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L’individualisation des contrats de fournitures d’eau

 

 

I.         obligations  des concessionnaires

II.        mécanisme de l’individualisation

A.       La demande

B.       Instruction de la demande

C.       Confirmation de la demande par le propriétaire

D.       Réalisation de l’individualisation

III.       difficultés pratiques de l’individualisation

A.       les incidences juridiques

B.       les incidences techniques

IV.      loi du 30 décembre 2006

 

 

 

L’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) impose aux organismes distributeurs d’eau de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logement dès lors que le propriétaire en fait la demande.

Le texte s’applique à la distribution d’eau froide dans le secteur de l’habitation. Il concerne les immeubles locatifs et les copropriétés.

 

Le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 précise les mesures d'application de l'article 93. Il a été complété par la circulaire UHC/QC4/3 n° 2004-3 du 12 janvier 2004. Les dispositions propres au régime de la copropriété figurent dans la circulaire. ( Voir la circulaire )

 

L’article 59 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques rend obligatoire l’individualisation de la consommation d’eau froide dans les immeubles d’habitation nouvellement construit en insérant dans le Code de la construction et de l’habitation un article L 135-1 ainsi rédigé :

«Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant. »

L’article 60 de la même loi a modifié les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, pour fixer la majorité applicable à la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, et les modalités d’accès aux parties privatives pour l’exécution des travaux.

 

I.          obligations  des concessionnaires

L’obligation faite aux concessionnaires est exprimée avec force : « Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande ». Elle est confirmée par l’article 1er du décret[1] .

Celui ci les modalités de l’adaptation imposée aux concessionnaires. Les règles applicables aux conditions d’organisation et d’exécution de ce service définissent notamment les relations entre l’exploitant du service de distribution d’eau et les abonnés, les modalités de fourniture de l’eau, les obligations du service, les règles applicables aux abonnements, les conditions de mise en service des branchements et compteurs et les modalités de paiement des prestations et fournitures d’eau.

L’adaptation à laquelle la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau doit procéder porte notamment sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d’eau des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect des dispositions du code de la santé publique.

Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect de l'équilibre économique du service conformément à l'article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales.

Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements.

 

II.         mécanisme de l’individualisation

La procédure à respecter est fixée par le décret à l'égard du « propriétaire » au sens générique du terme. Elle comporte bien entendu des particularités selon qu’il s’agit d’un immeuble en copropriété ou d’un immeuble collectif appartenant à un bailleur unique.

 

Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et fait l'objet, s'il y a lieu, d'un accord défini par l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau.

A.        La demande

Le propriétaire de l’immeuble collectif d’habitation ou de l’ensemble immobilier de logements, titulaire du contrat de fourniture d’eau, qui souhaite individualiser ce contrat adresse une demande à cette fin à la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau.

Cette demande est accompagnée d’un dossier technique qui comprend notamment une description des installations existantes de distribution d’eau en aval du ou des compteurs servant à la facturation au regard des prescriptions mentionnées au troisième alinéa de l’article 1er. Il comprend également, le cas échéant, le projet de programme de travaux destinés à rendre ces installations conformes à ces prescriptions.

Cette demande est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

 

Le dossier technique doit comporter une description technique et géométrique (plan détaillé des canalisations, logements desservis,..) , de ses installations existantes au regard des prescriptions exigées par le service public. Le propriétaire demandeur établit si nécessaire un programme de travaux pour les rendre conformes à ces prescriptions. Il peut confier cette tâche au prestataire de son choix. Il adresse le dossier technique au service public de distribution d’eau dans les conditions définies au dernier alinéa de l’article 2 du décret.

Dans une copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la réalisation de l’étude technique et, le cas échéant, l’établissement du programme de travaux à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Un copropriétaire ne peut adresser en son seul nom une demande d’individualisation au service public de distribution d’eau.

A cet effet l’article 60 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 a ajouté à l’article 26

« d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. » ;

 

B.        Instruction de la demande

La personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau dispose d’un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète mentionnée à l’article 2 pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique respectent les prescriptions mentionnées au troisième alinéa de l’article 1er. Elle précise au propriétaire, le cas échéant, les modifications à apporter au projet présenté pour respecter ces prescriptions.

Elle peut à cette fin faire procéder à une visite des lieux, sans que le délai de quatre mois mentionné à l’alinéa précédent puisse être prolongé pour ce motif.

