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2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

2 /2.1.3.3

Le contrat de syndic « tout sauf … »
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

 

Au pied de l’étude

Mise à jour du 12/09/2015 : Ajouts aux prestations exceptionnelles et clause du constat de syndic prévoyant la possibilité pour le conseil syndical d’être assisté lors du contrôle des comptes de l’exercice par un technicien de l’institution désignée par l’assemblée générale pour assister le conseil syndical.

 

 

Dès le 9 avril 2009 nous avons signalé l’intérêt d’un « contrat de syndic » dit « tout sauf » dans la mesure où il présente une rémunération forfaitaire couvrant toutes les prestations de gestion courante sans nécessité d’une énumération. Il n’y a d’énumération que pour des prestations dites exceptionnelles, extraordinaires ou particulières. Elles sont décrites précisément et le contrat précise pour chacune le coût ht et ttc ou les modalités de sa détermination.

Sont considérées comme courantes les prestations prévisibles et récurrentes ; la prévisibilité impose la connaissance de la nature de la prestation et de sa périodicité. Ainsi pour les prestations à fournir en cas de vente d’un lot ou pour un recouvrement de provision, il est impossible de prévoir le nombre d’occurrences au cours d’un exercice.

La règle primordiale est que toute prestation fournie est présumée couverte par la rémunération forfaitaire à moins qu’elle ne figure dans la liste contractuelle des prestations extraordinaires.

Il n’y a d’exception que pour une prestation nouvelle imposée en cours d’exercice.

 

 

Dans sa version nouvelle résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 est conçu comme suit :

 

« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.

« Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

« Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.

« Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

 

Le législateur laisse partiellement au pouvoir réglementaire le soin … de légiférer car il ne fixe même pas les critères de détermination des prestations courantes (prévisibilité et récurrence).

Le vote des honoraires aux mêmes règles de majorité que les travaux est une hérésie juridique, mais surtout une erreur sur le plan pratique car elle incitera à présenter une résolution groupant l’intégralité des éléments du chantier.

L’interdiction de mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, un barème de la rémunération au titre des travaux, même à titre indicatif, est aussi une erreur car l’indication d’un taux contractuel constitue un plafonnement dans l’intérêt des copropriétaires sans interdire des négociations pour un chantier important. La réforme apportée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a généré une augmentation assez sensible des taux réclamés par les syndics.

 

 

 

 

Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

 

 

Nous avons inséré, en caractères rouges, des précisions (rappel d’un texte cité) et surtout nos commentaires.

 

 

 

 

Publics concernés : syndicats de copropriétaires, syndics de copropriété professionnels, syndics de copropriété bénévoles, syndics de copropriété coopératifs, organismes d’habitation à loyer modéré, copropriétaires.

 

Objet : définition du modèle du contrat type à respecter par les parties au contrat de syndic et des prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire.

 

Entrée en vigueur : le texte s’applique aux contrats de syndic conduits ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

 

Notice : la transparence et l’encadrement des relations entre les copropriétaires et les syndics de copropriété sont des conditions essentielles à l’amélioration de la gestion des copropriétés et à la mise en concurrence des syndics. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a inscrit le principe d’une rémunération forfaitaire des syndics. Elle prévoit également que les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe en conséquence la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

 

Références : le décret est pris pour l’application de l’article 55 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Il peut être consulté sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

 

Le Premier ministre,

 

Sur le rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice,

 

Vu le code civil, notamment ses articles 1984 et suivants ;

 

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 443-15, L. 711-1 et suivants et L. 721-2 ;

 

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

 

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

 

Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ;

 

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

 

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

 

Vu le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

 

Vu le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 modifié relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ;

 

Vu l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière en date du 7 janvier 2015 ;

 

Le Conseil d’État (section de l’intérieur) entendu,

 

Décrète :

 

 

Article 1

 

Après le premier alinéa de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 susvisé, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

 

« Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

 

« Le syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.

 

Article 18-1 AA Créé par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

« Pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l’article 25, de déroger à l’article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds. »

 

« Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.

 

« La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret. »

 

Article 2

 

Les annexes 1 et 2 mentionnées à l’article 29 du décret du 17 mars 1967 susvisé figurent en annexe au présent décret.

