00043608 CHARTE Ne sont
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Projet de loi n°
3508, déposé le 1er juin 2011 http://www.assemblee-nationale.fr/13/dossiers/protection_information_consommateurs.asp I. exposé
des motifs et étude d’impact III. Assemblée nationale (1ere
lecture) A. amendement n° 203 (fonds de prévoyance travaux) B. amendement n° 256 (préparation du budget prévisionnel) C. amendements n° 201 et 257 (compte bancaire séparé) D. amendement n° 258 (produits financiers) E. amendement n° 202 (contrat type de gestion) F. amendement n° 259 (frais d’état daté) G. Amendement n° 260 (liens juridiques et financiers) I. exposé des motifs et étude d’impact L’étude d’impact est limitée à l’opportunité
du renforcement des pouvoirs de la DGCCRF A propos des syndics de
copropriété, on y trouve les indications suivantes : Contrôle des
syndics de copropriété I.
Diagnostic/état des lieux Présentation du
secteur Les
caractéristiques économiques du marché de la gestion immobilière Le marché de
l’habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du marché
de l’immobilier dans son ensemble. Environ 57% des Français sont
propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l’accession à
la propriété concerne l’achat d’un logement en copropriété. La France compte
environ 7 600 000 logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de
logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille
modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10
logements. En 2008, le marché de l’administration d’immeubles regroupe 6 300
entreprises qui représentent quelque 12 200 établissements de syndics de
copropriété. Selon les
statistiques du ministère de l’intérieur, environ 10 000 cartes gestion
et 25 000 cartes transaction avaient été délivrées à la fin de l’année
2005 (derniers chiffres rendus publics). En 2006, la
promotion et la gestion immobilière regroupaient 63 400 entreprises qui
représentaient un chiffre d’affaire 35 milliards d’euros. Pour la même année
les 34 000 agences immobilières représentaient un chiffre d’affaires de
8 Milliards d’euros (études Xerfi). Le marché des
syndics est organisé autour de sept grands groupes : Foncia, Lamy,
Urbania, Citya, Icade, Immo de France et Loiselet et Daigremont qui
détiennent 40 % des mandats et gèrent plus de la moitié du parc. Les
missions des syndics La gestion des
copropriétés régie pour l’essentiel par la loi du 10 juillet 1965 distingue
trois organes spécifiques chargés de son fonctionnement, chacun avec des
missions spécifiques : le syndicat des copropriétaires (article 14), le
syndic de copropriété (article 17) et le Conseil syndical (article 21). Dans la majorité
des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le conseil
syndical, quant à lui, assiste et contrôle la gestion du syndic. Les principales
missions et obligations du syndic (article 18 et 18-2) sont notamment : - d'assurer
l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations
de l'assemblée générale ; - d'administrer
l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien - d'établir et
de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble ; - d'établir le
budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les
soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat
une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque
copropriétaire à l'égard du syndicat ; - de soumettre,
lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de
l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en
vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties
communes et des éléments d'équipement commun ; - de
transmission de la trésorerie et des documents de tenue de la comptabilité en
cas de désignation d’un nouveau syndic (art.18-2). État du droit
applicable Le
cadre juridique La loi n°70-9 du
2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,
qui sont d’ordre public, réglementent les conditions d’accès et d’exercice
des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et
les fonds de commerce. Ces dispositions s’appliquent à toute personne
physique ou morale qui, d’une manière habituelle, et même à titre accessoire,
se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens
d’autrui. Les activités d’entremise et de gestion sont soumises à cette
réglementation visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 Le
cadre juridique spécifique applicable aux syndics de copropriété La loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et
le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, régissent les
immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et
en lots comprenant des parties privatives et des parties communes. Les
copropriétaires de lots sont réunis en un syndicat des copropriétaires qui
jouit de la personnalité civile et qui a pour objet la conservation de
l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndicat peut revêtir
la forme d'un syndicat coopératif. La désignation
d’un syndic, qui peut être une personne physique ou une personne morale, est
obligatoire. Le contrat de syndic est conclu entre le syndicat des
copropriétaires et le syndic qui est le mandataire du syndicat. L'assemblée
générale, à la majorité absolue des voix composant le syndicat, peut faire le
choix d'un syndic professionnel qui est, dans ce cas, soumis à la loi n° 70-9
du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de
commerce et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.
