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Planète surélévation Nous avons déjà présenté « Planète copropriété »,
association créée à l’initiative de l’ARC avec la participation de
différentes personnalités, dont les statuts ont été approuvés lors de l’Assemblée
Générale du 25 janvier 2011. Voir l’étude Planète copropriété. On annonce maintenant la naissance de « Planète
Surélévation », émanation de « Planète copropriété ». Le nom de cette nouvelle association laisse présager qu’elle
est consacrée à la promotion sociale et commerciale des opérations de
surélévation de copropriétés existantes. Ces opérations auraient la vertu de
permettre le financement des travaux de rénovation énergétique désormais
considérés comme prioritaires aux lieu et place des travaux de rénovation des
ascenseurs considérés comme achevés sauf dans la partie du secteur social où
ils demeurent très urgents. A cet effet, l’association
« Planète Surélévation » a pour objet d'améliorer la gouvernance des
copropriétés afin de répondre à des demandes d'études particulières et
d'accompagnement en matière de surélévation de l'immeuble par le syndicat des
copropriétaires. Elle peut « ainsi examiner tous les problèmes de
gouvernance et de rapports entre les copropriétaires, le conseil syndical et
le syndic pour traiter cette question. Elle apporte aux
copropriétés et propriétaires d'immeubles la « boite à outils »
nécessaire à la réussite d'opérations de rénovation énergétique de l'immeuble
financées par la surélévation ou l'extension en vue de les amener à la baisse
des charges et à la valorisation du patrimoine. » Elle « est en contact avec la Commission Européenne et
participe à la diffusion des informations sur la copropriété souhaitée par
celle-ci pour en tirer les enseignements nécessaires dans le cadre de
l'élaboration de la réglementation européenne » L’association estime que l’actuel statut de la copropriété
contrarie la « dynamique des
opérations de rénovation énergétique ». Afin d’assurer une mainmise administrative plus stricte sur les copropriétés existantes, elle préconise la création d’une « agence interministérielle de la copropriété ». Celle-ci pourrait prendre la
forme d’une extension de mission du P.U.C.A. (Plan Urbanisme Construction
Architecture), une agence Interministérielle qualifiée en matière d’urbanisme
et d’architecture. Cette « agence interministérielle de la copropriété »
pourrait ainsi étudier, animer, coordonner, tous les aspects juridiques,
administratifs, techniques, sociologiques, financiers et fiscaux des 600.000
copropriétés françaises. Elle servirait de conseil à l’Etat, ordonnancerait
les formations, et porterait un Observatoire des opérations remarquables et
reproductibles, en collaboration avec les Agences existantes. En outre l’association
formule dix propositions de modifications de la loi du 10 juillet 1965 sur la
copropriété. Ces propositions vont dans le sens d’une
meilleure « gestion collaborative » (sic) de la copropriété. Il
s’agit de faciliter l’information et la formation des copropriétaires et des
conseils syndicaux, afin d’éviter de basculer dans les copropriétés en
difficultés. Ces modifications seraient les suivantes 1 - Obligation de constituer une réserve pour
travaux futurs et d’élaborer un plan pluriannuel de ces travaux,
notamment d’efficacité énergétique (soit 5% du budget annuel) ; soit après
études techniques, auquel cas le montant minimum est laissé au libre choix de
l’AG). Elle sera placée sur un compte bancaire séparé, rémunéré et
défiscalisé (comme actuellement les placements du Livret A). Cette réserve
appartiendra à la copropriété, sera insaisissable et
intransmissible en cas de vente du lot. 2 - Obligation d’instituer une inspection de
l’immeuble tous les 5 ans en vue de prévenir sa dégradation et de lisser son
coût d’entretien. En effet, comme dans les législations sur les
coopératives d’habitation cette inspection obligatoire permet de programmer
les plans de financement et d’ajuster les réserves de prévoyance en fonction
des durées de vie des composantes majeures de l’immeuble et de faire un bilan
quinquennal ordonné. 3 - Obligation de former les syndics professionnels
et bénévoles ainsi que les présidents de syndicats coopératifs, les
conseils syndicaux et les coopératives d’habitants notamment aux rénovations
énergétiques. 4 - Instituer un code de déontologie des
professionnels et une Commission de Déontologie paritaire mixte
composée d’un Magistrat avec pouvoirs disciplinaires, de professionnels, de
représentants des copropriétaires. 5 - Instituer l’immatriculation des immeubles et introduire
la notion de lots en volumes, la réglementer et instituer un cadastre
vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division
des immeubles en copropriété, à l’instar de ce qui existe déjà au
Luxembourg et au Québec. Cette base de donnée des immeubles et l’inventaire
qualifié dans l’espace permettrait de cerner la réalité du parc existant dans