 

Article 3

 

Les dispositions du présent décret sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

 

Article 4

 

La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’économie, de l’industrie et du numérique et la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

 

Annexe

 

 

ANNEXES

 

ANNEXE 1

 

CONTRAT TYPE DE SYNDIC

 

(Contrat type prévu à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015)

 

Entre les soussignés parties :

 

Il n’est pas interdit d’écrire «  les parties soussignées »

 

1. D’une part :

 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’adresse suivante

 

Numéro d’immatriculation …

 

Représenté pour le présent contrat par M/Mme (nom de famille, prénom) , agissant en exécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du

 

Titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit le auprès de

 

et

 

2. D’autre part :

 

Le syndic désigné par l’assemblée générale en date du

 

Nous notons avec satisfaction que le décret est conforme à nos observations relatives à la prépondérance de la désignation du syndic par l’assemblée générale Le contrat de syndic est un ensemble de dispositions et modalités accessoire à la désignation. Il n’est pas le fondement juridique de la fonction dévolue au syndic.

 

(Rayer les mentions inutiles.)

 

(Personne physique)

 

M/Mme (nom de famille, prénom) , adresse du principal établissement

 

Exerçant en qualité de syndic professionnel/bénévole/coopératif

 

Il n’y a plus lieu de prétendre que le contrat de syndic ne concerne que les professionnels. Tous les syndics doivent être dotés d’un contrat.

 

Immatriculé(e) au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro et dont le numéro unique d’identification est (le cas échéant)

 

(Personne morale)

 

La société (forme, dénomination sociale)

 

Ayant son siège social à l’adresse suivante

 

Représentée par            en qualité de

 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de …, sous le numéro et dont le numéro unique d’identification est (le cas échéant)

 

(Mentions propres au syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) :

 

Titulaire de la carte professionnelle mention (préciser) n° , délivrée le par

 

Titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le auprès de

 

Titulaire d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, souscrite le auprès de , dont l’adresse est

 

Autres mentions obligatoires requises par la réglementation applicable (le cas échéant) :

 

L’organisme d’habitation à loyer modéré (forme, dénomination)

 

Exerçant en tant que syndic de droit en application de l’article L 443-15 du code de la construction et de l’habitation ;

 

Ayant son siège à l’adresse suivante

 

Représenté(e) par M/Mme (nom de famille, prénom) , en qualité de

 

Il a été convenu ce qui suit :

 

PRÉAMBULE

 

Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967.

 

Les articles 1984 et suivants du code civil s’y appliquent de façon supplétive.

 

Cette dernière clause s’inscrit dans le silence du Code civil pour ce qui est des institutions collectives. Le mandat du syndic est un mandat social, mais le droit français ne connaît pas le mandat social

D’où le recours bâtard aux articles 1984 et suivants du Code civil pour un mandat classique, observation étant faite que la faculté de substitution prévue par le Code civil est prohibe par l’article 18 de la loi de 1965.

L’avant projet de réforme du droit des obligations (articles 1101 à 1386 du Code civil) et du droit de la prescription (articles 2234 à 2281 du Code civil) a été présenté au Garde des Sceaux le 22 septembre 2005. Les spécialistes des institutions collectives ont eu la satisfaction de voir apparaître l’acte juridique collectif dans la classification faisant l’objet des articles 1101 et suivants. L’article 1101-1 du projet est ainsi rédigé :

« Les actes juridiques sont des actes de volonté destinés à produire des effets de droit.

« L’acte juridique conventionnel ou convention est l’accord conclu entre deux ou plusieurs personnes en vue de produire de tels effets.

« L’acte juridique unilatéral est un acte accompli par une seule ou plusieurs personnes unies dans la considération d’un même intérêt en vue de produire des effets de droit dans les cas admis par la loi ou par l’usage.

« L’acte juridique collectif est la décision prise collégialement par les membres d’une collectivité.

« L’acte unilatéral et l’acte collectif obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les conventions. »

 

Mais le Gouvernement a été autorisé à procéder à cette réforme par voie d’ordonnance. Le projet d’ordonnance actuellement soumis à une consultation publique ne reprend pas la disposition relative à l’acte juridique collectif.

 

 

 

Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu’au code de déontologie promulgué en application de l’article 13-1 de cette même loi.

 

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité).

 

La citation est infidèle. Le texte exact est le suivant : «  Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »

Nous verrons plus loin, à propos de la mise en œuvre de l’article 10-1 de la loi de 1965, l’extrême importance de cette observation.

 

1. Missions

 

Le syndicat confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de l’immeuble ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.

 

La formule « Le syndicat confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de l’immeuble ci-dessus désigné » est juridiquement inepte.

