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Le syndicat HLM

 

 

 

La création de copropriétés HLM résulte de différents textes législatifs :

Loi n° 65-556 du 10 juillet 1965

Loi n° 71-580 du 16 juillet 1971

Loi n° 83-953 du 2 novembre 1983

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

 

La loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, qu’il convient de distinguer de celle portant statut de la copropriété, a reconnu aux locataires d’immeubles HLM la faculté d’acquérir leur logement. Ce dispositif a été modifié par la loi n° 83-953 du 2 novembre 1983.

La caractéristique juridique principale du syndicat HLM tenait à la désignation du syndic qui devait être l’organisme HLM lui-même, tant qu’il demeure propriétaire de logements. La loi de 1983 a atténué le principe en permettant à l’organisme HLM de renoncer à cette prérogative. Cette réforme trouvait sa raison d’être dans l’apparition d’organisations spécialisées dans la gestion de l’habitat social. La loi n° 86-1290 du 23 septembre 1986 a maintenu cette possibilité en étendant par ailleurs les possibilités d’achat des logements.

Aux trois textes que nous venons de citer, il convient d’ajouter, sur un plan plus général, la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971qui permettait l’acquisition de leur logement  aux associés des sociétés coopératives bénéficiaires d’un contrat de location coopérative.

Une autre caractéristique du régime de la copropriété HLM est l’obligation, faite par la loi du 16 juillet 1971, d’établir un règlement de copropriété conforme à un modèle type précisant notamment la destination de l’immeuble, les différentes catégories de charges générales ou spéciales et les appels de fonds pouvant être effectués par le syndic. La gestion financière du syndicat doit être assurée par un compte bancaire postal séparé ouvert au nom du syndicat.

Le succès très relatif des modalités d’accession à la propriété ainsi proposées aux locataires HLM ou assimilés a conduit le législateur, dans la loi SRU du 13 décembre 2000  à ouvrir l’acquisition des logements à des bailleurs qui accepteront de les louer dans le cadre des dispositifs Besson ou Lienemann. Les modalités d’application de cette innovation ont été précisées par le décret n° 2002-847 du 3 mai 2002 et un arrêté de la même date. Ces textes qui sont entrés en application le 5 mai 2002 précisent les conditions de ressources des acquéreurs occupants et les prix de vente maximum. Il est rappelé que ces règles répondent en particulier à un objectif de mixité sociale.

La réforme SRU devrait théoriquement aboutir à une modification substantielle de la composition des syndicats HLM qui pourraient d’ailleurs perdre cette qualification après la vente de tous les lots, tout en restant soumis à un certain particularisme.

 

La copropriété HLM présente la particularité d’être la plus ouverte aux ventes à terme maintenant régies par l’article L 261-10 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation. Nous les avons évoquées plus haut à propos de la composition du syndicat à propos des contrats de location-accession. Dans ces cas, le vendeur reste propriétaire du bien vendu jusqu’à complet paiement du prix et membre du syndicat avec les acquéreurs non encore propriétaires. Cette situation qui se présente comme une sous-dissociation interne génère des litiges fréquents relatifs au paiement des charges comme aux décisions à prendre en assemblée générale.

La Cour de Cassation, par un arrêt du 29/05/2002, a décidé que nonobstant une clause du règlement de copropriété imposant aux acquéreurs le paiement des charges de copropriété, la société venderesse « demeurait tenue envers le syndicat des copropriétaires du paiement des charges de copropriété ». Il en résulte que la clause résolutoire insérée dans l’acte de location-accession ou vente à terme ne vise que les relations entre la société venderesse et les acquéreurs contre lesquels elle peut engager une action après avoir payé le syndicat.

 

L’ensemble du régime des copropriétés HLM reste extrêmement complexe. Nous nous bornons à en donner un bref aperçu.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

20/06/2007