Elle peut, en tant que de besoin, demander au propriétaire des éléments d’information complémentaires relatifs à l’installation. La réponse du propriétaire apportant ces éléments d’information déclenche à nouveau le délai de quatre mois mentionné au premier alinéa.

 

Elle adresse au propriétaire les modèles des contrats destinés à remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau.

 

Accord de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986

Le propriétaire qui décide de donner suite au projet informe les locataires occupant les logements qui sont concernés et peut conclure avec eux l’accord mentionné à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

 

La circulaire précise les conditions dans lesquelles le concessionnaire peut compléter l’instruction du dossier.

Il indique, le cas échéant, les modifications à apporter au projet. Il peut demander au propriétaire de procéder à une visite des installations. Il peut également demander des informations complémentaires. Dans ce dernier cas, la réponse du propriétaire apportant ces informations déclenche à nouveau le délai de quatre mois.

La réponse du service public de distribution d’eau relative aux modifications qu’il souhaite voir apporter au programme de travaux doit être suffisamment précise afin que l’individualisation des contrats ne puisse être remise en cause une fois ces travaux terminés.

 

C.        Confirmation de la demande par le propriétaire

Le propriétaire adresse à la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau une confirmation de sa demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Le dossier technique mentionné à l’article 2 et tenant compte, le cas échéant, des modifications mentionnées à l’article 3 est annexé à cet envoi.

Le propriétaire indique également les conditions dans lesquelles les locataires ont été informés du projet et l’échéancier prévisionnel de réalisation des travaux. Cet envoi est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

 

a) Lorsque le propriétaire de l’immeuble collectif ou de l’ensemble immobilier est unique, il informe les locataires de son projet d’individualisation en précisant sa nature et ses conséquences techniques et financières. Il peut conclure avec une ou plusieurs associations de locataires ou avec les locataires un accord collectif conforme aux dispositions de l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Il adresse au service les documents prévus à l’article 5 du décret, en y joignant le nom et l’adresse de ses locataires, et réalise ou fait réaliser par le prestataire de son choix les éventuels travaux nécessaires à l’individualisation.

b) Dans une copropriété, la décision définitive portant d’une part sur la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et d’autre part sur la réalisation des travaux nécessaires, peut être votée, si ceux-ci constituent une amélioration et sous réserve de l’appréciation des juridictions judiciaires, à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Avant transmission de la demande au service public de distribution d’eau, les copropriétaires sont tenus d’informer leurs locataires éventuels de la prochaine individualisation des contrats de fourniture d’eau, en leur précisant les conséquences techniques et financières. Dans le cas d’un logement locatif, le contrat individuel est conclu entre le locataire et le service public de distribution d’eau, sauf accord différent entre le bailleur et le locataire.

 

Le quatrième alinéa de l’article 44 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée, impose une information par affichage dans les parties communes d’un procès-verbal abrégé des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux.

Et en vertu de l’article 42 - alinéa 2 - de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic notifie dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale les décisions aux copropriétaires opposants ou défaillants.

L’information des locataires comme celle des copropriétaires non présents à l’assemblée générale ne doit pas être négligée afin de faciliter par la suite la signature des contrats individuels. 

Le syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires confirme alors la demande de ce dernier auprès du service public de distribution d’eau, en y joignant les documents prévus par l’article 5 du décret. Pour permettre l’individualisation des contrats, le syndic devra également fournir au service public de distribution d’eau l’identité et l’adresse des copropriétaires et les propriétaires bailleurs devront fournir l’identité et l’adresse de leurs locataires.

Le syndicat fait réaliser les travaux éventuellement nécessaires par le prestataire de son choix.

 

D.        Réalisation de l’individualisation

La personne morale chargée de l’organisation du service public procède à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans un délai de deux mois à compter de la réception de la confirmation de la demande mentionnée à l’article 5 ou, si des travaux sont nécessaires, à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire. Toutefois, le propriétaire et la personne morale chargée de l’organisation du service public peuvent convenir d’une autre date pour l’individualisation de ces contrats.

 

L’individualisation des contrats de fourniture d’eau n’induit aucun changement quant au statut de propriété des canalisations et installations d’eau des parties communes de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

En ce qui concerne le comptage général :

Les concessionnaires ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements.

Le service public de distribution d’eau peut décider de conserver le compteur général qui permet de délimiter le statut de propriété des réseaux, ou de poser une vanne. La limite physique des ouvrages du service public est alors marquée par ce compteur ou cette vanne.

Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l'individualisation n'est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics.

