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2 / 3.5.1

Le syndicat classique

 

 

Le syndicat classique est le syndicat de droit commun auquel s’appliquent les dispositions d’ordre général que nous venons d’examiner. Sa forme juridique nous est connue mais il n’est pas sans intérêt de rappeler les aspects divers qu’il peut revêtir. Nous attirons également l’attention sur les « faux syndicats ».

I.       La “copropriété à deux”

Par un arrêt du 29/05/2002, la Cour de Cassation a rappelé l’existence de ce type élémentaire de copropriété. Il est relativement fréquent dans le cas de deux maisons accolées sises sur un terrain commun. Dans l’espèce citée, la division était horizontale, issue de la vente séparée d’un étage. L’acte de vente, sans comporter aucun règlement de copropriété, stipulait l’entretien à frais communs du terrain, de la toiture, des murs extérieurs et des gouttières. Comme toujours dans un tel cas, l’initiative malheureuse prise par l’un des propriétaires de percer un mur extérieur pour établir une communication avec un local construit sur un terrain voisin généra une vive réaction de l’autre propriétaire. Celui ci, pour obtenir la suppression de cet accès, n’eût d’autre ressource que d’invoquer l’assujettissement de l’immeuble au statut de la copropriété. La Cour de Cassation lui a donné satisfaction en rejetant le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel qui avait justement constaté la nécessité d’une autorisation donnée dans les conditions prévues par l’article 25 b. En droit, la situation était celle visée par l’ancien article 664 du Code civil et la solution s’imposait.

Le régime de la loi du 10 juillet 1965 est totalement inadapté à ce genre de situation. La réduction des voix du copropriétaire majoritaire interdit en effet toute décision majoritaire et le Juge ne peut qu’exceptionnellement intervenir pour imposer des travaux indispensables et urgents. Il ne nous semble pas exact d’écrire que cette décision aboutit à une « extension de la sphère d’application du régime de la copropriété »[1] puisque, bien au contraire, la dissociation de l’immeuble est bien conforme à celle visée par la loi pour la détermination de son champ d’application. Tout au plus le statut pourrait-il comporter des dispositions propres à ce genre de syndicat.

II.      maison divisée par étages et syndicat virtuel

L’expérience montre que subsistent des immeubles anciens dont la division en propriété correspond en tout point à celle visée par l’article premier de la loi mais qui demeurent néanmoins inorganisés ou pourvus d’une organisation antérieure à la loi du 28 juin 1938 elle-même. La situation est encore celle prévue par l’ancien article 664 du Code civil. Une bonne entente entre les copropriétaires et l’absence d’incident majeur ont facilité cette survivance mais l’article L 49 nouveau devrait y mettre fin.

Ceci étant, le caractère virtuel du syndicat peut, dans ce cas, laisser place à sa réalité effective. L’initiative d’un copropriétaire tendant à faire constater l’assujettissement de l’immeuble au statut y suffit comme dans le cas précédent.

 

III.     copropriété horizontale

Il a été, un temps et de manière générale, admis, qu’un ensemble de maisons construites sur un terrain commun constituait une copropriété et que les propriétaires des maisons étaient constitués en syndicat. Les dispositions du droit de l’urbanisme s’opposent désormais à une affirmation aussi générale. L’attribution en jouissance de certaines parties du sol et notamment des terrains d’assiette des maisons donne à cette organisation le caractère d’un lotissement au sens des articles 315-1 et suivants du Code de l’urbanisme. MM. Lafond et Stemmer écrivent à juste titre que « la jurisprudence n’a pas manqué de condamner les copropriétés horizontales qui, en réalité, masquaient des lotissements non autorisés »[2] en citant l’arrêt du Conseil d’État du 02/02/1978 et celui de la Cour de Cassation du 03/02/1981). L’application des textes sur les lotissements a suscité de vives et complexes controverses dans lesquelles il est inutile d’entrer ici.

En l’absence de toute attribution en jouissance des terrains d’assiette, des groupes de maisons peuvent être placés de plein droit sous le régime de la copropriété sans constituer un ensemble immobilier au sens de l’article 1er alinéa 2.

IV.    résidences avec services

Sur le modèle des résidences pour retraités sont apparus des immeubles en copropriété à destination spécifique dont l’organisation présente la particularité de permettre la fourniture aux occupants des services de restauration, de soins médicaux ou de prestations diverses pour les loisirs.

Il s’agit bien là de copropriétés dont les membres sont constitués en syndicats classiques. Dans ce cas, le syndicat a, pour partie, un objet de type commercial qu’il exploite directement ou par voie de concession. Elles peuvent être soumises par ailleurs à des statuts particuliers tels que celui des résidences de tourisme.

V.     les faux syndicats

Les ensembles immobiliers non soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, soit parce qu’ils ne présentent pas les critères édictés par son article 1 alinéa 1 soit parce qu’ils sont soumis à une autre organisation ont la faculté d’adopter, pour celle-ci certaines dispositions conventionnelles semblables à celles du statut.

Il convient de déceler les aspects trompeurs que peut alors présenter un tel type d’organisation, dont les membres ont souvent le sentiment « d’être copropriétaire ». Les conservateurs des hypothèques eux-mêmes peuvent se fourvoyer puisque l’on a pu constater dans le passé, dans le cadre d’associations syndicales libres, l’existence d’inscriptions hypothécaires prises sur le fondement des dispositions de la loi de 1965.  

Les procès verbaux des assemblées de ces institutions collectives, au demeurant parfaitement légales, laissent souvent apparaître des confusions évidentes entre les différents régimes juridiques.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

06/04/2006

 



[1]  Commentaire au DPGI v° Copropriété (généralités) n° 46

[2]  Code de la Copropriété édition 2000 sous article L 1 note 25