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Le recours des agents commerciaux immobiliers Contre la composition de la CNTGI Sommaire Le
régime des agents commerciaux Quel
sort pour le recours exercé ? COMMUNIQUÉ
DE PRESSE
Loi
"ALUR" : la CNASIM DENONCE EN CONSEIL D’ETAT La Chambre NAtionale
Syndicale des Intermédiaires et Mandataires - Agents Commerciaux de
l’immobilier a pour objet la formation et la défense des intérêts des
intermédiaires et mandataires agents commerciaux de l’immobilier. Après
contrôles elle délivre une certification et une validation qui entrent dans
le souci de formation continue exprimé par le législateur. Nantes-Rezé
le lundi 13 octobre 2014 La
CNASIM a déposé, le 26 septembre 2014, auprès du Conseil d’Etat, une REQUETE EN ANNULATION de l’arrêté, du 28
juillet 2014, portant nomination des membres composant le Conseil National de
la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI). La
CNASIM, le Syndicat professionnel, représentant les 38 000 Agents Commerciaux
de l’immobilier, Membre de l’UNAPL - Union Nationale des Professions
Libérales, est privée de siéger au CNTGI. Dans
le cadre de la loi ALUR (modifiant la loi HOGUET), le 30 juillet 2014, Madame la
Ministre Sylvia Pinel met en place le CNTGI, qui doit être un organisme
représentatif de la profession immobilière, dont font partie intégrante les 38
000 Agents Commerciaux. La CNASIM a rencontré, à plusieurs reprises, le
Ministère du Logement et le Ministère de la Justice et posé, officiellement,
sa candidature. Ainsi, le Décret n°2014-843 du 25 juillet 2014, relatif à la composition
et au fonctionnement du CNTGI dispose au §1 de son article 1er que le choix
des membres doit s'effectuer : « en veillant à assurer la
représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat
professionnel ou d'une union de syndicats représentatifs ». Or
l’arrêté, du 28 juillet 2014, portant nomination des membres composant le CNTGI,
nomme, sans égalité de voix, outre le Président (1 siège), des
Associations de consommateurs (5 sièges) et, EXCLUSIVEMENT, des Représentants
des Agents immobiliers (7 sièges : FNAIM 3, SNPI 2, UNIS 2) et pas
un seul Représentant des Agents Commerciaux de l’immobilier (CNASIM aucun
siège). Les
Agents Commerciaux de l’immobilier sont de vrais professionnels de
l’immobilier. D’ailleurs,
à ce titre, la loi ALUR soumet les Agents Commerciaux de l’immobilier à de
nouvelles obligations: formation, déontologie, assurances, Responsabilité
civile professionnelle, etc. A
ce jour, la CNASIM a été empêchée de représenter les Négociateurs libéraux
que sont les Agents Commerciaux au sein du CNTGI. Alors que
les négociateurs salariés de l’immobilier sont représentés au travers des
Centrales Syndicales (FO, CFDT, CFE-CGC) lors des négociations de leurs
conventions collectives. Les agents immobiliers, et les cocontractants (les clients,
les consommateurs), sont présents au travers de leurs représentants au CNTGI. Les 38
000 Agents Commerciaux de l’immobilier, professionnels
négociateurs libéraux et, acteurs incontournables du paysage de la
transaction immobilière, sont totalement absents. Et pourtant, ils sont plus
nombreux que les Agents immobiliers qui les mandatent afin d’effectuer les
missions de prospection et de négociation - 38 000 Agents Commerciaux contre
30 000 Agents immobiliers- qui sont des commerçants. La
CNASIM ne peut pas laisser les Agents immobiliers décider, seuls, de l’avenir
des Agents Commerciaux de l’immobilier et devenir un « véritable ordre de
l’Immobilier ». L’article
de Syndic Pro
Selon le Président de la CNASIM, il est inadmissible que son Syndicat
professionnel, représentant les 38 000 Agents Commerciaux de l’immobilier,
Membre de l’UNAPL – Union Nationale des Professions Libérales, soit privé de
siéger au CNTGI. Par cette action, le Président de la CNASIM, Bruno GARREAU,
relance à nouveau une campagne nationale de pétition sur www.cnasim.fr
pour défendre les Agents Commerciaux de l’immobilier et leur représentation,
ce qui fait suite aux « Expressions Libres de l’immobilier«
en juin 2011, qui avaient vues la CNASIM aux côtés de la FFMC-CFE-CGC, par
l’intermédiaire du Président Jean-Philippe GUILLARD et du Président
Bernard VAN CRAEYNEST, dénoncer le « livre blanc » de la FNAIM
et UNIS, qui au sein du CNTGI aujourd’hui se voient porter respectivement 3
et 2 voix, soient déjà 5, auxquelles viennent s’ajouter les 2 voix du SNPI,
pour un total de 7 voix, face à seulement 5 voix des associations de
consommateurs, auxquelles viennent s’ajouter la voix du Président Bernard