Elle peut aussi préférer désigner un syndic bénévole, élu au sein des
copropriétaires. Enfin, dans les syndicats de copropriétaires de forme
coopérative, le syndic est élu par le conseil syndical au sein de ses
membres. Difficultés
justifiant l’intervention d’une réforme : Aux termes de
l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, la DGCCRF
recevait environ 500 plaintes par an en ce qui concerne l’activité de syndic
de copropriété sur la période 2005-2006. En 2009, elle en a reçu 1020.
Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la
distinction faite entre les charges dites de gestion courante (correspondant
aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic) qui sont
facturées dans le cadre d’un forfait mentionné au contrat de syndic, et les
charges dites « particulières » (correspondant à des tâches
ponctuelles, sortant de l’ordinaire et non prévisibles) qui sont facturées en
sus. Les recommandations
du CNC sont dans l’ensemble mises en application dans les nouveaux contrats
proposés par les syndics. Ces contrats présentés en assemblée générale des
copropriétaires reprennent la trame des prestations de gestion courante
recommandée par le CNC. Par ailleurs, un volet distinct est consacré aux
prestations particulières. Les copropriétaires peuvent désormais identifier,
pour l’essentiel, ce qui relève du forfait de base et des charges
particulières, Toutefois, de nombreux contrats comportent des clauses
contestables issues d’une mauvaise interprétation des recommandations du CNC. Le secrétaire
d’État chargé de la consommation a chargé la commission des clauses abusives,
courant mars 2010, d’une mission d’expertise des clauses des contrats de
syndics. Les travaux de la commission sont en cours. Une recommandation doit
être émise sur ce sujet au cours de l’année 2011. II. Les
objectifs poursuivis de la réforme Dans la mesure
où l’activité des syndics de copropriété génère de nombreuses plaintes dont
la DGCCRF est destinataire, il apparaît nécessaire d’étendre ses missions
afin de vérifier le respect de certaines obligations des syndics. La mesure
permettra un renforcement de la protection des copropriétaires et une
amélioration du fonctionnement de la copropriété. - L’extension
des pouvoirs envisagée par le projet de loi permettra aux agents de la DGCCRF
de contrôler les missions principales des syndics fixées par les articles 18
à 18-2 de la loi de 1965 (Cf. détail supra). Comme à l’ordinaire, ce projet de
loi consacré au renforcement des pouvoirs de la DGCCRF dans les secteurs
économiques les plus divers a incité certains parlementaires à tenter
d’insérer quelques « rustines » dans le statut de la copropriété. On
peut penser qu’il y aura d’autres dépôts d’amendement tout au long de la
navette parlementaire. présenté par M. Brottes, Mme Le Loch, M. Le
Bouillonnec et les membres du groupe Socialiste, radical, citoyen et divers
gauche ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par
un alinéa ainsi rédigé : « Pour assurer sa mission, le syndic conclut un
contrat-type de gestion dont le modèle est déterminé par décret. » EXPOSÉ SOMMAIRE Le texte portant réforme des activités de
gestion immobilière tardant à venir, il s’agit par cet amendement d’améliorer
la transparence tarifaire dans les relations entre le syndic et les
copropriétaires en obligeant les syndics à établir des contrats permettant
aux copropriétaires d'identifier clairement ce qui relève des prestations de
gestion courante de ce qui peut faire l'objet d'honoraires spécifiques. Les associations
de consommateurs estiment que seul un contrat-type serait en mesure de
limiter les abus. Il en va en effet du pouvoir d'achat de
propriétaires parfois modestes et par ricochet de leurs locataires. présenté par M. Tardy ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : Après l'article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
inséré un article 18-1 B ainsi rédigé : « Art. 18-1 B. – Un décret fixe la liste
des prestations dont le syndic détient l'exclusivité et en fixe les modalités
tarifaires. ». EXPOSÉ SOMMAIRE Certaines prestations, comme la fourniture de
l'état daté, relèvent exclusivement du syndic. Les copropriétaires sont donc tenus de se
soumettre aux conditions tarifaires fixées par le syndic, qui peuvent parfois
être excessives. Il est donc indispensable d'encadrer les tarifs
de certaines prestations, afin d'éviter les abus. présenté par M. Brottes, Mme Le Loch et les
membres du groupe Socialiste, radical, citoyen et divers gauche ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : Le septième alinéa de l’article 18 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’existence et la gestion
