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L’individualisation des
contrats de fourniture d’eau I. l’article
93 de la loi du 13 décembre 2000 (SRU) II. le décret du 28 avril 2003 III. La circulaire du 12 janvier 2004 La circulaire du 12 janvier 2004 parachève le régime de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans les immeubles collectifs d’habitation et ensembles immobiliers de logements. Nous reproduisons ci dessous : · L’article 93 de la loi du 13 décembre 2000 (SRU) (I) · Le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 (II) · La circulaire d’application du 12 janvier 2004 (III) Nos commentaires sont consacrés, pour l’essentiel, aux aspects particuliers que présente ce régime pour ce qui est des immeubles en copropriété existants (IV). I. l’article 93 de la loi du 13 décembre 2000 (SRU) Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et fait l'objet, s'il y a lieu, d'un accord défini par l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau. Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect de l'équilibre économique du service conformément à l'article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales. Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l'individualisation n'est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article II. le décret du 28 avril 2003 Décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 pris en application de l’article 93
de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et relatif à l’individualisation
des contrats de fourniture d’eau Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l’équipement, des transports, du
logement, du tourisme et de la mer, Vu le code de la santé publique, notamment ses articles L. 1321-1 à L.
1321-10 ; Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, notamment son article 42 ; Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens
dans leurs relations avec l’administration, notamment son article 21 ; Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et
au renouvellement urbains, notamment son article 93 ; Vu l’avis de la mission interministérielle de l’eau en date du 7 mars
2002 ; Le Conseil d’État (section des travaux publics) entendu, Décrète : Article 1 La personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau adapte les conditions d’organisation et d’exécution de ce service afin de permettre l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Les règles applicables aux conditions d’organisation et d’exécution de ce service définissent notamment les relations entre l’exploitant du service de distribution d’eau et les abonnés, les modalités de fourniture de l’eau, les obligations du service, les règles applicables aux abonnements, les conditions de mise en service des branchements et compteurs et les modalités de paiement des prestations et fournitures d’eau. L’adaptation à laquelle la personne morale chargée de l’organisation du
service public de distribution d’eau doit procéder porte notamment sur les
prescriptions techniques que doivent respecter les installations de
distribution d’eau des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles
immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à
l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect des
dispositions du code de la santé publique. Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par
logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des
logements. Cette adaptation doit intervenir dans un délai de neuf mois à compter
de la publication du présent décret. Article 2 Le propriétaire de l’immeuble collectif d’habitation ou de l’ensemble
immobilier de logements, titulaire du contrat de fourniture d’eau, qui
souhaite individualiser ce contrat adresse une demande à cette fin à la
personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution
d’eau. Cette demande est accompagnée d’un dossier technique qui comprend
notamment une description des installations existantes de distribution d’eau
en aval du ou des compteurs servant à la facturation au regard des prescriptions
mentionnées au troisième alinéa de l’article 1er. Il comprend également, le
cas échéant, le projet de programme de travaux destinés à rendre ces
installations conformes à ces prescriptions. Cette demande est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Article 3 La personne morale chargée de l’organisation du service public de
distribution d’eau dispose d’un délai de quatre mois à compter de la date de
réception de la demande complète mentionnée à l’article 2 pour vérifier si
les installations décrites dans le dossier technique respectent les
prescriptions mentionnées au troisième alinéa de l’article 1er. Elle précise
au propriétaire, le cas échéant, les modifications à apporter au projet
présenté pour respecter ces prescriptions. Elle peut à cette fin faire procéder à une visite des lieux, sans que
le délai de quatre mois mentionné à l’alinéa précédent puisse être prolongé
pour ce motif. Elle peut, en tant que de besoin, demander au propriétaire des éléments
d’information complémentaires relatifs à l’installation. La réponse du
propriétaire apportant ces éléments d’information déclenche à nouveau le
délai de quatre mois mentionné au premier alinéa. Elle adresse au propriétaire les modèles des contrats destinés à
remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions
d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau. Article 4 Le propriétaire qui décide de donner suite au projet informe les
locataires occupant les logements qui sont concernés et peut conclure avec
eux l’accord mentionné à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.