VORMS, sans aucun siège pour la représentation des Agents Commerciaux de
l’immobilier ! Pour Bruno Garreau, les 38 000 Agents Commerciaux de l’immobilier,
professionnels négociateurs libéraux et, acteurs incontournables du paysage
de la transaction immobilière, sont donc totalement absents et pourtant, ils
sont plus nombreux que les Agents immobiliers qui les mandatent afin
d’effectuer les missions de prospection et de négociation, car ils sont 38
000 Agents Commerciaux contre 30 000 Agents immobiliers- qui sont des
commerçants. Pour son Président, la CNASIM ne peut pas laisser les Agents
immobiliers décider, seuls, de l’avenir des Agents Commerciaux de
l’immobilier et devenir un véritable « Ordre de l’Immobilier »,
quand on sait que Le CNTGI a également pour mission de proposer les personnes
: » qui siège dans la commission de contrôle mentionnée à l’article
13-5 (de la loi HOGUET, modifiée par la loi ALUR) » et cette « commission
de contrôle » ayant la « capacité de statuer pour imposer » des « sanctions
disciplinaires, compte tenu de la gravité des faits reprochés » pouvant aller
de « l’avertissement, blâme, interdiction temporaire d’exercer tout ou
partie des activités mentionnées à l’article 1, interdiction définitive
d’exercer », le négociateur immobilier – Agent Commercial pourra donc,
être soumis, sanctionné, sans avoir pu , au préalable, être représenté. A cette action menée par la CNASIM, il y a lieu de s’interroger par
ailleurs sur la pertinence de la récente réception des représentants de
l’ARC par le président de la CNTGI, dont rappelons le, la candidature fût
réclamée à corps et à cri par cette association, n’a pas été retenue. Des deux actions précitées, entre la frontale de la CNASIM et celle
style “cheval de Troie” de l’ARC, laquelle des deux aura un impact
significatif sur le devenir de la jeune CNTGI? Pour ma part j’ai toujours préféré les actions franches et directes
que celles avançant masquées. Le régime
des agents commerciaux
Quelle est la situation des agents commerciaux réalisant
des opérations entrant dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 lors de la
mise en place du régime des professionnels de l’immobilier ? Le statut général des agents commerciaux est fixé par le décret n°
58-1345 du 23 décembre 1958. L’agent commercial agit en vertu d’un mandat d’intérêt commun et
exerce son activité à titre de profession habituelle et indépendante. Il est
lié par un mandant et non par un contrat de louage de services. Sa mission
est de négocier et même conclure des achats, ventes, locations ou prestations
de services, au nom et pour le compte de commerçants. Il peut avoir des « collaborateurs » considérés comme
sous-agents qui peuvent être agent commercial ou VRP L’agent commercial est tenu de se faire inscrire sur un registre
spécial de la juridiction consulaire de son domicile. Il est soumis à un
régime social et à un régime fiscal spécifiques. Si l’agent commercial intervient pour son propre compte dans les
opérations visées par la loi du 2 janvier 1970 il doit être titulaire d’une
carte professionnelle, d’où la nécessité de bénéficier d’une garantie
financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. L’apparition des négociateurs immobiliers indépendants a fini par
générer une controverse à propos de la possibilité pour eux d’adopter le
régime des agents commerciaux. La Cour de cassation, par l’arrêt Cass. Comm. 07/07/2004 n° 02-18135 Loyers et copropriété 2004
p. 9 note Vial-Pedroletti a opté pour la négative,
jugeant que, s’agissant d’opérations relevant de la loi du 2 janvier 1970,
l’activité était exclue du régime des agents commerciaux. La circulaire n° 1329 du Ministère de la Justice Direction des
affaires civiles et du Sceau a précisé ensuite que les articles L 134-1 et
suivants du Code de commerce ne sont pas applicables aux agents commerciaux
exerçant des activités visées par la loi du 2 janvier 1970 et Que des
mandataires indépendants pouvaient être habilités par le titulaire de la carte
professionnelle en application de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972. Finalement la Loi Engagement National pour le Logement a fait
bénéficier les négociateurs immobiliers non salariés du statut d’agents
commerciaux. Ils ne peuvent toutefois ni détenir ni manier des fonds, ni donner
des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seings privés, à
l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte
professionnelle. La réponse ministérielle n° 25009 JO Sénat Q 14/12/2006 p.
