syndic à constituer et présenter un dossier groupant des demandes d’emprunts individuels à un même établissement financier. Le régime de la participation différée au paiement de certaines améliorations n’est pas modifié.

Les syndics doivent veiller à ce que les décisions relatives au crédit global ouvert pour les travaux, aux dates et montants de chacun des appels de préfinancement soient votées par l’assemblée et incluses dans le procès verbal. A défaut, les appels de fonds effectués par le syndic peuvent être rejetés par les copropriétaires comme dépourvus de fondement juridique et non exigibles.

 

B.        Préfinancement des travaux urgents

Le régime prévu par l’article D 37 en cas d’urgence demeure également inchangé.

Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

En cas d’urgence, le syndic reste investi d’un pouvoir d’initiative pour la réalisation des premières mesures de sauvegarde. Il est soumis à deux obligations :

·      informer les copropriétaires

·      convoquer une assemblée générale sans avoir à respecter le délai minimum de quinze jours prévu par l’article D 9.

 

Pour le préfinancement de travaux il peut, après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, effectuer un appel de fonds provisionnel dont le montant ne peut excéder « le tiers du montant du devis estimatif des travaux ». Sur ce point le texte ignore les difficultés pratiques. La protection d’une toiture endommagée exige une intervention immédiate qui ne s’accommode pas de formalités préalables.

Dans d’autres cas, c’est l’ensemble des travaux nécessaires qui doit être effectué sans délai. C’est le cas par exemple pour un élément important d’une installation de chauffage ou de production d’eau chaude. Le syndic doit alors réagir avec célérité en concertation avec le conseil syndical. Pour autant, son action reste dépourvue de fondement juridique précis. Il faut ajouter que son inaction engagerait sans nul doute sa responsabilité !

Après la tenue de l’assemblée urgente, on revient au régime de droit commun.

C.        recouvrement des provisions sur travaux exceptionnels

Le recouvrement des provisions sur travaux exceptionnels ne bénéficie pas de la procédure de référé avec déchéance du terme. Face à un copropriétaire redevable à la fois de provisions sur charges courantes et d’appels sur travaux exceptionnels, le syndic doit donc :

Soit engager deux procédures distinctes

Soit agir utiliser la procédure de droit commun pour le tout.

II.         modalités de préfinancement

À côté du préfinancement pur et simple des travaux par les copropriétaires, les modalités de préfinancement demeurent assez complexes malgré une importante réforme qui a fait de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) l’instrument privilégié de la politique de l’État en matière d’amélioration de l’habitation privé depuis le 1er janvier 2002.

Il existe de nombreuses possibilités de financement tant pour les propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleurs. L’accès à ces financements dépend, selon les cas, du statut du logement, du statut personnel du ou des propriétaires, mais aussi de la réalisation éventuelle d’opérations publiques concernant la zone dans laquelle est situé l’immeuble.

A.        appels de fonds provisionnels

La réalisation d’appels de fonds provisionnels est le mode de financement habituel. Les montants et les dates de ces appels doivent impérativement être fixés par la décision de l’assemblée générale d’effectuer les travaux. Celle ci peut comporter un échéancier prévu dans le « plan pluriannuel de travaux », visé par l’article 35-4°.

Les appels provisionnels doivent être effectués et mis en répartition quel que soit le mode de préfinancement, sauf souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat pour le montant intégral du coût des travaux. Lorsque des financements externes viennent approvisionner les comptes des copropriétaires, ceux ci doivent être préalablement débités des appels provisionnels.

 

La remarque qui précède est très importante. Il faut signaler en outre que le traitement comptable des emprunts est déterminé par l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 (classe 5 comptes financiers). Le texte précise que l’enregistrement comptable des emprunts se limite à traiter les flux de trésorerie correspondants et il décrit les mouvements entre les différents comptes concernés : 712 (emprunts), 704 (remboursement des annuités d’emprunts), 51 (banque) et 450 (copropriétaires). Ce texte ne concerne que les emprunts globalement souscrits au nom du syndicat des copropriétaires. Le régime prescrit présente l’inconvénient de ne pas faire apparaître le solde non échu dans la comptabilité du syndicat.

