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7 / 6.3.1 Le régime libre du financement
par emprunt (loi du 10 juillet 1965) Dans sa version initiale, le statut de la copropriété ne comportait aucune disposition relative à la possibilité ouverte au syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt. Il y a eu rapidement controverse à ce sujet. Certains copropriétaires pouvaient légitimement faire valoir qu’ils étaient en mesure de financer les travaux décidés par l’assemblée et refuser de souscrire à un emprunt du syndicat. A cet égard il faut reprendre en premier lieu deux principes du statut de la copropriété que nous considérons comme fondamentaux : Le syndicat des copropriétaires est une personne morale juridiquement transparente Le syndicat des copropriétaires est une personne morale dotée d’un patrimoine virtuel, exclusivement composée de créances et de dettes envers des tiers internes (les copropriétaires) et externes (les fournisseurs, les salariés, les organismes sociaux et fiscaux, etc…). A tout moment le total des dettes est égal au total des créances. On parle alors d’un patrimoine de transit. Il faut considérer que le syndicat ne saurait imposer à un copropriétaire l’obligation d’emprunter alors qu’il estime être en mesure de payer au comptant tout appel de fonds à venir pour la réalisation de travaux. Les prérogatives du syndicat sont limitées à la possibilité de décider la constitution de provisions pour travaux futurs dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ce préfinancement anticipé est admissible. Il en résulte qu’un emprunt du syndicat, au sens propre
du terme, exige une décision d’assemblée prise à l’unanimité
des copropriétaires. Mais à l’époque on ne trouve aucune décision de
jurisprudence en ce sens. La Cour de cassation n’a été amené
à traiter des emprunts du syndicat qu’à propos de la nécessaire habilitation
du syndic pour la souscription de l’emprunt et de l’obligation faite au
banquier de vérifier soigneusement la régularit de
cette habilitation. Il aura fallu attendre la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012
pour lire dans l’article 26-4 nouveau de la loi de 1965 que
« l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des
copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat
des copropriétaires … » La
législateur aurait pu se contenter de cette phrase. Il a cru devoir ajouter
« …pour le financement de travaux régulièrement votés concernant les
parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives
régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du
syndicat et régulièrement votés ». Il faudrait admettre que, pour des
objets autres, l’assemblée pourrait décider un emprunt à la majorité de
l’article 24, faute d’autre précision. Passons ! Les praticiens ont rapidement proposé des remèdes
satisfaisants pour faciliter le financement des travaux ou autres opérations
importantes. La pratique la plus courante a été celle du groupement d’emprunts individuels auprès d’un même établissement financier réalisé avec le concours du syndicat, dont l’exemple type reste la formule « Copro 100 » d’Entenial, créée par le Comptoir des Entrepreneurs il y a plusieurs dizaines d’années. La procédure habituelle est simple. L’ordre du jour figurant dans la convocation à l’assemblée doit comporter une question distincte de celle relative aux travaux. La convocation doit être accompagnée d’un document d’information préalable et d’un projet de résolution. Le document d’information établi par l’établissement financier précise les modalités de l’emprunt et, le cas échéant, certaines obligations administratives incombant au syndicat. Elles concernent généralement les cas de mutation de la propriété d’un lot ou la survenance d’un événement susceptible d’affecter les garanties de remboursement. Il précise l’autonomie de chacun des prêts consentis et l’absence de solidarité des copropriétaires en cas de défaillance de l’un des emprunteurs dans le remboursement. Les frais d’emprunt comportent une assurance à ce titre. Il est accompagné d’un projet de résolution. Ce projet ne peut faire l’objet d’aucun amendement sauf accord de l’établissement financier. La résolution a pour objet : De
conférer au syndic le pouvoir de recueillir l’accord des copropriétaires
désireux d’emprunter et de participer à la constitution des dossiers
individuels qu’il collectera pour les présenter ensuite à l’établissement
financier. D’imposer
aux copropriétaires emprunteurs les modalités de l’emprunt figurant dans le
document d’information. Cette adhésion est confirmée de plus dans les
formules individuelles de souscription à l’emprunt. D’imposer
au syndicat le respect des obligations administratives sus-évoquées. Compte tenu de la liberté qui est laissée aux copropriétaires d’adhérer ou pas à la proposition présentée, comme également de choisir un autre mode d’emprunt, la résolution peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24. Il semble toutefois que le projet comporterait l’obligation de l’adopter à une majorité identique à celle nécessaire pour la décision d’effectuer les travaux. Cette exigence serait mal venue car dépourvue de justification cohérente. Pendant de nombreuses années ce mécanisme a fonctionné de
manière satisfaisante. Notons une difficulté relative au recouvrement forcé des
quotes-parts de remboursement du capital emprunté. Comme le privilège n’a été
institué que pour permettre le paiement des charges, la Cour de cassation a
jugé que sa garantie ne pouvait s’étendre à ce remboursement du capital
emprunté.[1] .