Article 5 Le propriétaire adresse à la personne morale chargée de l’organisation
du service public de distribution d’eau une confirmation de sa demande
d’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Le dossier technique
mentionné à l’article 2 et tenant compte, le cas échéant, des modifications
mentionnées à l’article 3 est annexé à cet envoi. Le propriétaire indique
également les conditions dans lesquelles les locataires ont été informés du
projet et l’échéancier prévisionnel de réalisation des travaux. Cet envoi est
adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre
moyen présentant des garanties équivalentes. Article 6 La personne morale chargée de l’organisation du service public procède
à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans un délai de deux
mois à compter de la réception de la confirmation de la demande mentionnée à
l’article 5 ou, si des travaux sont nécessaires, à compter de la réception
des travaux notifiée par le propriétaire. Toutefois, le propriétaire et la
personne morale chargée de l’organisation du service public peuvent convenir d’une
autre date pour l’individualisation de ces contrats. Article 7 Le ministre de l’intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, le ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, la ministre de l’écologie et du développement durable, le ministre de la santé, de la famille et des personnes handicapées et le ministre délégué aux libertés locales sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française III. La circulaire du 12 janvier 2004 Circulaire 2004-3 UHC/QC4/3 du 12/01/2004 relative à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Le Ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, Le Ministre de l’intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales, La Ministre de l’écologie et du développement durable À Mesdames et Messieurs les destinataires désignés ci-dessous La présente circulaire a pour objet d’apporter des précisions sur les modalités de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau prévues par le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 pris en application de l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Vous voudrez bien informer les collectivités territoriales et leurs groupements des termes de la présente circulaire et demander aux maires ou présidents de structures intercommunales, compétents en matière de distribution de l’eau potable, de bien vouloir informer de ces dispositions les associations syndicales ou personnes privées assurant la distribution sur une partie de leur territoire. L’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 impose à tout service public de distribution d’eau de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à la demande du propriétaire d’un immeuble collectif d’habitation ou d’un ensemble immobilier de logements. Il impose également au propriétaire d’informer les locataires éventuels et de prendre à sa charge les études et les travaux nécessaires à l’individualisation. L’individualisation des contrats de fourniture d’eau est de la responsabilité de la personne morale de droit public ou privé chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau. Que la gestion soit assurée en régie ou déléguée, il s’agit de la collectivité territoriale, de l’établissement public de coopération intercommunale, du syndicat mixte ou plus rarement de la personne privée responsable de l’organisation du service de distribution d’eau. Si cette personne morale est différente de celle chargée de l’organisation du service public d’assainissement, il convient qu’elle se mette en relation avec celle-ci de manière que cette dernière adapte de façon cohérente son propre service. Afin de rendre applicable l’individualisation des contrats dans des situations très diverses quant au statut du propriétaire et du service public de distribution d’eau, aux conditions d’organisation de ce service et aux configurations des installations privées, le décret d’application prévoit : · une adaptation des conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau, · puis un processus de négociation pour l’individualisation des contrats entre le service public de distribution d’eau et le propriétaire en quatre étapes : étape 1 : Le propriétaire adresse une demande préliminaire d’individualisation. étape 2 : Le service public de distribution d’eau lui indique si les conditions sont remplies et précise si nécessaire les travaux complémentaires à réaliser. étape 3 : Le propriétaire informe les locataires, confirme sa demande et réalise les travaux. étape 4 : Le service public de distribution d’eau procède à l’individualisation des contrats. 1. L’adaptation de
