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Projet de loi
renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs

n° 3508, déposé le 1er juin 2011

 

http://www.assemblee-nationale.fr/13/dossiers/protection_information_consommateurs.asp

 

I.        exposé des motifs et étude d’impact

II.       Amendements déposés

A.       AMENDEMENT N° 202

B.       AMENDEMENT N° 259

C.       AMENDEMENT N° 201

D.       AMENDEMENT N° 257

E.       AMENDEMENT N° 258

F.        AMENDEMENT N° 260

III.      Assemblée nationale (1ere lecture)

A.       amendement n° 203  (fonds de prévoyance travaux)

B.       amendement n° 256  (préparation du budget prévisionnel)

C.       amendements n° 201 et 257  (compte bancaire séparé)

D.       amendement n° 258 (produits financiers)

E.       amendement n° 202  (contrat type de gestion)

F.        amendement n° 259  (frais d’état daté)

G.       Amendement n° 260  (liens juridiques et financiers)

 

 

I.               exposé des motifs et étude d’impact

 

L’étude d’impact est limitée à l’opportunité du renforcement des pouvoirs de la DGCCRF

A propos des syndics de copropriété, on y trouve les indications suivantes :

 

Contrôle des syndics de copropriété

I. Diagnostic/état des lieux

Présentation du secteur

Les caractéristiques économiques du marché de la gestion immobilière

Le marché de l’habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l’immobilier dans son ensemble. Environ 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l’accession à la propriété concerne l’achat d’un logement en copropriété. La France compte environ 7 600 000 logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10 logements. En 2008, le marché de l’administration d’immeubles regroupe 6 300 entreprises qui représentent quelque 12 200 établissements de syndics de copropriété.

Selon les statistiques du ministère de l’intérieur, environ 10 000 cartes gestion et 25 000 cartes transaction avaient été délivrées à la fin de l’année 2005 (derniers chiffres rendus publics).

En 2006, la promotion et la gestion immobilière regroupaient 63 400 entreprises qui représentaient un chiffre d’affaire 35 milliards d’euros. Pour la même année les 34 000 agences immobilières représentaient un chiffre d’affaires de 8 Milliards d’euros (études Xerfi).

Le marché des syndics est organisé autour de sept grands groupes : Foncia, Lamy, Urbania, Citya, Icade, Immo de France et Loiselet et Daigremont qui détiennent 40 % des mandats et gèrent plus de la moitié du parc.

 

Les missions des syndics

La gestion des copropriétés régie pour l’essentiel par la loi du 10 juillet 1965 distingue trois organes spécifiques chargés de son fonctionnement, chacun avec des missions spécifiques : le syndicat des copropriétaires (article 14), le syndic de copropriété (article 17) et le Conseil syndical (article 21).

Dans la majorité des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le conseil syndical, quant à lui, assiste et contrôle la gestion du syndic.

Les principales missions et obligations du syndic (article 18 et 18-2) sont notamment :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien

- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble ;

- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;

- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun ;

- de transmission de la trésorerie et des documents de tenue de la comptabilité en cas de désignation d’un nouveau syndic (art.18-2).

 

État du droit applicable

 

Le cadre juridique

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, réglementent les conditions d’accès et d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Ces dispositions s’appliquent à toute personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle, et même à titre accessoire, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui. Les activités d’entremise et de gestion sont soumises à cette réglementation visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970

 

Le cadre juridique spécifique applicable aux syndics de copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, régissent les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et en lots comprenant des parties privatives et des parties communes. Les copropriétaires de lots sont réunis en un syndicat des copropriétaires qui jouit de la personnalité civile et qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif.

La désignation d’un syndic, qui peut être une personne physique ou une personne morale, est obligatoire. Le contrat de syndic est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui est le mandataire du syndicat. L'assemblée générale, à la majorité absolue des voix composant le syndicat, peut faire le choix d'un syndic professionnel qui est, dans ce cas, soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application. Elle peut aussi préférer désigner un syndic bénévole, élu au sein des copropriétaires. Enfin, dans les syndicats de copropriétaires de forme coopérative, le syndic est élu par le conseil syndical au sein de ses membres.