du compte séparé ne peuvent donner lieu, en aucun cas, à une rémunération au
profit du syndic. » EXPOSÉ SOMMAIRE L’amendement rend neutre financièrement le choix
du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires afin que ce
principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du
syndic, tant en ce qui concerne l'existence que la gestion du compte. présenté par M. Tardy ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : Le septième alinéa de l'article 18 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’existence et la gestion
du compte séparé ne peuvent donner lieu, en aucun cas, à une rémunération au
profit du syndic. ». EXPOSÉ SOMMAIRE Dans de nombreux cas, le syndic oblige de fait
les copropriétaires à renoncer au compte séparé, en faisant payer des
honoraires pour l'ouverture et la tenue du compte séparé, alors qu'il assure
gratuitement la tenue du compte commun. présenté par M. Tardy ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : Le septième alinéa de l'article 18 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsqu'il est dispensé
par l'assemblée générale des copropriétaires d'ouvrir un compte séparé, le
syndic verse au syndicat des copropriétaires le montant des produits
financiers et valeurs reçues sur les sommes lui appartenant. ». EXPOSÉ SOMMAIRE L'absence de compte séparé ne peut être autorisée
que pour faciliter la gestion comptable du syndic. Il serait absolument
anormal que celui-ci touche des produits financiers sur de l'argent qui
appartient à d'autres. Cet amendement propose donc qu'en l'absence de
compte séparé, les intérêts produits par l'argent des copropriétaires leur
reviennent et ne restent pas au syndic, qui réaliserait sinon un bénéfice
indu. présenté par M. Tardy ---------- ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant : Après l'article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
inséré un article 18-1-B ainsi rédigé : « Art. 18-1-B. – Au moment du vote des
travaux, le syndic est tenu de mentionner les éventuels liens juridiques et
financiers qu'il entretient avec les entreprises et artisans avec lesquels il
propose au syndicat de copropriété de contracter. ». EXPOSÉ SOMMAIRE Il est nécessaire que les copropriétaires soient
pleinement informés des éventuels liens d'intérêts qui pourraient exister
entre le syndic et les entreprises qui se voient confier des travaux dans la
copropriété. III. Assemblée nationale (1ere lecture) Les amendements ont été examinés
lors de la troisième séance du 29
septembre. Ils ont été repoussés. Étant
étrangers à l’objet principal du projet de loi, ils ont été considérés comme
des « amendements cavaliers » risquant de déchaîner l’ire du Conseil
constitutionnel. Au demeurant il existe un projet de loi gouvernemental au
sujet des syndics et de la copropriété. On ne connaît pas, il est vrai, le
sort qui lui est réservé dans les circinstances actuelles. A. amendement n° 203 (fonds de prévoyance travaux) M. le président. Je suis
saisi d'un amendement n° 203. La parole est à M. François
Brottes, pour le soutenir. M. François Brottes. Cette ancienne revendication
vise, par précaution, à faire des provisions. Par cet amendement, nous
proposons que chaque syndicat de copropriété soit tenu de constituer un fonds
de prévoyance travaux, les choix en termes de pourcentage des charges
générales dépendant de chaque copropriété. Certaines obligations – je pense à
la sécurité des ascenseurs, à la question thermique qui vient d’être évoquée,
au réseau d’eau avec des canalisations au plomb – nécessitent des travaux
importants. Quand on est face à l’échéance et que l’on n’a pas provisionné,
cela pose des problèmes, surtout aujourd’hui pour mobiliser du crédit. Nous
proposons donc de mettre en place ce fonds de précaution pour éviter les
mauvaises surprises. M. le président. Quel
est l'avis de la commission ? M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Avis
défavorable. Je voudrais ici faire le point, parce que plusieurs amendements
traitent du même sujet. Nous ne les avons pas étudiés en commission au mois
de juillet, mais au titre de l’article 88. Ces amendements ont tous reçu
un avis défavorable parce qu’ils touchent tout simplement à la loi de 1965
sur la copropriété. C’est en soi un sujet. Je me vois mal, ce soir, modifier
un ancien équilibre, s’agissant de la profession de syndic et des rapports
entre copropriétaires, sujet extrêmement complexe et qui relève d’ailleurs
plutôt de la commission des lois que de la commission des affaires
économiques même s’il serait évidemment légitime que nous nous y intéressions.