l’organisation du service public de distribution d’eau Les conditions d’organisation et d’exécution du service sont modifiées, si nécessaire, pour prendre en compte les demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau déposées par les propriétaires des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements. 1.1. Ces modifications se traduisent généralement par une adaptation du règlement du service qui fixe les responsabilités respectives du service de distribution d’eau et des abonnés, les règles applicables aux abonnements, les conditions de mise en service des branchements et compteurs et les modalités de paiement des prestations et fournitures d’eau. Le service public de distribution d’eau définit dans ce cadre les prescriptions techniques que doivent respecter, pour procéder à l’individualisation, les installations de distribution d’eau en aval du compteur général servant, avant individualisation, à la facturation globale. Les immeubles collectifs d’habitation peuvent dans certains cas comporter des locaux à usage professionnels (bureaux, locaux commerciaux, artisanaux...) dont les contrats de fourniture d’eau sont alors également individualisés. Les ensembles immobiliers de logements peuvent être constitués de maisons individuelles groupées ou d’immeubles à usage d’habitation. L’emplacement intérieur ou extérieur au logement des
compteurs et leur nombre par logement dépendent de la configuration des
installations. Le comptage est facilité par la pose d’un compteur unique par
logement et accessible à l’extérieur du logement, mais le service public
de distribution d’eau ne peut l’imposer. Dans ce cas, les compteurs
peuvent être multiples et posés à l’intérieur des logements, et le service
public de distribution d’eau peut imposer l’installation de matériel
permettant le relevé à distance des consommations, la lecture directe du
compteur ne s’imposant qu’en cas de litige. Il peut exiger la pose de
compteurs de son choix et l’installation de matériels destinés à éviter
les retours d’eau (clapets anti-retour, dispositifs disconnecteurs et
de sectionnement individuels). Mais le service ne peut imposer que
des dispositions qui sont nécessaires à l’individualisation dans le
respect des prescriptions du code de la santé publique. Par exemple, il
n’appartient pas au service public de distribution d’eau d’imposer
aux propriétaires le remplacement des canalisations en plomb, même si
celui-ci peut être conseillé dans la plupart des cas. En revanche, les
nouvelles installations à réaliser doivent être conformes
aux dispositions du code de la santé, notamment à celles des articles R.
1321-43 à 59. Une attestation de conformité portant sur les installations
nouvelles ou les parties d’installation nouvelles, à la charge du propriétaire, peut lui être demandée, si
elle est prévue dans le cadre du règlement de service. 1.2. La loi a rappelé le principe du respect de l’équilibre économique du service. Les modifications des conditions d’organisation et d’exécution du service peuvent nécessiter, s’il y a lieu, le réexamen des conditions tarifaires, l’évolution de ces conditions devant être proportionnée aux contraintes nouvelles imposées au service. Les éventuelles modifications dans l’organisation du service sont financées au moyen de la redevance de distribution d’eau potable, qui constitue le prix du service rendu et représente donc la contrepartie réelle des prestations fournies à l’usager. Il ne peut être facturé au propriétaire ou aux personnes bénéficiant de l’individualisation le coût de l’instruction des demandes. Si le règlement des eaux prévoit un tarif pour frais d’accès au service, celui-ci peut être appliqué aux nouveaux contrats. Dans le cas d’une délégation de service public, la fixation du niveau et de la structure tarifaire constitue une prérogative de l’autorité délégante, mais elle fait aussi l’objet de clauses détaillées dans les contrats, prévoyant le plus souvent des paramètres d’évolution automatique. Lorsque la gestion du service est déléguée, les modifications des conditions d’organisation et d’exécution du service peuvent aussi conduire à la nécessité de passer un avenant au contrat de délégation. 1.3. Le service public de distribution d’eau doit tenir à disposition des usagers le règlement de service, la liste des prescriptions que doivent respecter les installations pour permettre l’individualisation des contrats ainsi que la tarification en vigueur de la distribution d'eau et de l'assainissement collectif. L’adaptation de l’organisation des services publics de distribution d’eau doit être réalisée avant le 6 février 2004, selon les procédures en vigueur. 2. Les modalités de l’individualisation 2.1. La demande