 

Difficultés justifiant l’intervention d’une réforme :

Aux termes de l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, la DGCCRF recevait environ 500 plaintes par an en ce qui concerne l’activité de syndic de copropriété sur la période 2005-2006. En 2009, elle en a reçu 1020. Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la distinction faite entre les charges dites de gestion courante (correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic) qui sont facturées dans le cadre d’un forfait mentionné au contrat de syndic, et les charges dites « particulières » (correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de l’ordinaire et non prévisibles) qui sont facturées en sus.

Les recommandations du CNC sont dans l’ensemble mises en application dans les nouveaux contrats proposés par les syndics. Ces contrats présentés en assemblée générale des copropriétaires reprennent la trame des prestations de gestion courante recommandée par le CNC. Par ailleurs, un volet distinct est consacré aux prestations particulières. Les copropriétaires peuvent désormais identifier, pour l’essentiel, ce qui relève du forfait de base et des charges particulières, Toutefois, de nombreux contrats comportent des clauses contestables issues d’une mauvaise interprétation des recommandations du CNC.

Le secrétaire d’État chargé de la consommation a chargé la commission des clauses abusives, courant mars 2010, d’une mission d’expertise des clauses des contrats de syndics. Les travaux de la commission sont en cours. Une recommandation doit être émise sur ce sujet au cours de l’année 2011.

 

II. Les objectifs poursuivis de la réforme

Dans la mesure où l’activité des syndics de copropriété génère de nombreuses plaintes dont la DGCCRF est destinataire, il apparaît nécessaire d’étendre ses missions afin de vérifier le respect de certaines obligations des syndics.

La mesure permettra un renforcement de la protection des copropriétaires et une amélioration du fonctionnement de la copropriété.

- L’extension des pouvoirs envisagée par le projet de loi permettra aux agents de la DGCCRF de contrôler les missions principales des syndics fixées par les articles 18 à 18-2 de la loi de 1965 (Cf. détail supra).

 

II.             Amendements déposés

Comme à l’ordinaire, ce projet de loi consacré au renforcement des pouvoirs de la DGCCRF dans les secteurs économiques les plus divers a incité certains parlementaires à tenter d’insérer quelques « rustines » dans le statut de la copropriété. On peut penser qu’il y aura d’autres dépôts d’amendement tout au long de la navette parlementaire.

 

A.             AMENDEMENT N° 202

présenté par M. Brottes, Mme Le Loch, M. Le Bouillonnec et les membres du groupe Socialiste, radical, citoyen et divers gauche

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

 

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

 

« Pour assurer sa mission, le syndic conclut un contrat-type de gestion dont le modèle est déterminé par décret. »

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

Le texte portant réforme des activités de gestion immobilière tardant à venir, il s’agit par cet amendement d’améliorer la transparence tarifaire dans les relations entre le syndic et les copropriétaires en obligeant les syndics à établir des contrats permettant aux copropriétaires d'identifier clairement ce qui relève des prestations de gestion courante de ce qui peut faire l'objet d'honoraires spécifiques. Les associations de consommateurs estiment que seul un contrat-type serait en mesure de limiter les abus.

Il en va en effet du pouvoir d'achat de propriétaires parfois modestes et par ricochet de leurs locataires.

 

B.            AMENDEMENT N° 259

présenté par M. Tardy

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

 

Après l'article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est inséré un article 18-1 B ainsi rédigé :

 

« Art. 18-1 B. – Un décret fixe la liste des prestations dont le syndic détient l'exclusivité et en fixe les modalités tarifaires. ».

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

Certaines prestations, comme la fourniture de l'état daté, relèvent exclusivement du syndic.

Les copropriétaires sont donc tenus de se soumettre aux conditions tarifaires fixées par le syndic, qui peuvent parfois être excessives.

