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La loi n° 2009-526
du 12 mai 2009 fait suite à la proposition
de loi déposée par M. Jean-Luc WARSMANN, député
a pour objet la simplification et la clarification du droit, ainsi que
l’allègement des procédures. Vous trouverez ci-dessous les observations que nous avions formulées sur la proposition de loi, puis le texte adopté, en ce qu’il concerne le statut de la copropriété et nos commentaires. I. La
proposition de loi Warsmann II. Loi de simplification du droit (Loi Warsmann) I. La proposition de loi Warsmann Nous n’en finirons jamais avec les ravaudages du statut de la copropriété ! Une proposition de loi déposée par M. Jean-Luc WARSMANN, député a pour objet la simplification et la clarification du droit, ainsi que l’allègement des procédures. Les articles 4 et 5 concernent le statut de la copropriété. La Commission des lois de l’Assemblée nationale a approuvé les deux articles sans autre modification que celle de leur numérotation. Ils deviennent les articles 5 et 6 dans le rapport. PROPOSITION DE LOI de simplification
et de clarification du droit et d’allègement des procédures, PRÉSENTÉE PAR M. Jean-Luc WARSMANN, député. L’auteur de la proposition présente ainsi l’article
4 : L’article 4 tend à simplifier le fonctionnement des
copropriétés sur un certain nombre de points : outre des corrections
d’erreurs de référence et des coordinations (I, VI et VII), cet article rendra
automatique l’exclusion de la prise en charge des frais de procédure du
syndicat des copropriétaires par le copropriétaire qui a vu sa prétention en
justice aboutir (II), rendra plus dissuasive la rétention par l’ancien syndic
des documents relatifs au syndicat des copropriétaires (III), améliorera de
manière pratique la constitution du conseil syndical et étendra la
possibilité d’y siéger à d’autres personnes que celles actuellement
mentionnées (IV), et rendra plus efficace la limitation des mandats (V). Article 4 La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : I. – Dans le deuxième alinéa de l’article 9, les références : « e, g, h, et i de l’article 25, du d de l’article 26 et des articles 26-1 et 30 » sont remplacées par les références : « e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article 30 » ; Il s’agit d’une remise en ordre opportune. Nous
rappelons les matières traitées par les textes ajoutés : Article
25 n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les
atteintes aux personnes et aux biens. Article
26 d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la
réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation
prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains ; (noter que l’article 26-1 a été
abrogé) II. – Dans le quatrième alinéa de l’article 10-1, après les mots : « est dispensé », sont insérés les mots : « , même en l’absence de demande de sa part, » ; Les alinéas 4 et 5 de l’article 10-1 sont ainsi rédigés « Le
copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au
syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence
de demande de sa part, de toute
participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est
répartie entre les autres copropriétaires. « Le
juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de
la situation économique des parties au litige. » La modification ne présente aucun intérêt juridique. Le
texte éventuellement modifié n’exige pas la nécessité d’une demande. Il
aurait été possible d’ajouter les mots « de plein droit », mais cet
ajout serait en contradiction avec la faculté réservée au Juge par l’alinéa 5
d’en décider autrement. La modification proposée laisse subsister la possible
intervention du Juge. III. – Après les mots : « demander au », la fin du dernier alinéa de l’article 18-2 est ainsi rédigée : « président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. » ; Le
texte actuel de l’article 18-2 est le suivant « Après
mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé,
d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux
deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts
dus à compter du jour de la mise en demeure. » Le
texte modifié serait : « Après
mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en
matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des
fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des
intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages
et intérêts. » La modification aurait l’avantage de préciser la compétence du Président du Tribunal de grande instance. Il étendrait de plus le domaine de la procédure « comme en matière de référé ». IV. – L’article 21 est ainsi modifié : A. – Dans le cinquième alinéa, les mots : « mentionnés à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux » sont remplacés par les mots : « , leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers » ; Le
texte actuel de l’alinéa 5 est le suivant : « Les
membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les
copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de
l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme
mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 (1)
définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints
ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en
qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à
défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir
spécialement habilité à cet effet. » Le
texte modifié serait : Les
membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les
copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de
l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme , leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un
pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs
usufruitiers ;
Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil
syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal
ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Il s’agit donc d’assimiler aux conjoints les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, même s’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires, et d’ajouter les usufruitiers, déjà admis par la jurisprudence. B. – Dans le sixième alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots « , le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ; Il s’agit ici encore de l’assimilation du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité V. – L’article 22 est ainsi modifié : A. – Dans la deuxième phrase de l’avant-dernier alinéa, après le mot « peut », sont insérés les mots : « , à quelque titre que ce soit, » ; Le texte de cet alinéa deviendrait : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote
à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque
mandataire ne peut, à quelque titre que ce
soit,
recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut
recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il
dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix
du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations
de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si
tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. » La proposition vise à interdire à un administrateur de biens détenant plusieurs mandats de gestion locative de participer à l’assemblée avec un nombre de voix important et, de toute manière supérieur au plafonnement légal. Son efficacité paraît douteuse. Dans ce cas, l’administrateur de biens ne détient pas de « délégations de vote ». Il se présente avec un mandat général d’administration du biens et représente pleinement son mandat. De la même manière, le gérant de plusieurs sociétés civiles propriétaires de lots peut les représenter même s’il détient ainsi un nombre de voix supérieur au plafond. B. – Dans le dernier alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots « le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ; VI. – Dans le a de l’article 25, le mot : « précédent » est remplacé par la référence : « 24 » ; VII. – L’article 29-6 est ainsi rédigé : « Art. 29-6. – Les dispositions du livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. » Le livre VI traite des difficultés des entreprises L’auteur de la proposition présente ainsi l’article 5 L’article 5 tend à apporter un élément de réponse à la
pénurie foncière dans les agglomérations, en simplifiant et assouplissant les
dispositions relatives à la surélévation des immeubles. En l’état actuel du
droit, les copropriétaires peuvent décider de surélever le bâtiment à
l’unanimité. Lorsque le droit de surélever le bâtiment est confié par les
copropriétaires à un tiers, la décision est alors prise à la majorité
qualifiée des deux tiers des voix et de la moitié des copropriétaires, mais
il est en outre exigé que cette décision recueille dans le même temps l’avis
unanime des copropriétaires situés au dernier étage du bâtiment. Ces
dispositions imposent des conditions de décision très lourdes et
contraignantes, qui ne sont pas favorables à la réalisation d’opérations de
surélévation. Pour permettre aux copropriétés de procéder plus aisément à des
surélévations, la mesure proposée prévoit, pour les immeubles situés sur le
territoire de collectivités qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des
sols ou d’un plan local d’urbanisme, ont établi un périmètre au sein duquel
le droit de préemption urbain peut être exercé, que la décision d’aliénation
des droits de surélévation pourra être décidée à la majorité simple des
copropriétaires. Cependant, comme précédemment, l’accord unanime des
copropriétaires du dernier étage restera nécessaire. Le choix du périmètre du
droit de préemption urbain pour définir le champ d’application du dispositif
permet de délimiter avec précision les zones urbaines dans lesquelles une
atteinte limitée et proportionnée peut être apportée aux droits des
copropriétaires. En permettant d’accroître l’offre de logements dans les zones urbaines plus facilement qu’en créant de nouveaux immeubles, cet article limitera les nuisances environnementales et participera donc au développement durable. En outre, ce dispositif présente un intérêt direct pour les copropriétaires qui pourront ainsi valoriser leur bien. Article 5 L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité prévue à l’article 25. Cette décision exige l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité prévue à l’article 25. » L’opportunité de la proposition est tout à fait contestable. La mise en œuvre du droit de surélévation dans une copropriété doit demeurer exceptionnelle. Il y a d’autres moyens de remédier à la pénurie foncière dans les agglomérations que celui de venir perturber la sérénité souvent fragile d’une copropriété, qu’elle soit « cossue » ou « sociale », pour reprendre des critères officiels de classification qui sont eux-mêmes contestables. II. Loi de simplification du droit (Loi Warsmann) Six dispositions de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification du droit, dite loi Warsmann, modifient la loi du 6 juillet 1965 relative à la copropriété : - le partenaire pacsé et l'usufruitier sont éligibles au conseil syndical ; - la limitation du nombre de pouvoirs concerne les professionnels de l'immobilier détenteurs de mandats de gérance ; - la dispense de participer aux frais de procédure d'un procès gagné par un copropriétaire est automatique (sans nécessité d’en présenter la demande) ; - la vente du droit à construire relève de la majorité absolue (et non de la double majorité) ; - la restitution des archives peut être demandée "en la forme des référés" avec possibilité de condamnation sous astreinte et de dommages-intérêts ; - accès obligatoire aux parties privatives pour les travaux de sécurité des biens et des personnes. Article 7 La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Au deuxième alinéa de l'article 9, les références : « e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30 » sont remplacées par les références : « e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30 » ; 2° Au quatrième alinéa de l'article 10-1, après les mots : « est dispensé », sont insérés les mots : «, même en l'absence de demande de sa part, » ; 3° Après les mots : « demander au », la fin du dernier alinéa de l'article 18-2 est ainsi rédigée : « président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. » ; 4° L'article 21 est ainsi modifié : a) A la première phrase du cinquième alinéa, les mots : « mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux » sont remplacés par les mots : «, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers » ; b) A la première phrase du sixième alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots : «, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ; 5° L'article 22 est ainsi modifié : a) A la deuxième phrase de l'avant-dernier alinéa, après le mot : « peut », sont insérés les mots : «, à quelque titre que ce soit, » ; b) Au dernier alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots : « le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ; 6° Au a de l'article 25, le mot : « précédent » est remplacé par la référence : « 24 » ; 7° L'article 29-6 est ainsi rédigé : « Art. 29-6.-Le livre VI du code de commerce n'est pas applicable aux syndicats de copropriétaires. » Article 8 L'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié : 1° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés. » ; 2° Le dernier alinéa est ainsi rédigé : « Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. » commentaires : Nous ne retirons rien aux observations formulées ci-dessus à propos du texte initial. La disposition la plus importante est sans nul doute celle relative à la modification de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui sera désormais rédigé comme suit : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de
vote à un mandataire. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois
délégations de vote. La limitation a un caractère général. Il est ainsi fait
échec à la jurisprudence selon laquelle le mandat de gestion donné par un
copropriétaire à un administrateur de biens incluait les délégations de vote
aux assemblées générales ; la limitation était inapplicable dans ce cas.
Désormais, un administrateur de biens ne pourra exercer plus de trois
délégations de vote, nonobstant la généralité du mandat de gestion qui lui
aura été donné par un ou plusieurs copropriétaires. » Il est bien certain que la possibilité pour un professionnel immobilier, autre que le syndic, de participer à une assemblée en détenant les pouvoirs de douze propriétaires de lot dont il assure la gestion locative posait problème. La disposition adoptée présente l’inconvénient majeur d’entrer en conflit frontal avec la notion de procuration générale. Elle ne présente, en contrepartie, aucun intérêt pratique. Il sera facile au professionnel de contourner la loi en confiant les pouvoirs à des mandataires soigneusement choisis, qui pourront même être les locataires !!! Les autres dispositions n’attirent aucune observation
particulière. |
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