Tout candidat à un mandat électif ayant obtenu la majorité nécessaire est désigné dès que l’instance qualifiée proclame le résultat de l’élection.

C’est le cas pour un maire, qui, en outre, entre immédiatement en fonction..

C’est le cas pour un président de la République dès que le Conseil constitutionnel a proclamé le résultat officiel des élections. La constitution fixe le délai dans lequel aura lieu son investiture.

C’est le cas pour un Pape sous la réserve qu’il n’y a pas de candidature à cette « fonction ». Il faut donc que le Doyen des cardinaux demande à l’élu s’il l’accepte. Si c’est le cas, l’élu devient Pape sur le champ.

La solution est identique en droit privé pour les sociétés, associations et autres institutions collectives. Dans tous ces cas le contenu du mandat social est déterminé par la loi.

 

2. Durée du contrat

 

Le présent contrat est conclu pour une durée de (1).

 

Il prendra effet le       et prendra fin le         (2).

 

Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

 

3. Révocation du syndic

 

Le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) (3).

 

Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime.

 

La délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18, dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965).

 

La formule « La délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien  »  est également inepte. L’ensemble du texte comporte d’ailleurs une contradiction interne.

Il fallait écrire « La délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut extinction du mandat de l’ancien ». Cette formulation demeure néanmoins peu satisfaisante puisqu’elle permet à une assemblée de désigner un nouveau syndic au cours d’une assemblée alors que le mandat du syndic en place n’est pas expiré.

Nous savons tous qu’un mandat dit « d’une année » est en réalité conféré pour dix huit mois. Dans la pratique le mandat est remis en cause lorsque de chaque assemblée ordinaire annuelle et, en quelque sorte renouvelé tous les douze mois environ.

 

4. Démission du syndic

 

Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Le texte est surprenant car il y a un relatif consensus pour que le syndic démissionnaire soit tenu de convoquer une assemblée appelée à choisir son successeur.

 

5. Nouvelle désignation du syndic

 

A la fin du présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic.

 

L’assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s’effectue dans les conditions précisées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Ce n’est pas à la fin du présent contrat que l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété !

Le texte indique que « le nouveau contrat, soumis à l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic ». Il est bien évident que les copropriétaires ne votent sur la désignation  qu’après avoir pris connaissance du projet de contrat.

Pour tout dire, il n’est pas certain qu’on doive trouver ces dispositions dans le contrat de syndic. Il s’agit de dispositions statutaires relatives à la désignation du syndic mais étrangères au contrat.

 

6. Fiche synthétique de copropriété (4)

 

En application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

 

Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par (préciser : lettre recommandée avec accusé de réception ou autres modalités). A défaut, il est tenu à la pénalité financière suivante : € par jour de retard.

 

Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.

 

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.

 

Même observation que dessus. Le texte reproduit sans nécessité l’intégralité du régime de la fiche synthétique de copropriété. C’est inutile.

 

7. Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel

 

Les jours et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de rémunération sont fixés comme suit :

 

Le lundi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

 

Sauf en cas d’urgence, les démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures suivantes (accueil physique et/ou téléphonique effectif) :

 

Accueil physique :

 

Le lundi de … h à …h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

 

Accueil téléphonique :

 

Le lundi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

 

 

La rémunération du syndic professionnel est déterminée de manière forfaitaire.

 

On constate avec surprise que le décret ne pose pas en principe directeur la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations exceptionnelles ici qualifiées de particulières.

 

Toutefois, une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

 

7.1. Le forfait

 

7.1.1. Contenu du forfait

 

Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble.

Il est convenu la réalisation, au minimum, de visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété, d’une durée minimum de heure(s), avec rédaction d’un rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles).

Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat.

 

Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.

 

Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

 

- les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

 

- la gestion des règlements aux bénéficiaires.

 

Tout cela est un peu fouillis, avec quelques amendements consuméristes sur des détails tandis que des points importants sont délaissés.

C’est inutile de citer « les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes » dès lors que cette prestation ne figure pas dans la liste des prestations particulières.

 

 

7.1.2. Précisions concernant la tenue de l’assemblée générale annuelle

 

Les parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de    heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures, par :

 

- le syndic ;

 

- un ou plusieurs préposé(s).

 

(Rayer les mentions inutiles.)

