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Les
principes généraux du régime de la copropriété immobilière divise Le droit de propriété est un droit réel comportant au
profit de son titulaire trois prérogatives : Usus : le droit d’usage du bien ; Fructus :
le droit de jouissance du bien, d’en
conserver les fruits, de le louer par exemple. Abusus :
le droit de détruire le bien qui
exprime la plénitude absolue de la propriété, et plus pratiquement celui de
vendre le bien. Ces prérogatives sont opposables erga omnes
(contre toute personne) de manière absolue. La location du bien confère au locataire l’usage du bien. L’usufruit du bien confère à l’usufruitier le droit
d’usage et le droit de jouissance du bien. Le nu-propriétaire conserve la
possibilité de vendre la nu-propriété
du bien sans que les droits de l’usufruitier puissent en être affectés. Le
nu-propriétaire a en outre vocation à récupérer la pleine propriété du bien à
la date d’extinction de l’usufruit. Le droit de propriété peut porter sur un bien mobilier ou
sur un bien immobilier Le type classique d’un bien immobilier est un terrain
rectangulaire borné, clos ou non, correspondant à une parcelle cadastrale
déterminée. L’article 552 du Code civil dispose que « la propriété du
sol emporte la propriété du dessous ». Le droit
du propriétaire porte donc : Sur sa surface au
sol Sur le
« dessus » du terrain (propriété superficiaire) Sur le
« dessous » du terrain (propriété tréfoncière) Dans la quasi-totalité des
cas le droit de propriété sur un bien immobilier a donc pour objet un volume
ou des volumes d’espace défini(s), qu’il s’agisse de monopropriété ou de
copropriété. C’est la raison
pour laquelle nous présentons des observations plus complètes sur le régime
et les modalités d’exploitation de ces volumes que nous retrouverons dans le
régime de la copropriété classique. Nous avons même jugé
nécessaire d’évoquer brièvement le régime particulier des ensembles
immobiliers en volumes, souvent qualifiés de « copropriétés en
volumes ». Ce régime ne relève pas de la loi du 10 juillet 1965, mais il
est bon de le connaître pour appréhender plus facilement le particularisme du
régime de la copropriété classique. La loi de 1965 ignore la notion de volume
d’espace pourtant très ancienne. Elle est néanmoins compatible avec les
dispositions du statut légal et la jurisprudence a déjà tiré quelques
solutions de cette compatibilité. Théoriquement les propriétés superficiaire
et tréfoncière sont sans limite en hauteur et en profondeur. En fait
les contingences matérielles imposent une limite aussi bien en hauteur
(impossibilité pratique de construire) qu’en profondeur (impossibilité
pratique d’affouiller). En droit,
des réglementations diverses fixent des limites en hauteur (pour la
circulation des avions notamment) et en profondeur (pour l’exploitation des
mines notamment). Le droit de propriété peut faire l’objet de différents
démembrements sur lesquels nous reviendrons plus loin. L’un de ces
démembrements résulte de la possibilité qu’a Pierre, propriétaire d’un
terrain, de conserver la propriété du sol et de vendre - à Paul la propriété du
dessus (volume superficiaire) - à Robert la propriété du
dessous (volume tréfoncier) On se trouve alors en présence de trois propriétaires
différents sur une même parcelle. La vente à Paul doit préciser les conditions dans
lesquelles il pourra exploiter le volume superficiaire : construire un
bâtiment par exemple. De même la vente à Robert doit préciser les conditions
dans lesquelles il pourra exploiter le volume tréfoncier : exploiter une
petite ressource minière par exemple. Dans la pratique, c’est à une même personne que Pierre
vendra le volume superficiaire et le volume tréfoncier pour y construire un
bâtiment sur le terrain dont les fondations et
les caves seront sous le terrain. De tels
arrangements sont fréquents. Pierre peut aussi bien consentir la location des volumes
superficiaire et tréfoncier avec autorisation de construire le bâtiment.