Cette solution s’appliquait aussi bien au syndicat lui-même qu’à un créancier
subrogé. Sur ce point encore il aura fallu attendre la loi du 22 mars
2012 pour lire dans le nouvel article 26-7 « qu’au regard du privilège
prévu au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les sommes correspondant au
remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont
assimilées au paiement des charges et travaux ». Curieusement, l’emprunt du syndicat n’est pas enregistré dans la comptabilité du syndicat. Pendant le temps courant de l’encaissement des fonds empruntés jusqu’au complet remboursement, on ne peut trouver sa trace dans la balance générale du syndicat. Outre le caractère anormal de ce recel d’information, un inconvénient majeur est le risque pour le syndic d’omettre l’existence de cet emprunt dans un état daté ou dans la note complémentaire l’accompagnant. L’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 indique que « l’enregistrement comptable des emprunts se limite à traiter les flux de trésorerie correspondants. » Les écritures sont les suivantes. A réception des fonds empruntés, le compte 712 « Emprunt » est crédité par le débit du compte 51 « Banques, établissements financiers et assimilés » avec le libellé « Emprunt travaux ». Ce mécanisme n’est pas satisfaisant. Nous estimons en effet que les comptes individuels des copropriétaires doivent comporter la trace des opérations effectuées, tant en ce qui concerne le coût des travaux qu’en ce qui concerne le financement par emprunt. Les écritures nécessaires s’entendent aussi bien des appels de fonds effectués (il peut s’agir dans ce cas d’un appel unique ), que de la quote-part de l’emprunt imputée à chacun des copropriétaires. Pour le traitement des annuités d’emprunt, l’arrêté impose les opérations suivantes : 1) Préalablement au paiement de l’annuité dont le montant
s’entend du capital et des intérêts : - le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunt » est débité par le crédit du compte 704 « Remboursement des annuités d’emprunts » ; - le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunts » est crédité par le débit du compte 51 au moment du paiement par les copropriétaires des sommes appelées en couverture des annuités d’emprunt. 2) Au moment du paiement des annuités d’emprunt : Le compte 661 « Remboursement d’annuités d’emprunt » est débité de la totalité du montant de l’annuité par le crédit du compte 51 « Banques ». Pour le suivi de l’emprunt, l’arrêté indique : Le montant des annuités restant dû à la clôture de l’exercice au titre de l’emprunt est porté sur l’état financier (annexe n° 1 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires). Ce dispositif ne permet pas aux copropriétaires de contrôler efficacement les opérations. Il est vraisemblable que les syndics copropriétaires des immeubles importants prendront l’initiative d’enregistrer l’emprunt conformément aux règles de la comptabilité classique, en utilisant l’un des comptes du plan comptable. On voit mal quel reproche pourrait leur être fait à ce sujet. Les tentatives de
modernisation : Nous avons trouvé dans
le site Le Cercle Les Echos (http://lecercle.lesechos.fr) une
contribution d’une nouvelle participante, Marie B. dont l’originalité ne
saurait être négligée. L’auteure n’est ni une profane, ni une juriste. Son
propos s’inscrit dans le contexte économique et financier du Grenelle II
Copropriété. Marie B.. note en premier lieu que, dans les copropriétés, la
mise en œuvre des travaux imposés par ce dispositif exigera le recours à
l’emprunt. C’est une évidence et l’observation peut être étendue à d’autres
types de travaux laissés aux bons soins de copropriétaires, comme la réfection
des couvertures. Elle présente ensuite
les groupements d’emprunts individuels de type COPRO 100 comme des emprunts toxiques, dont
elle décrit les multiples défauts. Elle utilise pour ce type d’emprunt
l’expression « emprunt collectif à adhésion individuelle » (ECAI)
qui est admissible. Elle suggère ensuite logiquement de recourir à l’emprunt
du syndicat au sens classique du terme, sans s’attarder, il est vrai, à le
décrire aussi finement que COPRO 100. 2 La tentation de l’Emprunt
Collectif à Adhésion individuelle « E.C.A.I. » Les promoteurs des projets de rénovation en
copropriété, conseils syndicaux, syndics et accompagnateurs externes, sont