 

 

7.1.3. Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties

 

Le forfait convenu entre les parties en vertu du présent contrat pourra expressément inclure l’une ou plusieurs des prestations ci-dessous :

 

(Si les parties conviennent de retenir une prestation, elles remplissent les mentions ci-dessous afin de préciser ses modalités d’exécution. Elles rayent les mentions inutiles.)

 

- la préparation, convocation et tenue de assemblée(s) générale(s), autres que l’assemblée générale annuelle de … heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures ;

 

- l’organisation de … réunion(s) avec le conseil syndical d’une durée de     heures.

 

7.1.4. Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires

 

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires peut, par décision spéciale prise aux conditions précisées par cet article :

 

- dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (5) ;

 

- dispenser le syndic d’offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (6) ;

 

- confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

 

En cas de décision régulièrement adoptée par l’assemblée générale antérieurement à la conclusion du présent contrat, la prestation considérée n’est pas incluse dans le forfait.

 

Il manque dans la clause les modalités financières qu’elle doit comporter.

Si l’assemblée doit faire un choix, elle doit savoir que le forfait sera de 11 200 € avec le service de la prestation ramené à 10 800 € sans le service.

 

7.1.5. Modalités de rémunération

 

La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes comprises.

 

Cette rémunération est payable :

 

- d’avance/à terme échu (rayer la mention inutile) ;

 

- suivant la périodicité suivante (préciser le terme) :

 

Elle peut être révisée chaque année à la date du selon les modalités suivantes (optionnel).

 

Les dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1.

 

L’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.

 

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé soit (rayer la mention inutile) :

 

- de la somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent) ;

 

- de la somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

 

Beaucoup de détails pour une vétille au sujet des archives

 

 

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle est imputé soit (rayer la mention inutile) :

 

- de la somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent),

 

- de la somme toutes taxes comprises éventuellement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

 

Le montant de l’imputation prévue au titre des deux derniers alinéas est calculé prorata temporis de la période restant à courir jusqu’à la date d’exigibilité de la rémunération.

 

Même réflexion que dessus !

 

 

7.2. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire

 

7.2.1. Modalités de rémunération des prestations particulières

 

La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée :

 

- soit en application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : … €/ heure hors taxes, soit … €/heure toutes taxes comprises ;

 

- soit en application du tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière.

 

La rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.

 

On constate ici que le plafonnement  des prestations particulières a été abandonné !

La rémunération fait l’objet d’une convention. La négociation est largement ouverte puisqu’elle peut porter sur les modalités : soit rémunération forfaitaire, soit rémunération au temps passé.

 

 

7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)

 

 

 

DÉTAIL DE LA PRESTATION

 

MODALITÉS DE TARIFICATION

 

convenues

 

 

La préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire de … heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures

 

Le cas échéant, majoration spécifique pour dépassement d’horaires convenus : … %

 

 

L’organisation d’une réunion supplémentaire avec le conseil syndical d’une durée de … heures, par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.3

 

 

 

La réalisation d’une visite supplémentaire de la copropriété avec rédaction d’un rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles), par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.1

 

 

 

 

7.2.3. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division

 

 

 

DÉTAIL DE LA PRESTATION

 

MODALITÉS DE TARIFICATION

 

convenues

 

 

L’établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat prise en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (si l’assemblée générale décide, par un vote spécifique, de confier ces prestations au syndic)

 

(Nota. - Les parties peuvent convenir que le montant des honoraires sera fixé lors de la décision de l’assemblée générale.)

 

 

La publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes

 

 

 

 

7.2.4. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

 

 

 

DÉTAIL DE LA PRESTATION

 

MODALITÉS DE TARIFICATION

 

convenues

 

 

Les déplacements sur les lieux

 

 

 

La prise de mesures conservatoires

 

 

 

L’assistance aux mesures d’expertise

 

 

 

Le suivi du dossier auprès de l’assureur

 

 

 

 

Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l’urgence sont facturées (rayer la mention inutile) :

 

- sans majoration ;

 

- au coût horaire majoré de … %.

 

Toute somme versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article.

 

7.2.5. Prestations relatives aux travaux et études techniques

 

Les travaux dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques.

 

Ces honoraires concernent :

 

- les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant ;

 

- les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

 

- les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

 

- les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

 

- d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

 

Les honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

 

Le présent contrat ne peut se lire comme fixant un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.