C’est le mécanisme juridique du bail à construction. La construction d’un bâtiment dans les volumes superficiaire
et tréfoncier génère l’apparition de deux sous-volumes déterminés par la
construction réalisée. Il s’agit des volumes des locaux intérieurs de la
construction. Ils s’inscrivent dans les volumes superficiaire et tréfoncier
mais sont fatalement soumis à un régime juridique particulier. Ils peuvent
être loués à différentes personnes. Il est même possible de construire ainsi
un immeuble en copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965. Nous avons évoqué la vente ou la location de la totalité
de chacun des volumes. Le Code civil permet bien entendu de vendre ou louer
une partie seulement des volumes. Cette partie doit être définie par des
coordonnées planimétriques précisant la partie du sol dont les côtés
définissent les volumes cédés. Jusqu’à nos jours les volumes cédés devaient
« toucher » le sol car il était impossible de définir un volume
« non touchant ». Cette impossibilité à disparu au cours du 20e
siècle. Il existe désormais un plan horizontal idéal : le « niveau général de la France » (NGF)
qui permet de définir l’emplacement et la consistance d’un volume géométrique
adéquat (cube, parallélépipède rectangle) par les coordonnées planimétriques (horizontales) et
altimétriques (verticales) de ses angles solides
ou « pointes ». Les coordonnées planimétriques sont précisées en
fonction des plans cadastraux. Les coordonnées altimétriques sont calculées par rapport
au « niveau général de la France », d’où leurs noms de « cotes
NGF ». Elles sont indépendantes de la conformation du sol naturel. Un volume d’espace ainsi défini est un bien immobilier au
sens propre du terme dont la création doit être publiée au ficher
immobilier nonobstant l’absence de toute construction matérialisant ce
volume. D’où sa qualification de volume immatériel. Dans nombre de cas le lot-volume ne sera jamais
matérialisé. C’est une sorte de boîte virtuelle dans laquelle il est possible
de placer une construction. En ce sens les géomètres parlent pour la boîte de
« volume capable » et pour la
construction inscrite de « volume réel ».
Le droit de propriété de chaque copropriétaire porte sur l’un des volumes
capables constitués en lots-volumes et l’intégralité de son contenu. Pierre peut donc désormais organiser le dessus et le
dessous de son terrain en plusieurs volumes vendus à des personnes
différentes avant qu’ait été réalisée la moindre construction. Dans la
pratique il lui faut établir un état descriptif de la division du dessus et
du dessous et aussi un projet technique cohérent des constructions à réaliser
car il n’est pas sérieusement envisageable de laisser les acquéreurs libres
de construire comme ils l’entendent. Les copropriétés en volumes La réalisation d’ensembles immobiliers en volumes est
apparue dans le cadre d’opérations d’aménagement très importantes.
Elle présente l’avantage de permettre la construction d’immeubles destinés à
l’appropriation privée sur des sols naturels ou dalles construites dont des
collectivités territoriales de droit public doivent conserver la propriété. Il est possible de - Procéder à la division de
tout ou partie du volume superficiaire (le dessus) d’un terrain en nn volumes
superposés qui constitueront autant de lots-volumes.
- Procéder à la division de
tout ou partie du volume tréfoncier (le dessous) de la même manière. -
Concevoir un ensemble immobilier comportant par exemple dans le
« dessus » du terrain trois « bâtiments » inscrits
respectivement dans trois lots-volumes, et dans le « dessous » une
construction inscrite dans un « lot-volume » en sous-sol. Ce projet peut se présenter en coupe comme il suit :
Dans cette coupe (qui ne respecte aucune échelle !!)
les volumes capables correspondent aux quatre rectangles colorés et les
volumes réels (constructions à réaliser) apparaissent en (!!!!!!!!!) .
L’ensemble se présente ici comme un empilement de propriétés individuelles
indépendantes. On retrouve ainsi dans ce dispositif moderne l’organisation
des copropriétés les plus anciennes qui a fait l’objet en 1804 de l’article
664 du Code civil ! Ces constructions seront juridiquement
indépendantes mais soumises à des servitudes réciproques. Le bâtiment
2 doit supporter les bâtiments supérieurs qui, en revanche, le couvrent. Il
en va de même mutatis mutandis pour le bâtiment 3. Comme dans cet exemple, le
volume réel des constructions est toujours inférieur au volume
capable mais il est évidemment nécessaire que la
hauteur des constructions inférieures soit suffisante pour qu’elles puissent
constituer le support des constructions supérieures. Le terrain d’assiette (ou la dalle) est à la cote NGF 110
m ; les planchers hauts des lots supérieurs sont aux cotes NGF 116, 122
et 128 m. La plancher bas du sous-sol est à la cote NGF 104. Nonobstant l’indépendance juridique finale des
constructions, l’ensemble immobilier doit faire l’objet d’une conception
technique globale. Il en va de même pour la réalisation des travaux. Il est
nécessaire de concevoir une organisation administrative et juridique des
rapports entre les trois propriétaires de ces constructions dans le dessus.
