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L’offre
FideloConso de GDF SUEZ Problèmes de cohérence juridique avec le statut de la
copropriété I. les
conditions générales de vente II. le
mécanisme des délégations de paiement III. les
incidents de paiement IV. légalité
du contrat ; opposabilité aux copropriétaires Avertissement préalable : La présente
étude ne doit pas être considérée comme une attaque contre l’offre en
question mais comme le signalement de difficultés juridiques propres à sa
mise en place dans des copropriétés. Elle implique l’obtention d’informations
complémentaires et c’est pourquoi nous avons suggéré à ceux de nos visiteurs
qui seraient concernés de prendre contact avec nous. Nous serons à l’écoute
de tout intervenant qualifié et ne manquerons pas d’en faire part dans le
site JPM-COPRO. La Vente de Gaz Réparti
(VGR), est un service de facturation destiné aux immeubles collectifs neufs
équipés d'un chauffage individuel centralisé (CIC) au gaz naturel. Chaque
occupant d'un logement peut gérer individuellement son confort (température,
consommations...) et recevoir la facture d'énergie gaz correspondante. La répartition et la
facturation sont assurées par Gaz de France à partir des compteurs
individuels de chauffage et d'eau chaude sanitaire, installés à l'entrée de
chaque logement, et du compteur général d'immeuble situé en chaufferie. Il existe
donc une chaufferie, un réseau collectif de distribution d’énergie, et un
réseau collectif d’eau chaude sanitaire. Dans ce
cadre GDF SUEZ présente une offre dite « FideloConso »
qui, après accord avec le promoteur d’un nouvel immeuble, s’impose au
syndicat des copropriétaires et à ses membres après la livraison des lots et
la mise en service de l’immeuble. On découvre des discussions techniques
relatives à la tarification de la fourniture de gaz. Elles masquent de
légitimes interrogations à propos de la légalité du mécanisme. C’est à cet
aspect de FideloConso qu’est consacrée la présente étude. I. les conditions générales de vente Le contrat
FideloConso est passé entre GDF SUEZ, le Fournisseur, et le Syndicat des
copropriétaires, le Client. Il a pour
objet la fourniture de gaz naturel - la
fourniture de services et notamment la répartition des consommations de gaz
naturel pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire par télé relève des
compteurs individuels -
l’établissement d’un bilan annuel des consommations remis au syndic,
représentant du Client - la
facturation à chaque copropriétaire en vertu d’une « délégation »
émanant du syndicat des copropriétaires, le Client - et même,
s’il y a lieu, à chaque locataire en vertu d’une « délégation »
émanant du copropriétaire bailleur ; -
l’encaissement des sommes facturées en ce compris
l’épuisement des moyens de recouvrement amiable qu’il peut raisonnablement
exercer à l’encontre du copropriétaire ou du locataire. Mais GDF SUEZ n’est pas tenu au recouvrement
forcé contre les débiteurs par délégation. Le
copropriétaire bailleur doit payer à GDF SUEZ les sommes demeurant impayées
par son locataire. Le syndicat des copropriétaires doit payer les
sommes demeurant impayées par certains copropriétaires. Cette disposition constitue bien entendu l’une
des difficultés juridiques évoquées !!! Il est bien
évident que GDF SUEZ ne peut assurer le service de répartition des
consommations dès la mise en service de l’immeuble achevé que si les équipements
nécessaires sont en place et en état de fonctionner à ce moment. Le contrat
indique à cet égard : « Chaque lot ou logement
est équipé d’un compteur de chaleur et d’un compteur d’eau chaude sanitaire permettant
l’individualisation des consommations « La mise en œuvre de
l’offre FideloConso a nécessité la prise en charge par le Fournisseur (GDF
SUEZ) d’investissements pour la réalisation d’équipements spécifiques,
notamment l’installation de compteurs de chaleur, d’eau chaude sanitaire, … Ce qui
implique l’existence de rapports juridiques entre GDF SUEZ et le promoteur
dès l’établissement du projet de construction. En 1, le contrat
précise : « Le contrat annule et
remplace tous accords écrits ou verbaux relatifs au même objet remis ou
échangés entre les Parties antérieurement à sa signature » On doit noter que le
promoteur n’est pas partie au contrat. Le contrat
fait office de règlement de copropriété en distinguant les éléments
d’équipement selon qu’ils sont des parties communes où des parties
appartenant à un tiers cocontractant (GDF SUEZ) Le contrat, en 2.3 définit
l’installation intérieure comme l’ensemble des ouvrages et installation