Il est donc indispensable d'encadrer les tarifs de certaines prestations, afin d'éviter les abus.

 

C.            AMENDEMENT N° 201

présenté par M. Brottes, Mme Le Loch et les membres du groupe Socialiste, radical, citoyen et divers gauche

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

 

Le septième alinéa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’existence et la gestion du compte séparé ne peuvent donner lieu, en aucun cas, à une rémunération au profit du syndic. »

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

L’amendement rend neutre financièrement le choix du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires afin que ce principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du syndic, tant en ce qui concerne l'existence que la gestion du compte.

 

D.            AMENDEMENT N° 257

présenté par M. Tardy

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

 

Le septième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’existence et la gestion du compte séparé ne peuvent donner lieu, en aucun cas, à une rémunération au profit du

syndic. ».

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

Dans de nombreux cas, le syndic oblige de fait les copropriétaires à renoncer au compte séparé, en faisant payer des honoraires pour l'ouverture et la tenue du compte séparé, alors qu'il assure gratuitement la tenue du compte commun.

 

 

E.            AMENDEMENT N° 258

présenté par M. Tardy

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

Le septième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsqu'il est dispensé par l'assemblée générale des copropriétaires d'ouvrir un compte séparé, le syndic verse au syndicat des copropriétaires le montant des produits financiers et valeurs reçues sur les sommes lui appartenant. ».

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

 

L'absence de compte séparé ne peut être autorisée que pour faciliter la gestion comptable du syndic. Il serait absolument anormal que celui-ci touche des produits financiers sur de l'argent qui appartient à d'autres.

Cet amendement propose donc qu'en l'absence de compte séparé, les intérêts produits par l'argent des copropriétaires leur reviennent et ne restent pas au syndic, qui réaliserait sinon un bénéfice indu.

 

 

F.             AMENDEMENT N° 260

présenté par M. Tardy

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ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant :

 

Après l'article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est inséré un article 18-1-B ainsi rédigé :

« Art. 18-1-B. – Au moment du vote des travaux, le syndic est tenu de mentionner les éventuels liens juridiques et financiers qu'il entretient avec les entreprises et artisans avec lesquels il propose au syndicat de copropriété de contracter. ».

 

EXPOSÉ SOMMAIRE

 

Il est nécessaire que les copropriétaires soient pleinement informés des éventuels liens d'intérêts qui pourraient exister entre le syndic et les entreprises qui se voient confier des travaux dans la copropriété.

 

 

 

 

III.           Assemblée nationale (1ere lecture)

 

Les amendements ont été examinés lors de la troisième séance du 29  septembre.

Ils ont été repoussés. Étant étrangers à l’objet principal du projet de loi, ils ont été considérés comme des « amendements cavaliers » risquant de déchaîner l’ire du Conseil constitutionnel. Au demeurant il existe un projet de loi gouvernemental au sujet des syndics et de la copropriété. On ne connaît pas, il est vrai, le sort qui lui est réservé dans les circinstances actuelles.

 

A.             amendement n° 203  (fonds de prévoyance travaux)

M. le président. Je suis saisi d'un amendement n° 203.

La parole est à M. François Brottes, pour le soutenir.

