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N° 3508 PROJET DE LOIrenforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, PRÉSENTÉ AU NOM DE M. François FILLON Premier ministre, PAR Mme Christine
LAGARDE, ministre de l’économie, des
finances et de l’industrie. Le Gouvernement vient de déposer un projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs. Les propositions concernent les secteurs économiques les plus divers et, bien entendu les syndics de copropriété. Nous reproduisons ci-dessous les observations qui viennent à l’appui des réformes proposées. Nous avons inséré nos propres
observations en caractères rouges Article 10 « Modernisation des pouvoirs de
contrôle et des sanctions du droit de la consommation » Contrôle des syndics de copropriété I. Diagnostic/état des lieux Présentation du secteur
Les caractéristiques économiques du marché de la gestion immobilière Le marché
de l’habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du
marché de l’immobilier dans son ensemble. Environ 57% des Français sont
propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l’accession à
la propriété concerne l’achat d’un logement en copropriété. La France compte
environ 7 600 000 logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de
logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille
modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10
logements. En 2008, le marché de l’administration d’immeubles regroupe 6 300
entreprises qui représentent quelque 12 200 établissements de syndics de
copropriété. Selon les
statistiques du ministère de l’intérieur, environ 10 000 cartes gestion et 25
000 cartes transaction avaient été délivrées à la fin de l’année 2005
(derniers chiffres rendus publics). En 2006, la
promotion et la gestion immobilière regroupaient 63 400 entreprises qui
représentaient un chiffre d’affaire 35 milliards d’euros. Pour la même année
les 34 000 agences immobilières représentaient un chiffre d’affaires de 8
Milliards d’euros (études Xerfi). Le marché
des syndics est organisé autour de sept grands groupes : Foncia, Lamy,
Urbania, Citya, Icade, Immo de France et Loiselet et Daigremont qui
détiennent 40 % des mandats et gèrent plus de la moitié du parc. Il est mal venu du parler du « marché des syndics ».
L’activité de syndic de copropriété est une activité purement civile et
libérale. Le fait que cette activité ait été affectée depuis
quelques lustres par une relative commercialisation ne peut modifier sa
nature juridique. La commercialisation progressive de ce secteur d’activité
s’avère gravement préjudiciable pour les copropriétaires, soit une importante
partie de la population française, et pour le patrimoine immobilier français. La présentation qui est faite ici de l’activité de syndic
est donc maladroite puisque les pouvoirs publics doivent, sans porter
atteinte aux activités des groupes financiers, œuvrer en faveur d’un retour à
la gestion des copropriétés par des syndics professionnels indépendants et
hautement qualifiés. Pour autant les syndics professionnels doivent être
astreints à une stricte discipline dans tous les domaines. Il convient
néanmoins de distinguer le droit des foires et celui des activités libérales. Les
missions des syndics La gestion
des copropriétés régie pour l’essentiel par la loi du 10 juillet 1965
distingue trois organes spécifiques chargés de son fonctionnement, chacun
avec des missions spécifiques : le syndicat des copropriétaires (article 14),
le syndic de copropriété (article 17) et le Conseil syndical (article 21). Dans la
majorité des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le
conseil syndical, quant à lui, assiste et contrôle la gestion du syndic. Les
principales missions et obligations du syndic (article 18 et 18-2) sont
notamment : −
d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des
délibérations de l'assemblée générale ; −
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son
entretien −
d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble ; −
d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes,
de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque
syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque
copropriétaire à l'égard du syndicat ; − de
soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au
vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions
spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des
parties communes et des éléments d'équipement commun ; − de
transmission de la trésorerie et des documents de tenue de la comptabilité en
cas de désignation d’un nouveau syndic (art.18-2). Il est navrant de constater qu’en haut lieu on ignore tout de ce qu’est réellement un syndic de copropriété !!! Il est avant tout le représentant légal du
syndicat groupant tous les copropriétaires d’un bien déterminé. Il représente
le syndicat dans tous les actes civils et en Justice. Cette
fonction de représentation doit être distinguée des autres missions confiées
au syndic. Il en est ainsi pour tous les mandataires sociaux investis de la
représentation légale d’une institution collective. Il est par ailleurs chargé − d'assurer l'exécution des dispositions du
règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; − d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien Les autres dispositions de la loi du 10
juillet 1965 s’insèrent dans le cadre ci-dessus pour préciser des modalités d’application. L’ensemble s’applique indifféremment à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou non. État du
droit applicable Le cadre
juridique La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, réglementent les conditions d’accès et d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Ces dispositions s’appliquent à toute personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle, et même à titre accessoire, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui. Les activités d’entremise et de gestion sont soumises à cette réglementation visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 L’article 64 du décret du 20 juillet 1972 précise que
le titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière »
doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et l’autorise
expressément à recevoir des fonds à moins qu’il représente la
personne morale qu’il administre, notamment un syndicat de copropriétaires,
une société ou une association. Donc : pas de mandat écrit pour les
syndics Le cadre
juridique spécifique applicable aux syndics de copropriété La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, régissent les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et en lots comprenant des parties privatives et des parties communes. Les copropriétaires de lots sont réunis en un syndicat des copropriétaires qui jouit de la personnalité civile et qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif. La
désignation d’un syndic, qui peut être une personne physique ou une personne
morale, est obligatoire. Le contrat de syndic est conclu entre le syndicat des copropriétaires
et le syndic qui est le mandataire du syndicat. L'assemblée générale, à la
majorité absolue des voix composant le syndicat, peut faire le choix d'un
syndic professionnel qui est, dans ce cas, soumis à la loi n° 70-9 du 2
janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et au
décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application. Elle peut aussi préférer
désigner un syndic bénévole, élu au sein des copropriétaires. Enfin, dans les
syndicats de copropriétaires de forme coopérative, le syndic est élu par le
conseil syndical au sein de ses membres. La qualité de syndic ne peut être juridiquement
fondée que sur la désignation par une décision de l’assemblée générale dans
les conditions prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La
preuve est dans le procès verbal de l’assemblée. Le syndic désigné est un mandataire social dont les prérogatives et obligations sont fixées par le statut légal de la copropriété et par les dispositions conventionnelles du règlement de copropriété propre à l’immeuble. On ne trouve dans la loi du 10 juillet 1965 aucune trace d’un quelconque « contrat de syndic ». L’article 64 du décret Hoguet dispense le syndic de tout contrat écrit. Comment peut-on écrire, à ce niveau de la
hiérarchie que « Le contrat de syndic est conclu entre le syndicat
des copropriétaires et le syndic qui est le mandataire du syndicat » ? Il y a seulement, quant le syndic est salarié, - professionnel ou non -, un document accessoire qui précise les modalités de rémunération. On l’appelait autrefois « décompte détaillé » ou bordereau. On peut l’appeler « contrat de syndic » aujourd’hui. Mais ce n’est pas un contrat de mandat au sens du Code civil. Ce document accessoire meurt avec le mandat social. Il n’a aucune vie propre. Il est justifié de sanctionner les abus ou
erreurs que l’on peut y trouver. Difficultés justifiant l’intervention d’une réforme : Aux termes
de l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, la
DGCCRF recevait environ 500 plaintes par an en ce qui concerne l’activité de
syndic de copropriété sur la période 2005-2006. En 2009, elle en a reçu 1020.
Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus
de la distinction faite entre les charges dites de gestion courante
(correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le
syndic) qui sont facturées dans le cadre d’un forfait mentionné au contrat de
syndic, et les charges
dites « particulières » (correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de
l’ordinaire et non prévisibles) qui sont facturées en sus. Les
recommandations du CNC sont dans l’ensemble mises en application dans les
nouveaux contrats proposés par les syndics. Ces contrats présentés en
assemblée générale des copropriétaires reprennent la trame des prestations de
gestion courante recommandée par le CNC. Par ailleurs, un volet distinct est
consacré aux prestations particulières. Les copropriétaires peuvent désormais
identifier, pour l’essentiel, ce qui relève du forfait de base et des charges
particulières, Toutefois, de nombreux contrats comportent des clauses
contestables issues d’une mauvaise interprétation des recommandations du CNC. Le secrétaire d’État chargé
de la consommation a chargé la commission des clauses abusives, courant mars
2010, d’une mission d’expertise des clauses des contrats de syndics. Les
travaux de la commission sont en cours. Une recommandation doit être émise
sur ce sujet au cours de l’année 2011. Il n’y a pas
de difficultés concernant des charges de gestion courante ou
particulières, mais entre des prestations de gestion courante ou
« particulières » pour lesquelles nous avons la satisfaction de
trouver dans le projet des critères de distinction conformes à nos
suggestions - prestations
courantes correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies
par le syndic - prestations
particulières correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de l’ordinaire
et non prévisibles Globalement
il y a des améliorations sérieuses. L’arrêté dit « Novelli » a
plutôt apporté une certaine confusion, notamment à propos des archives. La vérité est
que le problème relatif à la suppression de la dispense d’ouverture d’un
compte bancaire séparé demeure occulté dans tous les documents officiels,
alors qu’il s’agit désormais de la principale difficulté entre les syndics
professionnels et les copropriétaires consommateurs. L’objectivité
commande de préciser que cette question est également occultée dans les
premières indications relatives aux Etats Généraux de l’Immobilier. II. Les objectifs
poursuivis de la réforme Dans la mesure où
l’activité des syndics de copropriété génère de nombreuses plaintes dont la
DGCCRF est destinataire, il apparaît nécessaire d’étendre ses missions afin
de vérifier le respect de certaines obligations des syndics. La mesure permettra un
renforcement de la protection des copropriétaires et une amélioration du
fonctionnement de la copropriété. − L’extension des
pouvoirs envisagée par le projet de loi permettra aux agents de la DGCCRF de
contrôler les missions principales des syndics fixées par les articles 18 à
18-2 de la loi de 1965 (Cf. détail supra). Les actions de la DGCCRF dans le domaine de la gestion des copropriétés ? Ce n’est pas une nouveauté ! |
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