 

Nous avons déjà indiqué que cette mesure va à l’encontre des intérêts des copropriétaires. Elle a généré une sensible augmentation du pourcentage de rémunération exigé par les syndics. Or la fixation d’un taux dans le contrat constituait un plafonnement profitable aux syndicats puisqu’il pouvait être ensuite négocié.

 

Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

 

Le choix du prestataire par l’assemblée générale est précédé d’une mise en concurrence dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

 

Ce paragraphe n’a rien à faire dans le contrat de syndic, sauf à considérer que les travaux effectués sans mise en concurrence ne peuvent pas donner lieu à rémunération.

On y trouverait une relative immixtion des pouvoirs publics dans la gestion des copropriétés. Certains syndicats de copropriétaires ont des entrepreneurs attitrés et souhaitent que tous les  travaux, y compris ceux visés ci-dessus, soient effectués par l’entrepreneur attaché au syndicat.

 

Les diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent article.

 

7.2.6. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)

 

 

DÉTAIL DE LA PRESTATION

 

MODALITÉS DE TARIFICATION

 

convenues

 

 

La mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception

 

 

 

La constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique (à l’exclusion des formalités visées au 7.2.4)

 

 

 

Le suivi du dossier transmis à l’avocat

 

 

 

 

7.2.7. Autres prestations

 

 

 

DÉTAIL DE LA PRESTATION

 

MODALITÉS DE TARIFICATION

 

convenues

 

 

Les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes

 

(Nota. - Les parties peuvent convenir que le montant des honoraires sera fixé lors de la décision de l’assemblée générale confiant au syndic les prestations concernées)

 

 

La reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non répartis (changement de syndic)

 

 

 

La représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du présent contrat

 

 

 

La constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application de l’article 26-4 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965

 

 

 

La constitution et le suivi d’un dossier de subvention accordé au syndicat

 

 

 

L’immatriculation initiale du syndicat

 

 

 

 

A juste titre, la représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) entre dans le champ de la gestion courante. Elle ne peut donner lieu à rémunération qu’en cas de création de cette structure en cours de mandat.

Cette solution devrait être étendue à d’autres prestations, notamment les relevés de compteurs posés en cours de mandat par exemple.

 

 

 

8. Défraiement et rémunération du syndic non professionnel

 

Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.

 

Les parties s’accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :

 

- forfait annuel … €

 

- coût horaire … €/h

 

- autres modalités (préciser) :

 

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

 

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

 

S’agissant des prestations visées par l’article 10-1 de la loi, il y a là une illégalité manifeste !

D’une part, il est rappelé en tête du contrat qu’aux termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 «  Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

Nous avons signalé l’infidélité de cette citation. Le texte exact est le suivant : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »

Or les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic. Le mandant est le syndicat. Le syndicat ne peut recevoir d’honoraires que du syndicat.

 

D’autre part l’article 10-1 de la loi de 1965 précise que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné. Cela veut dire qu’après paiement de ces frais par le syndicat au syndic, ils peuvent être débités comme charge individuelle au copropriétaire concerné.

Il est donc illégal de mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Il doit payer au syndic les prestations effectuées pour son compte et à son profit.

Sur le plan pratique, on voit d’ailleurs mal un copropriétaire poursuivi pour des provisions ou charges impayées, payer des frais de procédure au syndic !!!

 

 

 

PRESTATIONS

 

DÉTAILS

 

TARIFICATION PRATIQUÉE

 

 

9.1. Frais de recouvrement

 

(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)

 

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

 

Relance après mise en demeure ;

 

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

 

Frais de constitution d’hypothèque ;

 

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

 

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

 

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

 

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

 

 

 

9.2. Frais et honoraires liés aux mutations

 

Établissement de l’état daté ;

 

(Nota. - Le montant maximum applicable aux honoraires d’établissement de l’état daté, fixé en application du décret prévu à l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 s’élève à la somme de).

 

Opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965) ;

 

Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

 

9.3 Frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation)

 

Délivrance d’une copie du carnet d’entretien ;

 

Délivrance d’une copie des diagnostics techniques ;

 

Délivrance des informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l’article R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation ;

 

Délivrance au copropriétaire d’une copie certifiée conforme ou d’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l’article 18 du décret du 17 mars 1967).

 

 

 

 

 

10. Copropriété en difficulté

 

En application de l’article 29-1 de la loi l’article loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d’un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit sans indemnité du présent contrat.

