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00043608 CHARTE Ne sont
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Modalités d’insertion dans le règlement de copropriété d’une
disposition législative nouvelle Application de l’article 49 de la loi de 1965 Disposition législative créant une faculté : NON Disposition législative créant une obligation impérative :
OUI Question
écrite n° : 120883de M. Maxime Bono,
Député
Ministère interrogé > Logement Ministère attributaire > Logement
Question publiée au JO
le : 01/11/2011 page : 11496 La question : M. Maxime Bono interroge M.
le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement
durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur les modalités
d'application de l'article 20 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 portant
dispositions relatives à la vente de lots accessoires de stationnement inséré
à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis, en son article 8-1, afin de préciser l'organisation de la
copropriété : « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de
construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres
documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de
priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à
usage de stationnement au sein de la copropriété ». Il
lui demande de préciser à quelle majorité des voix doit être adoptée, en
assemblée générale des copropriétaires, une résolution qui viserait à
modifier le règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi
n° 2009-323. La réponse : L'article 8-1 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
prévoit que « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de
construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres
documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut
prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à
l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein
de la copropriété. Dans
ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou
plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en
indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est
transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut
offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification ».
Si
le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de
priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement
et que les conditions prévues par l'article 8-1 sont remplies, l'assemblée
générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de
copropriété, à
l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. En
effet, l'article 26 de la loi de 1965 précitée dispose que « l'assemblée
générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités
de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété »,
et la clause envisagée modifie bien les modalités de jouissance des parties
privatives, puisqu'elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage
exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l'exercice
par les autres copropriétaires de leur droit de priorité, alors qu'une telle
vente est libre en l'absence de la clause instaurant le droit de priorité. En
revanche, comme l'insertion d'une clause prévoyant le droit de priorité n'est
pas une obligation mais une simple faculté, il ne peut être fait application,
pour insérer une telle clause dans le règlement de copropriété, de l'article
49 de la loi de 1965 précitée, qui permet à l'assemblée générale de voter à la
majorité simple prévue à l'article 24 les adaptations du règlement de
copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et
réglementaires postérieures à son établissement. Commentaire : En premier lieu, nous renouvelons nos observations
relatives à la sensible amélioration de la qualité juridique des réponses
fournies parle Ministère du Logement. La réponse ici donnée a une portée plus étendue que la
simple solution pratique du problème posé par les dispositions nouvelles de l’article
8-1. Dans la plupart des cas récents, les modifications
législatives applicables au statut de la copropriété se sont présentées comme
impératives et relevant de l’ordre public. Dans le cas de l’article 8-1 le texte prévoit que « le règlement de copropriété des immeubles dont le
permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme
ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de
stationnement peut prévoir une clause attribuant
un droit de priorité … ». Le Ministère répond fort justement que : « l'article 26 de la loi de 1965 précitée dispose
que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à
un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives
ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement
de copropriété », « la clause envisagée modifie bien les modalités de
jouissance des parties privatives, puisqu'elle impose au copropriétaire qui
vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme
nécessaire à l'exercice par les autres copropriétaires de leur droit de
priorité, alors qu'une telle vente est libre en l'absence de la clause
instaurant le droit de priorité. » Dès lors la décision d’insérer la clause en question
exige bien une décision prise à l’unanimité. On pourrait faire valoir que l’unanimité des
propriétaires d’un parking y suffirait. Mais les autres copropriétaires ont
vocation à faire l’acquisition d’un parking mis en vente. Ils ont ainsi
vocation à écarter préventivement les effets, potentiels à leur égard, de la
clause insérée. Il résulte a contrario de la réponse ministérielle que
dans le cas d’une disposition législative nouvelle créant une obligation
impérative relevant de l’ordre public, son insertion dans le règlement de
copropriété peut être décidée à la majorité simple
puisqu’il s’agit d’une mise en conformité du règlement de copropriété avec la
Loi, permettant l’amélioration de l’information des copropriétaires. Elle confirme l’avis que nous avons toujours donné à cet
égard, même avant l’apparition de l’article 49. À la suite de sa modification par la loi n° 2009-323 du
25 mars 2009, l’article 49 se présente désormais comme une disposition
permanente ayant pour objet de permettre la mise à jour des règlements de
copropriété avec le bénéfice de la publication au droit fixe. On peut même
affirmer qu’elle impose cette mise à jour tout en admettant que les syndicats
de copropriétaires ne peuvent pas surveiller quotidiennement l’évolution
galopante des textes du statut. Il serait possible d’imposer des mises à jour
quinquennales. |
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