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Question N° : 45936 de M. Zumkeller Michel ( UMP -Territoire-de-Belfort
) Question écrite Ministère interrogé > Logement Ministère attributaire > Logement Réponse publiée au JO le : 19/04/2011 page : 4018 Texte de la question M. Michel Zumkeller appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur la proposition de loi déposée le 09 janvier, qui vise à encadrer la fonction de syndic par les non-professionnels. En effet, cette proposition souhaite limiter la possibilité d'exercice des syndics bénévoles car, en théorie, ces syndics échappent à la loi dite « Hoguet » et donc, de toute évidence, n'offrent pas aux copropriétaires les mêmes garanties que le syndic professionnel. Cette proposition a donc pour but de protéger les propriétaires immobiliers. Pourtant, l'Union nationale de la propriété immobilière et
l'ARC, la principale association de conseils syndicaux et de syndics
bénévoles, s'opposent fermement à ce projet car, si celui-ci était adopté, il
ne pourrait plus y avoir de syndics bénévoles à raison des diplômes exigés
desdits syndics. Cela pourrait donc provoquer des situations impensables
jusqu'à aujourd'hui pour les copropriétaires comme par exemple : les petites copropriétés administrées par les syndics bénévoles verraient le coût de leur gestion exploser, à raison des frais exposés par les syndics professionnels, dont les coûts ne sont pas proportionnels au nombre de lots. En effet, la part fixe irréductible des coûts du syndic professionnel serait amortie sur très peu de lots engendrant de ce fait, des frais de gestion inacceptables pour les copropriétaires. C'est pourquoi il voulait lui rappeler que la gestion assurée par un syndic « bénévole » est un système de gestion très sécurisée : tout d'abord, la loi oblige les syndics non professionnels à ouvrir un vrai compte séparé sans dérogation possible, ensuite, leur assurance de responsabilité civile est aussi performante que celle des professionnels, et enfin la loi est très stricte en cas d'abus (lourde sanction pénale). Il lui demande donc de lui indiquer sa position sur ce sujet. Texte de la réponse La proposition de loi mentionnée, qui visait à encadrer l'exercice de la fonction de syndic par les non-professionnels, a été retirée par son auteur. Cette proposition aurait limité, voire en pratique vidé de sa substance, la liberté de choix des copropriétaires entre syndic professionnel et non professionnel reconnue par la loi de 1965. Or, cette liberté de choisir les conditions dans lesquelles son bien est géré découle des libertés fondamentales que sont la liberté individuelle et le droit de propriété, et qui ont valeur constitutionnelle. De plus, les syndics non professionnels présentent aujourd'hui des garanties suffisantes en termes de compétence et d'assurance de responsabilité civile pour que les intérêts des copropriétaires soient préservés. En outre, et contrairement aux syndics professionnels, les
syndics non professionnels ont l'obligation d'ouvrir un compte séparé, ce qui
constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires. Ainsi, les fonds
du syndicat sont obligatoirement placés sur un compte ouvert à son nom, sans
qu'ils puissent être utilisés pour compenser le déficit d'un autre syndicat,
mais produisant un intérêt pour le syndicat. commentaires Nous savions que la proposition de loi avait été retirée.
Il y a néanmoins quelques enseignements à tirer aussi bien de la question que
de la réponse. Sur la question : il est bien certain que la liberté
de faire choix d’un syndic copropriétaire bénévole doit être protégée.
Nombreux sont les syndicats fonctionnant très correctement en « autogestion ». L’objectivité élémentaire commande de rappeler que
nombreux sont aussi les syndicats en « autogestion » fonctionnant
dans des conditions difficiles en raison de la formation insuffisante des
syndics bénévoles. Il y a des limites à la « bonne franquette » ! S’il est vrai que la proposition de M. Salles a été
présentée maladroitement, on peut légitimement penser que le problème de la
formation des syndics bénévoles ne saurait être occulté plus longtemps. Il se
pose avec d’acuité encore pour les syndics non professionnels rémunérés. On sait bien aussi qu’un certain nombre du syndics
bénévoles ne bénéficient pas d’une assurance de responsabilité, alors que le
plupart des polices multirisques de copropriétés comportent une option
élargie d’ailleurs aux membres de conseils syndicaux. Une raison simple :
l’option n’a pas été exercée ! L’Honorable Parlementaire semble ignorer également qu’il
existe des syndics copropriétaires qui sont rémunérés. Cet aspect de la
question mériterait peut être un aménagement du régime. Sur la réponse : On relève en premier lieu que « cette liberté
de choisir les conditions dans lesquelles son bien est géré découle des
libertés fondamentales que sont la liberté individuelle et le droit de
propriété, et qui ont valeur constitutionnelle ». Et en second lieu que « les syndics non professionnels ont l'obligation d'ouvrir un compte séparé, ce qui constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires. Ainsi, les fonds du syndicat
sont obligatoirement placés sur un compte ouvert à son nom, sans qu'ils
puissent être utilisés pour compenser le déficit d'un autre syndicat, mais
produisant un intérêt pour le syndicat » On se demande alors pourquoi l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965 imposant la même obligation aux syndics professionnels permet
encore aux assemblées générales de les en dispenser. |
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