M. François Brottes. Cette ancienne revendication vise, par précaution, à faire des provisions. Par cet amendement, nous proposons que chaque syndicat de copropriété soit tenu de constituer un fonds de prévoyance travaux, les choix en termes de pourcentage des charges générales dépendant de chaque copropriété. Certaines obligations – je pense à la sécurité des ascenseurs, à la question thermique qui vient d’être évoquée, au réseau d’eau avec des canalisations au plomb – nécessitent des travaux importants. Quand on est face à l’échéance et que l’on n’a pas provisionné, cela pose des problèmes, surtout aujourd’hui pour mobiliser du crédit. Nous proposons donc de mettre en place ce fonds de précaution pour éviter les mauvaises surprises.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Avis défavorable. Je voudrais ici faire le point, parce que plusieurs amendements traitent du même sujet. Nous ne les avons pas étudiés en commission au mois de juillet, mais au titre de l’article 88. Ces amendements ont tous reçu un avis défavorable parce qu’ils touchent tout simplement à la loi de 1965 sur la copropriété. C’est en soi un sujet. Je me vois mal, ce soir, modifier un ancien équilibre, s’agissant de la profession de syndic et des rapports entre copropriétaires, sujet extrêmement complexe et qui relève d’ailleurs plutôt de la commission des lois que de la commission des affaires économiques même s’il serait évidemment légitime que nous nous y intéressions. Cela impliquerait aussi que la Chancellerie s’y intéresse. Toucher à l’édifice de la loi de 1965 à l’occasion des débats sur un projet de loi relatif à la protection des consommateurs ne me semble pas de bonne politique législative. Nous avons eu la même position lorsque nous avons examiné la LME, la loi NOME et la LMA entre autres. C’est vrai qu’il est tentant, et je comprends tout à fait nos collègues, d’aborder ces sujets, mais on ne peut pas, à l’occasion de ce projet de loi, réformer toutes les professions ou réécrire toutes les lois, que ce soit celle de 1989 ou, ici, celle de 1965.

Donc la commission est défavorable à l’ensemble de ces amendements. Je ne nie pas l’intérêt qu’il y aura à ouvrir un jour ce débat et à s’intéresser à cette question, mais pas ce soir et pas dans le cadre de l’examen de ce texte.

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Serge Poignant, président de la commission. Je veux, en tant que président de la commission, appuyer les propos du rapporteur. Il y a un ensemble d’amendements qui concernent la loi de 1965, la copropriété, l’organisation des syndics. De nombreux points pourraient être examinés, mais pas dans le droit de la consommation.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État. La position de la commission me paraît sage parce que de tels sujets mériteraient un débat entier. Certains des amendements proposés sont sans doute intéressants mais il faudrait avoir, pour le Gouvernement, l’expertise de la Chancellerie et, pour le Parlement, celle de la commission des lois parce que l’on touche tout de même à des matières qui ne sont pas directement liées au droit de la consommation.

M. le président. La parole est à M. François Brottes.

M. François Brottes. Je suis purement et simplement atterré par ce que je viens d’entendre. Depuis 1965, je vous renvoie les uns et les autres à vos études, j’ai vu passer des textes imposant aux copropriétés de rénover les ascenseurs, sans que l’on se demande si cela aurait un impact sur la loi de 1965, j’ai vu passer un texte, qui risque malheureusement de ne pas être appliqué, sur la mise aux normes de l’accessibilité pour les handicapés, un texte imposant des détecteurs incendie, des textes, chers à Laure de la Raudière, sur l’accès à internet et la câblodistribution, des textes sur les termites. Bref, j’ai vu passer de nombreux textes depuis 1965, qui ont des conséquences évidentes sur la manière dont s’organisent les copropriétés. Vous n’avez pas eu de scrupules, nous non plus d’ailleurs, à modifier la règle du jeu.

Quand je vous entends me répondre qu’on ne doit pas toucher à la loi de 1965, qu’on ne doit pas prendre en compte toutes les évolutions, y compris les diagnostics thermiques d’ailleurs, dans les copropriétés, et qu’on ne peut donc pas imposer la constitution d’un fonds de prévoyance pour travaux, les bras m’en tombent parce que, très franchement, on ne va pas arrêter de toucher à la loi de 1965 au prétexte qu’il ne se serait rien passé depuis qu’elle a été mise en œuvre.

Je suis donc un peu atterré. Nous sommes dans le champ du texte puisque les propriétaires et les locataires sont des consommateurs et que la législation a largement évolué depuis 1965. Vous ne pouvez pas nous répondre que ce n’est ni le lieu ni l’heure. En plus, il y aura deux lectures. Très franchement, il faut avancer. Quand les gens se retrouvent face à un mur de travaux et d’investissements sans avoir pris les précautions nécessaires, il y en a énormément qui se retrouvent dans la panade. C’est donc une précaution indispensable.