Le mécanisme habituel s’entend de la création d’une association syndicale qui
peut éventuellement être propriétaire du lot-volume 1 affecté à des
installations d’intérêt commun (chauffage, ventilation, etc…) et à la
création d’emplacements de stationnement. Les propriétaires des lots-volumes
participent aux assemblées de l’association syndicale. Une caractéristique essentielle des copropriétés en
volumes est de ne comporter aucune partie commune. Tous les éléments habituellement considérés comme des
parties communes dans les immeubles collectifs en monopropriété ou en
copropriété classique appartiennent ici respectivement aux propriétaires des
volumes dans lesquels elles sont inscrites, pour ce qui est de leur portion
traversant ces volumes. L’organisation juridique de l’ensemble immobilier
permet néanmoins d’assurer la cohérence technique des opérations d’entretien
et de maintenance. On ne peut méconnaître qu’en réalité il existe
bien des parties communes (certains éléments du gros œuvre) et surtout des
éléments d’équipement collectifs qui sont bien des éléments commun. La conception
actuelle d’en diviser la propriété par tranches verticales pour ramène à
l’article 664 du Code civil et aux copropriétés antérieures à 1804. Les
géomètres-experts veillent d’ailleurs généralement à constituer les gaines
techniques en volumes verticaux qui se présentent bien comme des parties
communes. Il suffit alors de prévoir que l’Association
syndicale accolée à l’ensemble immobilier est propriétaire de ces paries
communes et éléments d’équipement communs. Le critère est alors que les
parties communes ne sont pas indivises entre les propriétaires des
lots-volumes. La copropriété classique Nous n’abuserons pas des citations mais il faut connaître
le texte remarquable de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965
en son alinéa 1 : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » - tout immeuble bâti - dont la propriété est répartie - entre plusieurs personnes - par lots
comprenant chacun - une partie
privative - et
une quote-part de parties communes Prenons l’exemple de Dupont propriétaire d’un petit
immeuble dont il désire vendre les appartements à différents acquéreurs. Il
devra préparer la mise en copropriété de son immeuble mais le statut ne
s’appliquera qu’à partir du moment où toutes ces conditions auront été
remplies. Le statut de la copropriété
ne peut s’appliquer qu’à un immeuble bâti. Pas de problème dans ce
cas : l’immeuble existe déjà. dont la propriété est
répartie : Pas de problème puisque Dupont veut diviser la
propriété de son immeuble. Mais l’établissement d’un état
descriptif de division par le notaire ne suffit pas à la constatation
d’une répartition effective. Cette condition est liée à la suivante. entre plusieurs
personnes : pour qu’il y ait répartition de la propriété de
l’immeuble, il faut qu’il y ait au moins deux copropriétaires. La condition
est remplie à compter de la réalisation d’une première vente. A ce moment il
y a deux copropriétaires : Dupont et le premier acquéreur. par lots :
l’importance de la notion de lot est prépondérante. On dit couramment
qu’untel est propriétaire d’un appartement en copropriété. Faux ! Il est propriétaire de l’un des lots d’une copropriété.