Cela impliquerait aussi que la Chancellerie s’y intéresse. Toucher à
l’édifice de la loi de 1965 à l’occasion des débats sur un projet de loi
relatif à la protection des consommateurs ne me semble pas de bonne politique
législative. Nous avons eu la même position lorsque nous avons examiné la
LME, la loi NOME et la LMA entre autres. C’est vrai qu’il est tentant, et je
comprends tout à fait nos collègues, d’aborder ces sujets, mais on ne peut
pas, à l’occasion de ce projet de loi, réformer toutes les professions ou
réécrire toutes les lois, que ce soit celle de 1989 ou, ici, celle de 1965. Donc la commission est défavorable
à l’ensemble de ces amendements. Je ne nie pas l’intérêt qu’il y aura à
ouvrir un jour ce débat et à s’intéresser à cette question, mais pas ce soir
et pas dans le cadre de l’examen de ce texte. M. le président. La
parole est à M. le président de la commission. M. Serge Poignant, président de la commission.
Je veux, en tant que président de la commission, appuyer les propos du
rapporteur. Il y a un ensemble d’amendements qui concernent la loi de 1965,
la copropriété, l’organisation des syndics. De nombreux points pourraient
être examinés, mais pas dans le droit de la consommation. M. le président. Quel
est l'avis du Gouvernement ? M. Frédéric
Lefebvre, secrétaire d’État. La position de la commission me
paraît sage parce que de tels sujets mériteraient un débat entier. Certains
des amendements proposés sont sans doute intéressants mais il faudrait avoir,
pour le Gouvernement, l’expertise de la Chancellerie et, pour le Parlement,
celle de la commission des lois parce que l’on touche tout de même à des
matières qui ne sont pas directement liées au droit de la consommation. M. le président. La
parole est à M. François Brottes. M. François Brottes. Je suis purement et
simplement atterré par ce que je viens d’entendre. Depuis 1965, je vous
renvoie les uns et les autres à vos études, j’ai vu passer des textes
imposant aux copropriétés de rénover les ascenseurs, sans que l’on se demande
si cela aurait un impact sur la loi de 1965, j’ai vu passer un texte, qui
risque malheureusement de ne pas être appliqué, sur la mise aux normes de
l’accessibilité pour les handicapés, un texte imposant des détecteurs
incendie, des textes, chers à Laure de la Raudière, sur l’accès à internet et
la câblodistribution, des textes sur les termites. Bref, j’ai vu passer de
nombreux textes depuis 1965, qui ont des conséquences évidentes sur la
manière dont s’organisent les copropriétés. Vous n’avez pas eu de scrupules,
nous non plus d’ailleurs, à modifier la règle du jeu. Quand je vous entends me répondre
qu’on ne doit pas toucher à la loi de 1965, qu’on ne doit pas prendre en
compte toutes les évolutions, y compris les diagnostics thermiques
d’ailleurs, dans les copropriétés, et qu’on ne peut donc pas imposer la
constitution d’un fonds de prévoyance pour travaux, les bras m’en tombent
parce que, très franchement, on ne va pas arrêter de toucher à la loi de 1965
au prétexte qu’il ne se serait rien passé depuis qu’elle a été mise en œuvre. Je suis donc un peu atterré. Nous
sommes dans le champ du texte puisque les propriétaires et les locataires
sont des consommateurs et que la législation a largement évolué depuis 1965.