Vous qui avez du bon sens, monsieur le secrétaire d’État, peut-être un peu plus que le rapporteur et le président de la commission ce soir sur ces sujets, qui n’êtes pas un intégriste de l’application du code, vous devez nous écouter, comme vous avez écouté Mme Mazetier sur le bruit. Elle a peut-être défendu ses arguments avec plus de talent que je ne peux le faire pour le fonds de prévoyance. En tout état de cause, répondre qu’on ne touche pas à la loi de 1965, ce n’est pas acceptable. Je vous ai donné un grand nombre d’exemples, je vais d’ailleurs en trouver d’autres d’ici à la fin du débat, qui montrent que, depuis 1965, le monde a bougé, la société aussi.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Le président et le rapporteur sont particulièrement sensibles à vos compliments, monsieur Brottes.

En réalité, dans tous les exemples que vous avez donnés, on ne touche pas à l’organisation même de la copropriété, aux rapports entre les copropriétaires et au rôle du syndic. Il faut faire une distinction entre le cœur de la loi de 1965, que nous ne souhaitons pas toucher, et des dispositions en périphérie qui concernent les immeubles en général et pas seulement ceux qui sont en copropriété. L’on peut avancer sur un certain nombre de sujets qui touchent l’ensemble des consommateurs, y compris ceux qui vivent dans des immeubles en copropriété, et je ne vois pas pourquoi on les écarterait.

(L'amendement n° 203 n'est pas adopté.)

 

B.            amendement n° 256  (préparation du budget prévisionnel)

 

M. le président. Je suis saisi d'un amendement n° 256.

La parole est à M. Lionel Tardy.

M. Lionel Tardy. Cet amendement propose de rééquilibrer les relations entre le syndic et les copropriétaires.

Le texte actuel prévoit que le syndic prépare le budget. Il n’est pas obligé d’y associer les copropriétaires et, dans les faits, ces derniers découvrent souvent le projet de budget dans la convocation pour l’assemblée générale, c’est-à-dire trop tard pour réagir et obtenir des corrections.

Je propose donc que la préparation du budget soit faite en concertation avec le conseil syndical afin que les copropriétaires aient les informations en amont et donc en temps utile pour réagir si besoin.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Défavorable, pour la raison que j’ai indiquée, et je demande à Lionel Tardy, qui soulève une vraie question, de retirer son amendement en souhaitant qu’il soit présent lors d’un prochain débat qui portera sur la réforme de la loi de 1965.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État. La commission a posé comme principe que l’on ne touchait pas à la loi de 1965, comme ce fut le cas lors de l’examen de la LME, de la LMA et de la loi NOME. C’est un sujet qui a sans doute un grand intérêt mais il n’est pas directement lié au texte que nous discutons aujourd’hui.

M. le président. La parole est à M. François Brottes.

M. François Brottes. Les mots ont un sens. On se demande parfois quelle est la définition de ce que l’on appelle un gouvernement conservateur. Je pense que là, la démonstration est faite !

M. le président. Le Gouvernement conserve la position de la commission ! (Sourires.)

(L'amendement n° 256 n'est pas adopté.)

 

C.            amendements n° 201 et 257  (compte bancaire séparé)

 

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques, nos 201 et 257.

La parole est à M. François Brottes, pour soutenir l’amendement n° 201.

M. François Brottes. Je vous signale d’abord, monsieur le rapporteur, vous qui êtes expert en droit, que la loi de 1965 a été modifiée par trente et une lois depuis qu’elle a été votée et que certains d’entre nous n’étaient même pas nés lorsqu’elle a été votée. C’est dire que d’autres n’avaient pas eu la prudence d’adopter la position dure qui est la vôtre, un peu restrictive, un peu étroite, à savoir qu’on ne doit pas toucher au monstre sacré qu’est la loi de 1965. Votre argument, très franchement, est hors de propos !