Le lot est un bien immobilier complexe. On peut le comparer très
grossièrement, dans un domaine voisin, au fonds de commerce qui est constitué
d’éléments divers. La loi énonce les deux éléments que le lot comporte
indissociablement une partie privative:
c’est l’appartement. Nous préciserons plus loin ce qu’il faut entendre par-là
mais on doit évoquer ici le « ressenti » de tout nouvel acquéreur
d’un lot de copropriété : « J’ai la clef de mon appartement,
je suis chez moi ». Avant d’être un droit, la propriété est un
sentiment. et une quote-part de parties communes : Le « et » marque le lien indissociable entre la partie privative et la quote-part des parties communes. La division de la propriété génère un classement des parties de l’immeuble. Certaines sont destinées à l’habitation des propriétaires, mais d’autres parties sont nécessairement à l’usage commun des copropriétaires : le hall d’entrée, l’escalier, les couloirs. De manière moins immédiatement perceptible, le terrain, l’essentiel du bâtiment, certains locaux de service sont aussi des parties communes. Chaque copropriétaire n’a sur ces parties que des droits indivis. Après la réalisation de la première vente, les conditions
d’application de la loi sont remplies. Le statut légal de la copropriété
s’applique à l’immeuble mais aussi aux deux copropriétaires en place. Il
s’applique de plein droit aux futurs acquéreurs. Les uns et les autres seront également assujettis aux
dispositions du règlement de copropriété
établi en même temps que l’état descriptif de
division. Ils sont les actes fondateurs de la copropriété et
constituent la charte des copropriétaires. Les actes fondateurs de la copropriété Au 19e siècle, les copropriétés étaient créées
par des groupes de quelques personnes intéressées à la construction d’un
immeuble divisé par étages et à la répartition entre elles des logements
nouveaux. Une convention fixait les modalités de la construction de
l’immeuble (description, destination, coût, financement), la répartition
entre elles des logements construits et les règles de fonctionnement de
l’entité juridique ainsi créée ( modalités d’occupation des parties
privatives et d’usage des parties communes, contribution aux dépenses, etc…).
Cette convention reste de nos jours le règlement de
copropriété incluant l’état descriptif de division. Écartons
tout de suite une difficulté terminologique qui n’est pas dépourvue de
conséquences juridiques : Depuis un siècle tout règlement de copropriété
comporte un état descriptif de division. Il est véritablement descriptif
puisqu’il précise, outre la numérotation des lots et le nombre des tantièmes
des parties communes qui leurs sont attachés, la composition des lots (une
entrée, une pièce de séjour, une chambre, …). On y trouve parfois des précisions
relatives à la destination du lot ou à l’existence d’une servitude affectant
la partie privative ou lui profitant. L’article
7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière
prévoit par ailleurs l’établissement d’un état descriptif décrit et
réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 modifié en dernier
lieu par le décret n° 79-405 du 21 mai 1979. Il s’agit alors d’un tableau
récapitulatif qui doit être conforme au modèle établi par le texte. Une
controverse est apparue sur le caractère contractuel ou non de l’état
descriptif de division. On a oublié alors qu’il y a deux documents distincts
portant ce qualificatif. Il est évident que le premier cité ci-dessus est
conventionnel (ou contractuel comme disent certains). Le second est bien un
document technique établi pour les besoins de la publicité foncière. Le règlement de copropriété est une convention collective
institutionnelle C’est une convention (acte juridique résultant de
volontés convergentes) parce qu’à l’origine l’adoption du projet de RC
résultait de l’accord unanime des membres du groupe constructeur. Par la
suite les règlements de copropriété ont été établis par les
« promoteurs » mais les acquéreurs initiaux sont réputés en avoir
pris connaissance avant d’acheter. Il en va de même pour les acquéreurs
successifs qui lui sont assujettis dès la signature de l’acte sans nécessité
d’une formalité d’adhésion. C’est une convention collective
parce qu’elle résulte de l’acte juridique collectif qu’est l’établissement
d’une convention statutaire. De plus, le règlement de copropriété publié est
opposable de plein droit aux acquéreurs futurs de lots qui n’ont pas
participé à son élaboration. C’est une convention institutionnelle
parce que la convention a eu pour objet la mise en œuvre d’une opération
voulue par tous les membres du groupe constructeur, tendant à la réalisation
d’un objet commun et à la création d’une personne morale ayant vocation,
comme l’objet commun, à la plus grande pérennité. Dans ce cas, la convention,
- ici le règlement de copropriété -, s’applique de plein droit à toute
personne adhérant à l’objet social, ou, dans notre cas, achetant un lot de la
copropriété. Cet assujettissement est généré par l’acquisition, sans
nécessité d’une manifestation spéciale de volonté. L’état descriptif de division, dans la première version décrite ci-dessus, est doté
des mêmes vertus que le règlement de copropriété. Nous rappelons toutefois la
controverse sus-évoquée. L’état descriptif de division dans
la seconde version (tableau récapitulatif)
est effectivement un document technique établi pour les besoins de la
publicité foncière. Le règlement de copropriété avec son état descriptif de
division et l’état descriptif de division établi pour les besoins de la
publicité foncière sont les documents fondateurs de toute copropriété. La division de la propriété de l’immeuble Pour exposer ce qu’est réellement la division de la
propriété de l’immeuble, nous prenons l’exemple de la division d’un immeuble
collectif existant, dont le propriétaire Pierre désire se séparer après avoir
obtenu le départ de tous les locataires. A ce moment, Sur le plan technique, l’immeuble collectif est déjà
divisé en 10 logements à usage d’habitation. Il existe déjà des parties
privatives qui étaient affectées à l’usage des différents locataires et des
parties communes dont ils avaient l’usage commun entre eux (escalier, gaine
de l’ascenseur), outre le bâtiment lui-même et le terrain. Il existe
également des éléments d’équipement commun (installation de chauffage et
ascenseur) pouvant assurer des services collectifs. Sur le plan juridique, Pierre est propriétaire du
terrain, de l’entier volume d’espace du dessus et du dessous. Il est
également propriétaire du bâtiment existant et du volume interne défini par
l’enveloppe matériellement constituée par les fondations, les gros murs et la
couverture de l’immeuble. Il détient seul tous les droits, pouvoirs et
prérogatives sur cet ensemble. La division matérielle de l’immeuble est déjà en place.