Vous ne pouvez pas nous répondre que ce n’est ni le lieu ni l’heure. En plus,
il y aura deux lectures. Très franchement, il faut avancer. Quand les gens se
retrouvent face à un mur de travaux et d’investissements sans avoir pris les
précautions nécessaires, il y en a énormément qui se retrouvent dans la
panade. C’est donc une précaution indispensable. Vous qui avez du bon sens,
monsieur le secrétaire d’État, peut-être un peu plus que le rapporteur et le
président de la commission ce soir sur ces sujets, qui n’êtes pas un
intégriste de l’application du code, vous devez nous écouter, comme vous avez
écouté Mme Mazetier sur le bruit. Elle a peut-être défendu ses arguments
avec plus de talent que je ne peux le faire pour le fonds de prévoyance. En
tout état de cause, répondre qu’on ne touche pas à la loi de 1965, ce n’est
pas acceptable. Je vous ai donné un grand nombre d’exemples, je vais
d’ailleurs en trouver d’autres d’ici à la fin du débat, qui montrent que,
depuis 1965, le monde a bougé, la société aussi. M. le président. La
parole est à M. le rapporteur. M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Le
président et le rapporteur sont particulièrement sensibles à vos compliments,
monsieur Brottes. En réalité, dans tous les exemples
que vous avez donnés, on ne touche pas à l’organisation même de la
copropriété, aux rapports entre les copropriétaires et au rôle du syndic. Il
faut faire une distinction entre le cœur de la loi de 1965, que nous ne
souhaitons pas toucher, et des dispositions en périphérie qui concernent les
immeubles en général et pas seulement ceux qui sont en copropriété. L’on peut
avancer sur un certain nombre de sujets qui touchent l’ensemble des
consommateurs, y compris ceux qui vivent dans des immeubles en copropriété,
et je ne vois pas pourquoi on les écarterait. (L'amendement
n° 203 n'est pas adopté.) B. amendement n° 256 (préparation du budget prévisionnel) M. le président. Je suis
saisi d'un amendement n° 256. La parole est à M. Lionel
Tardy. M. Lionel
Tardy. Cet
amendement propose de rééquilibrer les relations entre le syndic et les
copropriétaires. Le texte actuel prévoit que le
syndic prépare le budget. Il n’est pas obligé d’y associer les
copropriétaires et, dans les faits, ces derniers découvrent souvent le projet
de budget dans la convocation pour l’assemblée générale, c’est-à-dire trop
tard pour réagir et obtenir des corrections. Je propose donc que la préparation
du budget soit faite en concertation avec le conseil syndical afin que les
copropriétaires aient les informations en amont et donc en temps utile pour
réagir si besoin. M. le président. Quel
est l'avis de la commission ? M. Daniel Fasquelle, rapporteur.
Défavorable, pour la raison que j’ai indiquée, et je demande à Lionel Tardy,
qui soulève une vraie question, de retirer son amendement en souhaitant qu’il
soit présent lors d’un prochain débat qui portera sur la réforme de la loi de
1965. M. le président. Quel
est l'avis du Gouvernement ? M. Frédéric
Lefebvre, secrétaire d’État. La commission a posé comme principe
que l’on ne touchait pas à la loi de 1965, comme ce fut le cas lors de
l’examen de la LME, de la LMA et de la loi NOME. C’est un sujet qui a sans
doute un grand intérêt mais il n’est pas directement lié au texte que nous
discutons aujourd’hui. M. le président. La
parole est à M. François Brottes. M. François Brottes. Les mots ont un sens. On se
demande parfois quelle est la définition de ce que l’on appelle un
gouvernement conservateur. Je pense que là, la démonstration est faite ! M. le président. Le
Gouvernement conserve la position de la commission ! (Sourires.) (L'amendement
n° 256 n'est pas adopté.) C. amendements n° 201 et 257 (compte bancaire séparé) M. le président. Je suis
saisi de deux amendements identiques, nos 201 et 257. La parole est à M. François
Brottes, pour soutenir l’amendement n° 201. M. François Brottes. Je vous signale d’abord,
monsieur le rapporteur, vous qui êtes expert en droit, que la loi de 1965 a
été modifiée par trente et une lois depuis qu’elle a été votée et que
certains d’entre nous n’étaient même pas nés lorsqu’elle a été votée. C’est
dire que d’autres n’avaient pas eu la prudence d’adopter la position dure qui
est la vôtre, un peu restrictive, un peu étroite, à savoir qu’on ne doit pas
toucher au monstre sacré qu’est la loi de 1965. Votre argument, très
franchement, est hors de propos ! Je suppose que vous allez me
répondre la même chose pour l’amendement que je vous propose. Il s’agit
simplement d’interdire d’alourdir la facture des consommateurs propriétaires
ou locataires pour des raisons d’organisation comptable, notamment la mise en
place d’un compte séparé. Le syndic ne doit pas facturer de frais
supplémentaires. M. le président. La
parole est à M. Lionel Tardy, pour défendre l’amendement n° 257. M. Lionel
Tardy. Comme
je le soulignais dans la discussion générale, l’objectif est de moraliser
davantage la profession. En dépit des engagements, les résultats tardaient à
venir et il fallait peut-être commencer à montrer un petit peu le bâton. Nous abordons un sujet bien connu,
les comptes séparés des copropriétés. On nous interroge souvent sur ce point
dans nos permanences. Le problème n'est toujours pas résolu et il continuera
à resurgir tant qu'une solution satisfaisante ne sera pas trouvée. Je résume les enjeux. Normalement,
chaque copropriété personne juridique autonome devrait avoir un compte
bancaire où est déposé son argent. La pratique s'est installée chez les
syndics de copropriété de regrouper tous les fonds des copropriétés qu'ils
gèrent sur un compte unique à leur nom. Ils en tirent des produits financiers
qu'ils affirment être une condition essentielle de leur équilibre économique.