préliminaire du propriétaire Le propriétaire qui souhaite l’individualisation des contrats de fourniture d’eau établit une description technique et géométrique (plan détaillé des canalisations, logements desservis,..) de ses installations existantes au regard des prescriptions exigées par le service public et établit si nécessaire un programme de travaux pour les rendre conformes à ces prescriptions. Il peut confier cette tâche au prestataire de son choix. Il adresse le dossier technique au service public de distribution d’eau dans les conditions définies au dernier alinéa de l’article 2 du décret. Dans une copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la réalisation de l’étude technique et, le cas échéant, l’établissement du programme de travaux à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Un copropriétaire ne peut adresser en son seul nom une demande d’individualisation au service public de distribution d’eau. 2.2. L’instruction de la
demande Le service public de distribution d’eau instruit cette demande. Il dispose d’un délai de quatre mois pour vérifier la conformité des installations et, si nécessaire, du programme de travaux aux prescriptions qu’il a établies. Il indique, le cas échéant, les modifications à apporter au projet. Il peut demander au propriétaire de procéder à une visite des installations. Il peut également demander des informations complémentaires. Dans ce dernier cas, la réponse du propriétaire apportant ces informations déclenche à nouveau le délai de quatre mois. La réponse du service public de distribution d’eau relative aux modifications qu’il souhaite voir apporter au programme de travaux doit être suffisamment précise afin que l’individualisation des contrats ne puisse être remise en cause une fois ces travaux terminés. Il transmet en même temps les conditions d’organisation et d’exécution du service, notamment sous forme du règlement de service s’il existe et les conditions tarifaires, ainsi que le modèle de contrat s’il en existe un. Cette transmission permet au propriétaire d’en informer selon les cas les copropriétaires ou les locataires. 2.3. La confirmation de
la demande a) Lorsque le propriétaire de l’immeuble collectif ou de l’ensemble immobilier est unique, il informe les locataires de son projet d’individualisation en précisant sa nature et ses conséquences techniques et financières. Il peut conclure avec une ou plusieurs associations de locataires ou avec les locataires un accord collectif conforme aux dispositions de l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Il adresse au service les documents prévus à l’article 5 du décret, en y joignant le nom et l’adresse de ses locataires, et réalise ou fait réaliser par le prestataire de son choix les éventuels travaux nécessaires à l’individualisation. b) Dans une copropriété, la décision définitive portant d’une part sur la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et d’autre part sur la réalisation des travaux nécessaires, peut être votée, si ceux-ci constituent une amélioration et sous réserve de l’appréciation des juridictions judiciaires, à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Avant transmission de la demande au service public de distribution d’eau, les copropriétaires sont tenus d’informer leurs locataires éventuels de la prochaine individualisation des contrats de fourniture d’eau, en leur précisant les conséquences techniques et financières. Dans le cas d’un logement locatif, le contrat individuel est conclu entre le locataire et le service public de distribution d’eau, sauf accord différent entre le bailleur et le locataire. Le quatrième alinéa de l’article 44 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée, impose une information par affichage dans les parties communes d’un procès-verbal abrégé des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux. Et en vertu de l’article 42 - alinéa 2 - de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic notifie dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale les décisions aux copropriétaires opposants ou défaillants. L’information des locataires comme celle des copropriétaires non présents à l’assemblée générale ne doit pas être négligée afin de faciliter par la suite la signature des contrats individuels. Le syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires confirme alors la demande de ce dernier auprès du service public de distribution d’eau, en y joignant les documents prévus par l’article 5 du décret. Pour permettre l’individualisation des contrats, le syndic devra également fournir au service public de distribution d’eau l’identité et l’adresse des copropriétaires et les propriétaires bailleurs devront fournir l’identité et l’adresse de leurs locataires. Le syndicat fait réaliser les travaux éventuellement nécessaires par le prestataire de son choix. 