n’appartenant pas au réseau et situé en aval du point de livraison. Ce sont
des parties communes. Il indique en 4.2 : les
compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude sanitaire fournis par le
Fournisseur nécessaires à l’exécution du contrat, ainsi que les matériels de
télé relève associés, sont la propriété
du Fournisseur qui en assure l’entretien et l’exploitation. Il impose
au syndicat des copropriétaires (Le
Client) des obligations de gestion (en 8) Afin
d'assurer la mise en œuvre des stipulations qui précèdent, le Client s'engage
à : -
communiquer à chaque copropriétaire une copie du Contrat, -
informer chaque copropriétaire qu’il doit le cas échéant communiquer une
copie du Contrat au Locataire de son lot ou logement, -
s’assurer que chaque Locataire a signé une délégation de paiement conforme au
modèle figurant en annexe au Contrat que le Locataire adressera au
Fournisseur dès sa régularisation, -
faire le nécessaire en vue de faciliter la bonne exécution des délégations,
notamment en cas de non-paiement des factures après leur date limite de paiement,
prêter son concours au Fournisseur en tant que de besoin, -
informer le Fournisseur d’un éventuel changement du représentant du syndicat
des copropriétaires, -
maintenir les installations thermiques - et domotiques et solaires, si elles existent - en bon état de fonctionnement et de
performance. Pour ce faire, le Client s'engage à souscrire à ses frais le (ou
les) contrat(s) de maintenance avec un (ou des) professionnel(s) qualifié(s), -
s’assurer, au travers de ce(s) contrat(s), que les conditions d’exploitation
des installations thermiques et solaires ne provoquent pas une détérioration
des appareils de mesures et de télé relève, propriété du Fournisseur, -
communiquer au Fournisseur sans délai tous les éléments nécessaires à la
facturation du gaz naturel aux Copropriétaires en informant le Fournisseur de
tout changement de Copropriétaires, -
permettre, à tout moment, aux représentants du Fournisseur, l'accès aux
appareils de mesure individuels de chauffage et d'eau chaude sanitaire, -
communiquer par tous moyens et dans les plus brefs délais au Fournisseur
toute variation du coefficient de valorisation de l’eau chaude sanitaire
telle que prévue à l’article « Services Fideloconso » , -
permettre, aux représentants du Fournisseur, la manœuvre des dispositifs
d’isolement associés aux appareils de mesure individuels de chauffage et
d’eau chaude sanitaire. La durée du
contrat est en principe de dix ans mais une autre durée peut être indiquée
dans les conditions particulières. En cas de
résiliation unilatérale anticipée du contrat par le Client (Le syndicat),
celui-ci s’engage à verser au Fournisseur une somme correspondant aux
investissements réalisés pour la mise en œuvre de l’offre FideloConso. Cette
somme est égale à un dixième des investissements réalisés par année de
contrat restant à courir. II. le mécanisme des délégations de paiement L’article
1275 du Code civil est ainsi conçu : « La délégation par laquelle
un débiteur donne au créancier un autre débiteur qui s’oblige envers le
créancier, n’opère point de novation, si le créancier n’a expressément
déclaré qu’il entendait décharger son débiteur qui a fait la
délégation ». Voici un exemple d’application : Dupont doit
1 000 € à Dubois Dupont peut
déléguer Durand comme débiteur de ces 1 000 € à Dubois avec l’accord de
Durand et Dubois Si Dubois a
expressément déclaré qu’il entend décharger Dupont de sa dette, Durand reste
seul débiteur Dans le cas
contraire, si Durand ne paie pas, Dubois pourra aller rechercher Dupont pour
se faire payer Ici le
Fournisseur (GDFSUEZ) est créancier du Client (Le syndicat des
copropriétaires) Le Client
(Le syndicat) délègue au Fournisseur (GDF SUEZ) chacun des copropriétaires. Le
Fournisseur facture donc aux copropriétaires, en fonction des télé-relevés,
les consommations de gaz naturel. Les copropriétaires doivent régler ces
factures directement à GDF SUEZ sans aucune intervention du syndicat. Dans le cas où un lot est loué, le copropriétaire
bailleur doit à son tour déléguer son locataire qui recevra les factures et
devra payer directement GDF SUEZ. Par principe GDF SUEZ délégataire, accepte la délégation
par le syndicat (délégant) du copropriétaire (délégué) qui se trouve placé
dans cette situation dans des conditions que nous examinerons. Nous disons en l’état qu’il est délégué par
l’effet de son acquisition d’un lot. Dans le cas de location du lot, le copropriétaire délègue
son locataire qui devra payer directement ses consommations à GDF SUEZ.