Cela explique d'ailleurs leur blocage complet sur ce sujet. La mutualisation des fonds est
pourtant scandaleuse car les syndics profitent des produits financiers avec
de l'argent qui n'est pas à eux et qui ne leur a pas été confié pour cela. Le
compte séparé est le principe et le compte mutualisé est l’exception.
Aujourd'hui, force est de constater que l’exception est devenue la règle et
ce n'est pas acceptable. C'est une question de principe. Que dirions-nous
dans d'autres domaines si les exceptions représentaient 95 % des cas et
le principe seulement 5 % ? Ce système pose des problèmes de
transparence de la gestion des fonds, particulièrement criants si le syndic
est en difficulté financière ou en faillite. Je propose donc deux amendements
tendant à faire cesser les pratiques permettant aux syndics de forcer la main
des copropriétaires et à les obliger à accepter le compte mutualisé. L'amendement n° 257 entend
interdire au syndic d'augmenter ses tarifs en cas de compte séparé. On
comprend bien que, si le syndic demande des honoraires élevés pour la tenue
d’un compte séparé, celui-ci ne verra jamais le jour. L'amendement n° 258 tend à
obliger le syndic à reverser à la copropriété les produits financiers générés
par l'argent qu'elle a déposé sur le compte mutualisé. Il est normal qu'elle
touche les revenus de son argent. Cela rendra le compte mutualisé beaucoup
moins intéressant pour les syndics. Je ne sais pas si le débat aura
lieu ici ou pas. En tout cas, je pose la question parce que l’on nous
interroge souvent sur ce point dans nos permanences en circonscription. M. le président. Quel
est l'avis de la commission sur les amendements n°s 201 et
257 ? M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Je ne sais
pas s’il y a trente et une lois qui ont modifié la loi de 1965. En tout cas,
le cœur de la loi n’a sans doute pas été souvent modifié et, s’il l’a été,
c’est par des lois qui traitaient spécifiquement de sujets qui avaient été
analysés préalablement. Il y a un équilibre fragile et
particulier entre le syndic et les copropriétaires et je me vois mal y
toucher ce soir au détour de cette loi. Même si je ne suis pas opposé à vos
arguments au fond, et j’en partage un certain nombre, il y a un problème de
méthode législative et je vous demande de retirer vos amendements. M. le président. Quel
est l'avis du Gouvernement ? M. Frédéric
Lefebvre, secrétaire d’État. Une concertation est menée depuis
plusieurs mois déjà par la Chancellerie avec les professionnels sur ce sujet
sensible, et je vous invite l’un et l’autre à prendre contact avec le garde
des sceaux pour faire valoir vos arguments. La tenue de comptes séparés est
l’une des questions qui font l’objet de cette concertation. La position de la
commission me paraît donc raisonnable, l’on ne va pas ainsi débattre à
l’occasion d’un texte sur la consommation, sans que la commission des lois soit
là, sans que la Chancellerie soit là, d’un sujet d’une complexité extrême sur
lequel la concertation est engagée et n’a pas abouti. M. le président. La
parole est à M. Jean Gaubert. M. Jean Gaubert. Avec l’argument que vous
utilisez, on pourrait même se dispenser de siéger. À chaque fois que l’on
aborde un sujet, on touche à des points qui étaient établis auparavant et à
la législation. La commission des lois pourrait donc être saisie de la même
façon. Ce qui m’étonne, c’est votre
blocage sur ce sujet d’une simplicité biblique qui tombe sous le sens.