 

11. Reddition de compte

 

La reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la périodicité suivante : …

 

Cette clause est également illégale puisque le statut de la copropriété impose la comptabilité par exercice et l’arrêté des comptes à la date de clôture de l’exercice. Le contrat ne peut comporter des dispositions dérogatoires.

 

12. Compétence

 

Tous les litiges nés de l’exécution du présent contrat sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

 

Les parties élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous :

 

Pour le syndic … Pour le syndicat …

 

Fait en deux exemplaires et signé ce jour, le … à …

 

Le syndicat Le syndic

(1) Dans la limite de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967).

(2) Le contrat de syndic confié à l’organisme d’habitation à loyer modéré en application de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation prend fin dans les conditions prévues par cet article. Le mandat de syndic confié par un syndicat coopératif prend fin dans les conditions prévues à l’article 41 du décret du 17 mars 1967.

(3) Le cas échéant, la majorité prévue à l’article 25-1 de cette loi est applicable.

(4) Conformément à l’article 54-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la fiche synthétique doit être établie à compter du :

 

Annexe

 

 

ANNEXE AU CONTRAT DE SYNDIC

 

LISTE NON LIMITATIVE DES PRESTATIONS INCLUSES DANS LE FORFAIT

 

 

 

PRESTATIONS

 

DÉTAILS

 

 

I. - Assemblée générale

 

I-1° Préparation de l’assemblée générale.

 

a) Établissement de l’ordre du jour ;

 

b) Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

I-2° Convocation à l’assemblée générale

 

a) Élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions.

 

 

I-3° Tenue de l’assemblée générale.

 

a) Présence du syndic ou de son représentant à l’assemblée générale suivant les stipulations prévues par le contrat au titre du forfait ;

 

b) Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ;

 

c) Rédaction et tenue du registre des procès-verbaux.

 

 

I-4° Information relative aux décisions prises en assemblée générale.

 

a) Envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale aux copropriétaires (opposant ou défaillant) ;

 

b) Information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par affichage d’un procès-verbal dans les parties communes.

 

 

II. - Conseil syndical

 

II-5° Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat ou des lots gérés (notamment par accès en ligne sécurisé) ;

 

 

 

II-6° Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

 

 

III. - Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété

 

III-7° Comptabilité du syndicat.

 

a) Établissement des comptes de gestion et des annexes du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

b) Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical, conformément à l’article 14-1 de la même loi et au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ;

 

c) Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.

 

 

III-8° Comptes bancaires.

 

a) Ouverture d’un compte bancaire séparé ou, le cas échéant, d’un sous-compte individualisé en cas de dispense (résultant d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues au II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

 

b) Ouverture d’un compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

III-9° Comptabilité séparée de chaque copropriétaire.

 

a) Tenue des comptes de chaque copropriétaire ;

 

b) Appel des provisions sur budget prévisionnel ;

 

c) Imputations des consommations individuelles de fluide ou d’énergie ;

 

d) Reconstitution des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs en l’absence de relevé ;

 

e) Appels sur régularisations de charge ;

 

f) Appels des cotisations du fonds de travaux.

 

 

III-10° Autres.

 

a) Vérification et paiement des factures des fournisseurs et prestataires ;

 

b) Recouvrement des créances auprès des tiers : relance par lettre simple avant mise en demeure ;

 

c) Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat ;

 

d) Attestation de TVA aux fournisseurs et prestataires.

 

 

III-11° Remise au syndic successeur.

 

a) Remise de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

 

 

IV. - Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété

 

IV-12° Immatriculation du syndicat.

 

a) Mise à jour du registre d’immatriculation.

 

 

IV-13° Documents obligatoires.

 

a) Élaboration et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété ;

 

b) Gestion de tous les audits, diagnostics et dossiers obligatoires (à l’exclusion du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique, qui peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques dans les conditions précisées au 7.2.5 du présent contrat) ;

 

c) Établissement et mise à jour du carnet d’entretien conformément au décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ;

 

d) Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires ;

 

e) Notification de l’exercice du droit de délaissement prévue au III de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

IV-14° Archives du syndicat et accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés.

 

a) Détention et conservation des archives, notamment les plans, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les diagnostics techniques, les contrats de travails des préposés du syndicat, les contrats d’assurance de l’immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que toute pièce administrative (l’assemblée générale, statuant à la majorité de tous les copropriétaires, peut décider de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat en application du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

 

b) Transmission des archives au syndic successeur ;

 

c) Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur ;

 

d) Mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

 

 

 

IV-15° Entretien courant et maintenance.