Encore faut-il que le locataire ait été correctement informé et qu’il ait
accepté cette délégation en adressant lui-même la formule signée au
Fournisseur. Nous reproduisons ci-dessous les clauses du contrat 7.1.1. Délégation du copropriétaire
par le Client au bénéfice du Fournisseur Afin
d'assurer le paiement des sommes en principal, intérêts, frais
et accessoires dues ou à devoir par le Client au titre du Contrat,
celui-ci, conformément à l'article 1275 du Code civil, délègue au
Fournisseur, qui accepte, chaque copropriétaire à concurrence des sommes
en principal, intérêts, frais et accessoires
dues ou à devoir par celui-ci au titre de la vente de gaz naturel
nécessaire aux besoins en chauffage, et eau chaude sanitaire (et le cas
échéant cuisson) et des prestations associées. En conséquence de cette délégation, le
Fournisseur facturera directement lesdites sommes auprès de chaque
copropriétaire. Le règlement de ces factures devra être effectué par
chaque copropriétaire entre les mains du Fournisseur. La présente délégation n’emporte pas
novation aux droits et obligations du Client qui résultent du Contrat
notamment quant à son obligation de paiement. Le Client demeure donc
tenu à l’égard du Fournisseur. Le Client reste redevable vis-à-vis du
Fournisseur du paiement des sommes en principal, intérêts, frais et
accessoires dues ou à devoir au titre de la vente de gaz naturel
nécessaire aux besoins en chauffage et eau chaude sanitaire (et le cas
échéant cuisson) et des prestations associées du lot ou du logement
concerné notamment en cas d’absence de délégation ou vacance dudit lot
ou logement. 7.1.2. Délégation du locataire ou de
l’occupant le cas échéant par le copropriétaire au bénéfice du
Fournisseur Chaque copropriétaire délégué déléguera à
son tour au Fournisseur, qui accepte, tout locataire ou occupant le cas échéant
(ci-après désigné « Locataire ») de son lot ou logement, à concurrence
des sommes en principal, intérêts, frais et accessoires dues ou à devoir
par celui-ci au titre de la vente de gaz naturel nécessaire aux besoins
en chauffage et eau chaude sanitaire (et le cas échéant cuisson) et des
prestations associées du lot ou du logement concerné. En conséquence de cette délégation, le
Fournisseur facturera directement lesdites sommes auprès de chaque
Locataire. Le règlement de ces factures devra être effectué par chaque
Locataire entre les mains du Fournisseur. Cette délégation n’emportera pas novation
aux droits et obligations du copropriétaire qui résultent de la
délégation visée à l’article « Délégation du copropriétaire par le
Client au bénéfice du Fournisseur » notamment quant à son obligation de
paiement. Le copropriétaire demeure donc tenu à l’égard du Fournisseur. Cette délégation n’emporte pas non plus
novation aux droits et obligations du Client qui résultent du Contrat
notamment quant à son obligation de paiement. Le Client demeure donc
tenu à l’égard du Fournisseur. Le copropriétaire et/ou le Client
restent redevables vis-à-vis du Fournisseur du paiement des sommes en
principal, intérêts, frais et accessoires dues ou à devoir au titre de
la vente de gaz naturel nécessaire aux besoins en chauffage et eau
chaude sanitaire (et le cas échéant cuisson) et des prestations
associées du lot ou du logement concerné, notamment en cas d’absence de
délégation ou vacance dudit lot ou logement. III. les incidents de paiement L’article 1275 du
Code civil fait apparaître la notion de délégation parfaite ou novatoire si le créancier a expressément déclaré
qu’il entendait décharger son débiteur qui a fait la délégation. Le
créancier n’a plus comme débiteur que le délégué. On dit qu’il y a novation
par changement de débiteur Ce n’est pas le cas dans le contrat
FideloConso. GDFSUEZ n’ayant pu obtenir