Fiscalement, si les inspecteurs des impôts font leur boulot, ils doivent
exiger que tout soit rattaché au compte de chaque immeuble, de chaque
copropriété. Répartir les produits financiers d’un ensemble est illégal. Il
s’agirait donc d’aider des syndics à se protéger car, si des gens commencent
à s’en mêler, on viendra vite nous dire qu’il faut modifier la loi et
apporter des précisions, et on ne se posera pas la question de savoir si
c’est le bon moment. Vous saurez, si vous êtes encore là, utiliser ce qu’on
appelle les cavaliers. Pour certains sujets précédents,
je peux encore comprendre mais, sur les deux amendements proposés par Lionel
Tardy, je ne comprends pas votre position parce qu’il s’agit de préciser ce
qui devrait être la bonne pratique de tous les syndics. S’il y a des
copropriétés où les gens paient mal et qui ont des agios et des copropriétés
où les gens paient bien et qui ont des produits financiers, il n’est tout de
même pas normal de faire au bout d’un moment une cote mal taillée, certains
payant pour les autres. M. le président. La
parole est à M. le président de la commission. M. Serge Poignant, président de la commission.
Vous ne pouvez pas dire, monsieur Gaubert, que ce n’est pas la peine de
siéger parce que l’on touche forcément au droit. Le code de la construction
ou le code de l’urbanisme, ce n’est pas le code de la copropriété, il n’est
pas question de professions réglementées. Je me vois mal empiéter sur ces
sujets, vis-à-vis du président de la commission des lois. M. François Brottes. Lui ne se gêne pas ! M. Serge Poignant, président de la commission.
Je vous laisse la responsabilité de cette remarque, monsieur Brottes. Je suis respectueux de
l’organisation du travail des commissions au fond. Nous n’avons rien voulu
dire d’autre. Le présent texte porte sur le droit des consommateurs. Même si
la loi de 1965 a été modifiée pour tenir compte de la situation des personnes
handicapées ou d’autres sujets, ceux-ci ne relèvent pas du droit de la
copropriété ou des professions réglementées. (Les
amendements identiques nos 201 et 257 ne sont pas
adoptés.) D. amendement n° 258 (produits financiers) M. le président. La parole est
à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 258. M. Lionel
Tardy. Il est défendu. (L’amendement n° 258,
repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas adopté.) E. amendement n° 202 (contrat type de gestion) M. le président. La parole
est à M. François Brottes, pour soutenir l’amendement n° 202. M. François Brottes. Je ne doute pas que j’aurai
le même succès d’estime que précédemment. On est en train de nous jouer
« Touche pas à mon pote » ! (Exclamations sur les bancs du
groupe UMP.) M. Daniel Fasquelle, rapporteur. C’est
scandaleux ! M. François Brottes. « Il est agent
immobilier, il est syndic, il ne faut surtout pas remettre en cause ses
prérogatives ! » C’est ce que nous sommes en train de vivre, et il
faut le dire ! Les règles de majorité ont été
modifiées dans les copropriétés, notamment pour permettre la
câblodistribution, en empêchant des gens qui refusaient absolument toute
évolution de prendre en otages les autres copropriétaires, alors que le droit
à l’image est universel. Cela concerne aussi les paraboles. De même, lorsque
est souhaité un système d’accessibilité pour les handicapés, une copropriété
ne peut prendre en otage celui qui a la volonté de réaliser de tels travaux,
et des échéances sont données. Nous avons modifié la loi de 1965 pour
atteindre ces objectifs. Les sujets que nous évoquons s’inscrivent dans le
même débat ! Si ce n’est la volonté de protéger les intérêts de
professions aujourd’hui puissantes, je ne vois pas ce qui nous empêche
d’avancer sur ce vrai sujet. Le présent amendement, monsieur le
secrétaire d’État, ne vise pas à encadrer les tarifs mais à encadrer les
pratiques. Il faut que soit établi un contrat-type de gestion valable pour
tous les syndics et toutes les copropriétés de France. Les tarifs
continueront de varier selon la concurrence, mais il faut que les