B.        affectation de provisions spéciales

Il s’agit avant tout des « provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale », régies par  l’article L 18 alinéa 6. On parle couramment des provisions sur travaux futurs.

L’article D 35 5° mentionne les avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article L 18.

La confusion terminologique n’est qu’apparente. Ce sont les provisions sur charges que l’article D 45-1 distingue des avances, et non les provisions en général. L’affectation de la provision est en principe fixée par la décision de constitution. L’assemblée ne peut ultérieurement modifier l’affectation qu’en cas d’urgence caractérisée d’un autre chantier. Encore faut-il tenir compte en ce cas de la base de répartition utilisée pour la constitution de la provision !

C.        emprunts

Le recours à l’emprunt présente dans le droit et la pratique de la copropriété des aspects particuliers .

La mission de gestion courante du syndic ne comporte pas la souscription d’emprunts. Dans tous les cas cette opération doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale comportant mandat spécial au syndic pour l’opération dont les caractéristiques sont rappelées dans la résolution, en fonction des informations préalablement fournies dans les documents joints à la convocation.

 

La souscription d’un emprunt impliquant d’une manière ou d’une autre l’intervention du syndicat et celle du syndic exige donc :

La notification aux copropriétaires des conditions de l’opération proposée

Une décision de l’assemblée conférant au syndic un mandat spécial

Il existe différentes catégories d’emprunts permettant le financement de travaux collectifs.

1.         Emprunt collectif au nom du syndicat

C’est, dans ce cas, le syndicat qui a la qualité d’emprunteur. La garantie de l’établissement prêteur est en général constituée par une clause de solidarité entre les copropriétaires. Ils sont ainsi tenus de remédier aux défaillances de certains d’entre eux, ce qui constitue un inconvénient majeur.

Les trimestrialités de remboursement constituent bien des charges de copropriété mais ne sont pas garanties par le privilège spécial immobilier du syndicat.

Lorsqu’il s’agit d’emprunt collectif, les décisions comportent l’approbation du projet de la convention de prêt et confèrent mandat au syndic d’effectuer toutes les opérations nécessaires à sa mise en œuvre. Les projets de résolution peuvent également être établis par le prêteur.

 

Mise à jour du 25/11/2013

La loi  n°2012-387 du 22 mars 2012 et le décret n°2013-205 du 11 mars 2013 ont établi un régime légal des emprunts du syndicat

On trouve l’essentiel des dispositions nouvelles dans les articles 26-4 à 26-8 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965. Le décret d’application a modifié quelques dispositions du décret du 17 mars 1967.

 

Nous vous suggérons de consulter les études suivantes :

7-6-3-1 Le régime libre des emprunts du syndicat

7-6-3-2 Le régime légal des emprunts du syndicat

et aussi le projet que nous avons établi pour la comptabilisation des emprunts du syndicat.

 

2.         Crédit fournisseur

Une formule voisine est celle du crédit fournisseur généralement adossé à un contrat de longue durée. Cette formule présente un intérêt certain pour les syndicats lorsque les conditions ont été soigneusement étudiées [1]. Mais le crédit fournisseur n’est pas à proprement parler un emprunt. Il s’agit d’une modalité particulière de paiement des travaux.

Dans ce cas, les pouvoirs du syndic sont fondés sur la décision d’assemblée approuvant le contrat proposé en toutes ses dispositions.

3.         Groupe d’emprunts individuels

 

Mise à jour du 25/11/2013

La loi  n°2012-387 du 22 mars 2012 et le décret n°2013-205 du 11 mars 2013 ont établi un régime légal des emprunts du syndicat

Cette réforme affecte sensiblement le régime des groupes d’emprunts individuels.

