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Recouvrement des charges Délégation à des officines
avec ou sans cession de créance Substitution prohibée Pratique illicite Question
N° 79285 Assemblée nationale de Mme Laurence Arribagé (Les Républicains - Haute-Garonne ) Question écrite Ministère interrogé
> Logement,
égalité des territoires et ruralité Ministère
attributaire > Logement,
égalité des territoires et ruralité Rubrique > copropriété Tête d'analyse > fonctionnement Analyse > assemblée générale. vote.
réglementation Réponse publiée au JO le
: 15/09/2015 page : 7051 Texte de la question Mme Laurence Arribagé
attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des
territoires et de la ruralité sur le recouvrement des charges d'immeubles par
les syndics. Il s'avère que des cabinets spécialisés démarchent et proposent
aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés
visant à « simplifier » la tâche du syndic en se substituant à ce dernier via
une autorisation obtenue en assemblée générale. Alors même qu'il appartient
aux syndics d'immeubles de recouvrer les charges dans le cadre de leur mandat
de gestion et de leurs pouvoirs propres, elle souhaite savoir si cette
délégation est légale, si le vote d'une telle délégation en assemblée
générale des copropriétaires est possible et si un syndic peut ainsi se faire
ainsi substituer par une société tierce pour recouvrer des charges
d'immeubles, voire également lui céder les créances des copropriétaires
débiteurs. Texte de la réponse L'article 18 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis prévoit notamment que la mission du syndic comprend l'administration de
l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit
également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut
se faire substituer. À ce titre, le syndic doit procéder aux appels de fonds
afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes
restées impayées par les copropriétaires. Selon les dispositions de l'article
55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut engager les actions en
justice nécessaires au recouvrement sans autorisation spéciale de l'assemblée
générale. Ces dispositions ont été confirmées par la jurisprudence de la Cour
de Cassation (voir Cour de Cass. , 3e chbre civ, 15
mai 2002, n° 00-21802). Le recouvrement des
charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic
pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et
doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions
nécessaires à ce recouvrement. Le recouvrement ne constituant pas une
prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise
en œuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en
application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société
tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni,
par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part. Commentaires : On ne peut qu’approuver
la réponse fournie à l’honorable parlementaire. Elle exige néanmoins des
précisions complémentaires La
« substantifique moelle » : « Le recouvrement
des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au
syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un
tiers et doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions
nécessaires à ce recouvrement » Et comme Mme Arribagé
évoque une pratique particulièrement étonnante : « voire également
lui céder les créances des copropriétaires débiteurs. » La réponse ministérielle
se réfère explicitement à la loi. Il ne faudra pas prétendre que c’est une
simple indication sans force juridique. Il
faut maintenant déterminer la portée de la première et plus importante affirmation. Il y a mise en œuvre
personnelle quand le syndic réalise lui-même la procédure de recouvrement par
injonction de payer. Cette pratique est peu fréquente parce que les
associations consuméristes ont toujours contesté la rémunération du syndic
pour les recouvrements. Pendant des années l’ARC a prétendu faire entrer les
recouvrements dans le champ de la gestion courante, au mépris des décisions du
Conseil national de la consommation. (Voir CNC ) Hormis ce cas, le syndic
confie à un avocat ou à un huissier le soin du recouvrement. Il est bien
évident que ce mandat procédural ne saurait être comparé à la délégation
conférée aux « cabinets spécialisés » évoqués par Mme Arribagé. Notons pour les huissiers qu’il n’y a
pas lieu de leur confier le soin d’une sommation de payer. Le syndic a
l’exclusivité de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de
réception faisant courir les intérêts au profit du syndicat. Il ne peut
déléguer à personne le soin de cette prestation. Les frais d’une sommation
par huissier sont considérés comme frustratoires. La mise en demeure prévue par
l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de saisir le Président
du Tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé pour
obtenir le paiement des provisions échues de l’article 14-1 avec
éventuellement déchéance du terme pour les suivantes doit également être
effectuée par le syndic et par lettre recommandée AR comme dessus. La loi Macron comporte une nouvelle
procédure rapide de recouvrement des petites créances qui consacre une sorte
d’exclusivité aux huissiers qui auraient la faculté d’établir un document
ayant force exécutoire à l’issue de la procédure. Cette procédure ne
présentera aucun intérêt pour les copropriétés car le créancier doit
supporter tous les frais de la procédure. Par contre la mise en demeure prévue
