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Planète     surélévation

 

 

Nous avons déjà présenté « Planète copropriété », association créée à l’initiative de l’ARC avec la participation de différentes personnalités, dont les statuts ont été approuvés lors de l’Assemblée Générale du 25 janvier 2011. Voir l’étude Planète copropriété.

On annonce maintenant la naissance de « Planète Surélévation », émanation de « Planète copropriété ».

Le nom de cette nouvelle association laisse présager qu’elle est consacrée à la promotion sociale et commerciale des opérations de surélévation de copropriétés existantes. Ces opérations auraient la vertu de permettre le financement des travaux de rénovation énergétique désormais considérés comme prioritaires aux lieu et place des travaux de rénovation des ascenseurs considérés comme achevés sauf dans la partie du secteur social où ils demeurent très urgents.

A cet effet, l’association « Planète Surélévation » a pour objet d'améliorer la gouvernance des copropriétés afin de répondre à des demandes d'études particulières et d'accompagnement en matière de surélévation de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires. Elle peut « ainsi examiner tous les problèmes de gouvernance et de rapports entre les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic pour traiter cette question. Elle apporte aux copropriétés et propriétaires d'immeubles la «  boite à outils » nécessaire à la réussite d'opérations de rénovation énergétique de l'immeuble financées par la surélévation ou l'extension en vue de les amener à la baisse des charges et à la valorisation du patrimoine. »

Elle « est en contact avec la Commission Européenne et participe à la diffusion des informations sur la copropriété souhaitée par celle-ci pour en tirer les enseignements nécessaires dans le cadre de l'élaboration de la réglementation européenne »

 

L’association estime que l’actuel statut de la copropriété contrarie la « dynamique des opérations de rénovation énergétique ».

Afin d’assurer une mainmise administrative plus stricte sur les copropriétés existantes, elle préconise la création d’une « agence interministérielle de la copropriété ».

Celle-ci pourrait prendre la forme d’une extension de mission du P.U.C.A. (Plan Urbanisme Construction Architecture), une agence Interministérielle qualifiée en matière d’urbanisme et d’architecture. Cette « agence interministérielle de la copropriété » pourrait ainsi étudier, animer, coordonner, tous les aspects juridiques, administratifs, techniques, sociologiques, financiers et fiscaux des 600.000 copropriétés françaises. Elle servirait de conseil à l’Etat, ordonnancerait les formations, et porterait un Observatoire des opérations remarquables et reproductibles, en collaboration avec les Agences existantes.

 

En outre l’association formule dix propositions de modifications de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ces propositions vont dans le sens d’une meilleure « gestion collaborative » (sic) de la copropriété. Il s’agit de faciliter l’information et la formation des copropriétaires et des conseils syndicaux, afin d’éviter de basculer dans les copropriétés en difficultés.

 

Ces modifications seraient les suivantes

 

1 - Obligation de constituer une réserve pour travaux futurs et d’élaborer un plan pluriannuel de ces travaux, notamment d’efficacité énergétique (soit 5% du budget annuel) ; soit après études techniques, auquel cas le montant minimum est laissé au libre choix de l’AG). Elle sera placée sur un compte bancaire séparé, rémunéré et défiscalisé (comme actuellement les placements du Livret A). Cette réserve appartiendra à la copropriété, sera insaisissable et intransmissible en cas de vente du lot.

 

2 - Obligation d’instituer une inspection de l’immeuble tous les 5 ans en vue de prévenir sa dégradation et de lisser son coût d’entretien. En effet, comme dans les législations sur les coopératives d’habitation cette inspection obligatoire permet de programmer les plans de financement et d’ajuster les réserves de prévoyance en fonction des durées de vie des composantes majeures de l’immeuble et de faire un bilan quinquennal ordonné.

 

3 - Obligation de former les syndics professionnels et bénévoles ainsi que les présidents de syndicats coopératifs, les conseils syndicaux et les coopératives d’habitants notamment aux rénovations énergétiques.

 

4 - Instituer un code de déontologie des professionnels et une Commission de Déontologie paritaire mixte composée d’un Magistrat avec pouvoirs disciplinaires, de professionnels, de représentants des copropriétaires.

 

5 - Instituer l’immatriculation des immeubles et introduire la notion de lots en volumes, la réglementer et instituer un cadastre vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division des immeubles en copropriété, à l’instar de ce qui existe déjà au Luxembourg et au Québec. Cette base de donnée des immeubles et l’inventaire qualifié dans l’espace permettrait de cerner la réalité du parc existant dans ses dimensions quantitatives et qualitatives. Ce repérage contribuerait aux nécessaires études statistiques et à la comparaison des immeubles par période et mode constructif. Cette base de données utile à une bonne gestion prévisionnelle ferait partie de la « Boite à outils » mise en place par le P.U.C.A.