le paiement par le locataire se tourne vers le copropriétaire bailleur. Et vers le syndicat (Client)
s’il n’a pu obtenir le paiement par un copropriétaire. Nous reproduisons les articles 7.5.1 et 7.5.2 dont les
termes sont très précis. 7.5.1. Facturation du copropriétaire par
le Fournisseur notamment en cas d’absence de paiement du Locataire La délégation susvisée du Locataire par
le copropriétaire au bénéfice du Fournisseur ne déchargeant pas le
copropriétaire de ses obligations envers le Fournisseur, les sommes en
principal, intérêts, frais et accessoires dues à ce dernier au titre de
la délégation du copropriétaire par le Client au bénéfice du Fournisseur
pourront lui être facturées directement : · si
cette délégation ne pouvait être juridiquement mise en œuvre pour
quelque cause que ce soit (notamment en cas d’absence de signature par
le Locataire d’une telle délégation), · dans
le cas d'impayés lorsque le Fournisseur aura épuisé, à cet égard, les
moyens de recouvrement amiable qu'il pouvait raisonnablement exercer à
l’encontre du Locataire, · en
cas de vacance du lot ou du logement. Le copropriétaire devra alors régler les
sommes susvisées au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la
date de présentation de la facture, sans pouvoir prétendre à un
quelconque escompte en cas de paiement anticipé. Si le paiement intégral
de la facture n'est pas intervenu dans le délai précité, le Fournisseur
bénéficiera sur les sommes dues et de plein droit, sans qu'il soit
besoin de mise en demeure d'intérêts de retard égaux aux sommes restant
dues multipliées par le nombre de jours de retard de paiement, que
multiplie trois fois la valeur journalière du taux d’intérêt légal en
vigueur. 7.5.2. Facturation du Client par le
Fournisseur notamment en cas d’absence de paiement du
copropriétaire La délégation susvisée du copropriétaire
par le Client au bénéfice du Fournisseur ne déchargeant pas le Client de
ses obligations envers le Fournisseur, les sommes en principal,
intérêts, frais et accessoires dues à ce dernier au titre du Contrat
pourront lui être facturées directement : · si
cette délégation ne pouvait être juridiquement mise en œuvre pour
quelque cause que ce soit (notamment du fait du non-respect par le
Client de ses obligations ) · ainsi
que dans le cas d'impayés lorsque le Fournisseur aura épuisé, à cet
égard, les moyens de recouvrement amiable qu'il pouvait raisonnablement
exercer à l’encontre du copropriétaire. °· en
cas de vacance du lot ou du logement. Le Client devra alors régler les sommes
susvisées au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la date de
présentation de la facture, sans pouvoir prétendre
à un quelconque escompte en cas de paiement anticipé. Si le paiement
intégral de la facture n'est pas intervenu dans le délai précité, le
Fournisseur bénéficiera sur les sommes dues et de plein droit, sans
qu'il soit besoin de mise en demeure d'intérêts de retard égaux aux
sommes restant dues multipliées par le nombre de jours de retard de
paiement, que multiplie trois fois la valeur journalière du taux
d’intérêt légal en vigueur. En l’absence de paiement intégral, le
Fournisseur peut, après une mise en demeure de payer la totalité des
sommes dues dans un délai de dix jours restée infructueuse, demander au
Distributeur l’interruption de la fourniture de gaz naturel au(x)
Point(s) de livraison. Cette interruption interviendra dans les cinq
jours ouvrés à compter de la réception de la demande par le
Distributeur. Il est entendu qu'en pareil cas, le Client ne peut
revendiquer le remboursement d'aucun dommage quel qu'il soit ni aucune
réduction de quelque nature que ce soit. Les frais de coupure et de
rétablissement sont à la charge du Client. Par ailleurs, en l’absence de
paiement intégral, le Contrat pourra être résilié par le Fournisseur
