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00043608 CHARTE Ne
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Décret n° 2015-342
du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les
prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis Voir
l’étude 2
/ 2.1.3.3 à propos du contrat de syndic Publics
concernés : syndicats de copropriétaires, syndics de copropriété
professionnels, syndics de copropriété bénévoles, syndics de copropriété
coopératifs, organismes d’habitation à loyer modéré, copropriétaires. Objet :
définition du modèle du contrat type à respecter par les parties au contrat
de syndic et des prestations particulières ouvrant droit à rémunération
complémentaire. Entrée en
vigueur : le texte s’applique aux contrats de syndic conduits ou renouvelés
après le 1er juillet 2015. Notice : la
transparence et l’encadrement des relations entre les copropriétaires et les
syndics de copropriété sont des conditions essentielles à l’amélioration de
la gestion des copropriétés et à la mise en concurrence des syndics. La loi
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a inscrit le
principe d’une rémunération forfaitaire des syndics. Elle prévoit également
que les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type.
Le présent décret fixe en conséquence la liste limitative des prestations
particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du
forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223
du 17 mars 1967. Références
: le décret est pris pour l’application de l’article 55 de la loi n° 2014-366
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Il peut être
consulté sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr). Le Premier
ministre, Sur le
rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice, Vu le code
civil, notamment ses articles 1984 et suivants ; Vu le code
de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 443-15, L.
711-1 et suivants et L. 721-2 ; Vu la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis ; Vu la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce ; Vu la loi
n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ; Vu le
décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis ; Vu le
décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions
d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce ; Vu le
décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de
l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu le
décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 modifié relatif aux comptes du syndicat
des copropriétaires ; Vu l’avis
du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière en date du
7 janvier 2015 ; Le Conseil
d’État (section de l’intérieur) entendu, Décrète : Article 1 Après le
premier alinéa de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 susvisé, sont
insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « Le
contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi
du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret. « Le
syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 18-1 AA de cette même loi
peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au
dit article. « Le contrat de syndic conclu entre les
parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à
celle du corps huit. « La liste
limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au
profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à
l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent
décret. » Article 2 Les annexes
1 et 2 mentionnées à l’article 29 du décret du 17 mars 1967 susvisé figurent
en annexe au présent décret. Article 3 Les
dispositions du présent décret sont applicables aux contrats de syndic
conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Article 4 La garde
des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’économie, de l’industrie
et du numérique et la ministre du logement, de l’égalité des territoires et
de la ruralité sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du
présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République
française. Annexe ANNEXES ANNEXE 1 CONTRAT TYPE DE SYNDIC (Contrat
type prévu à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 29 du
décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le
décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) Entre les
soussignés parties : 1. D’une
part : Le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble sis à l’adresse suivante Numéro
d’immatriculation … Représenté
pour le présent contrat par M/Mme (nom de famille, prénom), agissant en
exécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit le auprès de et 2. D’autre
part : Le syndic
désigné par l’assemblée générale en date du (Rayer les mentions inutiles.) (Personne physique) M/Mme (nom
de famille, prénom) , adresse du principal
établissement Exerçant en
qualité de syndic professionnel/bénévole/coopératif Immatriculé(e)
au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro et dont le numéro
unique d’identification est (le cas échéant) (Personne morale) La société
(forme, dénomination sociale) Ayant son
siège social à l’adresse suivante Représentée
par en qualité de Immatriculée
au registre du commerce et des sociétés de …, sous le numéro et dont le
numéro unique d’identification est (le cas échéant) (Mentions
propres au syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée
réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce) : Titulaire
de la carte professionnelle mention (préciser) n° ,
délivrée le par Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le
auprès de Titulaire d’une
garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970
précitée, souscrite le auprès de , dont l’adresse
est Autres
mentions obligatoires requises par la réglementation applicable (le cas
échéant) : L’organisme
d’habitation à loyer modéré (forme, dénomination) Exerçant en
tant que syndic de droit en application de l’article L 443-15 du code de la
construction et de l’habitation ; Ayant son
siège à l’adresse suivante Représenté(e)
par M/Mme (nom de famille, prénom) , en qualité de Il a été
convenu ce qui suit : PRÉAMBULE Le présent
contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17
mars 1967. Les
articles 1984 et suivants du code civil s’y appliquent de façon supplétive. Le syndic
professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970,
ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son
application ainsi qu’au code de déontologie promulgué en application de
l’article 13-1 de cette même loi. Le syndic
professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au
titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y
sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20
juillet 1972 précité). 1. Missions Le syndicat
confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de l’immeuble
ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à l’article
18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat. 2. Durée du
contrat Le présent
contrat est conclu pour une durée de (1). Il prendra
effet le et prendra fin le (2). Il n’est
pas renouvelable par tacite reconduction. 3.