copropriétaires sachent ce qui relève de la prestation de gestion courante et
ce qui fait l’objet d’honoraires spécifiques. Or, trop souvent, le spécifique
prend le dessus sur la gestion courante. Sans faire de procès d’intention –
encore que ! –, il est nécessaire de clarifier les choses, il faut de la
transparence. Ce n’est pas non plus d’une
évolution majeure, il s’agit simplement de donner les moyens à une
copropriété de mettre à plat la concurrence entre les syndics auxquels elle
fait appel, de lui permettre de comparer les prestations proposées. M. le président. Quel
est l’avis de la commission ? M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Monsieur
Brottes, vous faites bel et bien un procès d’intention ! Nous sommes les
représentants du peuple, et non d’intérêts particuliers. Depuis le début de
notre discussion, nous recherchons toujours la solution qui nous semble la
meilleure, en n’ayant d’autre chose à l’esprit que l’intérêt général. Je ne
vous permets pas de dire que nous représentons des intérêts particuliers, que
nous sommes les porte-parole de telle ou telle profession ! C’est faux
et nous en apportons la preuve dans ce débat. Mme Laure de La Raudière. Très bien ! M. Daniel Fasquelle, rapporteur. Pour le
reste, avis défavorable. M. le président. Quel
est l’avis du Gouvernement ? M. Frédéric
Lefebvre, secrétaire d’État. Même avis. M. le président. La
parole est à M. François Brottes. M. François Brottes. Je retire mon propos s’il a
été ressenti comme un procès d’intention. C’est la conclusion que je tire
après une multitude d’arguments semblables. Mme Laure de La Raudière. Conclusion hâtive ! M. François Brottes. Elle m’est personnelle et ne
met personne en cause. Mme Valérie Rosso-Debord. C’est bien de regretter
vos propos ! M. Sébastien
Huyghe. Vous faites acte de
contrition ! M. le président. Vous
retirez l’affirmation, monsieur Brottes, mais non l’amendement, que je mets
aux voix. (L’amendement
n° 202 n’est pas adopté.) F. amendement n° 259 (frais d’état daté) M. le président. La parole
est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 259. M. Lionel
Tardy. Je continue de me faire
l’écho des interrogations des citoyens de ma circonscription. Cet amendement est destiné à
répondre aux abus de syndics qui profitent du fait qu’ils soient les seuls à
pouvoir délivrer certains documents pour fixer des tarifs exorbitants. Cela
concerne surtout les états datés dont a besoin un copropriétaire qui souhaite
vendre son lot. Ils ne coûtent rien à produire au syndic puisqu’il s’agit
d’un extrait de ses comptes. Aussi, quand il les facture 500 euros –
j’ai en ma possession des documents, reçus dans ma circonscription, attestant
un tel tarif –, on peut comprendre la colère du copropriétaire, qui a, à
juste titre, l’impression de se faire racketter. Dans ce domaine, je ne crois
malheureusement plus à l’autorégulation, et je l’ai dit dans la discussion
générale. Depuis le temps que les syndics font des promesses, nous aurions dû
en voir les résultats. Il est temps de passer à l’encadrement réglementaire. (L’amendement
n° 259, repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas
adopté.) G. Amendement n° 260 (liens juridiques et financiers) M. le président. La parole
est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n° 260. M. Lionel
Tardy. C’est le dernier
amendement de la série sur ce vrai sujet. J’espère que nous y reviendrons, peut-être
à l’occasion d’un texte dédié. Par cet amendement, je propose que
le syndic soit obligé d’informer les copropriétaires des liens juridiques ou
financiers qu’il a avec les entreprises qu’il entend faire intervenir dans la
copropriété pour réaliser les travaux votés en assemblée générale. Il faut
que les choix des copropriétaires soient éclairés car l’existence d’un lien
entre le syndic et une entreprise peut être souvent au détriment de la
copropriété. Cela peut aussi entraîner des abus dont les copropriétaires font
les frais. (L’amendement
n° 260, repoussé par la commission et le Gouvernement, n’est pas
adopté.) |
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