3113 a annoncé la publication d’un arrêté d’application. L’agent
commercial immobilier doit agir pour le compte d’un agent immobilier. L’arrêt Cass. 1ere civ., 28 avril 2011, arrêt n°10-14.258 le montre clairement. Un agent commercial
immatriculé au registre spécial des agents commerciaux était chargé de
rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte d'une société de
promotion immobilière qui n'avait pas le statut d'agent immobilier. Après résiliation du
contrat, la société de promotion refusa de régler les commissions prévues, au
motif que le mandat ne répondait pas aux dispositions impératives de la loi
du 2 janvier 1970. La Cour d'appel, avait
jugé que l'activité entrait dans le champ d’application de l'article L134-1
du Code de commerce et que le contrat devait être exécuté puisqu’il s’agissait
bien d’un contrat d’agent commercial. La Cour de cassation
casse l'arrêt. En vertu des articles 1 et 4 de la
loi 2 janvier 1970, les agents commerciaux ne peuvent exercer en cette
qualité des activités régies par cette loi pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte
professionnelle exigée. La position de la
Première chambre est explicitée dans l’avis qu’elle a rendu le même jour au
profit de la chambre commerciale, financière et économique qui posait la
question suivante : un agent commercial doit il être titulaire de la carte professionnelle
et présenter l'ensemble des garanties prévues par la loi du 2 janvier 1970
lorsqu'il exerce une activité de prospection immobilière pour un mandant
autre qu'un agent immobilier ? La première chambre
précise, dans l'avis Cass. 1ere civ., 28 avril 2011, Avis n°10-30.087, que le collaborateur
non salarié d'un agent immobilier, soumis au statut des agents
commerciaux, n'a pas à obtenir lui-même la carte professionnelle, mais
doit justifier de l'attestation délivrée par son mandant, titulaire de la
carte précitée, et ce en application de l'article 4 de la loi du 2 janvier
1970. Ce texte lui interdit de
recevoir ou détenir des sommes d'argent, des fonds, effets ou valeurs, à
l'occasion des activités relevant de la loi précitée. Le collaborateur non
salarié n'est pas soumis à l'obligation de solliciter la garantie financière
exigée du titulaire de la carte. Si les dispositions relatives à l'incapacité
d'exercer des activités d'entremise et de gestion des immeubles lui sont
applicables, on ne peut considérer a priori que ce collaborateur doit
présenter l'ensemble des garanties imposées aux titulaires de la carte
professionnelle. Les modifications
apportées par la loi du 13 juillet 2006 à l'article 4 précité ne permettent
pas aux agents commerciaux d'exercer des activités régies par la loi du 2
janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la
carte professionnelle. Quel sort pour
le recours exercé ?
Il serait présomptueux
et malavisé de répondre à cette question. A fortiori sans connaître les
arguments présentés par les demandeurs. Il est bien évident qu’on ne peut
négliger un groupement aussi important que celui des agents commerciaux de l’immobilier.
Force est néanmoins de préciser le cadre juridique, rappel étant fait qu’il y
a parfois des trouvailles pour forcer ce cadre. Dans la loi du 2 janvier
1970, le Titre II bis « De l’encadrement et du contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières » comporte un chapitre Ier intitulé « Du
conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ». On lit : « Art. 13-1. – Il est créé un Conseil national de la
transaction et de la gestion immobilières dont la mission est de veiller au
maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de
compétence nécessaires au bon
accomplissement des activités mentionnées à l’article 1er par
les personnes mentionnées au même article 1er. « Art. 13-2. – Le conseil est composé majoritairement de
représentants des personnes mentionnées à l’article 1er.
Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la
profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de
syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et
L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à
l’article 1er. L’article 3 de la loi
du 2 Janvier 1970 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 24
(V) est ainsi conçu : « Les
activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les
personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée,
pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et
d’industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et
d’industrie départementale d’Ile-de-France,
précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir » Dès lors que les agents
commerciaux immobiliers ne sont pas, sauf cas particuliers, titulaires d’une
carte professionnelle, leurs représentants ne paraissent pas pouvoir
prétendre à l’entrée dans la composition du Conseil. Ce raisonnement logique
n’est pas forcément satisfaisant dans la pratique. |
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