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Observations
sur la qualité des informations L’affaire Urbania nous donne l’occasion de revenir sur le
problème de la qualité de l’information fournie aux copropriétaires, tant en
ce qui concerne son objectivité qu’en ce qui concerne son exactitude. Cela nous est d’autant plus facile que nous partageons
pleinement les idées de l’auteur au sujet de l’opportunité d’une
généralisation du compte bancaire séparé. Il s’agit d’un article du Particulier du 2 juin 2010
traitant de l’intérêt qu’aurait pu présenter la gestion par comptes séparés
dans le cas des syndicats administrés par Urbania. Vous pourrez le consulter
dans sa totalité au moyen du lien ci-dessous : Nous en avons extrait les deux
citations sui suivent. « En effet, un compte séparé permet une plus grande transparence au niveau des comptes. Il vous est possible de repérer plus facilement des écarts entre devis et factures, des retards de paiements « Cela peut permettre un ajustement de trésorerie et d'exiger
une gestion plus rigoureuse du syndic, notamment en ce qui concerne les
impayés dans une copropriété. Enfin, ce système permet aussi de placer, au
profit du syndicat, des excédents de trésorerie de gestion courante, des
fonds provisionnés pour d'éventuels gros travaux... » L’avantage
primordial du compte séparé est que les relevés mensuels indiquent le montant
précis de la trésorerie du syndicat à le fin de chaque période, réserve faite
de l’état de rapprochement qui doit être impérativement effectué. Il est vrai que l’auteur précise à
cet égard qu’en cas de sinistre financier « il sera difficile aux
clients d'obtenir le remboursement des fonds détenus par lui pour leur
compte. Dans ce cas, ils devront faire la preuve qu'ils détiennent une
créance certaine, liquide et exigible. Le compte séparé supprime cette
exigence de preuve. » Il faut s’en tenir là, pour ce qui
est de l’affaire Urbania, et plus généralement pour l’intérêt du compte
séparé. Le compte séparé ne présente aucun
intérêt particulier pour les provisions et charges impayées par les
copropriétaires. Il en va de même pour « repérer plus facilement des écarts entre devis
et factures ». Le compte séparé ne fournit aucune indication la dessus. Il est par ailleurs possible, - et
même impératif -, dans le cas de gestion par compte unique, d’ouvrir un
compte séparé de placement un livret
A défiscalisé par exemple. Sur ce point, l’existence d’un compte séparé est
indifférente. L’auteur écrit encore : « Dans la pratique, l'ouverture d'un compte séparé apparaît
comme une exception. En effet, les syndics utilisent des arguments plus ou
moins fallacieux. Souvent, ils surfacturent l'ouverture du compte séparé par
une majoration plus ou moins importante de leurs honoraires. Or, l'ouverture
d'un compte séparé constitue une prestation de gestion courante. Le gestionnaire
n'a donc pas à majorer ses honoraires en fonction de la nature du compte
bancaire ouvert. » Nous savons tous que la gestion par compte unique s’accompagne
d’une minoration des honoraires de gestion courante. Il ne s’agit pas d’une bienveillance des syndics. Cette
minoration leur permet de rafler des nouveaux mandats lors d’une mise en
concurrence, au nez et à la barbe des confrères gérant par comptes séparés,
qui ne peuvent se permettre une semblable minoration. La vérité est donc
que l’article 18 de la loi permet une atteinte caractérisée à la libre
concurrence. C’est cette vérité désolante qu’il faut proclamer. La généralisation du compte séparé imposera de permettre
aux syndics devant abandonner la pratique ancienne du compte unique de
redresser le montant de leurs honoraires de gestion courante. C’est dans cet esprit qu’en l’état des textes, il a
été permis officiellement à ces syndics de présenter deux montants différents
au titre de ces honoraires de gestion courante dans les propositions de contrats
de syndic. Ici encore la vérité est que certains syndics, au lieu d’utiliser
cette faculté, ont eu recours à la notion de frais de gestion d’une compte
séparé répartis à raison de nn €, ce qui est une solution illégale et absurde.
Il n’existe pas de frais particuliers de gestion liés au compte séparé. Quoiqu’il en soit, il est mal venu de prétendre que « le gestionnaire n'a donc pas à majorer ses
honoraires en fonction de la nature du compte bancaire ouvert » alors
que, bien au contraire, cette faculté lui est ouverte. La pondération et l’objectivité n’interdit nullement de
formuler des critiques quand elles sont foncées. |
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