Si la consommation des parties communes ne fait pas l’objet d’un comptage individualisé, elle peut être établie par calcul de la différence entre la consommation globale de l’immeuble et la somme des consommations individuelles si le compteur général est maintenu et si les relevés de consommation sont effectués à la même date.

III.        difficultés pratiques de l’individualisation

L’individualisation laisse prévoir, s’agissant de l’habitat existant, des difficultés d’ordre juridique ou technique.

A.        les incidences juridiques

L’individualisation implique différentes opérations juridiques connexes.

Pour les immeubles locatifs, les baux sont modifiés en fonction des accords  collectifs conformes aux dispositions de l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour les copropriétés, il est nécessaire de modifier le règlement de copropriété pour y porter la mention de l’individualisation et rectifier l’état de répartition des charges.

Dans les deux cas il convient de régler les problèmes posés par l’existence de contrats anciens relatifs à la location de compteurs par exemple. Il en va de même pour les contrats dites de gérance d’eau. Il faut également réorganiser la répartition des charges liées à certains élément d’équipement commun comme le surpresseur, par exemple. Généralement ces charges sont incluses dans les frais de consommation d’eau.

Nous faisons abstraction ici des difficultés juridiques qui pourraient apparaître au cours de l’opération elle-même, comme une demande en nullité de la décision d’individualisation prise par l’assemblée générale d’un syndicat.

B.        les incidences techniques

Il s’agit avant tout de l’importance et du coût des travaux qui peuvent être nécessaire. On ne peut omettre les frais d’étude et de constitution du dossier initial. Ces questions relèvent de l’appréciation du « propriétaire ». Les difficultés se trouveront surtout dans le cas des copropriétés.

Les travaux peuvent exiger l’accès aux parties privatives. A cet effet l’article 60 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 a ajouté les travaux prévus à l’article 26 d) de la loi de 1965 à la liste de ceux auxquels s’applique le régime particulier établi par l’article 9, tant en ce qui concerne l’obligation d’accès qu’en ce qui concerne  les indemnités susceptibles d’être dues.

Une difficulté plus sérieuse est le traitement de la consommation d’eau chaude. On n’en trouve pas trace dans les textes ! Or l’eau chaude est de l’eau froide réchauffée qui circule dans un circuit qui reste impérativement sous la maîtrise du propriétaire, bailleur ou syndicat. Il faut donc établir une procédure permettant au propriétaire de facturer aux locataires ou aux copropriétaires le réchauffement de l’eau au moins, s’il est finalement possible de dissocier le recouvrement des deux rubriques (coût de l’eau froide et coût du réchauffement). Il est nécessaire pour cela que le propriétaire reçoive communication des relevés effectués par le concessionnaire.

 

IV.       loi du 30 décembre 2006

La loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques comporte les dispositions suivantes :

 

I. - Le titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Son intitulé est ainsi rédigé : « Chauffage, fourniture d’eau et ravalement des immeubles. - Lutte contre les termites » ;

2° Il est ajouté un chapitre V ainsi rédigé :

 

« Chapitre V

« Économie des consommations d’eau

dans les immeubles

 

« Art. L. 135-1. - Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant.

« Ne sont pas soumis aux dispositions du précédent alinéa les logements-foyers.

« Un décret précise les modalités d’application du présent article. »

 

II. - Dans la première phrase de l’article L. 152-1 du même code, les références : « L. 125-3 et L. 131-4 » sont remplacées par les références : « L. 125-3, L. 131-4 et L. 135-1 ».

 

III. - Dans le premier alinéa de l’article L. 152-4 du même code, le mot et la référence : « et L. 131-4 » sont remplacés par les références : « , L. 131-4 et L. 135-1 ».

 

Article 60

 

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Après le c de l’article 26, il est inséré un d ainsi rédigé :

« d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. » ;

2° Dans le deuxième alinéa de l’article 9, après la référence : « de l’article 25 », est insérée la référence : « , du d de l’article 26 » ;

3° Dans le dernier alinéa de l’article 9, après la référence : « de l’article 25 », sont insérés les mots : « , par le d de l’article 26 ».

 

Article 61

 

L’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains est ainsi modifié :

1° Dans le premier alinéa, après les mots : « immeubles collectifs », sont insérés les mots : « à usage principal » ;

2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. »

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/06/2011

 

Révision
21/08/2007

 



[1] « La personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau adapte les conditions d’organisation et d’exécution de ce service afin de permettre l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. »