dans les conditions fixées à l’article « Résiliation ». L’obligation
pour le bailleur de payer les dettes de son locataire
est déjà un inconvénient majeur. Nous verrons plus loin que les acquéreurs
ont reçu communication du contrat FideloConso mais personne n’a attiré leur
attention sur cette disposition inhabituelle. Il apparaît d’ailleurs que certains
agents immobiliers chargés de la location d’un bien concerné par ce type de
contrat ignorent qu’il convient d’informer les candidats locataires sur la
nécessité de souscrire une formule de délégation. L’obligation
faite au syndicat des copropriétaires de payer les sommes impayées par un
copropriétaire, et a fortiori par plusieurs, est autrement gravissime ! Du
point de vue pratique elle peut mener le syndicat à la
« faillite », et plus précisément à la situation de syndicat en
difficulté. Les praticiens connaissent bien l’histoire des copropriétés
dégradées, abstraction faite des ensembles très connus comme Grigny II. Sur
80 copropriétaires, il suffit que les propriétaires de cinq lots soient
défaillants sur une durée relativement longue (succession difficile,
procédure de surendettement, etc.) pour que la trésorerie syndicale soit mise
en difficulté. Sur
le plan juridique l’obligation faite au syndicat de payer les dettes de
certains copropriétaires porte une atteinte frontale
au principe fondamental de l’absence de solidarité entre les copropriétaires. La
doctrine est unanime pour affirmer ce principe. On lit dans l’ouvrage de MM Givord et Giverdon (La copropriété ed.
1968 n° 204) : « C’est au nom du même
principe [d’indépendance ndlr] que doit être affirmée l’absence de solidarité
entre les copropriétaires. La loi le dit expressément pour le paiement des
charges (art. 10 de la loi du 10 juillet 1965) : chacun y participe dans
la mesure de l’utilité que les services collectifs ou les éléments d’équipement
commun présentent à l’égard de son lot, ou de la quote-part des parties
communes comprises dans son lot. Mais elle doit être étendue à toutes les
hypothèses d’une dette commune à l’immeuble, fut-elle garantie par un
privilège affectant l’ensemble de celui-ci » Quarante
cinq ans après, sous la plume autorisée de M Pierre Capoulade, chargé de la 6e
édition de cet ouvrage, après les décès de ses auteurs, on peut lire au n°
428 « C’est encore le principe de l’indépendance
des copropriétaires qui justifie l’absence de solidarité entre eux » Ceci
étant, quand l’existence de plusieurs procédures de recouvrement de charges
suivies avec diligence génère une insuffisance de trésorerie l’assemblée n’a
pas d’autre solution que de décider un appel de fonds improprement baptisé
appel de solidarité dans le passé. On parle présentement d’un « emprunt
du syndicat auprès des copropriétaires ». On pourrait ajouter
« solvables ». Il n’y a pas solidarité dans ce cas mais simple
nécessité de renflouer la trésorerie avec l’espoir de pouvoir récupérer les
fonds dus et ceux prêtés dans les meilleurs délais. En évoquant cette nécessité,
Me Jacques LOT avait titré son article dans la Gazette du Palais 1975 II
429 : « La solidarité de fait entre les copropriétaires ». La Cour d’appel de Paris (CA
23e B 06-12-2001 Revue des loyers mars 2002 p.165.) a clairement
indiqué que « la décision d’effectuer un appel de fonds pour couvrir une
insuffisance de trésorerie ne relève pas d’un principe de solidarité entre
les copropriétaires. » Dans
un immeuble doté d’un contrat FIDELOCONSO, le syndicat ayant payé la dette
d’un copropriétaire pour la fourniture du gaz est bien forcé
de la « répartir » entre les autres copropriétaires, ne serait-ce
qu’à titre provisoire. Nous nous trouvons alors en présence d’une atteinte quasiment
institutionnelle au principe de l’absence de solidarité puisque l’obligation