confrontés à la recherche de solutions de financement accessibles à tous de
manière à faciliter l’adhésion du plus grand nombre au vote des travaux. Les solutions de financement privées comme les
éventuelles aides et subventions sont fort disparates selon la situation
individuelle de chacun ce qui crée des dissensions au sein de la collectivité
et nuit à la capacité à « voter la même chose en même temps » L’emprunt Collectif à Adhésion Individuelle,
apparaît alors comme la solution fédératrice susceptible de rassembler tous
les acteurs et de permettre à chacun de participer au projet. En effet les
conditions d’adhésion au prêt (propriétaire à jour de ses charges et non
interdit bancaire) sont beaucoup plus souples que celle d’un contrat
individuel (conditions de ressources, assurances et garanties, éventuellement
hypothèque). L’attrait est donc indéniable d’autant que le montant peut
couvrir 100% des travaux votés en AG et que ce type de contrat ne fait pas
appel à la solidarité entre copropriétaires l’organisme, se substituant, le
cas échéant, au copropriétaire défaillant pour le remboursement de ses
échéances. Marie B ne semble connaître ni les
sources anciennes, ni l’histoire des ECAI. Elle fait erreur en indiquant
qu’en cas de défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement,
l’organisme « se substitue » au défaillant. Les remboursements sont
effectués par une assurance qui est subrogée dans les garanties dont
bénéficie le syndicat des copropriétaires (hypothèque, privilèges, etc …) à l’encontre du débiteur. La grande expérience des établissements
financiers pratiquant les ECAI les met à l’abri des risques encourus par les
confrères n’ayant pas cette pratique. Les pièges du prêt collectif à
adhésion individuelle L’examen approfondi des conditions de mise en
œuvre de ces E.C.A.I. et de leurs incidences, tant pour les « bénéficiaires »
que pour le syndicat des copropriétaires, fait apparaître une situation moins
idyllique. L’illustration suivante est un cas d’école. Elle
concerne une copropriété de 200 lots instruisant un projet de rénovation
énergétique de 3 millions d’euros soit 15 000 € en moyenne pour un F3. La
copropriété a une situation économique saine (< 1
% d’impayé), elle est gérée par un syndic professionnel. La simulation est
faite sur un E.C.A.I. classique, le prêt COPRO 100 du CREDIT FONCIER présenté
par nombre de syndics. La durée La durée normale d’amortissement d’une rénovation
énergétique globale est de 15 ans ou plus, sachant que la durée de « retour
sur investissement » par les économies d’énergie est probablement supérieure.
La durée raisonnable de l’emprunt serait donc de 15 ans pour un prêt bancaire
classique, mais la durée maximale du prêt COPRO 100, (assorti du taux le plus
élevé) est de 10 ans. Cela va donc augmenter le montant de chaque échéance. 3.2 Le taux Le taux actuel annoncé du prêt COPRO 100 sur 10
ans est de 4,70%. Ce taux n’inclut pas le montant de la commission de
caution. En réalité la trimestrialité demandée pour 1 000 € empruntés est de
33,43 €. Cela correspond à un taux réel de 6%. En comparaison un
copropriétaire en situation financière normale et ayant de bonnes relations
avec sa banque peut obtenir des concours sur 15 ans à un taux inférieur à 4%. 3.3 Le montant de remboursement En intégrant ces deux facteurs, le montant
trimestriel du remboursement pour un emprunt de 15 000 € sera bien différent
selon le choix : •
E.C.A.I COPRO 100 sur 10 ans : (33,43 x 15) → 501,45 € • Prêt
bancaire 4% sur 15 ans → 333,67 € JPM-COPRO : Les
sommes empruntées pour la contribution à des travaux communs sont sans
commune mesure avec celles empruntées pour l’acquisition du bien. La durée de
dix ans est très suffisante dans la quasi totalité
des cas. La préférence des emprunteurs va souvent vers cinq ans. Il est bon de comparer les taux. Mais
c’est le montant total des sommes mises à la charge de l’emprunteur, hors
remboursement du principal, qu’il faut prendre en considération. Il faut donc
prendre tous les postes dans un ECAI, mais aussi tous les postes dans un prêt
bancaire notamment les frais d’assurance de l’emprunteur et ceux
d’inscription des garanties prises par la banque. Il faut en outre prendre en
considération la simplicité de mise en place de l’ECAI et l’absence de
garantie hypothécaire alors qu’elle est exigée par une banque. C’est le