Je suppose que vous allez me répondre la même chose pour l’amendement que je vous propose. Il s’agit simplement d’interdire d’alourdir la facture des consommateurs propriétaires ou locataires pour des raisons d’organisation comptable, notamment la mise en place d’un compte séparé. Le syndic ne doit pas facturer de frais supplémentaires.

M. le président. La parole est à M. Lionel Tardy, pour défendre l’amendement n° 257.

M. Lionel Tardy. Comme je le soulignais dans la discussion générale, l’objectif est de moraliser davantage la profession. En dépit des engagements, les résultats tardaient à venir et il fallait peut-être commencer à montrer un petit peu le bâton.

Nous abordons un sujet bien connu, les comptes séparés des copropriétés. On nous interroge souvent sur ce point dans nos permanences. Le problème n'est toujours pas résolu et il continuera à resurgir tant qu'une solution satisfaisante ne sera pas trouvée.

Je résume les enjeux. Normalement, chaque copropriété personne juridique autonome devrait avoir un compte bancaire où est déposé son argent. La pratique s'est installée chez les syndics de copropriété de regrouper tous les fonds des copropriétés qu'ils gèrent sur un compte unique à leur nom. Ils en tirent des produits financiers qu'ils affirment être une condition essentielle de leur équilibre économique. Cela explique d'ailleurs leur blocage complet sur ce sujet.

La mutualisation des fonds est pourtant scandaleuse car les syndics profitent des produits financiers avec de l'argent qui n'est pas à eux et qui ne leur a pas été confié pour cela. Le compte séparé est le principe et le compte mutualisé est l’exception. Aujourd'hui, force est de constater que l’exception est devenue la règle et ce n'est pas acceptable. C'est une question de principe. Que dirions-nous dans d'autres domaines si les exceptions représentaient 95 % des cas et le principe seulement 5 % ?

Ce système pose des problèmes de transparence de la gestion des fonds, particulièrement criants si le syndic est en difficulté financière ou en faillite. Je propose donc deux amendements tendant à faire cesser les pratiques permettant aux syndics de forcer la main des copropriétaires et à les obliger à accepter le compte mutualisé.

L'amendement n° 257 entend interdire au syndic d'augmenter ses tarifs en cas de compte séparé. On comprend bien que, si le syndic demande des honoraires élevés pour la tenue d’un compte séparé, celui-ci ne verra jamais le jour.

L'amendement n° 258 tend à obliger le syndic à reverser à la copropriété les produits financiers générés par l'argent qu'elle a déposé sur le compte mutualisé. Il est normal qu'elle touche les revenus de son argent. Cela rendra le compte mutualisé beaucoup moins intéressant pour les syndics.

Je ne sais pas si le débat aura lieu ici ou pas. En tout cas, je pose la question parce que l’on nous interroge souvent sur ce point dans nos permanences en circonscription.

M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 201 et 257 ?

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Je ne sais pas s’il y a trente et une lois qui ont modifié la loi de 1965. En tout cas, le cœur de la loi n’a sans doute pas été souvent modifié et, s’il l’a été, c’est par des lois qui traitaient spécifiquement de sujets qui avaient été analysés préalablement.

Il y a un équilibre fragile et particulier entre le syndic et les copropriétaires et je me vois mal y toucher ce soir au détour de cette loi. Même si je ne suis pas opposé à vos arguments au fond, et j’en partage un certain nombre, il y a un problème de méthode législative et je vous demande de retirer vos amendements.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État. Une concertation est menée depuis plusieurs mois déjà par la Chancellerie avec les professionnels sur ce sujet sensible, et je vous invite l’un et l’autre à prendre contact avec le garde des sceaux pour faire valoir vos arguments. La tenue de comptes séparés est l’une des questions qui font l’objet de cette concertation. La position de la commission me paraît donc raisonnable, l’on ne va pas ainsi débattre à l’occasion d’un texte sur la consommation, sans que la commission des lois soit là, sans que la Chancellerie soit là, d’un sujet d’une complexité extrême sur lequel la concertation est engagée et n’a pas abouti.