est gravée dans le marbre d’un contrat de longue durée dont l’existence
pourrait fort bien être mentionnée dans le règlement de copropriété. Les dispositions du contrat
concernent en effet la répartition des charges de chauffage et de
consommation d’eau chaude sanitaire. Une
autre observation d’ordre juridique concerne le recouvrement par le syndicat
des sommes payées pour le compte d’un copropriétaire. Faut-il
considérer qu’il s’agira d’un recouvrement de charges de copropriété alors
que la demande trouvera une partie au moins de son fondement dans le contrat
FideloConso. Le syndicat pourra-t-il bénéficier des garanties accordées par
la loi (Hypothèque légale, privilège spécial), et faire valoir sa créance à
l’occasion de la vente du lot en pratiquant opposition au paiement du
prix ? Ace stade le juriste doit aller plus loin et doit
examiner la validité du contrat et subsidiairement son opposabilité aux
copropriétaires, et même si certaines clauses ne présenteraient pas un
caractère abusif ou illicite. IV. légalité du contrat ; opposabilité aux copropriétaires Sur ces points nous proposons de présenter des observations
sans prendre parti prématurément en l’absence d’indications formelles sur les
conditions dans lesquelles le contrat a été signé par le syndic dans les
différents cas qui ont été portés à notre connaissance Dans tous les cas les acquéreurs potentiels ont été
informés de l’existence du dispositif FIDELOCONSO et plus officiellement lors
de la signature de l’acte d’acquisition par remise des conditions de vente et
d’une brochure. Il y a doute sur la nature d’un document qui a été signé par
un acquéreur. S’agit-il de la reconnaissance de remise des documents ou de l’acceptation de délégation ? Il
est bien certain que les acquéreurs n’ont pas eu conscience des risques que
faisait courir au syndicat le caractère imparfait de la délégation, pas plus
que des risques encourus par les bailleurs confrontés à un défaut de paiement
de la fourniture de gaz naturel par un locataire. La copropriété a été administrée par un syndic provisoire
qui a été confirmé dans ses fonctions par la première assemblée générale. Il semble établi que le contrat n’a fait l’objet d’aucune
décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Nous avons rappelé plus
haut l’existence de la clause : « Le contrat annule et
remplace tous accords écrits ou verbaux relatifs au même objet remis ou
échangés entre les Parties antérieurement à sa signature » Notons que le
promoteur ne figure pas parmi les parties visées au Contrat définitif. Il faut prendre en considération la situation de fait à la
naissance du syndicat des copropriétaires. Toutes les installations prévues
pour la réalisation des télé-relevés (compteurs et télétransmission) étaient
réalisées. Il n’y avait aucune possibilité d’envisager une mise en
concurrence du télétraitement des comptages. Il n’en reste pas moins qu’un contrat très important par son objet et
sa durée a été signé par le syndic provisoire sans décision de l’assemblée
générale. Cela
serait une anomalie majeure. Réserve faite des observations qui pourront être faites
par des copropriétaires techniciens l’offre FIDELOCONSO ne semble pas
dépourvue d’intérêt. Elle présente l’inconvénient pratique de comporter un
déséquilibre intrinsèque entre le Fournisseur et le Client. Le caractère imparfait des deux délégations génère des
conséquences préjudiciables aux copropriétaires. L’obligation faite au syndicat de payer les charges impayées par un
copropriétaire n’est pas tolérable. Il est opportun de remédier à cette situation dans les
plus brefs délais. Cela pourrait être fait par la voie d’un aménagement
approprié et amiable du contrat. |
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