caractère collectif de l’ECAI qui permet au préteur ou à l’assureur de
bénéficier des garanties du syndicat par le biais de la subrogation. 3.4 La dime syndic Pour la mise en place de ce type de dispositif,
le contrat de syndic prévoit des honoraires complémentaires (en sus de la gestion
courante) avec deux niveaux de facturation : • Une facturation forfaitaire initiale de 70 €
TTC par lot pour l’ensemble des copropriétaires (soit 14 000 € TTC)
correspondant à la mise en place de l’offre de prêt, la collecte et le
traitement des adhésions. • Une facturation annuelle de suivi, répartie
entre les seuls adhérents, de 75€ TTC par opération (mouvement) sur le
dossier de prêt. Le coût de la gestion du dossier de prêt, est une
véritable arme de dissuasion massive, au moins pour les copropriétaires «
avertis ». Dans le cas de référence il représente environ 50% du montant
annuel de prestation courante du contrat de syndic. Pour les copropriétaires
comme pour les observateurs externes, la correspondance des charges est
difficile à établir. Le coût du suivi du dossier, difficile à prévoir,
alourdit encore les charges des adhérents et creuse l’écart entre les deux
solutions. En résumé on peut constater que la solution
E.C.A.I. profite : • A l’organisme financier qui prête à taux élevé
pour des risques « biens contrôlés » • Au syndic qui, sous couvert de solution «
fédératrice », prélève des commissions sans aucun risque et favorise le vote
de travaux pour lesquels il percevra des honoraires importants. JPM-COPRO : Les indications relatives aux prétentions
émises par les syndics figurent peut-être dans un contrat de syndic. Les
diverses rémunérations pouvant être exigées par un syndic sont en fonction de
ce qui a été accepté par l’assemblée générale qui l’a désigné. Il est vrai
que certains contrats de syndic comportent des clauses très critiquables à cet égard. Il appartient au conseil
syndical et à l’assemblée de les discuter. En ce qui concerne l’information
initiale des copropriétaires, les prestations du syndic sont limitées à
l’insertion d’une question dans l’ordre du jour et à la diffusion du projet
d’emprunt présenté. La rémunération correspondante entre dans les frais de
l’assemblée générale. Par la suite, le syndic peut percevoir
un honoraire au titre du traitement de chaque dossier d’adhésion à l’emprunt.
Les prestations sont relativement modestes et la rémunération doit être fixé au temps passé forfaitisé, sans incidence du montant
emprunté. Dans le cas d’un ECAI, le suivi de
l’emprunt est réduit à des interventions en cas de mutation de la propriété
d’un lot. Ces prestations sont liées à la mutation et doivent être couvertes
par l’honoraire particulier propre à l’opération de vente. Dans
la pratique, lorsque le projet de « contrat de syndic » a été
soigneusement discuté par le conseil syndical puis l’assemblée générale, les
honoraires sont très largement inférieurs à ce qui indiqué par l’auteure. Dans
le cas d’un emprunt du syndicat, les prestations imposées au syndic sont
beaucoup plus importantes. Il doit en effet collecter les remboursements
périodiques au même titre que les provisions sur charges, pendant toute la
durée du prêt soit quinze années dans l’exemple traité. 4 Les conséquences de
l’E.C.A.I. 4.1 La triple peine pour les «
obligés » Lorsqu’il est possible, le choix de chaque
copropriétaire est donc évident. En pratique il ne restera pour adhérer à
l’E.C.A.I que les copropriétaires non éligibles aux prêts bancaires. Ils
devront donc subir une triple peine : taux plus élevé, durée plus réduite et
dîme récurrente du syndic. C’est une véritable discrimination financière qui
va accélérer et aggraver la plongée dans le surendettement des
copropriétaires en délicatesse avec leur banque. 4.2 Le risque pour le syndicat
: le leurre de la non solidarité L’absence de solidarité du syndicat en cas de
défaillance des copropriétaires « adhérents » est un leurre. En effet le
copropriétaire qui ne pourra pas rembourser son emprunt ne pourra pas a
fortiori rembourser ses charges de copropriété, dettes sur lesquelles la
solidarité entre copropriétaires joue pleinement, et il faudra donc, dans un
climat hostile, résoudre les difficultés prévisibles du syndicat, aggravées
par cette forme d’emprunt. JPM-COPRO : Ces affirmations sont totalement infondées.