Il n’y a pas lieu de prévoir des travaux importants. La division juridique a pour objet De constituer en 10 fractions à usage privatif les
logements (tous de même surface et volume) D’affecter à chacune des fractions 100 millièmes des
parties communes De constituer 10 lots comportant chacun une fraction
privative et 100 millièmes es parties communes D’attacher à chacun de ces lots Les prérogatives du droit de
propriété pouvant être exercées à titre individuel exclusivement Les prérogatives du droit de
propriété pouvant être exercées à titre individuel en concours avec les autres copropriétaires De réserver certaines prérogatives du droit de propriété
qui ne peuvent être exercées par les copropriétaires à titre individuel.
Cette sorte d’incapacité d’exercice est une conséquence inéluctable de la collectivisation de la propriété de
l’immeuble qui trouve une contrepartie dans la vocation des copropriétaires à
participer à la gestion du bien commun dans le cadre des assemblées
générales. La réserve de ces prérogatives n’implique pas leur
disparition. Du point de vue patrimonial, il existe une égalité entre les
avantages de la collectivisation et les concessions qu’elle exige. Il faut
considérer que l’exercice de ces prérogatives est conféré au syndicat des copropriétaires que nous évoquerons
plus loin. Au final, le division juridique respecte ainsi la
règle « rien ne se crée, rien ne
se perd ». La division de la propriété a pour effet la division du
volume interne de l’immeuble. Avant la division, le propriétaire unique était
propriétaire de l’ensemble du volume défini matériellement par son enveloppe
technique. Il était sans intérêt de distinguer des sous-volumes internes. La division génère des parties privatives et des parties
communes dont les régimes juridiques sont radicalement différents. On dit plaisamment depuis des lustres qu’une partie
privative n’est qu’un « cube d’air ». C’est une évidence. Une fraction privative est essentiellement un volume
d’espace privatif défini par la structure du bâti (murs et planchers
haut et bas). De la même manière le bâti définit les volumes d’espace communs affectés à l’usage
collectif de tous les copropriétaires : hall d’entrée, escaliers, gaine
de l’ascenseur, etc… La division de la propriété de l’immeuble fait donc apparaître
un ensemble de sous-volumes internes privatifs ou communs. Cette constatation
incite à reconnaître à la structure technique de l’immeuble une fonction
nouvelle qui est la définition de ces sous-volumes. Elle incite également à
reconsidérer les modalités de détermination des parties communes et
privatives et à conférer à ces modalités le caractère impératif dont elles
demeurent dépourvues. Notons qu’en cas de destruction accidentelle de
l’immeuble ces volumes disparaissent puisque leur existence dépend de celle
du bâti. Il y a là une différence importante avec les volumes immatériels
mais définis par les cotes NGF que nous avons évoqués plus haut. Pour
remédier à cette difficulté certains praticiens, en Alsace notamment, ont eu
l’idée de définir les volumes privatifs par des cotes NGF. Ils utilisent la
même pratique pour la définition de certaines parties communes verticales
comme le volume de l’escalier et celui de la trémie de l’ascenseur. Dans les copropriétés classiques, le règlement de
copropriété comporte également la division du bâtiment lui-même en
parties communes et parties privatives. L’article 2 se borne à indiquer que « sont
privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage
exclusif d’un copropriétaire déterminé ». L’article 3 de la loi énumère les parties communes de
manière supplétive (dans le silence ou la contradiction des titres). Pour
certaines il s’agit d’éléments du bâti comme le gros-œuvre. Pour d’autres il
s’agit de volumes comme les locaux des services communs. Les règlements de
copropriété énumèrent précisément les parties communes. Ces articles ne sont pas d’ordre public. Les règlements
de copropriété stipulent généralement que certaines parties du bâti sont
néanmoins privatives parce qu’elles sont respectivement réservées à l’usage
exclusif des copropriétaires. Il en est ainsi pour les balcons par exemple.
