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CONSEIL SYNDICAL

ASSISTANCE AU CONSEIL  CONSEILS ET AVIS EXTÉRIEURS

 

 

Question N° : 49706  de M. Jeanjean Christian

Ministère interrogé : équipement

Ministère attributaire : logement et ville

Réponse publiée au JO le : 18/01/2005 page : 601

Textes et notre commentaire

 

Texte de la QUESTION :

M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer sur la modification de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 qui a substitué la notion de « conseil » à celle « d'assistance » au conseil syndical de copropriété. Certains syndics s'apprêtent à refuser aux conseils syndicaux le droit de se faire assister par un tiers dans les opérations de contrôle des comptes de leur copropriété au sein du cabinet. Il lui demande s'il lui semble bien légitime qu'un syndic refuse l'accès à ses locaux (en compagnie du conseil syndical) à une personne assurant une mission de conseil auprès du conseil syndical, dès lors que cette personne et le conseil syndical estiment que la mission de conseil ne peut efficacement être remplie que dans la mesure où l'accès à certains documents originaux est possible. –

 

Texte de la REPONSE :

Selon le dernier alinéa de l'article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article non modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004), la consultation et la copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, sont réservées à un ou plusieurs membres du conseil syndical habilités par ce dernier. La consultation se fait au bureau du syndic ou au lieu arrêté en accord avec lui. L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, selon des modalités définies par l'assemblée générale. De ces deux articles, il ressort que l'accès aux documents originaux détenus par le syndic dans son cabinet est un droit des copropriétaires. La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic. La substitution du terme « conseil » à celle d'« assistance » dans l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas modifié l'état antérieur du droit.

 

 

COMMENTAIRE /

 

Nous notons en premier lieu que la question a été posée au Ministre de l’Équipement. On peut légitimement se demander pourquoi elle n’a pas été posée au Ministre de la Justice. La tutelle duale imposée au monde de la copropriété pose de réels problèmes.

Rappelons que l’ancien texte était le suivant : «  Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix ».

La rédaction nouvelle est la suivante : « Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. »

 

Les différences sont significatives :

Le conseil syndical peut prendre conseil (et non plus se faire assister)

auprès de toute personne de son choix. L’éventail est ici très large, sans aucun critère de compétence ; on peut seulement indiquer que, s’agissant d’une consultation juridique, le consultant, s’il est rémunéré, doit répondre aux conditions exigées par la loi relative au droit de donner des consultations juridiques.

pour l’exécution de sa mission ; la consultation doit donc porter exclusivement sur une question entrant dans le champ des fonctions du conseil syndical : assister le syndic et contrôler sa gestion. On pourrait donc jouer sur cet encadrement strict pour limiter le droit de prendre conseil. Il paraît préférable d’interpréter assez largement le texte, mais on ne peut préjuger de la position sur ce point de la jurisprudence.

 

Le conseil peut aussi demander un avis technique

à tout professionnel de la spécialité ; ici, une exigence de compétence est manifestement exigée. Le conseil syndical ne doit pas demander à un serrurier un avis exigeant une parfaite connaissance des questions relatives à la résistance des matériaux.

sur une question particulière ; le conseil peut demander par exemple à un ingénieur chauffagiste s’il est possible d’améliorer l’équilibrage du chauffage de l’immeuble ou, mieux encore, un avis sur une proposition faite par l’entreprise chargée de l’exploitation ou de l’entretien du chauffage.

 

Le terme  « assistance » a disparu. L’assistance est, dans notre domaine, une aide au long cours, qui s’inscrit dans la durée.

Le texte nouveau ne prévoit et n’autorise que des interventions extérieures ponctuelles au profit du conseil syndical. La personne ou le professionnel étudie la question posée et donne une réponse. Sa mission est alors terminée.

 

Faut-il en déduire que le conseil syndical ne peut bénéficier des services permanents d’un organisme spécialisé ? Nous ne le pensons pas et la solution serait mauvaise. Mais le conseil syndical ne peut adhérer en tant que tel à un organisme de ce type. C’est le syndicat des copropriétaires qui adhère et qui fait le choix de l’organisme. On peut seulement espérer qu’il n’y aura pas conflit au sujet de ce choix.

 

Reste le problème, - évoqué dans la question du parlementaire -, de l’intervention d’un tiers au cours de la vérification des comptes au cabinet du syndic. Le ministre répond clairement qu’elle ne peut être imposée au syndic. Elle doit être « négociée ».

L’actualité de la question est brûlante car, plus encore que par le passé, les conseils syndicaux auront besoin d’un service extérieur pour s’y retrouver dans la nouvelle comptabilité. Dans la pratique, il est donc souhaitable que les conseils syndicaux puissent bénéficier de cette aide extérieure. Le syndic lui-même y trouvera avantage.

C’est aux intervenants qu’il appartiendra d’adopter et conserver une stricte objectivité dans l’exercice de cette mission. Il ne leur sera pas interdit, bien entendu, de relever les erreurs comptables et même des fautes manifestes de gestion. Ils devront néanmoins éviter de s’immiscer directement dans la gestion et se contenter de se renseigner et de rendre compte aux membres du conseil syndical. Avec un brin de diplomatie, ils pourront aller un peu plus loin et tenter d’apporter leur concours à la réduction des tensions en suggérant des solutions satisfaisantes.

 

Note JPM 20/08/2011

Voir sur cette question l’étude  : Audit de copropriété

 

 

 

 

Mise à jour

22/08/2011