ses dimensions quantitatives et qualitatives. Ce repérage contribuerait aux
nécessaires études statistiques et à la comparaison des immeubles par période
et mode constructif. Cette base de données utile à une bonne gestion
prévisionnelle ferait partie de la « Boite à outils » mise en place par le
P.U.C.A. 6 - Renforcer les pouvoirs du Conseil syndical en
matière d’économies d’énergie par l’institution du Bilan Initial de
Copropriété (B.I.C) sur le modèle de celui préconisé par « Planète
copropriété » et mis à disposition sur son site internet. Il sera
obligatoirement réalisé en collaboration avec le syndic et soumis à l’Assemblée
générale, quel que soit le nombre de lots et le mode de chauffage de
l’immeuble (collectif ou individuel) en vue des études sur l’efficacité
énergétiques. 7 - Instituer le vote à l’art.25 de la Loi en cas
d’affectation de tout ou partie du produit des ventes d’appartements issues
de la surélévation aux travaux d’isolation thermique du bâtiment, de
renouvellement de l’air, du système de chauffage et de la production d’eau
chaude. Supprimer l’unanimité requise du copropriétaire du dernier étage en
matière de surélévation (article 35) et la remplacer par l’application de
l’art.9 de la loi prévoyant une indemnité avec maintien du processus. En
l’état actuel de la loi, l’engagement de la copropriété dans une opération de
requalification énergétique qui pourra l’amener à s’autofinancer par la
surélévation peut être arrêté par la seule volonté de l’un des
copropriétaires du dernier étage qui a toute facilité d’exercer ce qu’il
ressent comme un « droit de veto ». 8 - Obliger à réunir une AG en cas de déficit de
plus de 25% du budget pour voter dans les 3 à 6 mois un plan de redressement
afin d’éviter le statut de « copropriété en difficultés ». Cette
mesure contribue au renforcement du pouvoir du conseil syndical qui peut
déclencher la demande de nullité du mandat du syndic. 9 - Obliger à auditer tous les contrats de
fournitures régulières tous les 3 ans. Il s’agit de traquer les
doubles emplois dans tous les contrats notamment de fourniture d’énergies en
les auditant systématiquement pour écarter les inutilités. 10 - Permettre à tous les copropriétaires de
disposer de toutes les informations administratives et juridiques de la
copropriété par tous moyens, notamment numérique ou un stockage
sécurisé de l’information de la copropriété (cloud) pour faciliter la
collaboration en ligne des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic
en vue d’une meilleure gestion. La création d’un espace collaboratif résout
les problèmes de transparence et de contrôle du conseil syndical. Certains ressentiront sans doute tout cela comme une
tentative de nationalisation des copropriétés françaises. Il faut quand même
noter que certaines de ces propositions ne visent qu’à généraliser à l’ensemble
du parc des copropriétés de bonnes actions de gestion déjà en pratique dans
beaucoup de syndicats. Ainsi pour la 2 (inspection quinquennale) et la 9
(audit des contrats). Pour ce qui est de la 5 Instituer
l’immatriculation des immeubles Introduire la notion de
lots en volumes, la réglementer Instituer un cadastre
vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division
des immeubles en copropriété Elle reprend la notion de lots en volumes nous avons
présentons depuis plusieurs lustres. Elle reprend aussi, pour le cadastre vertical des lots,
la pratique du Livre foncier alsacien. Son extension à l’ensemble du territoire
français aurait l’avantage de contribuer à la résorption partielle du chômage
car le travail serait énorme. Une vraie innovation serait la 7 : « Supprimer l’unanimité requise du copropriétaire du dernier étage en matière de surélévation (article 35) et la remplacer par l’application de l’art.9 de la loi prévoyant une indemnité avec maintien du processus » Les avocats constitutionnalistes seraient sans doute saisis
de cette proposition qui se présente comme une atteinte directe au droit
individuel de propriété (et nous ajoutons pour notre part « droit
individuel de copropriété »). La question se pose dès à présent pour les travaux d’intérêt
collectif sur des parties privatives (les fenêtres). Dans ce dernier cas, l’atteinte
est plus bénigne. Dans le cas de surélévation, il faut envisager une
sensible dévalorisation de la valeur vénale du lot supérieur pour le profit
des autres copropriétaires ! Bien monté et bien plaidé, un tel dossier
pourrait s’avérer ravageur pour l’ensemble des opérations proposées. Abstraction faite de ce risque, il est difficile de
supputer le nombre d’opérations susceptibles d’être envisagées. Dans l’immédiat, l’association se heurte à une difficulté
imprévue, l’opposition de Mme Cécile Du flot à la constitution de réserves
pour travaux futurs. Pourtant le projet est ici modeste en prenant pour assiette
du pourcentage le montant du budget prévisionnel et non pas la valeur de
reconstruction de l’immeuble comme le préconisent les véritables
spécialistes. |
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