par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 avant inscription de
l’hypothèque légale du syndicat doit être faite pat acte extrajudiciaire. C’est donc à un avocat que
doit être confié le soin d’une procédure de recouvrement quand elle n’est pas
réalisée par le syndic par voie d’injonction de payer. Certains cabinets
d’avocats disposent d’une cellule spécialisée dans ce type de procédure. Leur
organisation permet la réduction des frais mais aussi l’accès des syndics à
l’extranet du cabinet. Ils peuvent ainsi être informés à tout moment de
l’évolution de procédure. Ces avocats ont bien
entendu l’obligation de contrôler la qualité des dossiers qui leur sont
confiés. Les syndicats ne s’exposent pas au risque d’un jugement de débouté
pour insuffisance des preuves de la créance. Nous
souhaitons étendre d’une autre manière la portée de la réponse ministérielle. On constate actuellement
une forte tendance à la déstructuration de la fonction de syndic
professionnel de copropriété. Elle a commencé avec la
sous-traitance de certaines prestations. Mais il faut aborder cet aspect de
la question avec prudence. L’externalisation partielle des
traitements comptables est ancienne. Jusqu’à présent les syndics ont conservé
l’essentiel de la tenue de la comptabilité avec notamment la saisie des
écritures en ce compris la codification. L’externalisation a été limitée au
traitement par des ordinateurs et des imprimantes externes. Même prudence avec l’externalisation
de la conservation des archives. Elle est justifiée par l’importance
croissante du volume des archives des syndicats de copropriétaires et le
souci d’en assurer la conservation et la disponibilité. Il n’y a pas non plus
d’abandon par les syndics d’une prérogative substantielle. L’externalisation des convocations
pour les assemblées générales frôle plus intimement la substitution
lorsqu’elle n’est pas limitée au traitement postal. L’usage de la lettre recommandée
électronique est permis aux syndics, sauf pour les notifications en l’état
des textes. On peut s’interroger sur la conformité de l’intervention du
« tiers chargé de l’acheminement de la lettre recommandée
électronique » qui reste détenteur des preuves de bonne réception par le
destinataire, avec l’obligation faite au syndic de conserver ce type de
document dans les dossiers et archives du syndicat administré. Une innovation récente est celle du syndic en
ligne ! Le syndic
peut être à 50 ou 400 kilomètres. La formule a été inventée par le Cabinet
SERGIC qui est un administrateur de biens tout à fait sérieux. Nous
reproduisons ci sa présentation Sergic vous propose
la solution Syndic One
La
plupart de ces petits immeubles sont donc aujourd’hui en difficulté et
ne trouvent pas de solution de gestion adaptée. C’est pourquoi, Sergic a
lancé, en 2013, une offre de gestion exclusivement dédiée aux immeubles de moins de 30
logements : Syndic One. Syndic One est une offre de syndic professionnel en ligne
conçue pour répondre aux spécificités des immeubles de moins de 30 logements
en termes de budget, d’organisation, de besoins et d’implication des
copropriétaires dans la vie de l’immeuble. Syndic One
est basé sur le
concept de la répartition des tâches entre
syndic et copropriétaires pour économiser jusqu’à 50% sur les honoraires de
gestion. Ainsi,
vous bénéficiez du savoir-faire d’un syndic professionnel
à 9 euros par mois et par logement, forfait tout compris. Un certain nombre
de prestations incombant au syndic sont alors réalisées par les
copropriétaires eux-mêmes, l’un d’eux étant un correspondant privilégié du
syndic professionnel. Il faut
remarquer que cette solution est présentée pour des copropriétés jusqu’à trente
lots principaux. Elle concernerait alors une partie importante du parc des
copropriétés. Sans
négliger les difficultés que connaissent les vraies petites copropriétés ;
force est de constater que ce mécanisme n’est pas légal. Il l’es
encore moins quand il est présenté par des officines ne présentant pas les
garanties incontestables apportées par le cabinet Sergic. On trouve
une autre sorte d’officines avec ce que nous avons appelé les rénovateurs
séditieux. Leur « bible » est le brûlot de Cécile Barnasson et
Pierre Olivier intitulé « Sauvons les copropriétés ». Un dogme dans
cet ouvrage : « La loi de 1965 tue ». Il a pour objet l’abrogation
de cette loi pour revenir aux sociétés de jouissance antérieures à la loi de
1938. On y trouve aussi des sociologues qui veulent travailler dans la
rénovation énergétique. On apprend ainsi qu’un syndic est incapable de faire
adopter par une assemblée de copropriétaires un chantier de rénovation
énergétique. Dans tout syndicat important il existe fatalement un leader énergétique. Pour en
savoir plus : Clic sur les rénovateurs
séditieux En
conclusion, on va certainement gloser à nouveau sur l’interprétation et la
portée de l’interdiction de substitution figurant dans l’article 18 de la loi
du 10 juillet 1965. Les controverses
sur ce texte ont concerné jusqu’à présent les différentes opérations de
cession de cabinet de syndic professionnel. La Cour de cassation a maintenu
sa position : la fusion-absorption ne peut opérer un transfert
automatique des mandats de syndic de copropriété, nonobstant l’effet de
transfert universel du patrimoine de l’absorbée par l’absorbant. Nous allons
retrouver l’objet précis de l’interdiction de la substitution : la
délégation à un tiers de l’exécution d’une prestation incombant au syndic. |
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