Veuillez consulter les études citées ci-dessus.

 

Cette formule a été créée par la pratique. Des établissements financiers proposent des prêts individuels aux copropriétaires le souhaitant. Les autres conservent la faculté de régler comptant les appels de fonds effectués par le syndic.

Le syndic reçoit alors mandat de recenser les copropriétaires « désireux de financer leur quote-part des travaux » dans les conditions proposées et de collecter les dossiers individuels. Dans la plupart des cas, le projet de résolution est conforme à un modèle établi par l’établissement prêteur. La décision à prendre est neutre puisque chaque copropriétaire conserve la liberté d’emprunter ou non. Elle peut donc être adoptée à la majorité nécessaire pour les travaux eux-mêmes, voire à la majorité ordinaire de l’article L 24. La mission complète du syndic est précisée dans la résolution. Elle peut comporter la perception des fonds prêtés mais ceux ci peuvent également être réglés directement aux entrepreneurs sur accord du syndic comportant une attestation d’avancement des travaux.

Ces prêts individuels sont groupés en un dossier unique établi par le syndic. L’établissement prêteur renonce expressément à toute solidarité entre les copropriétaires. Les remboursements sont gérés soit par le syndic soit par l’établissement prêteur lui-même.

4.         Emprunts individuels

La souscription à titre individuel d’emprunts divers par certains copropriétaires impose au syndic la réalisation de certaines prestations et notamment l’établissement d’attestations relatives aux travaux ou opérations concernés. Elles comportent également des indications relatives à la situation financière du demandeur à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Dans certains cas, le contrat d’emprunt comporte une stipulation prévoyant le règlement direct au syndic des sommes empruntées.

D.        subventions

Nous retrouvons ici les distinctions vues ci dessus au sujet des emprunts. Nous rappelons  néanmoins quelques principes élémentaires.

1.         Subvention collective au profit du syndicat des copropriétaires

Il appartient au syndic de rechercher la possibilité d’un financement  par subvention. Il doit en faire état auprès des copropriétaires. L’assemblée doit être en saisie si l’octroi de la subvention est soumis à des conditions autres que la nature de l’immeuble, son état et l’exécution des travaux. En particulier le bénéfice d’une subvention collective ne saurait être lié à un régime restreignant en quoique ce soit le droit de jouissance et notamment le droit de louer, sans accord des intéressés.

Si le montant des subventions ne couvre que partiellement le coût des travaux et/ou si le versement est postérieur au début des travaux, l’assemblée doit prendre les dispositions nécessaires pour assurer le démarrage du chantier et couvrir le solde de son coût.

2.         Subvention collective au profit de certains copropriétaires

Dans certains cas, une subvention est allouée par une collectivité locale à raison des travaux effectués par le syndicat mais à certaines catégories de copropriétaires seulement. Le dossier est établi par le syndic qui perçoit également les fonds. Ces modalités de paiement, souvent contestées, ont pour objet d’éviter que les bénéficiaires n’utilisent les fonds pour un autre usage.

L’article D 39-1 nouveau permet au syndic professionnel d’être le mandataire des copropriétaires intéressés. Bien qu’on soit là en présence de mandats individuels donnés au syndic, il faut admettre un lien avec le mandat de syndic pour assurer la garantie financière des fonds encaissés par le syndic mandataire.

3.         Subventions individuelles

Enfin certains copropriétaires peuvent obtenir des subventions à raison de leur statut personnel. Le dossier de subvention précise les modalités prévues pour le versement.

 

L’article D 39-1 nouveau permet la désignation du syndic en qualité de mandataire des copropriétaires pouvant bénéficier de subventions publiques.

 

 

 

 

 

Mise à jour

26/11/2013

 



[1] De sérieuses difficultés sont apparues temps au sujet de l’assujettissement à la TVA des intérêts dus par le syndicat au titre du coût des travaux. Il faut prévoir l’incidence de ce type de contrat sur la propriété du matériel et les conditions d’assurance.