 

a) Visites de la copropriété et vérifications, selon les stipulations prévues au contrat ;

 

b) Gestion des travaux d’entretien courant et de maintenance visés à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 ;

 

c) Vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs ;

 

d) Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel ;

 

e) Établissement et présentation à l’assemblée générale, au moins tous les trois ans, de la liste des travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun nécessaires dans les trois années à échoir, en vue de la constitution de provisions spéciales ;

 

f) En vue de la consultation au cours d’une assemblée générale incluse dans le forfait, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967.

 

 

V. - Assurances

 

V-16° Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat soumise au vote de l’assemblée générale.

 

 

 

V-17° Déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

 

 

V-18° Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

 

 

VI. - Gestion du personnel

 

VI-19° Recherche et entretien préalable.

 

 

 

VI-20° Établissement du contrat de travail et de ses avenants éventuels.

 

 

VI-21° Gestion des procédures de rupture du contrat de travail.

 

 

VI-22° Paiement du salaire, tenue du livre des salaires, édition des bulletins de paies.

 

 

VI-23° Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux.

 

 

VI-24° Attestations et déclarations obligatoires.

 

 

VI-25° Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité.

 

 

VI-26° Mise en place et mise à jour du document unique d’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs.

 

 

VI-27° Gestion de la formation du personnel du syndicat.

 

VI-28° contrôle d’activité du personnel du syndicat.

 

 

 

 

 

En ce qui concerne la comptabilité le contrat omet la tenue de la comptabilité dans les conditions prévues par les dispositions du décret et de l’arrêté du 14 mars 2005 !

 

 

En IV 15° e) On lit « Établissement et présentation à l’assemblée générale, au moins tous les trois ans, de la liste des travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun nécessaires dans les trois années à échoir, en vue de la constitution de provisions spéciales ; »

La clause est anachronique puisque ces provisions ont disparu.

 

 

 

 

 

 

 

Annexe

 

 

ANNEXE 2

 

LISTE LIMITATIVE DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES POUVANT DONNER LIEU AU VERSEMENT D’UNE RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE COMPLÉMENTAIRE

 

 

 

PRESTATIONS

 

DÉTAILS

 

 

I. - Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires

 

1° Préparation, convocation et tenue d’assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ;

 

2° Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ;

 

3° Réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.

 

 

II. - Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division :

 

4° Établissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat ;

 

5° Publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.

 

 

III. - Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

 

6° Déplacements sur les lieux ;

 

7° Prise de mesures conservatoires ;

 

8° Assistance aux mesures d’expertise ;

 

9° Suivi du dossier auprès de l’assureur.

 

 

IV. - Prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

 

V. - Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)

 

10° Mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception ;

 

11° Constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique ;

 

12° Suivi du dossier transmis à l’avocat.

 

 

VI. - Autres prestations

 

13° Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations visées au II) ;

 

14° Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ;

 

15° Représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ;

 

16° Constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

17° Constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat ;

 

18° Immatriculation initiale du syndicat.

 

 

 

 

Mise à jour du 12/09/2015

 

Contrat de syndic : Ajouts aux prestations de gestion courante

Informations relatives à la TVA et aux charges locatives récupérables

Il convient d’insérer dans le contrat de syndic, parmi les prestations de gestion courante, l’obligation de faire apparaître dans les relevés généraux de charges celles qui sont des charges locatives récupérables sur les locataires ainsi, pour chaque article que le montant de la TVA. C’est à tort que les non-bailleurs tentent de faire supporter aux seuls bailleurs le coût de cette prestation dès lors que ceux-ci se bornent à utiliser un mode d’exploitation légal de leur bien.

Il faut considérer que le syndicat est tenu de fournir ces indications aux copropriétaires concernés, notamment les bailleurs, usufruitiers ou nus propriétaires, vendeurs ou acquéreurs à terme. Il incombe ensuite à ces derniers de les exploiter en fonction des conventions qui les lient.

Les logiciels dédiés facilitent la fourniture de cette prestation qui est assurée depuis longtemps par la majorité des syndics professionnels. Par contre le régime des charges locatives récupérables n’est pas toujours appliqué correctement.

Il peut être également opportun d’insérer une clause précisant qu’à l’occasion du contrôle des comptes de l’exercice les représentants du Conseil syndical pourront se faire assister par membre de l’institution désignée par l’assemblée générale pour assister le syndicat  13/07/2015

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/05/2015