2.4. L’individualisation des contrats Le service public de distribution d’eau procède à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de la réception des travaux par le propriétaire ou de la date de réception de la confirmation de la demande en cas d’absence de travaux. Toutefois, le propriétaire et le service public de distribution d’eau peuvent convenir d’un autre délai. L’individualisation des contrats de fourniture d’eau n’induit aucun changement quant au statut de propriété des canalisations et installations d’eau des parties communes de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Le service public de distribution d’eau peut décider de conserver le compteur général qui permet de délimiter le statut de propriété des réseaux, ou de poser une vanne. La limite physique des ouvrages du service public est alors marquée par ce compteur ou cette vanne. Si la consommation des parties communes ne fait pas l’objet d’un comptage individualisé, elle peut être établie par calcul de la différence entre la consommation globale de l’immeuble et la somme des consommations individuelles si le compteur général est maintenu et si les relevés de consommation sont effectués à la même date. Le nouveau dispositif a pour objet l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Il s’agit donc d’une réforme juridique. Les aspects techniques sont évoqués dans la mesure où la réforme impose à cet égard des modifications. Les aspects socio-économiques ne sont pas négligeables. En monopropriété, le bailleur unique se trouvera déchargé de la gestion des consommations d’eau et de la double obligation de payer comptant les factures de consommation pour recouvrer ensuite les cotisations des locataires. En copropriété, le syndic se trouvera également déchargé de cette prestation. Les obligations des concessionnaires distributeurs sont considérablement alourdies. Ils pourront s’en décharger par l’externalisation du traitement des relevés et du recouvrement des impayés. L’augmentation des coûts aura sans doute une incidence sur le prix de la fourniture. L’article 93 fait clairement allusion au respect de l’équilibre économique du service prévu par l’article L 2224-1 du code général des collectivités territoriales. Il justifiera les exigences formulées par les concessionnaires spécialisés. On peut encore s’interroger sur le sort des contrats de comptage en cours avec des entreprises privées. L’article 93 laisse apparaître la possibilité d’une poursuite de leurs activités mais dans le cadre des dispositions du code des marchés publics. Matériellement, l’individualisation impose l’existence d’un compteur divisionnaire dans chaque fraction privative disposant d’un point de puisage. Dans une fraction importante, et pour la seule eau froide, il faut présentement autant de compteurs que de colonnes montantes d’alimentation. Ces compteurs devront être installés s’ils ne sont pas en place. Le décret interdit aux concessionnaires d’exiger la pose d’un seul compteur par logement, qui exigerait le remaniement complet du réseau de distribution propre à chaque fraction. Il leur interdit également d’imposer la pose à l’extérieur des fractions (logements). Il faudra prévoir un dispositif de comptage approprié pour les points de puisage en parties communes. L’initiative de la demande d’individualisation revient au « propriétaire ». Il s’agira du syndicat des copropriétaires dans le cas d’une copropriété. La demande doit être accompagnée d’un dossier technique dont on appréciera vite la complexité et le coût d’établissement, qui restera à la charge du propriétaire demandeur. La « personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau » pourra demander des modifications. Nous ne reprendrons pas ici en détail la procédure de notification par le propriétaire de sa décision définitive. Notons seulement que le décret impose au bailleur unique une information préalable des locataires et l’établissement éventuel d’un accord dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre1986. L’individualisation est mise en place dans un délai de deux mois à compter de la réception de la confirmation de la demande ou à compter de la réception des travaux nécessaires notifiée par le propriétaire, sauf convention contraire entre le propriétaire et la « personne morale ». Une fois de plus le pouvoir réglementaire a négligé l’existence des immeubles en copropriété. Or c’est évidemment dans ce secteur que les difficultés se présentent. Le soin de leur traitement a été laissé à l’auteur de la circulaire du 12 janvier 2004. Nul ne peut ignorer les limites de la compétence réglementaire de l’auteur d’une circulaire. Pour l’ensemble du domaine d’application, on relève d’emblée que le service public de distribution d’eau peut imposer l’installation de matériel permettant le relevé à distance des consommations, la lecture directe du compteur ne s’imposant qu’en cas de litige. Il peut exiger la pose de compteurs de son choix et l’installation de matériels destinés à éviter les retours d’eau (clapets anti-retour, dispositifs disconnecteurs et de sectionnement individuels). Pour autant, l’auteur juge « qu’il n’appartient pas au service public de distribution d’eau d’imposer aux propriétaires le remplacement des canalisations en plomb, même si celui-ci peut être conseillé dans la plupart des cas ». Pourtant « les nouvelles installations à réaliser doivent être conformes aux dispositions du code de la santé, notamment à celles des articles R. 1321-43 à 59 ». La connaissance, même sommaire, des difficultés enregistrées dans ces domaines (robinets mitigeurs, présence de métaux différents sur une même section de canalisation, corrosions, vibrations, etc.) laisse présager des prescriptions techniques complémentaires. Pour le secteur de la copropriété, « l’assemblée générale des copropriétaires autorise la réalisation de l’étude technique et, le cas échéant, l’établissement du programme de travaux à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ». Les modèles de contrat sont adressés au syndic pour communication aux copropriétaires. La circulaire précise que « la décision définitive portant d’une part sur la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et d’autre part sur la réalisation des travaux nécessaires, peut être votée, si ceux-ci constituent une amélioration et sous réserve de l’appréciation des juridictions judiciaires, à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ». Remarquons d’abord que s’il n’y a pas de compteurs en place, l’assemblée peut décider leur installation dans les conditions prévues par l’article 25 m. L’ordre du jour doit prévoir un scrutin spécifique sur cette question. Il peut exister une majorité pour la pose de compteurs qui demeurera opposée à l’individualisation complète. L’auteur de la circulaire a eu parfaitement conscience de la fragilité juridique de son indication relative aux majorités nécessaires, fournie « sous réserve de l’appréciation des juridictions judiciaires ». Si les juristes ont majoritairement « parié » sur l’article 26 c’est sans doute au nom de la modification du règlement de copropriété plus qu’au nom de la notion d’amélioration. Celle ci a ; certes, déjà été soumise à de rudes traitements pour apporter une solution à des situations inextricables mais qui peut affirmer que les juridictions du fond et la Cour de cassation valideront la solution ? Elles manifestent fréquemment leur courroux à l’égard d’un texte lacunaire en écartant des solutions acrobatiques que l’exégèse elle-même ne peut justifier. Notons qui plus est que la référence à la notion d’amélioration aurait une incidence sur la possibilité ou non d’une seconde assemblée. La circulaire doit aussi accommoder les dispositions concernant les locataires au secteur diffus. Notons la disposition principale et évidente : le contrat individuel est conclu entre le locataire et le service public de distribution d’eau, sauf accord différent entre le bailleur et le locataire. Nous attirons l’attention sur les procédures liées à l’application du quatrième alinéa de l’article 44 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (signalées dans la reproduction de la circulaire). En cas de contestation régulière d’une décision finale favorable de l’assemblée, il faut considérer que l’individualisation ne peut être mise en œuvre avant une solution judiciaire ou amiable définitive. Les conséquences d’une annulation seraient, à défaut, particulièrement lourdes pour le syndicat. Pour en terminer avec la circulaire, revenons au domaine général d’application avec une affirmation importante : « L’individualisation des contrats de fourniture d’eau n’induit aucun changement quant au statut de propriété des canalisations et installations d’eau des parties communes de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ». Les premières approches laissaient planer l’éventualité d’une appropriation des colonnes montantes par le service