Dans le cas d’un ECAI l’organisme préteur ne peut agir contre le syndicat en
cas de défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement. Il est vrai que
le débiteur peut être également dans l’incapacité de payer ses charges
courantes. Le syndic doit alors procéder au recouvrement judiciaire et l’on
peut arriver à la solution extrême de devoir envisager la saisie immobilière
du lot. Cette opération doit être menée de concert avec l’organisme prêteur
et l’assureur. La situation se présente de manière
identique dans le cas d’un emprunt bancaire courant qui peut aussi être
accompagné d’un défaut de paiement des charges courantes. Mais le syndicat
doit alors payer néanmoins la totalité de l’échéance périodique de
remboursement. Il doit faire son affaire ensuite du recouvrement de
l’ensemble de ses créances sur le copropriétaire concerné. 4.3 La zizanie dans la
collectivité Lors des assemblées générales, les débats sur ces
divergences d’intérêts sont de nature à freiner les décisions collectives et
à accentuer les prises de décision absurdes. Notons par ailleurs que les
incohérences législatives de la loi de 1965 ouvrent de larges boulevards aux
contestataires pour remettre en cause, dans les prétoires, les décisions
prises en AG. 4.4 L’échec du Plan Bâtiment
Grenelle Chantier Copropriété L’E.C.A.I., structurellement « divergent » n’est
pas le bon « chausse-pied » pour faire accepter la prise de décision commune
sur les travaux importants difficilement finançables dans la pratique. Le
dispositif n’est donc pas adapté pour favoriser l’atteinte des objectifs du
Plan Bâtiment Grenelle Chantier Copropriété. JPM-COPRO :
On voit apparaître ici le fondement réel de la contribution de Marie B. Il
faut remanier complètement le statut de la copropriété en fonction des besoins
prépondérants du Plan Bâtiment Grenelle Chantier Copropriété. Nous avons déjà évoqué les
propositions des fondateurs de Syndic + qui veulent transformer les syndicats
de copropriétaires en sociétés immatriculées et déposant leurs comptes
annuels. En l’espèce, rien n’interdit
d’utiliser un ECAI pour le financement de travaux effectués dans le cadre du
Grenelle Chantier Copropriété. L’auteure ne fournit aucune indication précise
à propos d’une incompatibilité réellement établie. 5 Le besoin : un emprunt
réellement collectif à la personne morale « copropriété » La problématique de la rénovation énergétique met
bien en évidence les déficiences génétiques du statut de la copropriété, dans
lequel le collectif est secondaire par rapport au droit de propriété
individuelle. Le problème de financement, pour les copropriétés
encore solvables serait grandement simplifié par une approche collective,
avec une réelle solidarité, autour d’une entité « copropriété » bénéficiant
d’une effective personnalité morale. Elle aurait notamment une capacité
d’emprunt auprès des banques et la capacité à recevoir les aides publiques
attribuées collectivement et non individuellement. L’emprunt qui correspond à
un investissement collectif sera alors remboursé de manière équitable par
tous les copropriétaires pendant la durée d’amortissement (et donc transféré
implicitement, sans formalité, en cas de mutation). La gestion administrative serait considérablement
allégée avec un seul emprunt et une ligne de charge financière par lot, pour
le remboursement. L’ensemble des dispositions préconisées pour la
gouvernance, la gestion comptable et la prise en compte des travaux est
décrit dans notre ouvrage « Sauvons les copropriétés - Ce qu’il faut changer
». En complément, nos suggestions sur le projet de
PTZ copropriété suggèrent des modalités pratiques de gestion de ces prêts de
nature à favoriser les prises de décision favorables à l’atteinte des
objectifs du Grenelle. JPM-COPRO : La loi du 10 juillet 1965 a eu le
mérite de comporter le germe du droit individuel de copropriété. Il consacre
la conception unitaire du régime moderne de la copropriété. Dupont ayant
acquis le lot 15 est propriétaire du volume d’espace constituant la partie
privative de lot. Propriétaire indivis des parties communes, il peut les
utiliser et bénéficier des services communs. Il exerce son droit de copropriété
au sein d’une « communauté
immobilière », - pour reprendre la traditionnelle expression provençale. Il jouit des avantages que lui
procure la charte commune et subit les contraintes qu’elle lui impose. L’avenir de cette institution ? On le trouve dans des
travaux universitaires tels que l’ouvrage de Florence Bayard-Jammes « La
nature juridique du droit du copropriétaire immobilier » (LGDJ Paris
2003 Préface du Professeur D. Tomasin). Ils
privilégient l’observation du fonctionnement banal de syndicats de