M. le président. La parole est à M. Jean Gaubert.

M. Jean Gaubert. Avec l’argument que vous utilisez, on pourrait même se dispenser de siéger. À chaque fois que l’on aborde un sujet, on touche à des points qui étaient établis auparavant et à la législation. La commission des lois pourrait donc être saisie de la même façon.

Ce qui m’étonne, c’est votre blocage sur ce sujet d’une simplicité biblique qui tombe sous le sens. Fiscalement, si les inspecteurs des impôts font leur boulot, ils doivent exiger que tout soit rattaché au compte de chaque immeuble, de chaque copropriété. Répartir les produits financiers d’un ensemble est illégal. Il s’agirait donc d’aider des syndics à se protéger car, si des gens commencent à s’en mêler, on viendra vite nous dire qu’il faut modifier la loi et apporter des précisions, et on ne se posera pas la question de savoir si c’est le bon moment. Vous saurez, si vous êtes encore là, utiliser ce qu’on appelle les cavaliers.

Pour certains sujets précédents, je peux encore comprendre mais, sur les deux amendements proposés par Lionel Tardy, je ne comprends pas votre position parce qu’il s’agit de préciser ce qui devrait être la bonne pratique de tous les syndics. S’il y a des copropriétés où les gens paient mal et qui ont des agios et des copropriétés où les gens paient bien et qui ont des produits financiers, il n’est tout de même pas normal de faire au bout d’un moment une cote mal taillée, certains payant pour les autres.

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Serge Poignant, président de la commission. Vous ne pouvez pas dire, monsieur Gaubert, que ce n’est pas la peine de siéger parce que l’on touche forcément au droit. Le code de la construction ou le code de l’urbanisme, ce n’est pas le code de la copropriété, il n’est pas question de professions réglementées. Je me vois mal empiéter sur ces sujets, vis-à-vis du président de la commission des lois.

M. François Brottes. Lui ne se gêne pas !

M. Serge Poignant, président de la commission. Je vous laisse la responsabilité de cette remarque, monsieur Brottes.

Je suis respectueux de l’organisation du travail des commissions au fond. Nous n’avons rien voulu dire d’autre. Le présent texte porte sur le droit des consommateurs. Même si la loi de 1965 a été modifiée pour tenir compte de la situation des personnes handicapées ou d’autres sujets, ceux-ci ne relèvent pas du droit de la copropriété ou des professions réglementées.

(Les amendements identiques nos 201 et 257 ne sont pas adoptés.)

 

D.            amendement n° 258 (produits financiers)

M. le président. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 258.

M. Lionel Tardy. Il est défendu.

(L’amendement n° 258, repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas adopté.)

 

E.            amendement n° 202  (contrat type de gestion)

 

M. le président. La parole est à M. François Brottes, pour soutenir l’amendement n° 202.

M. François Brottes. Je ne doute pas que j’aurai le même succès d’estime que précédemment. On est en train de nous jouer « Touche pas à mon pote » ! (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. C’est scandaleux !

M. François Brottes. « Il est agent immobilier, il est syndic, il ne faut surtout pas remettre en cause ses prérogatives ! » C’est ce que nous sommes en train de vivre, et il faut le dire !

Les règles de majorité ont été modifiées dans les copropriétés, notamment pour permettre la câblodistribution, en empêchant des gens qui refusaient absolument toute évolution de prendre en otages les autres copropriétaires, alors que le droit à l’image est universel. Cela concerne aussi les paraboles. De même, lorsque est souhaité un système d’accessibilité pour les handicapés, une copropriété ne peut prendre en otage celui qui a la volonté de réaliser de tels travaux, et des échéances sont données. Nous avons modifié la loi de 1965 pour atteindre ces objectifs. Les sujets que nous évoquons s’inscrivent dans le même débat ! Si ce n’est la volonté de protéger les intérêts de professions aujourd’hui puissantes, je ne vois pas ce qui nous empêche d’avancer sur ce vrai sujet.