public, comme c’est le cas fréquemment pour les colonnes d’électricité. Sur ce point l’affirmation est cohérente avec l’objet de la réforme : individualisation des contrats de fourniture d’eau. Le texte ne modifie que le régime des contrats. Il en résulte que l’entretien des canalisations demeure à la charge du propriétaire. Par la même occasion, la circulaire précise que « si la consommation des parties communes ne fait pas l’objet d’un comptage individualisé, elle peut être établie par calcul de la différence entre la consommation globale de l’immeuble et la somme des consommations individuelles si le compteur général est maintenu et si les relevés de consommation sont effectués à la même date ». La solution, satisfaisante sur le papier, posera des problèmes pratiques dès lors que certains compteurs individuels, c’est évident, ne seront pas relevés. On doit prendre en considération les remarques formulées sur ces questions par l’Association des Responsables de copropriétés (ARC), qui s’est fortement impliquée dans le projet de réforme. Certaines ont été évoquées plus haut. Le problème posé par le comptage de l’eau chaude ne peut être occulté. L’ARC fait observer justement que l’eau chaude « n’est que de l’eau chaude réchauffée ». Il sera donc nécessaire d’installer, si besoin est, des compteurs sur les points de puisage d’eau chaude. Dès lors, pour l’ARC, la solution est évidente : « la copropriété facturera les calories et la Compagnie des Eaux facturera l’eau froide ». Plus vite dit que fait ! Même dans les copropriétés bénéficiant de la diligence d’un syndic copropriétaire résidant sur place, les difficultés liées aux compteurs inaccessibles ou bloqués ne manquent pas. De toute manière, le syndic ne pourra faire ses comptes qu’après communication par la « Compagnie des eaux » de l’ensemble des relevés individuels. On peut laisser de côté la difficulté qu’il y a à établir le coût de l’unité de réchauffement, car elle existe aussi bien hors individualisation. Pour conclure, on peut dire que la mise en place de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau ne pose aucun problème pour les immeubles à construire. Elle peut présenter un avantage sérieux dans le cas des immeubles en monopropriété des bailleurs uniques, notamment dans le secteur social. La situation est différente pour les copropriétés existantes. La nécessité de réunir la majorité de l’article 26 est un premier obstacle mais les coûts prévisibles de mise en place alors que beaucoup d’immeubles ne sont pas équipés de compteurs d’eau froide à ce jour laissent augurer des échecs en assemblées générales et, pis encore, des contestations judiciaires coûteuses et interminables. Encore négligeons-nous ici l’accueil réservé par les concessionnaires et les solutions pratiques qu’ils proposeront pour la gestion des compteurs et des relevés. La loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les
milieux aquatiques comporte les dispositions suivantes : I. - Le titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 1° Son intitulé est ainsi rédigé : « Chauffage, fourniture d’eau et ravalement des immeubles. - Lutte contre les termites » ; 2° Il est ajouté un chapitre V ainsi rédigé : « Chapitre V « Économie des consommations d’eau dans les immeubles « Art. L. 135-1. - Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant. « Ne sont pas soumis aux dispositions du précédent alinéa les logements-foyers. « Un décret précise les modalités d’application du présent article. » II. - Dans la première phrase de l’article L. 152-1 du même code, les références : « L. 125-3 et L. 131-4 » sont remplacées par les références : « L. 125-3, L. 131-4 et L. 135-1 ». III. - Dans le premier alinéa de l’article L. 152-4 du même code, le mot et la référence : « et L. 131-4 » sont remplacés par les références : « , L. 131-4 et L. 135-1 ». Article 60 La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Après le c de l’article 26, il est inséré un d ainsi rédigé : « d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. » ; 2° Dans le deuxième alinéa de l’article 9, après la référence : « de l’article 25 », est insérée la référence : « , du d de l’article 26 » ; 3° Dans le dernier alinéa de l’article 9, après la référence : « de l’article 25 », sont insérés les mots : « , par le d de l’article 26 ». Article 61 L’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains est ainsi modifié : 1° Dans le premier alinéa, après les mots : « immeubles collectifs », sont insérés les mots : « à usage principal » ; 2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. » |
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