Révocation du syndic Le contrat
de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires
statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la
loi du 10 juillet 1965) (3). Cette
révocation doit être fondée sur un motif légitime. La
délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut
révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18,
dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965). 4.
Démission du syndic Le syndic
pourra mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du
conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à
l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. 5. Nouvelle
désignation du syndic A la fin du
présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la
désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l’approbation
de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé dans ses
fonctions ou avec le nouveau syndic. L’assemblée
générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d’une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s’effectue dans les
conditions précisées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. 6. Fiche
synthétique de copropriété (4) En
application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit
une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et
techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le
contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de
la copropriété chaque année. Le syndic
met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les
quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par (préciser : lettre
recommandée avec accusé de réception ou autres modalités). A défaut, il est
tenu à la pénalité financière suivante : € par jour de retard. Cette
pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de
charges de l’exercice. Le défaut
de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Ces
dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à
destination totale autre que d’habitation. 7.
Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel Les jours
et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de
rémunération sont fixés comme suit : Le lundi de
… h à … h et de … h à … h ; Le mardi de
… h à … h et de … h à … h ; Le mercredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le jeudi de
… h à … h et de … h à … h ; Le vendredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le samedi
de … h à … h et de … h à … h. Sauf en cas
d’urgence, les démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant
de l’immeuble auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures suivantes
(accueil physique et/ou téléphonique effectif) : Accueil
physique : Le lundi de
… h à …h et de … h à … h ; Le mardi de
… h à … h et de … h à … h ; Le mercredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le jeudi de
… h à … h et de … h à … h ; Le vendredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le samedi
de … h à … h et de … h à … h. Accueil
téléphonique : Le lundi de
… h à … h et de … h à … h ; Le mardi de
… h à … h et de … h à … h ; Le mercredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le jeudi de
… h à … h et de … h à … h ; Le vendredi
de … h à … h et de … h à … h ; Le samedi
de … h à … h et de … h à … h. La rémunération du syndic professionnel est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois,
une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie des prestations
particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967
et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la
loi du 10 juillet 1965). 7.1. Le
forfait 7.1.1.
Contenu du forfait Le forfait
convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le
syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement
énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il effectue les
visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la
mission relative à l’administration, à la conservation, à la garde et à
l’entretien de l’immeuble. Il est
convenu la réalisation, au minimum, de visite(s) et vérifications périodiques
de la copropriété, d’une durée minimum de heure(s), avec rédaction d’un
rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du conseil
syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les
mentions inutiles). Une liste
non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au
présent contrat. Les frais
de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du
forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. Ne donnent
lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la
rémunération forfaitaire : - les
formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les
parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ; - la
gestion des règlements aux bénéficiaires. 7.1.2.
Précisions concernant la tenue de l’assemblée générale annuelle Les parties
conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée
de heures à l’intérieur d’une plage
horaire allant de … heures à … heures, par : - le syndic
; - un ou
plusieurs préposé(s). (Rayer les
mentions inutiles.) 7.1.3.
Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur
décision des parties Le forfait
convenu entre les parties en vertu du présent contrat pourra expressément
inclure l’une ou plusieurs des prestations ci-dessous : (Si les
parties conviennent de retenir une prestation, elles remplissent les mentions
ci-dessous afin de préciser ses modalités d’exécution. Elles rayent les
mentions inutiles.) - la
préparation, convocation et tenue de assemblée(s)
générale(s), autres que l’assemblée générale annuelle de … heures, à
l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures ; -
l’organisation de … réunion(s) avec le conseil syndical d’une durée de heures. 7.1.4.
Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de
l’assemblée générale des copropriétaires En
application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée
générale des copropriétaires peut, par décision spéciale prise aux conditions
précisées par cet article : - dispenser
le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (5)
; - dispenser
le syndic d’offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés
relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (6) ; - confier
les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais du syndicat. En cas de
décision régulièrement adoptée par l’assemblée générale antérieurement à la
conclusion du présent contrat, la prestation considérée n’est pas incluse
dans le forfait. 7.1.5. Modalités
de rémunération La
rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent
contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes
comprises. Cette
rémunération est payable : -
d’avance/à terme échu (rayer la mention inutile) ; - suivant
la périodicité suivante (préciser le terme) : Elle peut
être révisée chaque année à la date du selon les modalités suivantes
(optionnel). Les
dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées
générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le
forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1. L’envoi des
documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au
syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés. Dans
l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours
d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article
18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à
une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire
annuelle hors taxes est imputé soit (rayer la mention inutile) : - de la
somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent) ; - de la
somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers
auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif). Dans
l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours
d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article
18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de dispenser le syndic de son
obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents
dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle est imputé
soit (rayer la mention inutile) : - de la
somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent), - de la
somme toutes taxes comprises éventuellement facturée au syndicat par le tiers
auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif). Le montant
de l’imputation prévue au titre des deux derniers alinéas est calculé prorata
temporis de la période restant à courir jusqu’à la date d’exigibilité de la
rémunération. 7.2. Les prestations particulières pouvant donner
lieu à rémunération complémentaire 7.2.1. Modalités de rémunération des prestations
particulières La
rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations
particulières est calculée : - soit en
application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé :
… €/ heure hors taxes, soit … €/heure toutes taxes comprises ; - soit en
application du tarif convenu par les parties pour chaque prestation
particulière. La
rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais
d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne
lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement
engagés. 7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires
(au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)
7.2.3.
Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de
division
7.2.4.
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
Les
prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues
nécessaires par l’urgence sont facturées (rayer la mention inutile) : - sans majoration
; - au coût
horaire majoré de … %. Toute somme
versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences
effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en
déduction de la rémunération due en application du présent article. 7.2.5. Prestations relatives aux travaux et
études techniques Les travaux
dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent
faire l’objet d’honoraires spécifiques. Ces
honoraires concernent : - les
travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de
maintenance ou d’entretien courant ; - les
travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de
maintenance ; - les
travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs
éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels
locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; - les
études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; - d’une
manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à
l’administration des parties communes ou à la maintenance et au
fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Les
honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée
générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article
18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Le présent contrat
ne peut se lire comme fixant un barème relatif à ces honoraires spécifiques,
même à titre indicatif. Une telle
rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée
générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux,
à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur
exécution. Le choix du
prestataire par l’assemblée générale est précédé d’une mise en concurrence
dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du
10 juillet 1965 et à l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967. Les
diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du
diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique
peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent
article. 7.2.6. Prestations relatives aux litiges et
contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)
7.2.7. Autres
prestations
8. Défraiement et rémunération du syndic non
professionnel Dans le respect
du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le
syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965
peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une
rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Les parties
s’accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles)
: - forfait
annuel … € - coût
horaire … €/h - autres
modalités (préciser) : 9. Frais et honoraires imputables aux seuls
copropriétaires Le coût des
prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au
syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.
10. Copropriété en difficulté En
application de l’article 29-1 de la loi l’article loi du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d’un
administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit sans indemnité
du présent contrat. 11. Reddition de compte La
reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la
périodicité suivante : … Cette clause est également illégale puisque le statut de la
copropriété impose la comptabilité par exercice et l’arrêté des comptes à la
date de clôture de l’exercice. Le contrat ne peut comporter des dispositions
dérogatoires. 12.
Compétence Tous les
litiges nés de l’exécution du présent contrat sont de la compétence de la juridiction
du lieu de situation de l’immeuble. Les parties
élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous : Pour le
syndic ………………. Pour le syndicat … Fait en
deux exemplaires et signé ce jour, le … à … Le syndicat
Le
syndic (1) Dans la
limite de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967). (2) Le
contrat de syndic confié à l’organisme d’habitation à loyer modéré en
application de l’article L. 443-15 du code de la construction et de
l’habitation prend fin dans les conditions prévues par cet article. Le mandat
de syndic confié par un syndicat coopératif prend fin dans les conditions
prévues à l’article 41 du décret du 17 mars 1967. (3) Le cas
échéant, la majorité prévue à l’article 25-1 de cette loi est applicable. (4)
Conformément à l’article 54-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la
fiche synthétique doit être établie à compter du : Annexe ANNEXE AU CONTRAT DE SYNDIC LISTE NON LIMITATIVE DES PRESTATIONS INCLUSES DANS LE
FORFAIT
En ce qui concerne la comptabilité le contrat
omet la tenue de la comptabilité dans les conditions prévues par les
dispositions du décret et de l’arrêté du 14 mars 2005 ! En IV 15°
e) On lit « Établissement et présentation à l’assemblée générale, au
moins tous les trois ans, de la liste des travaux d’entretien et de
conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun
nécessaires dans les trois années à échoir, en vue de la constitution de
provisions spéciales ; » La clause est anachronique
puisque ces provisions ont disparu. Annexe ANNEXE 2 LISTE LIMITATIVE DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES POUVANT
DONNER LIEU AU VERSEMENT D’UNE RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE COMPLÉMENTAIRE
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