copropriétaires banaux, sans négliger la survenance de pathologies
spécifiques, ni l’étude des mesures préventives et des traitements
réparateurs. Ils annoncent la réception par le droit français, dans le projet de réforme
du Code civil, de l’acte juridique collectif qui sera le support d’un droit
spécifique des conventions et institutions collectives. Il sera alors
possible d’exprimer toutes les richesses que recèle la loi du 10 juillet 1965
pour aboutir à une véritable transfiguration du statut de la copropriété. Les bonnes intentions ne peuvent fructifier à l’insu du bon
sens commun. « On ne peut se soulever en se tirant par les
cheveux ». Cela vient de nous être rappelé utilement. Traiter le problème du financement des travaux en
restreignant l’étude aux « copropriétés encore solvables »,
c’est présenter de l’ensemble du secteur une image très abusivement
réductrice. Prôner sur tout cela « une approche collective, avec
une réelle solidarité, autour d’une entité
copropriété bénéficiant
d’une effective personnalité morale » c’est nier dérisoirement la
réalité incontestable du groupement des copropriétaires en une collectivité
dotée de la personnalité morale. C’est aussi tenter d’introduire dans
l’institution une dose d’angélisme en proclamant la nécessité d’une
solidarité juridique et financière absolue, alors qu’elle serait incompatible avec la sauvegarde du
patrimoine propre à chacun des copropriétaires. On commence seulement à comprendre les conditions dans
lesquelles sont réalisés les travaux de « requalifications » de
certains quartiers, aux frais des contribuables locaux, régionaux, voire
nationaux pour une grande part. On est tenté d’y voir une sympathique
solidarité parfois assombrie par la revente rapide d’un lot fortement
revalorisé par les travaux de réhabilitation. C’est bien le copropriétaire
aidé qui empoche la plus-value. En conclusion, à
propos de l’emprunt du syndicat : Il n’y a d’emprunt
du syndicat qu’en vertu d’une décision prise à l’unanimité des voix de tous
les copropriétaires. Dans ce cas le
service de l’emprunt est assuré par le syndic pendant la durée du
remboursement. En cas de
défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement du prêt, le syndicat
doit payer néanmoins l’intégralité de la somme venue à échéance. Ce qui
impose aux autres copropriétaires de consentir une avance pour couvrir
l’impayé de leur consort. Il est possible de
remédier à ces inconvénients. Ces remèdes ont un coût. Il est donc bien
évident que l’emprunt collectif à adhésion
individuelle présente depuis un bon demi-siècle des avantages appréciés par
les copropriétaires, les syndics et les entrepreneurs eux-mêmes. On ne voit
pas pourquoi il y aurait lieu de recourir à un autre type d’emprunt
présentant des inconvénients manifestes. Le projet de loi Warsmnn Faut-il enfin rappeler qu’à ce sujet M. Warsmann a déposé le 28 juillet 2011 une proposition de
loi qui n’est pas dénuée d’intérêt. Elle est partiellement critiquée à propos
du cautionnement solidaire exigée par ce qui serait l’article 26-7 nouveau de
la loi. Le texte est reproduit ci dessous dans la mesure où il concerne les
syndicats de copropriétaires. Simplification du droit du
logement, de l’aménagement Article 80
I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Après l’article 26-3, sont insérés des articles 26-4 à 26-8 ainsi rédigés :
« Art. 26-4. – L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés. « Toutefois, par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle
nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou
d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition
conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire
au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires
décidant d’y participer. « Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. À peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants, et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.
« Art. 26-5. – Le contrat de prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42.
« Art. 26-6. – Le montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. « Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer : « – à son remboursement au syndicat en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt, et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; « – au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
« Art. 26-7. – Le syndicat des copropriétaires est garanti, en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires. « Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. « Au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. |
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