 

6 - Renforcer les pouvoirs du Conseil syndical en matière d’économies d’énergie par l’institution du Bilan Initial de Copropriété (B.I.C) sur le modèle de celui préconisé par « Planète copropriété » et mis à disposition sur son site internet. Il sera obligatoirement réalisé en collaboration avec le syndic et soumis à l’Assemblée générale, quel que soit le nombre de lots et le mode de chauffage de l’immeuble (collectif ou individuel) en vue des études sur l’efficacité énergétiques.

 

7 - Instituer le vote à l’art.25 de la Loi en cas d’affectation de tout ou partie du produit des ventes d’appartements issues de la surélévation aux travaux d’isolation thermique du bâtiment, de renouvellement de l’air, du système de chauffage et de la production d’eau chaude. Supprimer l’unanimité requise du copropriétaire du dernier étage en matière de surélévation (article 35) et la remplacer par l’application de l’art.9 de la loi prévoyant une indemnité avec maintien du processus. En l’état actuel de la loi, l’engagement de la copropriété dans une opération de requalification énergétique qui pourra l’amener à s’autofinancer par la surélévation peut être arrêté par la seule volonté de l’un des copropriétaires du dernier étage qui a toute facilité d’exercer ce qu’il ressent comme un « droit de veto ».

 

8 - Obliger à réunir une AG en cas de déficit de plus de 25% du budget pour voter dans les 3 à 6 mois un plan de redressement afin d’éviter le statut de « copropriété en difficultés ». Cette mesure contribue au renforcement du pouvoir du conseil syndical qui peut déclencher la demande de nullité du mandat du syndic.

 

9 - Obliger à auditer tous les contrats de fournitures régulières tous les 3 ans. Il s’agit de traquer les doubles emplois dans tous les contrats notamment de fourniture d’énergies en les auditant systématiquement pour écarter les inutilités.

 

10 - Permettre à tous les copropriétaires de disposer de toutes les informations administratives et juridiques de la copropriété par tous moyens, notamment numérique ou un stockage sécurisé de l’information de la copropriété (cloud) pour faciliter la collaboration en ligne des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic en vue d’une meilleure gestion. La création d’un espace collaboratif résout les problèmes de transparence et de contrôle du conseil syndical.

 

 

Certains ressentiront sans doute tout cela comme une tentative de nationalisation des copropriétés françaises. Il faut quand même noter que certaines de ces propositions ne visent qu’à généraliser à l’ensemble du parc des copropriétés de bonnes actions de gestion déjà en pratique dans beaucoup de syndicats. Ainsi pour la 2 (inspection quinquennale) et la 9 (audit des contrats).

 

Pour ce qui est de la 5

Instituer l’immatriculation des immeubles

Introduire la notion de lots en volumes, la réglementer

Instituer un cadastre vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division des immeubles en copropriété

Elle reprend la notion de lots en volumes nous avons présentons depuis plusieurs lustres.

Elle reprend aussi, pour le cadastre vertical des lots, la pratique du Livre foncier alsacien. Son extension à l’ensemble du territoire français aurait l’avantage de contribuer à la résorption partielle du chômage car le travail serait énorme.

 

Une vraie innovation serait la 7 : « Supprimer l’unanimité requise du copropriétaire du dernier étage en matière de surélévation (article 35) et la remplacer par l’application de l’art.9 de la loi prévoyant une indemnité avec maintien du processus »

Les avocats constitutionnalistes seraient sans doute saisis de cette proposition qui se présente comme une atteinte directe au droit individuel de propriété (et nous ajoutons pour notre part « droit individuel de copropriété »).

La question se pose dès à présent pour les travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives (les fenêtres). Dans ce dernier cas, l’atteinte est  plus bénigne.

Dans le cas de surélévation, il faut envisager une sensible dévalorisation de la valeur vénale du lot supérieur pour le profit des autres copropriétaires ! Bien monté et bien plaidé, un tel dossier pourrait s’avérer ravageur pour l’ensemble des opérations proposées.

Abstraction faite de ce risque, il est difficile de supputer le nombre d’opérations susceptibles d’être envisagées.

 

Dans l’immédiat, l’association se heurte à une difficulté imprévue, l’opposition de Mme Cécile Du flot à la constitution de réserves pour travaux futurs. Pourtant le projet est ici modeste en prenant pour assiette du pourcentage le montant du budget prévisionnel et non pas la valeur de reconstruction de l’immeuble comme le préconisent les véritables spécialistes.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/12/2012