Le présent amendement, monsieur le secrétaire d’État, ne vise pas à encadrer les tarifs mais à encadrer les pratiques. Il faut que soit établi un contrat-type de gestion valable pour tous les syndics et toutes les copropriétés de France. Les tarifs continueront de varier selon la concurrence, mais il faut que les copropriétaires sachent ce qui relève de la prestation de gestion courante et ce qui fait l’objet d’honoraires spécifiques. Or, trop souvent, le spécifique prend le dessus sur la gestion courante. Sans faire de procès d’intention – encore que ! –, il est nécessaire de clarifier les choses, il faut de la transparence.

Ce n’est pas non plus d’une évolution majeure, il s’agit simplement de donner les moyens à une copropriété de mettre à plat la concurrence entre les syndics auxquels elle fait appel, de lui permettre de comparer les prestations proposées.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Monsieur Brottes, vous faites bel et bien un procès d’intention ! Nous sommes les représentants du peuple, et non d’intérêts particuliers. Depuis le début de notre discussion, nous recherchons toujours la solution qui nous semble la meilleure, en n’ayant d’autre chose à l’esprit que l’intérêt général. Je ne vous permets pas de dire que nous représentons des intérêts particuliers, que nous sommes les porte-parole de telle ou telle profession ! C’est faux et nous en apportons la preuve dans ce débat.

Mme Laure de La Raudière. Très bien !

M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Pour le reste, avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État. Même avis.

M. le président. La parole est à M. François Brottes.

M. François Brottes. Je retire mon propos s’il a été ressenti comme un procès d’intention. C’est la conclusion que je tire après une multitude d’arguments semblables.

Mme Laure de La Raudière. Conclusion hâtive !

M. François Brottes. Elle m’est personnelle et ne met personne en cause.

Mme Valérie Rosso-Debord. C’est bien de regretter vos propos !

M. Sébastien Huyghe. Vous faites acte de contrition !

M. le président. Vous retirez l’affirmation, monsieur Brottes, mais non l’amendement, que je mets aux voix.

(L’amendement n° 202 n’est pas adopté.)

 

F.             amendement n° 259  (frais d’état daté)

 

M. le président. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 259.

M. Lionel Tardy. Je continue de me faire l’écho des interrogations des citoyens de ma circonscription.

Cet amendement est destiné à répondre aux abus de syndics qui profitent du fait qu’ils soient les seuls à pouvoir délivrer certains documents pour fixer des tarifs exorbitants. Cela concerne surtout les états datés dont a besoin un copropriétaire qui souhaite vendre son lot. Ils ne coûtent rien à produire au syndic puisqu’il s’agit d’un extrait de ses comptes. Aussi, quand il les facture 500 euros – j’ai en ma possession des documents, reçus dans ma circonscription, attestant un tel tarif –, on peut comprendre la colère du copropriétaire, qui a, à juste titre, l’impression de se faire racketter.

Dans ce domaine, je ne crois malheureusement plus à l’autorégulation, et je l’ai dit dans la discussion générale. Depuis le temps que les syndics font des promesses, nous aurions dû en voir les résultats. Il est temps de passer à l’encadrement réglementaire.

(L’amendement n° 259, repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas adopté.)

 

G.           Amendement n° 260  (liens juridiques et financiers)

M. le président. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 260.

M. Lionel Tardy. C’est le dernier amendement de la série sur ce vrai sujet. J’espère que nous y reviendrons, peut-être à l’occasion d’un texte dédié.

Par cet amendement, je propose que le syndic soit obligé d’informer les copropriétaires des liens juridiques ou financiers qu’il a avec les entreprises qu’il entend faire intervenir dans la copropriété pour réaliser les travaux votés en assemblée générale. Il faut que les choix des copropriétaires soient éclairés car l’existence d’un lien entre le syndic et une entreprise peut être souvent au détriment de la copropriété. Cela peut aussi entraîner des abus dont les copropriétaires font les frais.

(L’amendement n° 260, repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas adopté.)

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

07/10/2011