Cette pratique est contestable. L’entretien technique d’un balcon doit
nécessairement entrer dans le cadre des travaux incombant à la communauté. La division de l’immeuble
a pour effet la création de lots. Qu’est-ce qu’un lot ? Les indications que nous venons de donner à propos de la
division de la propriété d’un immeuble existant permettent de préciser les
précautions à prendre pour établir l’état descriptif de la division de la
propriété d’un immeuble en copropriété à construire. La copropriété immobilière divise se présente
comme un démembrement du droit de propriété. L’état descriptif de division doit permettre d’obtenir
des résultats identiques pour ce qui est de la définition des volumes et du
respect de la règle « rien ne se crée, rien ne se perd ». Au final,
on doit en particulier retrouver dans l’ensemble des éléments démembres la
totalité des éléments du droit d’un propriétaire unique. Une manifestation
éclatante de cette nécessité apparaît dans le cas où tous les lots d’une
copropriété se trouvent réunis dans les mains d’une même personne qui devient
alors propriétaire unique de l’immeuble. Cette opération impose la
disparition du syndicat des copropriétaires et sa liquidation. L’acquéreur se
retrouve investi de la plénitude du droit de propriété de l’immeuble sans que
son passage temporaire sous le régime de la copropriété en ai fait
disparaître le moindre élément. Le rôle du règlement de
copropriété L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi
rédigé : « Un règlement
conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division,
détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que
les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des
parties communes. « Le règlement
de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des
copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la
destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses
caractères ou sa situation. » L’article 10 précise en outre que « Le règlement
de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des
catégories de charges » La loi du 10 juillet 1965 ne fait pas mention de la
« destination de l’immeuble » mais de la destination des parties
tant privatives que communes. Elle ne définit pas la notion de destination. On ne
trouve cette définition que dans l’exposé des motifs du projet initial de
cette loi : « La destination désigne
l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son
lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des
documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de
l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. » On ne peut
qu’approuver cette définition et reprocher au législateur de l’avoir
méprisée, et plus tard à certains Juges de l’avoir bafouée en déclarant non
écrites des clauses spécifiquement insérées dans les règlements de
copropriété, qui devaient être considérées comme propres à satisfaire les
vœux communs des futurs copropriétaires. L’insertion de telles clauses dans
les règlements d’immeubles modestes aussi bien que cossus suffisait à prouver
qu’elles n’étaient pas fondées sur un souci d’exclusion sociale. Ce courant
de jurisprudence est d’autant plus critiquable qu’il les a éliminées pour des
immeubles modestes et validées pour des immeubles cossus (pour la clause
interdisant la division des lots notamment). L’alinéa 2 de l’article 8 doit être lu comme suit : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction
aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées « par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux
actes, « par ses caractères ou sa situation Par arrêt du 9 juin 2010 (09-14206) la Cour de cassation a validé cette
présentation en cassant d’une Cour d’appel qui n’avait envisagée que « la destination de l’immeuble telle qu’elle
est définie aux actes. On doit admettre, faute de mieux, que la référence aux
caractères et à la situation de l’immeuble sont dans la loi l’unique écho
donné à la somptueuse définition contenue dans l’exposé des motifs. On
comprend mal que certains Juges aient pu négliger l’un des plus nobles
aspects de la le fonction d’interprétation de la Loi par la recherche de la
commune intention des parties à un acte juridique synallagmatique ou, comme
ici, collectif. |
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